「今から不動産投資を始めたいけど、自宅の住宅ローンが残っていても不動産投資ローンは組めるの？」「一般的な住宅ローンと不動産投資ローンは何が違う？」などの疑問をお持ちの方も多いのではないでしょうか。
不動産投資を行う際は、不動産投資ローンを活用することで自己資金以上の資産を運用することができます。資産効率の視点からは不動産投資を行ううえで活用したい有利なローン商品です。
このコラムでは、自分自身が居住することを目的に不動産を購入する際に利用する一般的な「住宅ローン」と、不動産投資を行う際に活用できる「不動産投資ローン」の違いについて解説します。「住宅ローンが残っているから不動産投資はできない」とあきらめずに、本コラムを読んで、不動産投資ローンについて理解を深めてみましょう。
不動産投資ローンと住宅ローンの7つの違い
不動産投資を行う際に活用できる「不動産投資ローン」と、居住を目的に自宅を購入する際に活用する一般的な「住宅ローン」との違いについて以下のとおり比較表にまとめました。
| 不動産投資ローン | 住宅ローン | |
|---|---|---|
| 資金用途 | 投資用不動産の購入 | 自宅の購入 |
| 返済原資 | 家賃収入 | 個人の給与収入 |
| 融資限度額 | 大きい | 少ない |
| 金利 | 高い | 低い |
| 審査基準 | 個人の属性・信用力と物件の収益性 | 個人の属性・信用力 |
| 年齢制限 | 特に制限なし（完済時は80歳までが一般的） | 申込年齢20歳～70歳、完済時80歳までが一般的 |
| 返済期間 | 比較的短い（25年～35年程度） | 比較的長い（35年） |
各項目について詳しくみていきましょう。
資金使途の違い
1つ目の違いは、ローンの「資金使途」です。不動産投資ローンは、投資用不動産の購入を目的とする一方、住宅ローンは、自宅の購入や改修を目的としています。
| 資金使途 | |
|---|---|
| 不動産投資ローン | ・ワンルームマンションの購入 ・アパート一棟の購入 ・事業用不動産の購入（オフィス、店舗など） ・収益物件のリノベーション資金 |
| 住宅ローン | ・新築・中古住宅の購入 ・自宅のリフォームや増改築 ・住宅ローンの借り換え |
それぞれ目的が異なるため、当然ですが審査基準をはじめ、利用できる融資額、金利なども異なってきます。
返済原資の考え方の違い
2つ目の違いは、ローンの「返済原資の考え方」です。返済原資とは、ローン返済に充てるための主な資金源です。
不動産投資ローンの返済原資は、投資用不動産から得られた家賃収入（不動産収入）です。貸し出している家賃から管理費・修繕積立金などを差し引いた実質の手取り収入で返済が賄えるかどうかが判断ポイントになります。
一方、住宅ローンの返済原資は、購入した個人の方の収入です。自宅は、誰かに貸し出して家賃収入を得ることはできませんので、、個人の年収や勤続年数などを基に、無理なく返済できるかどうかという視点で判断されます。
融資限度額の違い
3つ目は「融資限度額」が異なる点です。一般的に、不動産投資ローンは住宅ローンよりも融資限度額が高い傾向にあります。
- 不動産投資ローン：融資限度額は年収の10～20倍程度が目安。物件の収益性が高い場合は、さらに高額の融資を受けられる可能性があります。
- 住宅ローン：融資限度額は年収の5～7倍程度が目安。
例：年収500万円の場合
| ローン種類 | 融資限度額 |
|---|---|
| 不動産投資ローン | 5,000万～1億円程度 |
| 住宅ローン | 2,500万～3,500万円程度 |
不動産投資ローンの融資限度額が高い要因の1つに、返済原資が家賃収入であることが挙げられます。個人の給与収入だけでなく物件の収益性も加味できるため、収益性の高い物件であれば金融機関としても融資しやすいためです。
金利の違い
4つ目は「金利」です。金融機関にとってリスク（返済の不確実性）が高いほど、金利も高く設定されます。
- 不動産投資ローン：賃借人の家賃滞納リスクや空室リスクがあるため、金利は1.5%～6%程度が目安。
- 住宅ローン：給与収入を返済原資としているためリスクが低く、金利は0.5%～2.5%程度が一般的。
例：3,000万円の借入（返済期間25年、元利均等返済）
| ローン種類 | 毎月の返済額 |
|---|---|
| 不動産投資ローン（5％） | 約17万5,377円 |
| 住宅ローン（1％） | 約11万3,061円 |
このように、金利が高い不動産投資ローンでは毎月の返済負担が大きくなるため、事前に資金計画を立てる必要があります。
審査基準の違い
5つ目は「審査基準」の違いです。
- 不動産投資ローン
- 個人の属性（年収・勤続年数・勤務先・雇用形態・信用情報など）
- 物件の資産価値・収益性（立地・築年数・空室リスク・家賃の安定性など）
- 住宅ローン
- 個人の属性・信用力を中心に審査
不動産投資ローンは、収益性の高い物件であれば資産価値も高いと評価されて審査に有利になる点が特徴です。
年齢制限の違い
6つ目は「年齢制限」の違いです。
- 申し込み時の年齢：
- 18～20歳以上で申し込み可能なケースが一般的（金融機関による）
- 完済時の年齢：
- 不動産投資ローン：80～85歳を上限とする金融機関が多い
- 住宅ローン：80歳程度が一般的な上限
返済期間の違い
7つ目は「返済期間の違い」の違いです。
- 不動産投資ローン：20～30年程度が一般的で、建物の法定耐用年数を基に判断される。
- 木造：22年
- 鉄骨造：34年
- RC造：47年
- 住宅ローン：35年が一般的だが、40年や50年といった超長期ローン商品も増加中。
築古物件では借入期間が短くなる可能性があるため、注意が必要です。
不動産投資に住宅ローンを利用するのは契約違反！認められるケースも紹介
住宅ローンは「本人が居住すること」を前提に低金利で貸し出されるため、投資用物件の購入目的で利用することは禁止されています。しかし、特定のケースでは例外的に認められることもあります。本記事では、住宅ローンを利用して不動産投資を行うことが禁止されている理由と、例外的に認められるケースについて解説します。
住宅ローンで投資用物件を購入することが禁止されている理由
住宅ローンの金利は不動産投資ローンよりも低い傾向にあるため、毎月の返済負担を軽減できるメリットがあります。そのため「住宅ローンを利用して投資用物件を購入できないか」と考える方もいるでしょう。
しかし、住宅ローンはあくまでも自宅の購入を目的とした融資であり、金融機関は「本人が居住すること」を前提に貸し出しています。
住宅ローンが低金利で提供されているのは、この「居住用」という目的があるからこそです。そのため、投資用物件の購入目的で住宅ローンを利用することは契約違反となり、発覚した場合、金融機関から一括返済を求められるリスクがあります。
不動産投資で住宅ローンの利用が認められるケース
原則、不動産投資で住宅ローンの利用は禁止されていますが、以下のケースでは例外的に認められる可能性があります。
1. 賃貸併用住宅や店舗付き住宅
自宅と賃貸部分が共存する「賃貸併用住宅」や「店舗付き住宅」の場合、住宅ローンを利用できる可能性があります。ただし、以下の条件を満たす必要があります。
- 建物の延べ床面積の 2分の1以上が自宅部分であること
- あくまで 自宅がメイン であること
- 金融機関の要件や審査基準を満たすこと
金融機関によって細かい条件が異なるため、事前に相談することが重要です。
2. 転勤などのやむを得ない事情
住宅ローンを利用して購入した自宅に、転勤などの予期せぬ事情で住めなくなった場合、一定の条件のもとで例外的に賃貸が認められることがあります。多くの金融機関では、事前の届け出と承認を得ることで、契約違反とならない措置を設けています。
ただし、金融機関に無断で賃貸に出すと、契約違反とみなされる ため注意が必要です。最悪の場合、一括返済を求められるリスクがあるため、転勤などの事情が発生した際は、必ず金融機関に相談し、正式に了承を得るようにしましょう。
住宅ローンが残っていても不動産投資ローンは組める
住宅ローンが残っていても、不動産投資ローンは組めます。ただし、審査のハードルが高くなる点に注意が必要です。住宅ローンが残っていることで、金融機関が借入者の信用力を厳しく評価し、返済能力を慎重に判断するためです。
住宅と投資用不動産のどちらを優先して購入すべきか。
「自宅と投資用不動産、どちらを先に購入すべきか」と悩む方も多いですが、一般的には、投資用不動産を優先した方が良いとされています。理由としては、以下の点が挙げられます。
- 家賃収入による収入増加
- 投資用不動産を購入すれば家賃収入を得ることができ、個人の年収を増やせます。
- 金融機関の評価向上
年収が増加することで金融機関からの評価（返済能力）が向上し、追加の融資を受けやすくなります。反対に住宅を先に購入した場合、個人の収入には直接的な影響を及ぼしません。ローン残高が増えるだけとなり、その状態で不動産投資ローンを組もうとすると、審査のハードルがさらに高くなります。
したがって、不動産投資を考えている場合は、まず投資用不動産を購入し、収益を確保してから自宅購入を検討する方が資金調達の面で有利になるケースが多いといえます。
住宅ローンが残った状態で不動産投資ローンの審査に通るための5つの対策
住宅ローンが残っている場合、不動産投資ローンの審査は厳しくなります。しかし、以下で紹介するポイントを押さえることで審査に通りやすくなるでしょう。
主なポイントは以下の5つです。
- 収益性の高い物件・築浅の物件を探す
- 住宅ローン残債の軽減
- 頭金を増やす
- 共同担保を入れる
- 審査に通りやすい金融機関を選ぶ
以下で順に紹介します。
収益性の高い物件・築浅の物件を探す
収益性の高い物件や築浅の物件は、不動産投資ローンの審査に通りやすくなります。投資効率が良く、安定した収益が見込めるため、金融機関の評価も高くなり、ローン審査の通過率が上がる傾向にあります。
特に、家賃収入が十分に確保できる物件や空室リスクが低い物件は、安定したキャッシュフローを生み出しやすいため、審査の際に有利に働きます。築浅の物件は修繕コストが抑えられる点や、需要が高い点もプラス要素となります。
住宅ローン残債の軽減
不動産投資ローンの審査をスムーズに通過するためには、住宅ローンの残債を減らして返済能力を向上させることが重要です。
そのための有効な手段の1つが「繰上返済」です。繰上返済を行うことで、元本を減らすだけでなく利息負担の軽減にもつながり、金融機関からの評価が向上します。
また、住宅ローン以外にも、カードローンやキャッシングなどの借入がある場合は、できるだけ完済しておくことが望ましいでしょう。これにより、総借入額が減少し、審査で有利に働く可能性があります。
頭金を増やす
頭金（自己資金）を増やすのも、審査通過の確率を高める有効な方法です。不動産投資ローンでは、一般的に購入価格の20～30％程度の自己資金が求められます。
自己資金を多く準備することで、借入額を抑えられ、金融機関のリスクも低減されるため、審査に通りやすくなります。ただし、自己資金を入れ過ぎると手元資金が不足し、突発的な出費に対応できなくなるリスクもあるため、一定の余裕資金は残しておくことが望ましいでしょう。
共同担保を入れる
共同担保に入れることで、金融機関に対する担保価値が向上し、融資条件が良くなる可能性があります。例えば、セゾンファンデックスの不動産投資ローンでは、自宅や所有している不動産を共同担保として活用できるため、銀行で断られた方でも融資を受けやすくなるケースがあります。
ただし、共同担保に入れた物件は、万が一返済が滞った場合、競売にかけられるリスクがあるため、慎重な資金計画が必要です。
審査に通りやすい金融機関を選ぶ
不動産投資ローンを組む際には、自分の属性や投資計画に合った金融機関を選ぶことが重要です。
一般的に、銀行よりもノンバンク（銀行以外の金融機関）のほうが審査に通りやすい傾向にあります。ノンバンクは融資に特化しており、銀行よりも柔軟な審査を行うケースが多いためです。また、審査スピードが速く、迅速な資金調達が求められる場合にも適しています。
ただし、ノンバンクのローンは銀行に比べて金利が高めに設定されることが多く、毎月の返済負担とのバランスを考慮しながら選ぶことが大切です。
おわりに
投資用の不動産を購入する時は、不動産投資ローンを利用するのが基本です。住宅ローンが残っていると審査のハードルはどうしても高くなりますが、本コラムで紹介した対策を行えば、審査に通る可能性は高められます。例えば、共同担保を加えることで、個人の属性だけに依存しない評価を得られるかもしれません。「セゾンファンデックスの不動産投資ローン」なら、銀行から融資を受けづらい方でも柔軟に対応してもらえる可能性があり、、共同担保であればフルローンを組むことも可能です。
本コラムを読む前は「自宅のローンが残っていると不動産投資は無理かもしれない」と思われていた方も、住宅ローンと不動産投資ローンはそもそも別物であるとご理解いただけたのではないでしょうか。今回の内容が、不動産投資に踏み出す際の参考になれば幸いです。
※本記事は公開時点の情報に基づき作成されています。記事公開後に制度などが変更される場合がありますので、それぞれホームページなどで最新情報をご確認ください。
