不動産の売買契約を進める中で「手付金（てつけきん）」とは何か疑問に思っている方も多いのではないでしょうか。手付金は、売買契約を進める際に、買主が売主に対して売買契約の担保として支払うお金です。
そこでこのコラムでは、手付金の概要と相場、保全措置、注意点を解説します。このコラムを読んでいただければ、手付金の役割がわかり不動産売買をトラブルなく進められるでしょう。
不動産売買における手付金の役割
手付金とは、売買契約の担保としての役割を持つお金です。この章では、手付金の概要と3つの役割についてわかりやすく解説します。
手付金とは？
手付金とは不動産の売買契約を結ぶ際に、買主が売主に対して支払うお金です。手付金は売買代金の一部に充当するのが一般的であるため、契約のタイミングで前払いをするイメージを持つとわかりやすいでしょう。
新築マンションなどを優先的に購入するために事前に預ける「申し込み証拠金」とは異なるものです。申し込み証拠金は購入の意思を示すものであり、契約の前に支払います。手付金と違い法的な拘束力はありません。
手付金は何のために？3つの役割
手付金には、大きく分けて以下の3つの役割があります。
- 証約手付
- 解約手付
- 違約手付
それぞれの役割について解説します。
証約手付
証約手付とは、契約が成立したことを証明するための手付金です。売買契約が締結されるまでにさまざまな交渉段階があり、どの時点で契約が成立したのかわかりにくいため、契約の成立を証明する役割があるのです。
また、不動産売買は契約してから引き渡しが行われるまでに期間が空くため、その期間内の法律関係を安定させる意味が込められています。
解約手付
解約手付とは、契約成立後に売主・買主に解約権を持たせるための手付金です。
買主は支払った手付金を返してもらう権利を放棄する（手付流し）と、締結した契約を解除できます。一方で、売主は買主から預かっていた手付金を返還し、さらに同額の手付金を支払う（手付倍返し）ことで解除可能です。解約手付による契約解除は、損害賠償責任を負いません。
ただし、解約手付によって解除できる期間は、相手が契約の履行に着手するまでと限られています。
契約の履行に着手した場合とは、契約を達成するための行動のことです。買主の場合は、内金を支払ったケースや引っ越し業者と契約をしたタイミングなどです。また、売主の場合は、物件の引き渡しや買主のために所有権移転登記の手続きを行ったタイミングが該当します。
なお、通常の契約では契約書に手付解除の期限が明記されています。
違約手付
違約手付とは、契約義務を果たさなかった場合に損害賠償とは別で相手方に支払う手付金です。
買主が購入代金を支払わない場合は、手付金が売主によって没収されます。また、売主が期限内に不動産を引き渡さなかった場合、買主に対して手付金の倍額を支払わなければなりません。
手付金の相場
手付金の役割がわかったところで、本章では手付金の相場や支払い方法について解説します。手付金の相場を把握して、不動産を購入するための資金計画を立てましょう。
相場は売買価格の5～20％
手付金は売主と買主で協議して決めるものであるため、売主が個人の取引において上限は定まっていません。ただし、不動産取引の慣習として売買価格の5%〜10％に設定するのが一般的です。
また、不動産会社が売主の場合は、不動産分野の知識がない消費者を保護するために宅建業法で20％以内と決められています。なお、その手付の種類を解約手付としなければなりません。
万が一、20％を超える金額を支払った場合は、20％を超える部分のみ無効です。20％の範囲内であれば、売主と買主で手付金の金額を話し合って決められます。
手付金は一種の担保
手付金には、契約が簡単に破棄されないようにする担保の役割があります。そのため、金額を低く設定すると、買主・売主双方が契約を解除しやすくなり、トラブルに発展する恐れがあるのです。
一方で、金額を高く設定し過ぎると買主にとって負担になります。手付金の金額は、不動産会社とも相談しながら双方が納得する金額に設定しましょう。
手付金はいつまでにどうやって支払う？
手付金は契約が成立した証であるため、売買契約当日に支払うのが一般的です。支払い方法に特段の定めはありませんが、契約日当日に売主に手付金を渡す必要があります。不動産の売買契約は休日に結ぶ場合が多く、銀行振込では入金の確認ができないため、現金で支払うのが一般的です。
契約締結前に手付金を支払うことも可能ですが、お金に関することであるため不安もあるでしょう。契約日当日に現金で支払うことで、心配を減らせます。ただし、手付金を現金で支払う場合はまとまった金額になるため、持ち運びには充分注意しましょう。
近年では事前に指定の信託銀行に預け、契約完了のタイミングで信託銀行から売主に振込む形式も普及しています。
手付金の保全措置
手付金を支払ったとしても、不動産会社の倒産や不慮の事態で、契約が不履行になる可能性もあります。そういった場合、条件を満たすと手付金が返還される保全措置が定められています。
この章では、手付金の保全措置の方法や条件について見ていきましょう。
手付金の保全措置とは？
手付金の保全措置とは、支払った手付金が買主に返還されるための措置です。
手付金を支払った後に売主の不動産会社が倒産すると、手付金が返還されない恐れがあります。通常手付金は数百万にも及ぶため、万が一返金されなかった場合、買主にとって大きな損失となるでしょう。
このような事態を避けるために、売主が不動産会社の場合は、一定の要件を満たした際に手付金の保全措置を取るよう法律で定められています。
手付金の保全措置の方法
手付金の保全措置の方法は、提携先により大きく2種類に分けられます。
- 銀行などによる保証
- 保険事業者による保証保険
- 指定保管機関による保管
銀行などによる保証は、不動産会社が受け取った手付金を銀行や信託銀行などの金融機関が連携して保証する契約です。不動産会社が一定の手数料を支払い、金融機関と契約を結びます。
保険事業者による保証保険とは、不動産会社が保険事業者に対して保険料を払い、保険金の返還義務に備える契約です。
指定保管機関による保管とは、売主の不動産会社、国土交通大臣指定の保管機関と買主の三者間で締結する契約を指します。買主が指定保管機関へ手付金を預け、物件の引き渡しを確認次第、指定保管機関が不動産会社に手付金を支払う仕組みです。
指定保管機関に預ける時に、手付金に質権が設定されます。万が一の場合、買主は質権を行使して手付金を取り戻せるのです。
タイミングで利用できる保全措置方法が異なる
手付金の保全措置方法は、不動産の工事が完了しているかどうかで異なります。国土交通省が定めた「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」によると、工事の完了とは外観上の工事だけではなく、内装などの工事が全て完了しており居住できる状態です。
工事完了前後のそれぞれの対応について詳しく紹介しましょう。
工事完了前
工事完了前の不動産売買は、以下のどちらかの要件を満たすと保全措置の対象となります。
- 手付金の金額が不動産売買代金の5％を超える時
- 手付金が1,000万円を超える時
工事完了前は、銀行などによる保証か保険事業者による保証保険の2つのうち、どちらかを講じなければなりません。
工事完了後
工事完了後の不動産売買は、以下のどちらかの要件を満たすと保全措置の対象となります。
- 手付金の金額が不動産売買代金の10％を超える時
- 手付金1,000万円を超える時
銀行などによる保証、保険事業者による保証保険、指定保管機関による保管の3つのうちいずれかを講じなければなりません。
ただし、売主・買主双方が宅地建物取引業者の取引の場合や、買主が対象不動産の登記を済ましている場合は、手付金の保全措置を取らなくても良いと定められています。
手付金が戻ってくる事例
解約手付や手付金の保全措置の他にも、手付金が戻ってくることがあります。この章では、手付金が戻ってくる事例を3つ解説します。
- 引き渡し前のキャンセル
- 住宅ローンの審査に通らない
- 自然災害などで引き渡しが難しくなった
それぞれの事例について詳しく解説しましょう。
引き渡し前のキャンセル
不動産売買の手付金は解約手付の役割を持つため、買主が手付金を放棄すれば契約解除が可能です。買主都合のキャンセル理由は、より良い不動産が別に見つかった場合や、病気などが見つかり購入を考え直したい場合が考えられます。
売主がキャンセルする場合は、2倍の手付金を買主に返還すれば可能です。売主都合のキャンセルの理由としては、手付の倍返しをしてもさらに高値で購入してくれる購入希望者が見つかった場合や、急遽親族に不動産を売却することになった場合などが考えられます。
住宅ローンの審査に通らない
買主が住宅ローン審査に落ちた場合、住宅ローン特約があれば無条件で手付金が戻ってきます。住宅ローン特約とは、買主が住宅ローン審査に通らなかった際に白紙解約となる特約です。
住宅ローン特約は、住宅ローンを利用する際にほぼ必ず付けられているでしょう。住宅ローン特約は、融資利用の特約や融資条項とも呼ばれます。住宅ローンの契約書に不備がある場合、特約が適用されないこともあるため、契約書の記入内容には気をつけましょう。
自然災害などで引き渡しが難しくなった
地震や津波などの自然災害で建物が損傷し、修復が困難な場合、売買契約は解除されて手付金が戻ってきます。売買契約書には、危険負担の項目として定められているのです。
ただし、不動産の壁のひび割れや一部設備の損傷など、修復可能な場合は、売主の自己負担で修復して買主に引き渡さなければなりません。
危険負担はあくまで自然災害のみの保証です。そのため、売主の火の不始末で家事を起こした場合などは、売主の責任として修繕費を全額負担しなければなりません。もしも全焼して引き渡しができなくなった場合は、債務不履行となり違約金を支払う必要があります。
手付金における注意点
手付金の全体像について理解できたところで、この章では手付金の注意点を解説します。具体的には以下の2つです。
- 手付金をローンで借りる
- 住宅ローン特約が付いているかの確認
これらの内容を理解せずに契約を進めると住宅ローンを組めなくなったり、金銭的に損をしたりする恐れがあります。2つの注意点について順番に見ていきましょう。
手付金をローンで借りる
手付金を用意できないからといってカードローンなどで借りると、住宅ローンの審査で落ちてしまう可能性が高まります。
なぜなら、カードローンによって返済比率が圧迫されるからです。返済比率とは年収に占めるローン返済額の割合のことです。カードローンによって返済比率が圧迫されると、借入可能額が減少するため、住宅ローン審査で不利になると考えましょう。
そのため、もし手付金の用意が難しい場合は、一時的に親族から借りるのがおすすめです。もしくは贈与を検討しましょう。年間110万円までであれば非課税で贈与を受けられます。
また、住宅取得のための資金について、住宅取得等資金贈与の非課税の特例を利用可能です。住宅取得等資金贈与の非課税の特例とは、住宅取得やリフォームに充てる資金の贈与を受けた場合、一定額までが非課税になる制度です。
この特例を利用するには、住宅や期日の要件を満たす必要があります。詳しくは国税庁のWEBサイトをご覧ください。
参照元：No.4508 直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税｜国税庁
住宅ローン特約が付いているかの確認
住宅ローンを利用して住宅を購入する場合は、契約書に住宅ローン特約が付いているかを契約前に確認しておきましょう。
契約書に記載されていないと、万が一ローン審査に落ちてしまった場合に違約金を払わなければならない可能性があるためです。住宅ローン特約があれば、白紙解約となるため手付金を全額返還してもらえます。
住宅購入のお悩みは住宅ローンの相談窓口へ
もし手付金や住宅ローンでお悩みの場合は、「住宅ローンの相談窓口」で相談しましょう。
クレディセゾンが提携するiYell（いえーる）は国内100以上の金融機関と提携し、各金融機関の審査基準を把握しています。この情報をもとに、一人ひとりのご希望に合わせたローンのご提案が可能です。
住宅ローンの手続きは必要書類の準備や記入で多くの手間がかかります。しかし「住宅ローンの相談窓口」を利用することで、面倒な手続きを極力減らせるでしょう。借り入れが完了するまでしっかりとサポートを受けられるため、ぜひご活用ください。
おわりに
手付金とは不動産の売買契約を結ぶ際に、買主が売主に支払うお金であり、相場は売買価格の5%〜10％程度です。支払いは契約締結日に小切手や現金で支払うのが一般的です。
売主が不動産会社で一定の要件を満たす場合は、消費者保護の観点から手付金の保全措置が取られています。工事完了前後で利用できる保全方法が異なるため、事前に確認しておきましょう。
手付金が戻ってくるのは、引き渡し前のキャンセルや自然災害で引き渡しが難しくなった場合です。ただし、住宅ローンの審査に通らなかった場合は、住宅ローン特約が付いている場合のみ手付金が返還されるため、あらかじめ契約書に記載があるか確認しましょう。
