新たなマイホームに住み替える際には、現在の住宅を売るタイミングと、新たな住宅を買うタイミングのずれに注意が必要です。
特に、先に新しい住宅を購入したい場合、必要な資金を確保できずに困ることもあるでしょう。そうした方は、自己資金を用意せずに新居の購入ができるつなぎ融資の利用を検討してはいかがでしょうか。
この記事では、住み替え時のつなぎ融資について、メリットとデメリット、利用できる具体的なケースについて解説します。
住み替え時のつなぎ融資とは
住み替えには、自宅の売却前に新居を購入する「買い先行」と自宅の売却後に新居を購入する「売り先行」があります。「買い先行」の場合は、売却代金が入るまでの間、一時的な資金不足が生じる場合もあるでしょう。この不足分を補填し、売却代金であらかじめ決められた返済期日に全額を返済する仕組みがつなぎ融資 方法ですここでは、住み替えの方法や、住み替え時に利用できるつなぎ融資について詳しく解説します。
住み替えの方法：売り先行と買い先行
住み替えとは、現在の住宅を売却して、新たな住宅を購入することです。
住み替えの方法には、現在の家を売ってから新しい家を買う「売り先行」と、新しい家を買ってから現在の家を売る「買い先行」の2つの選択肢があります。
各方法の手順や特徴は、以下のとおりです。
| 住み替えの方法 | 売り先行 | 買い先行 |
|---|---|---|
| 手順 | ①旧居を売却 ②引越（旧居→仮住まい） ③新居を購入 ④引越（仮住まい→新居） | ①新居を購入 ②引越（旧居→新居） ③旧居を売却 |
| メリット | ・売却価格が確定しているので計画を立てやすい ・時間をかけて売却できる | ・時間をかけて新居を探せる ・仮住まいを探す必要がない |
| デメリット | ・仮住まいへの引っ越し費用や家賃が発生する ・居住中でも内覧対応などが発生するため、売却活動の負担が大きい | ・先に新居の購入資金を準備しなければいけない ・売却価格が想定より低い場合、つなぎ融資や住宅ローンの返済に不足が生じる可能性がある |
「売り先行」で住み替える場合、売却価格が確定してから新居を購入するため、購入資金を準備しやすいという特徴があります。
ただし、自宅売却から新居が見つかるまでの間は、仮住まいを用意しなければいけません。新居の購入に必要な資金のほかに、仮住まいへの引っ越し費用や家賃などのコストが発生する点に注意しましょう。
また、現在住んでいる住宅を売る際には、売却活動が大きな負担になるデメリットもあります。例えば、内覧希望者が来るたびに掃除や片付けが必要になることから、心身ともに疲弊してしまう方もいるでしょう。
一方、「買い先行」で住み替える場合は、じっくりと新居を探せて、仮住まいを用意する必要もありません。しかし、旧居を売却する前に新居を購入するため、先に新居の購入資金を準備する必要があります。また、売却価格が想定より低かった場合、つなぎ融資や住宅ローンの返済に不足が生じる可能性もあります。
買い先行の住み替えで使えるつなぎ融資
買い先行で住み替える際、新居の購入資金を用意する選択肢のひとつが、つなぎ融資です。
つなぎ融資とは、自宅の売却前に新居を購入する「買い先行」の場合に、売却代金が入るまでの間の一時的な資金不足を補填し、売却代金であらかじめ決められた返済期日に全額を返済する仕組みのことです。
つなぎ融資を受けた場合、返済期間の終わりまでに一括で全額を返済する必要があり、基本的に融資期間の延長はできません。
また、つなぎ融資は、一般的に担保を設定しない場合が多いため、住宅ローンよりも高い金利が設定されています。ただし、不動産などを担保にした有担保型であれば、利率を下げることも可能です。
住み替え時につなぎ融資を利用するメリット
つなぎ融資を利用すれば、先に新居の購入資金を準備できるため、気に入った物件をすぐに確保できるメリットがあります。また、仮住まいへ引っ越す必要もないため、引っ越し費用や家賃などのコストが不要になります。ここでは、住み替え時につなぎ融資を利用するメリットについて解説します。
気になる物件を先に確保できる
つなぎ融資を利用すれば、先に新居の購入資金を準備できるため、気に入った物件をすぐに確保できます。
例えば、売り先行で住み替える場合、自宅が売却できるまで資金が準備できません。そのため、理想的な物件が見つかっても、購入できないおそれがあります。
気に入った物件を購入するタイミングを逃したくない方は、つなぎ融資を利用すると良いでしょう。
仮住まいに住む費用が不要になる
自宅を売ってから新居を購入する場合には、仮住まいに住む必要があります。しかし、つなぎ融資を利用して先に新居を購入できれば、直接新居に引っ越せるため、仮住まいに住む必要はありません。仮住まいへの引っ越し費用や敷金、家賃などのコストを削減できることも、つなぎ融資を利用するメリットのひとつです。
自宅を売却しやすくなる
つなぎ融資を利用して住み替える最大のメリットは、旧居に誰も住んでいない状態で購入希望者を探せることです。
売り先行で住み替える場合、内覧希望者が来るたびに自宅の掃除や片付け、立ち会いのスケジュール調整など負担も大きく、場合によっては売却の機会を逃してしまうこともあるでしょう。
また、内覧の際に生活感のある空間では、物件の魅力を十分に伝えられない可能性もあります。
一方、つなぎ融資を利用して買い先行で住み替える場合、室内をモデルルームのようにインテリアコーディネートを行うことも可能です。インテリアを工夫することで物件の魅力を引き立て、内覧に訪れた方が購入を決めやすくなります。
住み替え時につなぎ融資を利用するデメリット
住み替え時につなぎ融資を利用した場合、事務手数料などの費用が発生する点や、融資期間内に売却しなければいけない点に注意しましょう。
また、売却価格が低かった際に持ち出し金が必要になるリスクも知ったうえで利用することが大切です。ここでは、住み替え時につなぎ融資を利用するデメリットについて解説します。
事務手数料などの費用が発生する
つなぎ融資を利用する場合、事務手数料や印紙代などの費用が発生します。申し込む前に、契約時に必要な諸費用を確認しておきましょう。
つなぎ融資利用時に必要な費用は、以下のとおりです。
| 必要な費用 | 費用の相場 |
|---|---|
| 金利 | 2〜4％程度 |
| 事務手数料 | 10万円+消費税 |
| 収入印紙代 | 1,000円〜60,000円程度（契約金額に応じる） |
| 保証料 | 金融機関によっては必要 |
つなぎ融資は、通常の住宅ローンよりも金利が高く、契約時の諸費用も発生します。申し込む前にこれらの条件を確認し、無理なく返済できるか検討しましょう。
融資期間内に売却しなければ追加コストがかかる
つなぎ融資による借入金は、融資期間終了までに全額を一括返済しなければいけません。もし、融資期間内に旧居を売却できず、借入金を全額返済できなければ、遅延損害金（年率14％程度）が発生します。遅延損害金とは、返済期限までに返済が完了しなかった場合に、遅れた期間に対して発生する損害金のことです。
たとえば、借入額が1,000万円で、返済期限を過ぎて1ヶ月遅延した場合、遅延損害金は約11.6万円（1,000万円×14%÷365日×30日）となります。遅延損害金は、つなぎ融資よりも高い金利が発生するため、できる限り返済期限までに完済しましょう。
つなぎ融資の融資期間は最長1年程度です。1年以内に自宅を売却できるのか、不動産会社などの専門家からアドバイスを受けつつ、つなぎ融資を利用すべきか慎重に判断しましょう。
売却価格が低いと持ち出し金が必要になる
旧居の売却価格が想定以下だった場合、つなぎ融資の返済金額が不足する可能性もあります。売却資金でつなぎ融資の返済ができなければ、不足分を自己資金で補填して返済しなければいけません。
例えば、旧居の売却予想価格を2,000万円と見込み、つなぎ融資で2,000万円借り入れし、実際の売却価格が1,800万円にしかならなかったとします。この場合、不足分200万円を自己資金で補填する必要があります。
自分の持ち出し金が増える結果を招くこともありますので、資金計画が狂わないように、売却価格を低めに見積もって借入金額を設定することが大切です。
住み替え時のつなぎ融資を取り扱う金融機関が少ない
つなぎ融資を利用するデメリットのひとつに、住み替えを目的としたつなぎ融資を行っている金融機関が少ない点が挙げられます。そのため、金利の引き下げ競争が起こりにくく、金利が高めに設定されているともいえます。
限られた選択肢の中で、ご自身の要望に近い金融機関が見つからない方は、不動産売却前提ローンを活用する方法もあります。不動産売却前提ローンとは、将来的に旧居を売却した資金による返済を見越してお金を借りられるローン商品です。
セゾンファンデックスの不動産売却前提ローンは、現在の住居を担保に差し入れるため、無担保のローンと比べて融資利率を低く抑えられる点が特徴です。
気になる方はこちらからご確認ください。
住み替えでつなぎ融資が必要なケース
住み替えでつなぎ融資が必要になるのは、新居の購入資金が足りない場合や、売却と購入のタイミングが合わない場合です。
具体的な事例として、以下のケースが挙げられます。
- 新居を早めに購入したい
- 住宅ローンの残債があり抵当権が抹消できない
- 住宅ローンの実行までに資金が足りない
ここでは、つなぎ融資が必要になる各事例について詳しく解説します。
新居を早めに購入したい
新居の購入を急いでいる方は、つなぎ融資の利用を検討してもよいでしょう。
例えば、すでに購入したい物件が決まっている方などが該当します。住みたい物件が先に決まっていたとしても、手元に資金がなければ購入できません。旧居が売れるのを待っている間に、人気のある物件であれば他の方に購入されてしまう可能性もあるでしょう。
欲しい物件を絶対に購入したいという方は、つなぎ融資を利用するのもひとつの手段です。
住宅ローンの残債があり抵当権が抹消できない
現在住んでいる住宅を売却したいと思っても、抵当権が残っている状態では売却できません。
抵当権とは、担保とした不動産を住宅ローンの返済ができなくなったときに、金融機関が競売に掛けて売却し返済に充当する権利です。
抵当権がある状態の住宅は、金融機関が担保として持っている状態です。そのため、抵当権を抹消しなければ自宅を売却できません。
住宅ローンを完済していれば、司法書士に支払う手続き費用だけで抵当権を抹消できます。しかし、現在住んでいる住宅のローンが残っている状態であれば、ローンの残債を全て返済しなければ、抵当権を抹消できません。
住宅ローンが残っている方が抵当権を抹消する方法として、つなぎ融資を利用することも可能です。
例えば、ローン残債分をつなぎ融資で返済し、現在の住宅を売却します。売却資金を利用して、つなぎ融資で借りたお金を返済できれば、同時に抵当権の抹消と自宅の売却をすることが可能になります。
ただし、つなぎ融資を利用すれば、金利や事務手数料なども必要です。自力で返済できる方は、自己資金を利用したほうが総返済額を抑えられます。ローンの残債をつなぎ融資で返済すべきか、自己資金を用意すべきか、実際の返済額を計算して慎重に検討しましょう。
住宅ローンの実行までに資金が足りない
住み替え先の新居を購入する場合に、ローン実行までに必要となる費用が不足することもあります。こうしたトラブルを避けるために、つなぎ融資を利用する方法もあります。
例えば、新居の建築開始までに土地の代金を支払わなければいけません。しかし、住宅ローンで土地代と建築費用を一括で借りる場合、融資が実行されるのは家の引き渡し後となります。そのため、土地購入資金を事前に用意する必要があり、この際につなぎ融資の利用が有効です。
また、建築会社によっては、着工金や中間金を請求される場合もあります。着工金などが用意できずに困ることもあるでしょう。
土地の購入費用や着工金などを自分で用意できない場合に、つなぎ融資で対応することも検討しましょう。
つなぎ融資を受けるまで
つなぎ融資は、売却する不動産と購入する不動産の両方で手続きを進めるため、通常の住宅ローンよりも手続きが複雑だと感じる方もいます。
また、売却と購入で必要書類が異なるため、事前に必要書類を把握して準備しておくことも大切です。ここでは、つなぎ融資を受けるまでの流れと、必要書類について解説します。
つなぎ融資を受けるまでの流れ7ステップ
つなぎ融資を利用するためには、以下の手順で手続きを進める必要があります。
- 購入する新居を決定する
- 住宅ローンと同時につなぎ融資を申し込む
- 融資の審査を受け決定したら、新居の売買契約を締結する
- 金融機関とつなぎ融資の契約を結ぶ
- つなぎ融資が実行される
- 新居の引渡しを受ける
- 旧居の売却代金でつなぎ融資を返済する
融資の承認が得られたら、新居の売買契約を締結します。不動産会社や売主と契約内容を確認し、売買契約書を取り交わします。契約時には手付金が必要となる場合が多いため、事前に準備しておく必要があります。
次に、金融機関とつなぎ融資の契約を結びます。契約時には、必要書類の提出や諸費用の確認を行います。必要な書類は金融機関によって異なる場合がありますが、本人確認書類や収入証明書、物件の資料などが一般的です。事前に金融機関から必要書類のリストを入手し、スムーズに手続きが進むよう準備しましょう。
契約が完了すると、つなぎ融資が実行されます。融資金は新居の購入資金や諸費用に充てられます。つなぎ融資により、新居の購入代金を支払い、新居の引渡しを受けます。物件の引渡し後、新居への引越しを行い、新たな生活をスタートさせます。
一方で、旧居の売却活動を進めます。売却には時間がかかる場合もあるため、早めに不動産会社と相談し、売却計画を立てましょう。内覧対応や価格交渉など、売却に向けて必要な準備を進めます。
旧居が売却され、売却代金が入金されたら、つなぎ融資を返済します。つなぎ融資は返済期間が限られているため、融資期間内に返済を完了させることが重要です。万が一、融資期間内に返済が難しい場合は、金融機関に連絡し、相談することをおすすめします。
住宅ローンに追加してつなぎ融資を申請する必要があるものの、基本的な手続きの方法は通常の住宅ローンを申請する流れとほぼ同じです。
住宅ローンを申請する手続きの方法や必要書類などは、以下の記事で解説しています。詳しく知りたい方は、こちらの記事もご一読ください。
つなぎ融資に必要な書類
つなぎ融資を申請する際は、融資の申し込み時と売却時、新居の購入時という3つの目的で必要な書類が異なります。各目的別に必要な書類は以下のとおりです。
| 目的 | 必要書類 |
|---|---|
| 申し込み手続き | ・本人確認書類（運転免許証、パスポートなど） ・住民票 ・印鑑証明書 ・源泉徴収票（もしくは確定申告書の写し） ・印鑑登録証明書 |
| 旧居の売却手続き | ・登記事項証明書（登記簿謄本） ・建物の図面や測量図 ・物件案内図 ・売買契約書（旧居の購入時） |
| 新居の購入手続き | ・売買契約書（新居の購入時） ・工事請負契約書（建築する場合） ・建築確認済証 ・建築確認申請書 |
つなぎ融資を受ける場合、通常の住宅ローンよりも必要な書類が多く、揃えるのに時間がかかります。そのため、事前に金融機関へ必要書類を確認し、早めに準備しておくことが大切です。
つなぎ融資の代わりに利用できる「不動産売却前提ローン」とは
つなぎ融資は、金融機関の住宅ローン審査に通らなければ利用できません。そのため、審査に落ちる可能性が高い方は、別な方法を検討する必要があるでしょう。そこで、利用できる方法が「不動産売却前提ローン」です。
ここでは、セゾンファンデックスが提供する、不動産売却前提ローンの仕組みや特徴を紹介します。
不動産売却前提ローンの仕組み
不動産売却前提ローンは、売却予定の不動産を担保に融資を受けるものです。将来的に旧居を売却した資金による返済を想定しており、
現在の住居を担保として差し入れることで、融資限度額が最大5億円と大きく、無担保よりも低い金利で借り入れが可能です。
融資期間は最長2年間で、契約後に返済期間を変更することはできず、融資の最終期日までに全額を一括で返済する必要があります。つなぎ融資と同様に、売却が完了して返済資金が確保できるまでの短期的な資金調達手段として利用されます。
不動産売却前提ローンの特徴
不動産売却前提ローンは、利用条件のハードルが低く、審査の早さが特徴です。特に、金融機関の住宅ローン審査に落ちた方や、できるだけ早く新居の購入資金を用意したい方は利用しやすいでしょう。ここでは、不動産売却前提ローンの特徴について詳しく解説します。
利用条件のハードルが低い
不動産売却前提ローンは、国内にある全ての不動産が対象で、現在住んでいる住宅以外の物件も担保として利用できます。容積率オーバーで価値が下がっている物件や、住宅ローンが残っている物件でも融資を受けられる可能性があります。
また、担保価値を重視するため、、延滞歴のある方でも融資を受けられた事例が多数あります。
総量規制の対象外のため、年収の3分の1を超える借り入れも可能です。
審査から融資を受けるまでの時間が早い
住み替えでは、物件を他の購入希望者に購入されないために、資金調達の早さが重要となります。
たとえばセゾンファンデックスの不動産売却前提ローンは、WEBサイトから24時間いつでも申し込みが可能で、仮審査は最短即日回答、本審査は必要書類の提出後最短3営業日で完了します。
申し込みから最短1週間程度で資金調達できるため、できるだけ素早くお金を準備したい方におすすめです。
諸経費の準備が不要
不動産の調査費用や事務手数料、抵当権の登記費用などの諸経費は、融資金から差し引いて支払うため、それらの費用を別途用意する必要がありません。
不動産売却前提ローンについて詳しく知りたい方は、こちらからご確認ください。
おわりに
新居に住み替える際には、現在住んでいる住宅を売ってから住み替える「売り先行」と、先に新居を購入してから住み替える「買い先行」という2つの方法があります。
買い先行で住み替える際は、新居の購入資金をいったん調達しなければいけません。そんなときに利用できるのがつなぎ融資です。つなぎ融資は、売却資金が入金されるまでに生じる資金不足を埋めるための短期的なローン商品です。
購入したい新居が決まっている方や、住宅ローンの実行までに資金が足りない方は、つなぎ融資を利用するとよいでしょう。ただし、つなぎ融資を利用するためには、金融機関の住宅ローン審査に通る必要があります。金融機関のローン審査に通らない可能性が高い方、住み替えの資金を早めに用意したい方は、不動産売却前提ローンを利用する選択肢も検討してみてはいかがでしょうか。
セゾンファンデックスの不動産売却前提ローンは、迅速に資金調達が可能です。詳しく知りたい方は、こちらのページをご確認ください。
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