住宅ローンを契約してマイホームを購入しようと考えている方の中には、住宅ローンの審査に通るかどうか不安を抱いている方も多いと思います。審査に通らないとマイホームの購入計画に支障が生じるので審査基準を把握し、対策を練っておくことが大切です。
このコラムでは、住宅ローン審査の流れ、審査基準、審査に落ちる理由、審査に通るための対策などを解説します。住宅ローンの審査基準について知りたい方は是非ご参照ください。
この記事を読んでわかること
- マイホーム購入には多額の資金が必要であり、通常、住宅ローンの契約が必要とされる。
- 住宅ローンの審査には合格しなければ契約できないが、具体的な審査基準は公開されていない。
- 審査に落ちる理由や通るための対策を把握し、事前に準備することが重要である。
住宅ローン審査とは？審査の流れも紹介
住宅ローンは申し込めば必ず融資を受けられるというものではありません。各金融機関は融資審査を実施しており、審査基準を満たしている方のみ融資を受けられます。
住宅ローン審査とはどのような審査なのかを詳しく見ていきましょう。
住宅ローン審査とは
住宅ローン審査とは、金融機関が申込者の返済能力や物件の担保価値などを調査して、融資の可否を判断することです。
返済能力がない方に融資を実行した場合は、滞納によって資金を回収できないリスクが高まります。また、担保価値のない物件に融資を実行した場合は、滞納を理由に不動産を売却することになっても価値が低く、資金を回収できない可能性があります。
各金融機関は上記のようなリスクを回避するために、融資審査を行っているのです。
審査から契約までの流れ
マイホーム購入を速やかに進めるには、住宅ローンの審査から契約までの流れを把握しておくことが重要になります。審査から契約までの流れは、以下の通りです。
- 事前審査
- 本審査
- 金融機関と契約締結
- 融資の実行
事前審査
事前審査とは、本審査を実施する前の簡易的な審査です。申込者本人に十分な返済能力があるのかを簡単に審査するもので、売買契約と並行して事前審査を申し込みます。
期間は1週間程度です。事前審査に通過した場合、次の本審査に移行します。
本審査
本審査とは、事前審査で確認した申込者の返済能力のほか、借入希望額、物件の担保価値、申込者の健康状態などを踏まえながら実施する本格的な審査です。
期間は1週間から1ヵ月程度となっており、審査に通った場合は金融機関と契約締結に移行します。
金融機関と契約締結
本審査に通った金融機関と「金銭消費貸借契約（金消契約）」を締結します。契約を締結する際は、申込者本人だけでなく、基本的に連帯債務者や保証人も同席しなくてはなりません。
契約締結では、金融機関から重要事項の説明を受けて、契約内容に合意した場合は契約書への署名・捺印を行います。
もし、契約内容に不備があっても、署名・捺印した後では訂正できません。トラブルを回避するためにも、契約内容をしっかり確認しましょう。
融資の実行
金融機関と契約を締結した後は、契約書に記載されている融資実行日に融資が実行されます。融資が実行される日に残金の決済や不動産の引き渡しを合わせることが多いため、売主や金融機関と日程を調整しなくてはなりません。
上記のすべての手続きが完了し、売主から買主に所有権が移転したことを証明する所有権移転登記、金融機関の抵当権の設定が完了すれば一通りの手続きは終了です。
住宅ローンの審査基準は？
住宅ローンの審査基準は公開されていません。そのため、具体的な基準を知ることはできませんが、金融機関がどのような基準で住宅ローン審査を実施しているかはおおよそ判断できます。
住宅ローンの融資をしている金融機関がチェックしている項目は以下の通りです。
- 借主の年齢・健康状態
- 勤続年数・雇用形態・年収
- 国籍・性別・家族構成
- 返済比率・年収倍率
- 個人の信用情報
- 担保評価
- 連帯保証人の有無・内容
借主の年齢・健康状態
融資審査では、申込時の借主の年齢や健康状態などが確認されています。その理由は、住宅ローンを提供する銀行側にとっては、申込者の年齢が高齢だった場合は完済時の年齢や健康状態を考慮すると融資リスクが高いためです。
借主の年齢や健康状態を確認することで、返済期間中に元気に働いていけるのかを確認しています。
勤続年数・雇用形態・年収
返済能力の有無を確認するために、勤続年数や雇用形態、年収なども確認されています。勤続年数が長く、雇用形態が正規雇用である場合、収入が安定していて返済能力が高いと判断できます。
年収が多いほど審査には有利ですが、年収が多くても自営業者の場合は注意が必要です。自営業者は売り上げに応じて収入が上下するため、会社員とは違い収入が不安定という理由で審査に不利になる可能性があります。
国籍・性別・家族構成
国籍・性別・家族構成なども審査に影響します。住宅ローンは、日本国籍を有する方といったように国籍による制限を設けているケースが多いです。そのため、永住権のない外国籍の方は、基本的には住宅ローンを申し込めません。
また、近年は申込者が女性の場合でも比較的審査に通りやすくなりましたが、やはり男性と比べると審査に通りにくい傾向です。また、独身者と比べると既婚者のほうが審査に有利といったように家族構成も審査に影響する可能性があります。
永住権のない方で住宅ローンを申し込みたい場合には、セゾンファンデックスの住宅ローンの利用がおすすめです。
返済比率・年収倍率
返済比率とは、年収に対する年間返済額の割合です。他のローンと住宅ローンの年間返済額の合計を年収で割って比率を求めます。年収倍率とは、借入総額を年収で割った倍率です。借入総額を年収で割って倍率を算出します。
比率・倍率が高い場合は、返済不能に陥るリスクが高いと判断されて審査に不利です。銀行の審査によって多少の違いはありますが、比率は25～35％、倍率は7～10倍が1つの目安となります。
個人の信用情報
個人の信用情報とは、信用情報機関に登録されている借入の有無や過去の延滞履歴などです。個人の信用情報を確認することで融資を実行した場合の滞納リスクを判断できます。
借入が多い申込者の場合は、多重債務が原因で融資を回収できない可能性が高いです。また、過去に延滞履歴がある申込者の場合には、再度延滞するリスクが高いと判断されるため、基本的には審査に通りません。
担保評価
購入する不動産（土地・建物）の担保の価値がどのくらいかも審査に大きく影響します。金融機関は契約者が滞納した場合、抵当権を設定した不動産を売却して融資を回収します。
担保評価の低い不動産は、売却しても融資を回収できない可能性が高いです。そのため、金融機関は担保評価を確認して、万が一の事態が生じても融資を回収できる物件かどうかを確認しています。
連帯保証人の有無・内容
連帯保証人の有無や内容なども審査に大きく影響します。連帯保証人とは、申込者が滞納した場合、代わりに返済してくれる人です。連帯保証人がいたほうが融資を回収できる可能性が高いことから、基本的に審査が有利になります。
住宅ローンの契約内容が収入合算やペアローンの場合、連帯保証人の返済能力も審査に影響し、連帯保証人の年収や雇用条件なども審査対象になるので注意してください。
住宅ローンの審査に落ちる理由は？
住宅ローン審査に通る可能性を少しでも高めるには、審査に通らない方がどのような理由でローンの審査に落ちているのかを把握して対処することが重要になります。
住宅ローン審査に落ちる理由・通らない理由として多いのは以下の5つです。
- 申告内容に虚偽があるため
- 個人信用情報に問題があるため
- 返済負担率が高いため
- 収入の安定性に問題があるため
- 年齢や健康状態に問題があるため
申告内容に虚偽があるため
年収を高く、勤続年数を長く申告することでローンの審査を有利に進めたいと考えている方もいるかもしれません。しかし、申告内容に虚偽は簡単に見抜かれてしまいます。
審査が有利に進むどころか、落ちる可能性が高まるだけなので虚偽申告はやめましょう。
個人信用情報に問題があるため
個人信用情報は申込者の返済能力の有無を確認できる判断材料です。そのため、個人信用情報に他のローンやクレジットカードの延滞の履歴がある場合には、返済能力に問題があるという理由で審査に落ちる可能性が高いでしょう。
複数のカードローンを申し込んでいる場合も多重債務を不安視されて、審査に不利になるので注意が必要です。
返済負担率が高いため
返済負担率は滞納リスクの高さを確認できる判断材料です。そのため、年収に占める年間の返済額の割合が高い状況は、滞納リスクが高いと判断されて審査に落ちる傾向にあります。
返済負担率の比率は25～35％が目安ですが、金融機関ごとに基準が異なるので注意してください。
収入の安定性に問題があるため
転職したばかり、起業したばかりといったように勤続年数が短い方は、収入の安定性に欠けるという理由で審査に通りにくいです。
返済能力の有無を判断するのは年収だけではないので注意してください。
年齢や健康状態に問題があるため
借入時の年齢が高い場合、完済までの期間が短くなるほか、退職後の返済に不安があるという理由で審査に通りにくいです。
また、ローン契約時は万が一の事態に備えるために団体信用生命保険に加入するのが一般的ですが、加入時には健康状態の審査があります。健康状態に問題があって保険に加入できない場合はローンの審査にも通らない可能性があるので注意が必要です。
住宅ローン審査に通るための対策は
住宅ローン審査に通る可能性を少しでも高めるには、審査に落ちる理由を踏まえ、対策を練ってから申し込むことが重要です。
住宅ローン審査に通るための対策として、以下の5つが挙げられます。
- 頭金を多くする
- 他の借入を完済しておく
- 連帯保証人を立てる
- 連帯債務やペアローンを検討する
- 専門家に事前相談する
頭金を多くする
頭金とは、マイホーム購入に必要な資金に占める自己資金の割合です。例えば、マンションの購入に必要な資金が5,000万円の場合、頭金500万円と頭金1,000万円では、頭金1,000万円のほうが借入額を少なくできるので審査に有利になります。
審査に通る可能性を高めたい方は、少しでも多く頭金を用意しましょう。
他の借入を完済しておく
返済比率の計算では、住宅ローンだけでなく他のローンの借入も考慮します。そのため、審査に通る可能性を高めるには、他の借入を完済して、返済比率を低くすることも重要です。
また、返済期間を長くして、返済比率を下げるのも選択肢の1つと言えるでしょう。
連帯保証人を立てる
申込者の信頼度を高めれば、審査に通る可能性が高まります。例えば、連帯保証人を立てた場合は、契約者が滞納しても連帯保証人から融資を回収できるので審査に通りやすいです。
家族や親戚などに連帯保証人になってもらえるか相談してみましょう。
連帯債務やペアローンを検討する
連帯債務（収入合算）やペアローンによっても、返済能力が担保されます。また、審査項目の1つの返済比率を下げられるので、比較的審査に通りやすくなるでしょう。
借入額が大きい場合や申込者の収入だけでは審査に通るのが厳しい場合は、連帯債務やペアローンを検討してみてください。
専門家に事前相談する
契約の流れや手続きに不安がある、資金計画に悩んでいる、審査に通る可能性を高めたいという方は専門家に事前相談するのも選択肢の1つです。
プロに相談すれば、悩みや不安が解消されるほか、審査に有利な状況へと導いてくれます。専門家に相談したい方には住宅ローンの相談窓口がおすすめです。
おわりに
マイホームの購入には多額の資金を必要とします。そのため、自己資金だけでは不足することから、住宅ローンを利用するのが一般的です。
しかし、住宅ローンは誰でも利用できるわけではありません。審査に通った方だけが利用できます。審査に通る可能性を高めるには、審査に落ちた方の特徴を把握し、事前に対策を練った上で申し込むことが重要です。
住宅ローンについて疑問や悩みがある方は、住宅ローンのプロに相談することによって疑問や悩みを解消できるほか、ポイントを教えてもらえるので審査に通る可能性を高められるでしょう。
