マンションは他の住居者と共用部が多い建物です。住居スペースはご自身で管理できますが、階段やエントランスホールなどの共用部は「常駐している管理人さんがいるから」と、無関心な方もいらっしゃるのではないでしょうか。例え住居者の中の一人であっても、決して他人事ではありません。
今回は、マンションの健全な維持に欠かせない「長期修繕計画」について理解を深めましょう。これを読めば、長期修繕計画の必要性や内容、修繕周期などが分かります。マンションの購入を検討中の方もぜひご覧ください。
長期修繕計画とは
長期修繕計画とは、マンション全体の修繕計画や修繕にかかる収支をまとめたものです。
頑丈なマンションであっても、月日が経てばどうしても劣化してしまいます。マンションの安全性や快適性を長期間保つには、定期的に修繕しなければなりません。将来を見据えて、マンションそれぞれで、30年程度の修繕計画が立てられています。
長期修繕計画は、どのマンションでも同じではありません。マンションの大きさや建設資材、設備機器、立地環境などは異なるため、それぞれのマンションに合った修繕計画を立てる必要があります。
長期修繕計画を作成するのは、住居者で構成されるマンション管理組合です。長期修繕計画を立てるには、「10年先にどのような修繕が必要なのか」「修繕にかかる費用はどれくらいなのか」といったことを想定しなければなりません。
また、国土交通省が発表している「第２編 長期修繕計画作成ガイドライン」に沿って作成するのが良いとされています。そのため、マンション管理士などの専門家に意見を求めたり、長期修繕計画の作成を管理会社に委託したりと、外部の力を借りるケースもあります。
参照元：国土交通省｜長期修繕計画標準様式
なぜ長期修繕計画は必要なの？
長期修繕計画は、マンションの住居者の健やかな暮らしを守るだけでなく、次の目的を達成するためにも必要です。
【長期修繕計画の目的】
- 将来の工事内容や修繕費を把握するため
- 修繕積立金設定額の根拠を明示するため
- 修繕工事がスムーズに行われるため
それぞれ詳しく見ていきましょう。
将来の工事内容や修繕費を把握するため
前述のとおり、マンションを健全に維持していくには定期的な修繕が必要です。しかし、具体的な工事予定や費用を把握しておかないと、いざ修繕するときになって「計画的に積み立てていなかったから修繕費が足りない！」という事態になりかねません。
マンションの大規模修繕となると、数千万円から億単位で費用を捻出しなければならないのです。
どのような工事がいつ行われるのか、工事にはどのくらい費用がかかるのかを詳しく把握しておくためにも、長期修繕計画が必要となります。
修繕積立金設定額の根拠を明示するため
マンションの修繕費用は、マンション管理組合員による積立金から捻出されます。つまり、マンションに住んでいるそれぞれの世帯が負担しているのです。
そのため、修繕積立金の設定金額に根拠がないと、住居者は納得がいきません。ましてや、なんの根拠もない積立金額の値上げには「合意できない」という方もいらっしゃるでしょう。
長期修繕計画がしっかり立てられていれば、データに基づいて「何年後にいくらかかる工事を予定しているため、積立金が値上がる」という根拠として利用できます。修繕費用を負担する住居者の同意を得るためにも、長期修繕計画が欠かせません。
修繕工事がスムーズに行われるため
マンションの修繕工事は、数ヵ月以上にも及ぶケースがあり、かなりの時間を要します。さらにマンションを工事するとなると、頻繁にトラックが行き来したり、騒音が生じたりと、生活に不便を感じてしまうこともあるでしょう。
そんな状況を住居者に理解してもらうためにも、あらかじめ工事の計画や内容、費用などを周知しておく必要があります。
長期修繕計画があれば、工事の時期や費用が提示でき、住居者も工事計画を理解しやすくなります。時間がかかる工事でも、住居者の合意をあらかじめ得られていれば、スムーズな工事の進行につながるでしょう。
長期修繕計画に含まれている３つの項目
長期修繕計画の内容には、大きく分けて３つの項目が含まれています。
【長期修繕計画の内容3項目】
- 建築に関する項目
- 設備に関する項目
- 資金面に関する項目
では、ひとつずつ詳細を確認してみましょう。
参考：一般社団法人 不動産協会｜長期修繕計画（修繕工事項目･周期･単価表）
建築に関する項目
長期修繕計画の建築に関する項目は、大規模修繕に必要な仮設工事やマンション（建物）自体の修繕や補修が該当します。一例を見てみましょう。
（例）
- 仮設工事
- 屋根・床の防水
- 外壁・鉄部の塗装
- 建具・金物の補修
- 共用内部の補修 など
仮設工事は、大規模な修繕を行う際に足場や仮設事務所などを設置する工事です。防水工事や塗装工事は、マンションの屋根や壁、床などの機能を保つために必要な工事となります。
建具・金物の補修に該当するのは、自動ドアや窓のサッシ、集合郵便受け、掲示板などです。ほかにも、管理事務室やエレベーターホールの壁といった共用内部の補修工事についても含まれます。
長期修繕計画には、これらの建築関係の修繕について周期や推定される工事内容が記載されています。
設備に関する項目
次に設備に関する項目を確認していきましょう。設備に関する項目は、建物に付帯する設備の点検や部品交換といった内容になります。
（例）
- 給水設備
- 排水設備
- 電灯設備
- ガス設備
- 空調・換気設備
- 消防用設備
- 情報・通信設備 など
設備の点検や修繕も快適な暮らしには必要不可欠です。定期的に「給水ポンプの取替」「消火器やホース類の取替」などを行うために、設備に関する内容も長期修繕計画に含まれています。
資金面に関する項目
長期修繕計画において、資金面も重要な項目のひとつです。長期修繕計画を見ると、次の金額や内訳が明瞭に分かるようになっています。
（例）
- 戸当たりの修繕費の積立額
- 修繕積立金の残高
- 借入金の残高
- 推定修繕工事費 など
このような会計状況を明らかにすることで、収支はどうなっているのか、修繕に充分な費用が積み立てられているかなどを把握しやすくなります。
将来的に修繕費用の不足が懸念される場合でも、会計状況を把握していれば、修繕積立金の増額やローンの申し込みをするなど、対策が打てるでしょう。
修繕周期について
修繕周期は、修繕箇所・設備や耐用年数、立地条件などに左右されます。一概に「すべて15年毎に修繕すれば良い」というわけにはいきません。それぞれの適切なタイミングで修繕しなければなりません。
では、大体どのくらいの周期で修繕が行われるのでしょうか。国土交通省の「長期修繕計画ガイドライン」を基に、目安を紹介します。ただし、必ずしもガイドラインに従って修繕しなければならないわけではありません。あくまで目安として捉えましょう。
大規模な修繕周期の目安は？
足場を組み、外壁の塗装工事や防水工事などが行われる大規模修繕。大規模修繕の周期は12〜15年が目安です。
以前のガイドラインでは、12年周期が目安とされていましたが、2021年に一部改訂され目安の周期が変更されています。大規模修繕の対象となる修繕箇所の周期の目安を見てみましょう。
| 外壁塗装 | 12～15年 |
| 屋根・床の防水工事 | 12～15年 |
| シーリング打替 | 12～15年 |
| タイル張補修 | 12～15年 |
| 空調・換気設備の取替 | 13～17年 |
マンションの劣化を防ぎ、耐震性や防水性を保つためにも、12〜15年周期で大掛かりな修繕工事が必要なことが分かります。
参照元：国土交通省｜第２編 長期修繕計画作成ガイドライン
その他の修繕周期の目安は？
「長期修繕計画作成ガイドライン」には、ほかにもさまざまな箇所における修繕周期の目安が示されています。ここでは、そのうちの一部を確認してみましょう。
| 鉄部塗装 | 5～7年 |
| 給水・排水ポンプの補修／取替 | （補修）5～8年／（取替）14～18年 |
| 給水管・排水管の更生／取替 | （更生）19～23年／（取替）30～40年 |
| 自動火災報知機設備の取替 | 18～22年 |
| 屋内消火設備の取替 | 23～27年 |
| 集合郵便受などの取替 | 24～28年 |
| ガス管の取替 | 28～32年 |
| インターネット設備取替 | 28～32年 |
修繕箇所によっては、5〜7年という短いスパンで手を加えなければならない箇所、30年近く耐用年数がある箇所など、周期に幅があります。
長期修繕計画は定期的に見直しが必要！
長期修繕計画は、きちんと立てたからといって何年もずっと同じ計画で良いというわけではありません。「長期修繕計画作成ガイドライン」によると、そもそも長期修繕計画は見直されることが前提で計画されており、5年を目安に定期的な見直しが必要といわれています。
長期修繕計画を見直す理由は、建物の劣化状況や修繕に必要な資材の価格、借入金の金利などの変動に対応するためです。時代の流れと共に生活様式が変化し、新たなニーズが生まれることもあるでしょう。
このようなことを踏まえ、定期的に調査・診断を実施し、その結果に応じて計画の内容や修繕積立金額を見直していきます。見直す方法としては、次の3つが挙げられます。
- 管理組合で見直す
- マンションの管理会社に委託する
- その他外部機関に委託する
それぞれのケースを掘り下げていきましょう。
管理組合で見直す場合
マンションの住居者である管理組合で見直していく方法です。実際に暮らしていく中で感じていることや問題点をピックアップできるため、リアルな声を反映できるでしょう。見直しを外部に委託するよりコストの削減も叶います。
ただし、長期修繕計画の見直しは、専門的な知識がないとうまく進みません。組合員の中にマンション管理士など専門家がいないようであれば、管理組合の力だけでは見直しは難しいでしょう。
マンションの管理会社に委託する
管理組合から委託され、共用部の設備の点検や清掃、事務といった業務を担っているのが、マンションの管理会社です。マンション管理のプロであることから、管理会社に長期修繕計画の見直しを委託する方法もあります。
一方、マンション管理会社に見直しを委託すると「修繕周期のみの修正だった」「細かい部分の見直しが行われなかった」というケースもあるようです。
その他外部機関に委託する
長期修繕計画そのものを、外部機関に委託して新たに作ってもらうのもひとつの方法です。この場合、マンションの管理組合や管理会社が関与しない、第三者の設計事務所やマンション管理士などに依頼します。
建物や設備などを精密に調査して作成するため、現在の問題点や住居者が感じている不満点などにも目が行き届きやすいでしょう。
注意したいのが、費用面です。精密に調査する分、費用が高額になる可能性があります。また、新たに作成してもらった長期修繕計画が、実態にそぐわず採用されない可能性も考えられます。
外部に頼んだ場合の費用相場は？
長期修繕計画の見直しや新規作成を外部に委託する場合、どのくらい費用がかかるのか気になるのではないでしょうか。費用の相場は、以下のようになっています。
| 委託先 | 費用相場 |
| マンション管理会社 | 10～50万円 |
| 外部の専門家 | 30～100万円 |
コストを抑えるなら、マンション管理会社に委託する方が安く済みそうです。ただ、より精密な計画を望むのであれば、第三者視点で、外部の専門家への依頼を視野に入れた方が良いでしょう。
外部の委託先を決める際は、費用と併せて求める精密度合いも考慮する必要がありそうです。
マンションの長期修繕計画で注意すること
ここまでで、長期修繕計画の概要や含まれる項目、見直しの方法などをお伝えしました。ここからは、もう一歩踏み込んで注意点も確認しておきましょう。
長期修繕計画がないマンションもある
マンションを健全に維持していくうえで重要となる長期修繕計画。「どのマンションにもあるのでは？」と思いがちですが、実は長期修繕計画がないマンションもあるのです。
長期修繕計画がないからといって、マンションの補修や修繕工事がされないというわけではありません。必要に応じ、その都度補修や修繕工事を行って対応しています。そのため、修繕にかかる費用を積み立てるのではなく、突然一時金として請求されることもあるでしょう。
長期修繕計画通りに進まない可能性もある
長期修繕計画があるからといって、必ず計画どおりに進むというわけではありません。長期修繕計画は、あくまで「計画」であり、不確定要素も多いのです。
「人件費や資材価格が急騰した」「想定外の工事が発生した」といったケースが起こると、修繕積立金が不足してしまう恐れがあります。
こういった事態が発生すると、一時金が追加で徴収されることもあるのです。
長期修繕計画は、計画どおりに進まない場合もあることを頭に入れておきましょう。
長期修繕計画の見直しでは積立金も見直す
前述しましたが、長期修繕計画の見直しでは積立金の設定額も再検討されます。見直しの際に、計画を進めるうえで費用不足が懸念されれば、積立金額の増額が起こり得るでしょう。ただし、積立金額を増額するには組合員（住居者）の合意が必要になります。
入検討中の中古マンションの長期修繕計画入手方法
長期修繕計画についてリサーチしている方の中には、中古マンションの購入を考えている方もいるでしょう。そういった場合、事前に長期修繕計画を確認しておきたいですよね。長期修繕計画は、マンションの管理会社経由で入手が可能です。または、不動産仲介会社にマンション管理会社から取得してもらう方法もあります。
長期修繕計画が入手できたら、次に紹介するポイントを確認してください。
長期修繕計画の内容と外観を確認する
まずは、長期修繕計画に記されている修繕工事の予定や履歴を確認しましょう。計画どおりに修繕が行われているか、見直しがきちんとされているかチェックします。また、外観も併せて見てみましょう。
万が一、「長期修繕計画が見直された形跡がない」「外壁の修繕が行われて数年しか経っていないのに外観にヒビがある」という場合は、要注意かもしれません。今後の管理状況も懸念されます。
中古マンションの購入を検討する際は、長期修繕計画の内容と外観を判断材料のひとつとして念頭に置いてみましょう。
今後の積立金の値上げを予測する
長期修繕計画には、修繕積立金についても記載されています。積立金は毎月払うため、どのくらいの金額に設定されているのか把握しておいたほうが良いでしょう。
また、今後積立金が値上がるかどうかも気になるところです。現在の積立金の設定額のままで今後の修繕費用が捻出できるかどうかを確認し、値上げの可能性を探ってみましょう。
おわりに
今回は、マンションの長期修繕計画について詳しくお伝えしてきました。長期修繕計画は、居住者が安心して快適に暮らせるかにも関わってきます。
また、修繕費用は住居者が積み立てて捻出するため、内容をきちんと把握しておきましょう。知識があれば、いつマンション管理組合の理事に選出されても困りません。
この機会に、改めて長期修繕計画をチェックしてみましょう。
