住宅ローンで追加融資を受けることは可能？資金調達の方法や借り換えのポイントについても解説

住宅ローンは長期にわたって返済を行うため、完済前にリフォームや増改築などが必要になるかもしれません。住宅ローンがまだ残っている状態で追加融資を受けられるか、気になるのではないでしょうか。住宅ローンの返済中に資金が必要になった場合は、リフォームローンや借り換えをうまく活用することが大切です。

今回は、住宅ローンの返済中に追加融資を受ける方法や借り換え時のポイントを解説します。

残債がある状態で住宅ローンを追加で借りるのは難しい？

住宅ローンは20年、30年などの長期間で返済を進めるものです。そのため、建物の老朽化などにより、返済中にリフォームや増改築を検討するケースは少なくありません。ここでは、残債がある状態で住宅ローンの追加融資を受けられる可能性について説明します。

追加融資を受けられる可能性は低い

基本的に、住宅ローンの残債がある状態で追加融資を受けられる可能性は低いといえます。住宅ローンはマイホームの購入を目的としており、購入する住宅を担保に融資を受けるものです。金融機関では、目的外の融資はできないため、住宅ローン返済中に借入金額を増やすのは難しいでしょう。

ほかの金融機関に依頼する場合は、新たに審査を受ける必要があります。今の住宅ローンを組む際に自宅を担保に入れるため、通常は第１順位の抵当権が設定されていますが、担保余力があれば第２順位以下でも融資を受けることは可能です。

しかし、第１順位の抵当権以外で住宅ローンを組める金融機関は少ないのが現状です。

リフォーム費用としてならローンに組み込めることがある

一方で、リフォームを目的に追加融資を受けたい場合は、返済中の住宅ローンに組み込んでもらえるケースもあります。住宅ローンの資金使途にはリフォーム（増改築）が含まれているため、交渉次第では受け入れてもらえるかもしれません。

契約中の金融機関の判断にはなるものの、ほかの金融機関に相談するよりも審査にとおりやすいでしょう。

追加融資は返済リスクを高めるデメリットも

追加融資を受けると借入金額が大きくなるため、毎月の返済額や総返済額は増えてしまいます。今後は、子どもの教育資金や思わぬ病気・ケガなどでまとまったお金がかかるかもしれません。定年退職後を見据えて、老後の生活資金を準備する必要もあるでしょう。

追加融資は返済リスクを高めるデメリットもあるため、しっかりとした返済計画を立てたうえで利用することが大切です。

住宅ローンの返済中にリフォームなどで資金が必要となった時

住宅ローンの返済中にリフォームなどで資金が必要になった場合は、追加融資のほかにも選択肢があります。ここでは、リフォームローンや住宅ローンの借り換えを活用した資金調達方法を紹介しましょう。

リフォームローンとして追加融資を受ける

住宅ローンの返済中にリフォームなどで追加融資が必要になった際は、新たにリフォームローンを借り入れることが可能です。

リフォームローンとは、築年数の経過した建物の修繕や浴室・トイレなどの設備交換、間取り変更などに利用できるリフォーム専用のローンです。無担保型と有担保型があり、借入限度額や金利、返済期間などの条件は商品によって異なります。

＜無担保型リフォームローンと住宅ローンの一般的な違い＞

	リフォームローン	住宅ローン
借入限度額	1,000万円程度	１億円程度
返済期間	最長15年程度	最長35年程度
金利	2％～5％程度	0.5％～3％程度
担保	無担保も可	必要
審査	比較的緩やか	やや厳しい

住宅ローンは担保が必要ですが、リフォームローンは有担保と無担保の２種類があります。有担保の方が借入限度額は大きく、金利は下がりますが、無担保なら住宅ローンの返済中でも融資を受けやすいでしょう。

リフォームローンを利用する場合は、本人確認書類や収入を証明する書類（源泉徴収票など）、リフォーム工事の見積書などの必要書類を準備したうえで申し込みます。住宅ローンの残債があっても、ほかの金融機関で融資を受けることも可能です。

住宅ローンを借り換えることで追加融資を受ける方法

リフォームローンのほかに、住宅ローンを借り換える方法もあります。借り換えとは、ほかの金融機関で新たに住宅ローンを借り入れ、返済中の住宅ローンの残債を一括返済することです。借り換えの際に、住宅ローンの残債にリフォーム費用を含めて融資を受けることで、実質的に追加融資と同じような効果を得られます。

借り換えによって返済中の住宅ローンより金利が下がれば、手数料を考慮しても、追加融資を受けるより支払総額が減る可能性もあるでしょう。ローンを一本化できるため、新たにリフォームローンを組むより家計管理がしやすいのもメリットです。

住宅ローンの借り換えは契約中の金融機関では認められないことが多いので、ほかの金融機関にリフォーム費用を含めて借り換えが可能かを確認してみると良いでしょう。

住宅ローンを借り換える時のデメリット

住宅ローンの借り換えは、リフォーム費用も含めて融資を受けられる可能性がある一方で、注意点もあります。ここでは、住宅ローンを借り換える時のデメリットについて見ていきましょう。

手続きによる諸経費がかかる

住宅ローンの借り換えでは、「返済中の住宅ローンを完済する時」と「新たに住宅ローンを組む時」にそれぞれ諸経費がかかります。

＜返済中の住宅ローンを完済する時にかかる諸経費＞

• 一括繰上返済手数料
• 抵当権抹消費用（登録免許税、司法書士報酬）

一括繰上返済手数料は30,000円程度が相場ですが、金融機関によって異なります。抵当権抹消登記の登録免許税は、不動産1個につき1,000円なので、土地と建物で2,000円。抵当権抹消費用は、司法書士報酬も含めて20,000円程度が目安となります。

＜新たに住宅ローンを組む時にかかる諸経費＞

• 事務手数料
• 保証料
• 印紙税
• 抵当権設定費用（登録免許税、司法書士報酬）

事務手数料は、「定率型」と「定額型」の２つがあります。定率型は融資額の2.2％（税込）としている金融機関が多く、保証料が不要になることも。定額型で事務手数料が30,000円程度の金融機関は、別途保証料がかかるケースが一般的です。金融機関によって差があるため、実際にいくらかかるかを計算しておきましょう。

印紙税は、「金銭消費貸借契約書」に貼付する収入印紙です。税額は、融資金額が「1,000万円超5,000万円以下」なら20,000円、「5,000万円超1億円以下」の場合は60,000円となります。

抵当権設定登記の登録免許税は、融資金額の0.4％が原則。ローン金額によって変わってきますが、抵当権設定費用は司法書士報酬も含めて50,000～100,000円程度が目安となります。

再審査の必要がある

借り換えは新たに住宅ローンを組むため、再度審査や契約が必要です。必要書類を準備したうえで仮審査や本審査を受け、契約手続きを行わなくてはなりません。

返済中の住宅ローンを完済するために、契約中の金融機関と融資実行のタイミングを調整するなどの手間もかかります。現在の仕事や収入状況によっては審査に通過できず、融資を受けられない可能性がある点にも注意が必要です。

住宅ローン控除額が減る可能性がある

住宅ローンを組んでマイホームを取得すると、住宅ローン控除を受けられます。住宅ローン控除とは、住宅ローン年末残高の一定割合を所得税（一部は翌年の住民税）から控除する制度です。税負担の軽減効果が高いため、住宅ローン利用者にとっては大きなメリットといえるでしょう。

しかし、借り換え後の融資金額や返済期間によっては、住宅ローンの控除額が減ったり、控除を受けられなくなったりする可能性があります。

毎月の支払いプランを見直す必要がある

住宅ローンの借入時の金利は、変動金利より固定金利の方が高い傾向にあります。固定金利タイプのローンに借り換える場合は、金利の負担がアップして、家計の負担が増えてしまうかもしれません。

また、リフォーム費用なども含めて融資を受ける場合は、借入金額の増加により毎月の返済額が増える可能性があるため、返済計画をしっかりと立てておく必要があります。

大規模なリフォームや増改築で資金調達したい時は

大規模なリフォームや増改築でまとまった資金が必要な場合は、不動産を担保とするリフォームローンも選択肢になります。セゾンファンデックスの「リフォームローン（不動産担保）」は、500万円から1億円までの融資に対応しています。

セゾンファンデックスのリフォームローン（不動産担保）の特徴

セゾンファンデックスの「リフォームローン（不動産担保）」には、以下のような特徴があります。

・融資金額は500万円～1億円
・返済期間は5年～30年
・抵当権の順位を問わない
・ご本人またはご親族が所有する不動産を担保にできる

銀行では難しいケースにも対応しており、二世帯住宅への改築や耐震・省エネ・バリアフリー工事など、まとまった資金が必要なリフォームに利用できます。

融資金はリフォーム会社・施工会社の口座へ振り込まれます。なお、ご利用にあたっては所定の審査があります。

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おわりに 

住宅ローンの残債がある状態で追加融資を受けられる可能性は低いため、リフォームなどで資金が必要な場合は、「リフォームローン」と「住宅ローンの借り換え」が選択肢となります。借り換えは諸経費がかかり、再審査も必要になるので、時間や手間をかけたくない場合はリフォームローンがおすすめです。

大規模なリフォームや増改築で500万円以上のまとまった資金が必要な場合は、不動産担保型のリフォームローンも選択肢になります。セゾンファンデックスの「リフォームローン（不動産担保）」は、抵当権の順位を問わず、500万円から1億円までの融資に対応しています。資金調達方法のひとつとして検討してみましょう。