住み替え時のつなぎ融資はこんな場合におすすめ

住み替え時のつなぎ融資はこんな場合におすすめ

マイホームの住み替えは資金繰りが重要なポイントとなります。理想としては現居の売却資金で新居の購入を行うことですが、現居の売却よりも先に好条件の物件が見つかることもあります。好物件を資金不足で逃さないためには「つなぎ融資」の活用も選択肢となります。つなぎ融資の特徴と住み替え時に用いる場合のメリット・デメリットを把握しましょう。

1.住み替え時のつなぎ融資とは

住み替え方法には、新居の購入・引き渡し前に現居を売却する「売り先行」と、先に新居を購入する「買い先行」の2つのパターンがあります。

買い先行の場合、現居を所有したままですので売却代金に頼ることなく新居の購入資金を準備する必要があります。自己資金で準備できるのであれば問題ないのですが、多くの場合は現居の売却資金や住宅ローンなどの融資を利用して資金を工面することになります。

しかし、現居の売却を急いでしまうと相場より安値で売却する売り急ぎのリスクがありますし、売却完了後に新居が見つかるまでの仮住まいの賃料や引っ越し費用が発生します。また、すでに現居で住宅ローンを契約中の場合などは購入資金の調達先としては利用しにくいこともあります。

不動産には全く同じ条件の物件はふたつとなく、好条件の物件は早々に売れてしまう傾向があるため、急いで売買契約を結ぶ必要に迫られることも考えられます。この際、購入資金の目途が立っていないと資金不足でチャンスを逃してしまい、条件の見直しや住み替えの長期化を招いてしまうかもしれません。また、住み替えに際して土地の購入や注文住宅を選択した場合は、土地の代金や注文住宅の着手金・上棟金など工事の進捗に合わせて建築費を分割して支払う必要があります。

このように、住宅ローンの実行までの期間や、売却代金の入金までの間の資金受給のギャップを埋める方法として「つなぎ融資」の利用が解決案となります。つなぎ融資の特徴として、工事完了や売却までの比較的短期間の資金需要を満たす目的のため、融資期間が短く設定されています。

また、返済方法も融資期間の満了までに一括返済する必要があり、融資期間の延長を行うことは基本的には行えません。融資利率は一般的に無担保のケースが多いため、比較的高めに設定されていますが、不動産などの担保を差し入れる有担保型を利用することで利率を軽減することができます。

2.住み替え時につなぎ融資を利用するメリット

住み替え先の物件として中古住宅や中古マンションなどを選ぶ場合、他の購入希望者に負けないよう素早い判断と購入資金が必要となります。この際、新居の購入に合わせて現居の売却を進めてしまうと売却活動に時間制限が生じてしまい、相場よりも安値での売却となってしまう恐れがあります。

そこで、購入資金の調達方法を現居の売却ではなく、つなぎ融資の利用とすれば現居や新居に居住したまま売却をじっくりと進めることができるため、希望価格での売却の可能性を高められるほか、好条件の物件を見つけ次第購入に動けるため、他の購入希望者に遅れをとるリスクを低減できるメリットがあります。

3.住み替え時につなぎ融資を利用するデメリット

住み替え時のつなぎ融資の利用には、気に入った物件をスピーディに購入できること、現居売却の時間的猶予の獲得といったメリットがありますが、その一方で金利負担の増加や融資事務手数料といったコストが生じます。また、返済原資となる現居の売却価格や入金日が未確定の状態で融資を受けるため、売却結果によっては手持ち資金から充当する可能性があるなどのデメリットもあります。

住み替え時のつなぎ融資の利用にはメリット・デメリットの両面があるため、ご自身のニーズとつなぎ融資の仕組みをよく理解してから利用することをおすすめします。

4.こんな場合につなぎ融資がおすすめ

周辺相場などと比較し、ある程度時間をかけて売却活動を進めることで現居を高値で売却できそうな場合は、住み替え時につなぎ融資を利用するメリットが見込めます。そのほか、希望条件に合致した物件が見つかったものの購入資金が足らず、急いで資金調達を進める必要が生じた場合も、つなぎ融資の利用を積極的に検討することをおすすめします。

4-1.つなぎ融資にセゾンファンデックスの「不動産売却前提ローン」

住み替え時のつなぎ融資の契約先として、セゾンファンデックスの不動産売却前提ローンを検討してみてはいかがでしょう。セゾンファンデックスの不動産売却前提ローンは、売却予定の不動産を担保に融資を受けるもので、不動産の売却資金を返済原資として想定しています。

担保を差し入れることができるため、融資限度額も最大5億円と大きく、無担保のものと比べて融資利率を低く抑えることができるようになっています。融資期間は最長2年間で、契約後に返済期間を変更することはできず、融資の最終期日までに全額を一括で返済する必要があります。

不動産売却前提ローンの詳細はこちら

4-2.不動産売却前提ローンのメリット

不動産売却前提ローンが有利な点として挙げられるのは、対象エリアの広さと利用条件のハードルの低さにあります。

担保となる不動産は全国どこにあっても良く、現居以外の不動産も担保として利用することができるほか、建て増しなどにより容積率オーバーとなっている物件や住宅ローンが残っている物件でも融資を受けられる可能性があります。

不動産売却前提ローンでは担保価値を重視する傾向にあるため、申込者の申込資格に関するハードルも低く設定されており、過去に延滞歴のある方や税金を滞納してしまっている場合でも融資を行った事例が多数あります。

また、不動産売却前提ローンの融資は融資額を制限する総量規制の対象外となっているため、他の借入金がある方も利用可能となっています。他の金融機関の利用を断られた方なども融資可能かを相談してみると良いでしょう。

4-3.不動産売却前提ローンは審査が早い

住み替えのための資金調達は早さが大切です。セゾンファンデックスの不動産売却前提ローンはWEBサイトから24時間いつでもご相談・お申し込みが可能となっています。申し込み後の仮審査は最短即日回答可能で、本審査は必要書類のご提出後最短3営業日で完了し、ご契約・融資実行となるため、申し込み後最短1週間程度で資金調達を完了させることができます。

また、不動産の調査費用や事務手数料および抵当権の登記費用などの諸経費は、融資時に融資金から差し引く形で支払いを行うので、自己資金の準備なしで利用することができます。資金調達を素早く行うことが可能で、住み替え時の資金調達先として適した特徴を有しています。

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おわりに

住宅ローンが残った状態で買い先行の住み替えを行う際は、新居の購入資金をいったん調達する必要があります。つなぎ融資は本格的な融資や売却資金の入金までに生じる資金需給のギャップを埋めるための短期的なローン商品で、不動産を担保とするものと無担保で利用可能なものがあり、無担保型の場合は融資利率が比較的高いといった特徴があります。住み替え時のつなぎ融資は好条件の物件が他の購入希望者に売れてしまう前に売買契約を進める必要があるため、融資までの期間が短いものが適しています。