注文住宅のつなぎ融資は不要？分割融資とどちらがいいのか比較

住宅ローンを利用して注文住宅を購入するケースでは、つなぎ融資の必要があるのかどうか気になっている方も多いのではないでしょうか。注文住宅は複数回に分けて代金を支払うため、資金計画に注意が必要です。

このコラムでは、つなぎ融資とは何か、つなぎ融資が不要な分割融資とは何か、それぞれのメリット・デメリットなどを解説します。つなぎ融資について詳しく知りたい方は是非参考にしてください。

つなぎ融資とは

ハウスメーカーに依頼して住宅を建築してもらう注文住宅は、完成した住宅を購入する建売住宅とは代金の支払方法が一部異なります。

一般的な住宅ローンは、完成後の住宅購入時に一括で融資が実行されますので、建売住宅の場合は完成後の一括融資で問題ありません。しかし、注文住宅は複数回に分けて代金の支払いがあるため、途中の代金支払いに充てるお金を用意する必要があります。そこで用いられるのがつなぎ融資です。

注文住宅の支払いの流れやつなぎ融資の金利・条件などを詳しく見ていきましょう。

注文住宅の支払いの流れ

注文住宅を購入する場合、以下の4つのタイミングで代金を支払う必要があります。

• 土地購入
• 着手金
• 中間金
• 引き渡し

建売住宅は土地と建物がセットになって販売されますが、注文住宅はバラバラです。土地を購入後、ハウスメーカーと契約して建物の建築を進めるため、まずは土地を購入しなくてはなりません。

ハウスメーカーと契約する際は、工事完了後の引き渡しの際だけではなく、工事に着手する際に支払う着手金、上棟に入る際に支払う中間金の3回に分けて代金を支払います。

つなぎ融資の金利や条件

つなぎ融資とは、注文住宅のように複数回に分けて代金を支払う必要があるケースで、住宅ローン実行までのつなぎとして借り入れる無担保ローンのことです。

一般的な住宅ローンは完成後の建物を担保に入れますが、つなぎ融資では建物が完成していないので無担保になるのが特徴です。無担保であるということは、金融機関にとって融資リスクが高いため、金利が住宅ローンよりも1%～2％程度高い傾向があります。

つなぎ融資には、以下の2種類があります。

• 利息のみ毎月返済して元金部分は住宅ローン実行時に返済する
• 利息と元金を住宅ローン実行時に一括返済する

最終的には完成後の住宅ローンで返済するため、融資総額は変化しません。

つなぎ融資を提供する金融機関ごとに「住宅ローンの50％まで」「土地の購入資金と同額まで」など借入額の上限が異なります。また、融資回数の制限や事務手数料の有無も異なるため、契約してから後悔しないためにも、各金融機関の融資条件を確認してから契約しましょう。

つなぎ融資がいらない場合は？

注文住宅を購入するからといって、つなぎ融資を必ず使わなければならないわけではありません。つなぎ融資を利用した場合、融資総額は変わらないものの、完成後の住宅ローンの融資が実行されるまでは高い金利が適用されるのでもったいないです。

つなぎ融資を使わない方法もあるため、よく検討してからつなぎ融資を使うべきかどうかを判断する必要があります。つなぎ融資が不要なケースとして以下の2つが挙げられます。

• 自己資金や両親からの資金援助がある場合
• 住宅ローンが分割で借りられる場合

それぞれのケースを詳しく解説していきましょう。

自己資金や両親からの資金援助がある場合

住宅完成前に必要な土地の購入費、着手金、中間金などを自己資金で補える場合には、つなぎ融資を使う必要はありません。また、親から借りることができる場合にも、つなぎ融資は不要です。

しかし、資金援助が高額になると、贈与税の課税対象となるので注意が必要です。令和4年1月1日～令和5年12月31日までの間に父母や祖父母などの直系尊属から贈与を受けた場合、最大1,000万円まで住宅取得資金の贈与税が非課税となります。こういった特例をうまく利用しましょう。

住宅ローンが分割で借り入れできる場合

住宅ローンは、完成した建物の引き渡しが行われる際に、一括で融資が実行されるのが一般的ですが、分割して融資を受けられる分割融資に対応している場合があります。

分割融資に対応している場合は、代金の支払いが必要なタイミングで分割して融資を受けられるのでつなぎ融資が不要です。

つなぎ融資が不要な「分割融資」とは？

分割融資であれば複数回に分けて融資を受けられることから、注文住宅のような複数回の支払いにも対応できます。そのため、つなぎ融資なしで注文住宅を購入できるのです。

分割融資は住宅ローンを複数回に分けて融資を実行してもらうもので、契約そのものは住宅ローンと内容は変わりません。

そのため、土地や建物を担保に入れる必要がある、団体信用生命保険に加入するといった点は通常の住宅ローンと同じです。金利も住宅ローンと同じなので、つなぎ融資よりも費用負担を軽減できるでしょう。

つなぎ融資のメリット・デメリット

つなぎ融資と分割融資のどちらを使うべきなのか悩んでいる方も多いでしょう。

しかし、両者は全く違うもので一長一短があるため、両者のメリット・デメリットをしっかり理解したうえでご自身に合う融資を選択することが大切です。

まずはつなぎ融資のメリット・デメリットについて詳しく見ていきましょう。

つなぎ融資のメリット

つなぎ融資のメリットとして、以下の2つが挙げられます。

• 無担保で契約できる
• 登録免許税の負担を軽減できる

つなぎ融資以外のローンを使うという選択肢もありますが、他のローンは基本的に担保を必要とするケースが多いです。しかし、つなぎ融資では土地や建物といった担保を必要としないため、抵当権を設定する際にかかる登録免許税や司法書士報酬などがかかりません。

また、つなぎ融資の場合、つなぎ融資とは別に、住宅ローンの契約が必要です。住宅ローンを契約する際は一定の要件を満たしていれば軽減措置が適用されます。分割融資では、建物が完成する前の土地購入時に土地にも抵当権を設定するので軽減措置が適用されません。税負担を軽減できる点がつなぎ融資の魅力でしょう。

つなぎ融資のデメリット

つなぎ融資のデメリットとして、以下の2つが挙げられます。

• 金利が高めに設定されている
• 住宅ローン控除の適用を受けられない

つなぎ融資は無担保ローンなので、金融機関にとってはリスクが高い融資です。そのため、万が一に備えて金利が高めに設定されています。

いくら最終的に住宅ローンを契約して完済すると言っても、返済負担が大きくなるのはデメリットと言えるでしょう。

また、つなぎ融資は住宅の購入に利用できる融資ですが、住宅ローンではないので住宅ローン控除を利用できないという点に注意が必要です。

分割融資のメリット・デメリット

これまでの説明では、分割融資のほうがつなぎ融資よりも条件が良さそうという印象を抱いている方も多いのではないでしょうか。

しかし、分割融資にもデメリットがあるので、メリット・デメリットの両方をしっかり理解しておくことが大切です。

続いて分割融資のメリット・デメリットを詳しく見ていきましょう。

分割融資のメリット

分割融資のメリットとして、以下の2つが挙げられます。

• 金利がつなぎ融資よりも低い
• 住宅ローン控除の適用を受けられる

分割融資は住宅ローンの融資が分割して実行されるだけですので、内容は住宅ローンと変わりません。住宅ローンの金利はかなり優遇されているため、つなぎ融資よりも返済負担を抑えられるという点は魅力でしょう。

また、住宅ローンと同じなので住宅ローン控除の適用を受けられます。年末時点の住宅ローン残高の0.7％が所得税・住民税から13年間控除されるため、税負担を軽減できるでしょう。ただし、住宅ローン控除の適用を受けるには、条件を満たさなくてはならない点に注意してください。

分割融資のデメリット

分割融資のデメリットとして、以下の2つが挙げられます。

• 手数料が割高になる
• 分割融資に対応している金融機関が少ない

分割融資を選択した場合には、代金の支払いのたびに手数料が発生する可能性があります。例えば、事務手数料、抵当権を設定するための登録免許税や司法書士報酬などです。金融機関ごとに手数料が発生するかどうかが異なるため、なるべく手数料を抑えられる金融機関を選ぶのがポイントです。

また、住宅ローンを提供している金融機関が、必ず分割融資に対応しているというわけではありません。分割融資に対応している金融機関の中から選択する場合は、条件面で不利になる可能性もあるため、総合的に判断しましょう。

つなぎ融資と分割融資はどちらがおすすめ？

つなぎ融資と分割融資のどちらを選ぶべきか悩んでいる方も多いでしょう。両者の違いを以下の表にまとめました。

	つなぎ融資	分割融資
利用する条件	住宅プラン未定でも融資可能	住宅プラン決定済みで融資可能
金利	住宅ローンより1%～2％高い	住宅ローンと同じ
担保	なし	あり
融資のタイミング	土地取得時・着工時・上棟時など	土地取得時・着工時・上棟時など
融資実行後の支払い	・利息部分のみ返済して、元金は住宅ローンの融資実行時に返済 ・利息と元金を住宅ローンの融資実行時に返済	原則翌月から返済開始
融資に関わる諸費用	事務手数料、印紙税、保証料など	事務手数料、印紙税、保証料など
抵当権に関わる諸費用	不要	必要（登録免許税、司法書士報酬）
抵当権設定登記の登録免許税軽減措置	あり ※住宅ローン実行時	登録免許税、司法書士報酬 ※土地への抵当権設定時
住宅ローン控除	対象外	条件により対象
団信	非加入	加入

つなぎ融資は住宅ローンの融資実行時に完済できますが、それまでに適用される金利が高めなので、返済総額が大きくなります。また、団体信用生命保険には対応していないので、住宅ローンの融資実行までに何かしらのトラブルが発生した場合に保障を受けられない点に注意してください。

一方、分割融資はつなぎ融資よりも金利負担を抑えられますが、融資を分割して受けるたび手数料が発生するため、手数料負担が大きくなります。また、初回融資の土地への抵当権設定登記の登録免許税軽減措置の適用を受けられない点に注意してください。

このように一概にどちらが良いとは言い切れませんので、専門家に相談しながらご自身に合った融資方法を選択しましょう。

どちらがベストかわからない場合はプロへの相談が重要

同じつなぎ融資、分割融資であっても、銀行によって融資条件が異なります。基本的には返済総額を最も抑えられる手段を選択すれば良いですが、比較検討するのは容易ではありません。

そこでおすすめするのが専門家に相談するという方法です。クレディセゾングループが提携しているiYellグループの「住宅ローンの相談窓口」に相談すれば適切なアドバイスを受けられ、業務提携する国内100社以上の金融機関から、最適な融資方法の提案を受けられます。住宅ローンの契約でお悩みの方は、是非ご相談ください。

住宅ローンの相談窓口の詳細はこちら

おわりに 

注文住宅は建売住宅とは異なり、代金の支払いが建物引き渡し時の1回だけではありません。土地を購入する際、工事に着手する際、上棟する際の3回とを合わせた計4回にわたって支払う必要があります。

しかし、一般的な住宅ローンは建物を引き渡す際に一括で融資が実行されるため、注文住宅の代金の支払いには対応していません。

つなぎ融資や分割融資を利用すればこれらの問題を解消できます。しかし、どちらが良いとは一概に言い切れないため、専門家に相談しながら最適な方法を選択しましょう。