住宅を購入した後に必要な費用は住宅ローンのほかにもあります。税金や火災保険料などのほかに、住宅のメンテナンス費用も必要です。特にマンションに住む場合は、「管理費」や「修繕積立金」などがかかります。
この記事では、マンションの管理費と修繕積立金について、相場などをご紹介していきます。今マンションに住んでいる方も、マンションの購入を考えている方も、ぜひご一読ください。
マンションで必要となる管理費・修繕積立金
マンションでは「管理費」と「修繕積立金」が毎月かかり、それぞれ決まった金額をマンションの管理組合に納めます。管理組合とは、入居者によるマンションの運営団体のことです。
では、管理費と修繕積立費は、それぞれ何のための費用なのでしょうか？ここで確認しておきましょう。
管理費とは
マンションにおける管理費とは、日々の生活を快適に保つために必要な費用です。管理費は、主に以下のようなことに使われています。
- 清掃など管理会社に委託して行う業務の費用
- 共用部分の水道・光熱費
- 電球などの備品・消耗品の購入
- 防犯カメラやAEDのレンタル費用
- 共用設備の保守維持費及び運転費（共用部の水道光熱費含む）
- 共用部分にかかる火災保険や地震保険の保険料
- 管理組合の運営に要する費用 など
このように、管理費は快適な日常生活の維持・管理に使われるため、使い道は多岐にわたります。
修繕積立金とは
マンションの修繕積立金とは、数年に一度の大規模修繕に備えるためのお金です。特に、以下のようなことに修繕積立金が使われます。
- 共有部分の経年劣化や不具合に対する計画的な修繕
- 不測の事故などによって必要になった修繕
- 共有部分や敷地のリフォーム
購入時は新築マンションであっても、時が経てば経年劣化してしまいます。そのため、修繕積立金は長期的に見て重要なお金です。修繕計画に基づいて蓄えられ、必要な時に使われるようになっています。
管理費の相場は？
管理費は、清掃など管理会社に委託して行う業務の費用や、共有部分に必要なものの維持・管理などに使われていることが分かりました。では、マンションに住んだ時に納める管理費の相場はいくらなのでしょうか。
国土交通省が平成30年度に行った「マンション総合調査」では、マンション1戸当たり月の平均管理費は、地域によって差があることが分かっています。詳しくは以下の表をご覧ください。
＜地域別 マンション1戸当たり月の平均管理費＞
| 地域 | 管理費 |
| 北海道 | 15,190円 |
| 東北 | 16,550円 |
| 関東 | 16,096円 |
| 北陸・中部 | 16,947円 |
| 近畿 | 16,240円 |
| 中国・四国 | 14,590円 |
| 九州・沖縄 | 15,057円 |
表を見ると、マンション管理費が1番高いのは北陸・中部地方となり、1番安いのは中国・四国地方となっています。地域差はあるものの、マンションの管理費の相場は15,000円〜17,000円といえるでしょう。
マンションの管理費は、地域差のほかに物件やサービスのグレードやマンションの形態によっても、納める金額が変わってきます。次の項目で見ていきましょう。
参照：国土交通省｜平成30年度マンション総合調査（176ページ）
物件やサービスのグレード
マンションの物件やサービスのグレードが高くなるほど、管理費も高くなる傾向があります。例えば、コンシェルジュサービス、クリーニングサービス、24時間の管理体制などが充実する分、管理費も高くなります。
マンションの形態
国土交通省「平成30年度マンション総合調査」によると、マンション1戸当たりの月の平均管理費は、単棟型では16,213円、団地型では14,660円となっています。
単棟型マンションは階数によって月の平均管理費に違いがあり、3階建て以下の場合は14,965円、4〜5階建ての場合は16,892円となり、4階建て以上になると管理費が上がる傾向があります。
また、団地型マンションは棟数によって月の平均管理費に違いがあり、2〜3棟では15,128円ですが、6〜10棟になると12,582円と安くなる傾向も見られます。
共用部分の充実度や管理形態
マンションの管理費は、共用部分の充実度や管理形態によっても金額が変わります。共用部分にプールやフィットネスジム、ライブラリー、ゲストルームなど、充実した施設が揃っている場合は、施設を管理するためにコストがかかるため、納める管理費が高くなる傾向があります。
また、マンションの管理形態が常駐の場合は、管理人が住み込みでマンションの管理業務を行うことになり、夜間のトラブルに応じてもらえるなどのメリットがありますが、その分納める管理費は高くなるでしょう。
一方で、日勤や巡回、無人で管理を行っている場合は、常駐と比べてコストを節約できるため、管理費も安くなる傾向があります。
修繕積立金の相場は？
マンションの管理費の相場について分かったところで、今度は修繕積立金の相場を見ていきましょう。国土交通省の「平成30年度マンション総合調査」によると、地域別の1戸当たりの平均修繕積立金は以下の表のとおりです。
＜地域別 マンション1戸当たり月の平均修繕積立金＞
| 地域 | 修繕積立金 |
| 北海道 | 14,206円 |
| 東北 | 11,739円 |
| 関東 | 14,421円 |
| 北陸・中部 | 11,421円 |
| 近畿 | 11,537円 |
| 中国・四国 | 9,948円 |
| 九州・沖縄 | 11,804円 |
修繕積立金は、最も高い関東地方で14,421円、最も安い中国・四国地方で9,948円となっています。地域によって差があることが分かりますが、大体10,000円～15,000円と考えておくと良いでしょう。
また、修繕積立金は、築年数やマンションの形態によって金額が変わってきます。
築年数
築年数が増えると、エントランスや外壁などの大規模修繕が必要になってきます。ある程度築年数の経ったマンションでは、大規模修繕が行われた後、2度目に備えて修繕積立金が値上げされるケースもあるため、新築マンションよりも修繕積立金が高くなる傾向があります。
マンションの形態
国土交通省「平成30年度マンション総合調査」では、1戸当たりの月の平均修繕積立金が、単棟型マンションでは11,875円であるのに対し、団地型では14,094円となっています。団地型の場合は複数の棟があるため、大規模修繕にかかる費用が高くなることが予想され、修繕積立金も高い傾向にあります。
修繕積立金を値上げする理由
修繕積立金の相場は、築年数やマンションの形態によって変わることが分かりましたが、修繕積立金は毎年同じ金額ではなく値上がりすることがあります。ここでは、修繕積立金が値上げされる理由について見ていきましょう。
最初の設定金額が低すぎた
修繕積立金を値上げする理由のひとつとして、最初の設定金額が低いことが挙げられます。国土交通省が平成23年に作成したガイドラインには、修繕積立金の金額の目安などが記載されています。
しかし、ガイドラインの作成以前に建てられた中古マンションの場合は 、修繕積立金が適正金額よりも低く設定されているため、後に値上がりする場合があるのです。
また、ガイドライン作成以後に建てられたマンションでも、販売優先で修繕積立金が低く設定されている場合もあるので、修繕積立金の設定金額が低い場合は気を付ける必要があるでしょう。
値上げすることが決まっている段階増額積立方式
修繕積立金が値上げする理由として考えられるのが、元々値上げが決まっている「段階増額積立方式」の採用です。修繕積立金の積み立て方式には2種類あり、毎月同じ金額を納める「均等積立方式」と、徐々に値上がりする「段階増額積立方式」があり、新しいマンションほど後者を採用している傾向があります。
修繕費の相場が上昇した
修繕費の相場が上昇した場合、それに伴い修繕積立金が値上がりします。また、修繕作業を行う職人の高齢化によって人手不足となり、人件費が高くなることも予想されます。そのような背景から、修繕積立金が値上がりする可能性があるのです。
計画になかった大規模修繕が必要になった
当初の計画にない大規模修繕が行われる場合も、修繕積立金の値上がりにつながります。築年数が経つと、その分設備なども古くなるため大規模修繕の必要が出てきますが、グレードアップ工事やバリアフリー工事などは当初の計画に含まれていない可能性があります。計画に含まれていない工事の積立金はないため、その分修繕積立金が値上がりするのです。
ランニングコストを適正化するためにできること
管理費や修繕積立金は毎月納める費用のため、高すぎて負担になるのは避けたいところです。もしお住まいのマンションの管理費や修繕積立金が「高すぎるのでは？」と思った方は、管理組合に金額の見直しを訴えることもできます。
では、何を見直せば管理費や修繕積立金などのランニングコストを抑えられるのか、2つの方法を見ていきましょう。
管理費を節約するには業務委託先を見直す
管理会社に業務委託をしている場合は、管理会社への費用が高い可能性があります。そのため、業務委託先を見直すのも管理費を節約するための方法です。受けているサービスに対して金額が妥当であるか、不要なサービスはないか、改めて考えてみることをおすすめします。
長期修繕計画を見直す
マンションには長期修繕計画というものがあり、10年〜30年程度の期間を対象に大規模修繕の時期や予算が計画されています。修繕積立金は長期修繕計画をもとに算出されるため、毎月納める費用が高い場合は、この計画を見直す方法も修繕積立金を節約するひとつの手です。
そもそも長期修繕計画はマンション用につくられたものではなく、ひな形をアレンジして使用しているため現実とかけ離れた修繕計画になっている可能性があります。
たとえば、実際のエレベーターと数が違う、照明器具の数が実際より多く計算されているなどの場合があり、このような修繕計画は見直す必要があるでしょう。
管理費・修繕積立金が払えない場合どうなる？
管理費や修繕積立金はマンションの管理や修繕のために必要な費用です。しかし、国土交通省「マンション総合調査」によると、全体の約16％の管理組合が管理費や修繕積立金を1年以上滞納する住戸を抱えています。
では、管理費や修繕積立金の滞納があった場合はどうなるのか、次の項目で見ていきましょう。
参照元：国土交通省｜平成30年度マンション総合調査結果からみたマンション居住と管理の現状
管理会社や管理組合からの督促状
マンションの管理費や修繕積立金の滞納は、時効が5年と決められています。ただし、管理組合から督促状が送られた場合、時効は成立しません。管理費や修繕積立金の滞納者が、督促状によって支払いを求められても応じない場合は、強制執行により財産差し押さえなどが行われる可能性があります。
理事会や総会での報告を経て競売
マンションの管理費や修繕積立金を滞納した場合、理事会や総会で報告され、その対応について協議が行われます。滞納している金額が大きい場合や、悪質な滞納者である場合、最終的には法的な手続きが検討されるため注意が必要です。
「建物の区分所有法等に関する法律（区分所有法）」の第59条では、多大な迷惑行為が行われている場合、最終手段として競売を行うことも認められています。
管理費や修繕積立金の滞納は迷惑行為になり、法律で競売が認められていることを認識しておきましょう。
中古マンションを購入するなら修繕積立金をチェックしよう
マンションを購入予定の方で、中古マンションの購入を検討している場合は、修繕積立金をチェックすることをおすすめします。修繕積立金はマンションの大規模修繕のための費用ですが、中古マンションの場合は築年数が経っているため費用が高くなる傾向があります。
そのため、適正な費用になっているかチェックしておくと良いでしょう。チェックしたいポイントは以下のとおりです。
- 修繕積立金の徴収金額
- 現在の修繕積立金の残高
- 過去の修繕実績
- 今後の修繕工事
修繕積立金をチェックするためには、仲介会社を通して、「重要事項に関わる調査報告書」という書類をマンションの管理組合から取得します。この報告書には修繕積立金の滞納額や値上げ予定なども記載されているため、中古マンション購入の際はチェックしておくと安心でしょう。
しかし、修繕積立金の計画が適正か、判断が難しい場合はマンション管理士などの専門的な知識を持った方にチェックを依頼する方法もあります。
おわりに
マンションの管理費と修繕積立金について、それぞれの相場などを解説しました。管理費や修繕積立金は、安全で快適な生活を送るために必要な費用です。
しかし、もしも費用が高いと思ったら、まずは管理組合に相談することをおすすめします。また、これから購入を考えている方は、家賃だけでなく管理費や修繕積立金が今後の生活の負担にならないか、考慮してマンションを決めると良いでしょう。
管理費や修繕積立金が高く、滞納してしまうことのないよう、ご自身に合ったマンションを選ぶようにしましょう。
