マイホームの住み替えの時には資金繰りが重要なポイントとなります。理想的なのは、今住んでいる家を売って得た売却資金で住み替え先の新居を買うことですが、実際は売る前に理想の家が見つかることもあります。
その場合、資金不足でも好条件の物件を逃さないように「つなぎ融資」という方法を使うこともできます。つなぎ融資の特徴や住み替えの時に使うメリットとデメリットを知っておきましょう。
１．住み替え時のつなぎ融資とは
住み替えの方法には、新しい家を買ってから現在の家を売る「売り先行」と、現在の家を売ってから新しい家を買う「買い先行」という2つの方法があります。
【買い先行の主な流れ】
- 新居を購入
- 引越（旧居→新居）
- 旧居を売却
【売り先行の主な流れ】
- 旧居を売却
- 引越（旧居→仮住まい）
- 新居を購入
- 引越（仮住まい→新居）
「買い先行」の場合、現在の家を所有したままであるため、新しい家の購入資金を用意する必要があります。自己資金で用意できるなら問題ありませんが、それはかなりのレアケースです、多くの場合、現在の家の売却代金や住宅ローンなどの融資を利用して資金を用意することになります。
ただし、急いで現在の家を売ろうとすると、時間的制約から相場よりも安くしなければならないリスクが生じるほか、新しい家が見つかるまでの間の仮住まいの家賃や引っ越し費用がかかります。
好条件の不動産物件はすぐに売れてしまうため、急いで売買契約を結ぶ必要があります。この時、購入資金の用意がなければせっかくのチャンスを逃してしまい、条件の見直しや住み替えまでの期間が長引いてしまいます。
このような住宅ローンを組むまでの期間や売却代金が手元に入るまでの資金受給のギャップを埋めるための方法として「つなぎ融資」という選択肢があります。つなぎ融資は、「買い先行」で、新居購入が旧居売却より先に来てしまった際の資金調達に利用できる短期の融資です。
つなぎ融資を受けた場合、返済期間の終わりまでに一度に全額を返済する必要があり、基本的に融資期間の延長はできません。融資利率は、一般的に担保を設定しない場合が多いため、住宅ローンと比較して高めに設定されています。不動産などを担保にした有担保型の利用であれば、利率を下げることができます。
２．住み替え時につなぎ融資を利用するメリット
住み替え先に中古の住宅やマンションなどを選ぶ場合、他の購入希望者に負けない早い決断と購入資金が必要となります。この際、新居の購入に合わせて現居の売却を進めてしまうと、時間制限が生じて急いで売らなければならず、相場よりも安価で売る必要に迫られるかもしれません。
そこで、現居の売却ではなく、つなぎ融資を利用して資金調達をする方法があります。この方法であれば、今住んでいる家または新しい家に住みながらじっくりと売ることができ、希望価格での売却実現性が高められ、また良い条件の家が見つかったらすぐに購入できるので、他の人に遅れをとるリスクを減らせます。
つまり、つなぎ融資を利用することで、理想の家を手に入れるチャンスを逃さず、より良い条件で売買できるメリットがあるのです。
３．住み替え時につなぎ融資を利用するデメリット
住み替え時のつなぎ融資の利用には、気に入った物件をスピーディに購入でき、現在住んでいる家をゆっくり時間をかけて売ることが出来るメリットがあります。
その一方で、金利負担の増加や融資事務手数料が発生します。また、つなぎ融資を受けるときには、現在住んでいる家がいくらで売れるか、またその入金日が確定していないため、売却結果によって最終的に手持ち資金から支払わなければならない可能性があるのがデメリットです。
つなぎ融資の利用にはメリットとデメリットがあるので、自分の状況や必要なことをよく考えてから利用することが大切です。
４．つなぎ融資には「不動産売却前提ローン」がおすすめ
周辺相場などと比較し、ある程度時間をかけて売却活動を進めることで現居を高値で売却できそうな場合は、住み替え時につなぎ融資を利用するメリットが見込めます。そのほか、希望条件に合致した物件が見つかったものの購入資金が足らず、急いで資金調達を進める必要が生じた場合も、つなぎ融資の利用を積極的に検討することをおすすめします。
4-1.つなぎ融資にセゾンファンデックスの「不動産売却前提ローン」
住み替え時のつなぎ融資の契約先として、セゾンファンデックスの不動産売却前提ローンを検討してみてはいかがでしょう。セゾンファンデックスの不動産売却前提ローンは、売却予定の不動産を担保に融資を受けるもので、不動産の売却資金を返済原資として想定しています。
担保を差し入れることができるため、融資限度額も最大5億円と大きく、無担保のものと比べて融資利率を低く抑えることができるようになっています。融資期間は最長2年間で、契約後に返済期間を変更することはできず、融資の最終期日までに全額を一括で返済する必要があります。
4-2.不動産売却前提ローンのメリット
不動産売却前提ローンが有利な点として挙げられるのは、対象エリアの広さと利用条件のハードルの低さにあります。
担保となる不動産は全国どこにあっても良く、現居以外の不動産も担保として利用することができるほか、建て増しなどにより容積率オーバーとなっている物件や住宅ローンが残っている物件でも融資を受けられる可能性があります。
不動産売却前提ローンでは担保価値を重視する傾向にあるため、申込者の申込資格に関するハードルも低く設定されており、過去に延滞歴のある方や税金を滞納してしまっている場合でも融資を行った事例が多数あります。
また、不動産売却前提ローンの融資は融資額を制限する総量規制の対象外となっているため、他の借入金がある方も利用可能となっています。他の金融機関の利用を断られた方なども融資可能かを相談してみると良いでしょう。
4-3.不動産売却前提ローンは審査が早い
住み替えのための資金調達は早さが大切です。セゾンファンデックスの不動産売却前提ローンはWEBサイトから24時間いつでもご相談・お申し込みが可能となっています。申し込み後の仮審査は最短即日回答可能で、本審査は必要書類のご提出後最短3営業日で完了し、ご契約・融資実行となるため、申し込み後最短1週間程度で資金調達を完了させることができます。
また、不動産の調査費用や事務手数料および抵当権の登記費用などの諸経費は、融資時に融資金から差し引く形で支払いを行うので、自己資金の準備なしで利用することができます。資金調達を素早く行うことが可能で、住み替え時の資金調達先として適した特徴を有しています。
おわりに
住宅ローンが残った状態で買い先行の住み替えを行う際は、新居の購入資金をいったん調達する必要があります。つなぎ融資は本格的な融資や売却資金の入金までに生じる資金需給のギャップを埋めるための短期的なローン商品で、不動産を担保とするものと無担保で利用可能なものがあり、無担保型の場合は融資利率が比較的高いといった特徴があります。
住み替え時のつなぎ融資は好条件の物件が他の購入希望者に売れてしまう前に売買契約を進める必要があるため、融資までの期間が短いものが適しています。
