不動産売却に関する基礎知識を解説!不動産の売却査定の前に抑えるべきポイント

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不動産売却に関する基礎知識を解説!不動産の売却査定の前に抑えるべきポイント

不動産を売却する際は、少しでも高く売りたいと考える方が多いでしょう。そのためには、さまざまな知識を身につけて、正しく行動することが大切です。このコラムでは、不動産の売却に関する基礎知識をご紹介します。売却する際のポイントや注意点もあわせてチェックしましょう。

 .不動産を売却する主な3つの理由

不動産を売却する理由としては、子どもの成長や独立、老後の準備など生活の変化によるもの、不動産相続によるもの、金銭面における負担を少なくするためなど、さまざまなものがあります。

それぞれ売却時の注意点などが異なってくるため、違いを確認しておきましょう。ここでは不動産を売却する下記の主な3つの理由について、売却状況の特徴や売却にあたっての注意点を解説していきます。

・生活の変化
・不動産の相続
・金銭面の負担減少

1-1 .生活の変化

1つ目の理由としては、生活の変化による自宅等の住み替えが挙げられます。子どもの成長や独立、老後の生活への準備などのほか、より良い住環境を求めるといったニーズの変化もこれにあたるでしょう。

生活の変化による住み替えの際、もっとも注意すべき点は「これまで住んでいた住居の売却と、新居の購入のタイミング」です。

特に住宅ローンについて、これまでの住居のローンと新居のローンが重ならないことが望ましいでしょう。これまでの住宅ローンを完済していなければ、新居購入のための住宅ローンの借り入れができない場合があります。これまでの住宅ローンが残った状態で新居の住宅ローンを借りられたとしても、二重ローンとなるため家計に与える影響が大きくなるでしょう。

また、新居の売買契約に「買替え特約」がついている場合は、特約期間内にそれまで住んでいた住居の売却を済ませておかなければなりません。

さらに、先に今までの住居を売却した場合は、新居に入るまでの仮住まいが必要です。仮住まいを確保するための手間がかかることにく加え、仮住まい中に発生する賃料なども負担になる可能性があります。これらの注意点を踏まえ、生活の変化を理由として住み替えをする場合には、これまでの住居の売却時期と新居購入のタイミングを考慮する必要があるでしょう。

生活の変化によって不動産の売却するケースとしては、下記のような状況があります。

・通勤や通学に不便を感じており、今よりも便利な場所に移りたい
・結婚や子どもの成長により、これまでの住居が手狭になった
・子どもが独立したため、夫婦2人で暮らすためのコンパクトな住居に住み替えたい
・テレワークの定着により都心部に住む必要性がなくなった
・老後の生活に備えたい

1-2.不動産の相続

不動産のうち、特にあまり活用されていないような土地を相続した場合、固定資産税だけでなく相続税評価額も高く見積もられる傾向にあります。また空き家となった実家をそのままにしておくと、維持費用がかかることにも注意が必要です。これらのコストを抑えるためにも、不動産の売却は有効であるといえるでしょう。

相続した不動産を売却する場合は、早いタイミングで不動産の権利を引き継ぐための「相続登記」をすることがポイントです。

相続登記をしていないと、既に所有者が亡くなっている場合であっても登記簿に記載されたままであるため、故人に固定資産税などの請求がされます。不動産の相続登記をせず、税金の請求が故人宛のままであると、不動産の差し押さえにつながりかねません。

相続の機会に不動産を売却する状況には、下記のようなものがあります。

・亡くなった親が所有していた土地や建物を相続した
・離れて暮らす親が亡くなったため、空き家になった実家を売りたい
・相続税の支払いのため現金が必要になった
・現金で遺産分割をすることになった

1-.金銭面の負担減少

住宅ローンの返済途中で不動産を売却する場合、毎月の住宅ローンの返済が家計を圧迫しており悩んでいるというケースが多いようです。

住宅ローンが残っているケースにおいては、一般的に売却時にローンの完済が求められます。そのため、少なくとも下記の内容を把握しておく必要があるでしょう。

・不動産の売却見込額
・住宅ローンの残債額

不動産の売却資金で残っている住宅ローンを完済できるのか、不足しそうな場合はどの程度の自己資金を用意する必要があるのかを、あらかじめ確認しておくことが重要です。

金銭面の負担軽減のために不動産を売却する場合、下記のようなケースがあります。

・毎月の住宅ローンの返済が厳しくなった
・住宅ローンの返済のために生活を切り詰めてきたが、これ以上継続するのが難しい
・既に住宅ローンを滞納しており、強制的に売却されるのを防ぎたい

2.不動産売却の基礎知識

不動産を売却する際は不動産会社に仲介を依頼するのが一般的であり、このときに「媒介契約」を結ぶことになります。媒介契約は、売却活動の条件や報酬などを定めて取り交わすものです。媒介契約は契約期間や、依頼者への状況報告の頻度の違いなどによって、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の大きく3つに分かれています。

不動産は、都市計画法や建築基準法などの規制を受けることもあります。例えば、都市計画法の用途地域の制限、建築基準法の用途制限によって、その土地に建築できる建物が決められているのです。また、建築基準法の建ぺい率や容積率のルールによって、敷地面積に対しての建築面積や、延べ面積が決まっています。

そのため、売却する土地に新しく家を建てるのが難しかったり、広さを制限されたりする可能性があることも覚えておきましょう。そのような土地であっても、売り方によっては買主が見つかることもあるため、あきらめず不動産会社に相談することをおすすめします。

そのほか、不動産の売却を検討している方は、事前に売却の流れや売却価格の相場の調べ方などを把握しておくと、スムーズな取引につながるでしょう。不動産の売却には費用や税金がかかることもおさえておく必要があります。ここからは、不動産の売却に必要な基礎知識として下記の内容を解説します。

・不動産売却に必要な期間と流れ
・売却価格の相場の調べ方・売却価格の決め方
・不動産売却にかかる4つの費用
・不動産を売却すると発生する税金 

2-1.不動産売却に必要な期間と流れ

不動産売却のおおまかな流れは、下記のとおりです。

1.準備(相場の調査や書類の用意)
2.不動産の査定
3.媒介契約の締結
4.売却活動
5.契約、引き渡し

不動産の売却は、一般的には準備から引き渡しまで3~6ヵ月程度かかるといわれています。速やかに売却するためにも、不動産会社への査定の依頼と並行して、自分自身でも相場について調べたり、必要書類の用意をしたりなどの準備をすすめておくと良いでしょう。なお、不動産会社への査定の依頼は初めから1社に絞らず、複数の会社に依頼するのが基本です。

おおまかな流れを押さえたうえで、それぞれの手続きに必要な期間の目安についても確認しましょう。

続き必要な期間の目安
情報収集、事前準備、一括査定1~4週間程度
媒介契約締結、売却活動、価格交渉、売買契約1~3ヵ月程度
手付金受領、物件引き渡し1~2ヵ月程度

一戸建てや土地の場合、上記に加え境界線の測量などにも時間を要することに注意しましょう。

2-2.売却価格の相場の調べ方・売却価格の決め方

不動産会社への査定の依頼と並行して、自分自身でも売却価格の相場を調べておくことの必要性については既にお伝えしました。自分自身で不動産の売却価格の相場を調べる方法としては、大きく次の3つの方法があります。

【不動産の売却価格の相場を調べる方法】

 ・公的機関が調査した地価を参考にする
 ・実際の売買取引価格を参考にする
 ・売り出し価格を参考にする

所有する土地の価格を調べる際には、国土交通省が公表している「地価公示」や、「不動産価格指数」、「都道府県地価調査」などを参考にすると良いでしょう。マンションや一戸建ての実際の売買取引価格を調べるときには、下記のサイトを活用するのがおすすめです。

レインズマーケットインフォメーション

土地総合情報システム

レインズマーケットインフォメーションは、国土交通省指定の不動産流通機構が運営しているWebサイトです。直近一年間に売買されたマンションや一戸建ての価格の検索が可能で、地域別の情報が一覧表示されます。過去2年間の価格の推移についても調べることができます。

土地総合情報システムは国土交通省のWebサイトで、実際に不動産の売買を行った方へのアンケート結果をデータベース化したものです。マンションや戸建ての情報に加え、農地や土地の価格も検索できます。

ただし、マンションや戸建ての価格の情報量はレインズマーケットインフォメーションの方が多いため、まずはレインズマーケットインフォメーションで調べてみましょう。さらに土地の売買価格などについても知りたい場合は土地総合情報システムを活用してみるという使い分けがおすすめです。

最後に紹介するのは、購入者向けの物件検索サイトを利用して所有する物件と条件が似ている物件が、実際にいくらで売り出されているかを確認する方法です。価格の相場を把握しておくと、不動産会社の査定結果が高いのか安いのか判断することができます。なお、物件検索サイトで表示される価格は売り出し価格であり、実際の取引価格ではないことに留意しましょう。

ここまで紹介した方法を組み合わせるなどして調べた売却価格の相場と、不動産会社が提示する査定価格を踏まえ、売却価格を決めていきます。相場の価格や査定額を考慮せず、希望する売却価格にこだわると、買主が見つかるまでに時間がかかってしまう可能性もあります。売却価格は、値下げ交渉をすることを想定した設定にすることも忘れないようにしましょう。ほとんどの場合、購入希望者との価格交渉をすることになります。

2-3.不動産売却にかかる4つの費用

不動産の売却の際には、手数料や登記費用などを支払う必要があることに注意が必要です。目安として、不動産の売却価格の3〜4%程度の費用や税金がかかると考えておくと良いでしょう。物件の種類などによって異なるため、なかには5%以上になる場合もあります。

不動産売却にかかる「仲介手数料」「登記費用」「印紙税」「そのほかの諸経費」の4つについて、それぞれ確認しておきましょう。

2-3-1.仲介手数料

一般的な不動産の売却においては、不動産仲介会社に依頼して買主を探してもらいます。不動産仲介会社に支払う費用が、仲介手数料です。依頼時ではなく契約成立時に支払うもので、成功報酬の一種であると理解しましょう。買主と契約が成立したときに半額を、物件を引き渡したときに残りの半額を支払うケースが多いようです。

仲介手数料は、売却価格が400万円を超える場合には下記の計算式を用いて算出します。
例えば、売却価格が2,000万円のケースでは、2,000万円×3%+6万円=66万円+消費税となります。

・仲介手数料=売却価格×3%+6万円+消費税

2-3-2.登記費用

登記費用において負担する必要があるのは、売却する不動産に住宅ローンが残っている場合の「抵当権抹消登記」などに関する費用です。所有権を買主に移すための「所有権移転登記」費用は買主負担となります。抵当権抹消には、司法書士への報酬と登録免許税を支払う必要があります。費用の相場としては、税金と合わせて2万程度と考えておくと良いでしょう。

2-3-3.印紙税

不動産の売却時には、印紙税の支払いも必要です。印紙税は売買契約書に印紙を貼付することで納める税金のことです。印紙税の金額は物件の売却価格によって決められています。2024年3月31日までの期間は軽減措置が適用されており、たとえば売却価格が1,000万円超5,000万円以下のケースでは1万円、5,000万円超1億円以下の場合は3万円です。

参考:不動産売買契約書の印紙税の軽減措置|国税庁 

2-3-4.そのほかの諸経費

このほか、売却に際して下記のような諸経費も必要になることがあります。状況などによって金額に幅がありますが、それぞれの費用の目安についても抑えておきましょう。

・建物の解体費用 100万〜300万円程度
・敷地の測量費用 50万〜80万円程度
・ハウスクリーニング費用 5万〜15万円程度
・廃棄物の処分費用 10万〜50万円程度

2-4.不動産を売却すると発生する税金

不動産の売却時に印紙税がかかることは先ほどお伝えしましたが、そのほか売却時に発生した利益に対しても譲渡所得税が課税されます。譲渡所得税とは、復興特別所得税を含む所得税と住民税を合わせた税金のことです。復興所得税は、東日本大震災からの復興のためのもので、2037年まで税率は所得税の2.1%で設定されています。

課税の対象となる譲渡所得は売却益のことであり、売却価格ではないことに注意しましょう。売却益は、不動産の売却金額から不動産の取得、及び譲渡の際にかかった費用を引いて算出します。計算式は下記のとおりです。

譲渡所得=不動産の売却価格-(取得費+譲渡費用)

譲渡所得税=譲渡所得×税率(短期譲渡所得の税率39.63%または長期譲渡の所得20.315%)

課税所得税の税率は、売却した不動産の所有期間が5年以内であれば「短期譲渡所得」、5年を超える場合は「長期譲渡所得」となり、税率はそれぞれ39.63%と20.315%です。

 .不動産を売却するための3つのポイント

不動産を売却する際にできるだけ高く、そして早く売りたいと考えるのは自然なことです。しかし、不動産は大きな買い物です。購入する側も、失敗したくないと慎重になっていることを忘れてはいけません。そのため少しでも良い条件で売却したい場合は、不動産売却に関する基本的な知識を身につける必要があるでしょう。3種類ある媒介契約について、それぞれの特徴を知ることも重要です。

また、売買の取引は買主がいてこそ成り立つものです。売る側の独りよがりな交渉にならないよう、双方が納得できる取引になるように心がけましょう。それぞれ不動産を売却する際のポイントについて解説します。

3-1.売却に関する知識を身に付ける

特には初めて不動産を売却する場合、聞き慣れない専門用語ばかりで書類を確認するのも一苦労、という方も少なくないはずです。しかし、不動産仲介会社にすべて丸投げするのはおすすめしません。

売却するのは思い出のつまった大切な家や土地です。ある程度主体性をもって売却活動に関わっていくため、基本的な売却に関する知識を身に付けておきましょう

不動産仲介会社に任せきりにしたことで売却に時間がかかってしまった、あるいは希望の価格で売れなかったという事態になることは避けたいものです。取引がどのように進んでいるのか、理解できるようにしておきましょう。

3-2.媒介契約を知る

不動産仲介会社に不動産の売却を依頼する際には、媒介契約を結びます。媒介契約は、売却活動や成約時の報酬などを定め取り交わすものです。

媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3つがあります。違いは同時に複数の会社に依頼できるかどうかや、依頼者への報告義務の頻度、契約期間などです。それぞれの特徴を理解し、自分自身に合った媒介契約を結びましょう。下記表に3つの媒介契約の特徴をまとめましたので、ご確認ください。

 一般媒介契約専任媒介契約専属専任媒介契約
同時に複数の業者に依頼
自分で取引相手を探す
依頼者への報告義務なし2週間に1回以上1週間に1回以上
指定流通機構への物件登録義務なし7日以内に登録5日以内に登録
契約の有効期間なし3ヵ月以内3ヵ月以内

3-3.納得できる交渉を行う

納得できる交渉を心がけることも重要です。これは、売主と買主の双方が納得できる内容を意味します。不動産の売却は買主がいてこそ成り立つものであり、売る側の独りよがりな価格設定や販売戦略は意味がないものであると認識しましょう。

ある程度の価格交渉に応じたり、購入を検討してくれる方からの質問に対しては誠意をもって答えたり、誠実な姿勢が求められます。そのためにも、一定の情報収集や基礎知識のおさらいが欠かせません。売主と買主がお互い納得できるような取引を目指しましょう。

.不動産を売却する際の3つの注意点

不動産を売却する際の3つの注意点

不動産を売却する際の、下記の3つの注意点についても確認していきましょう。

・事前に不動産査定を行う
・売却したら確定申告を行う
・特例を利用して節税対策をする

先述したとおり、スムーズに、また希望する価格で売却するためには、不動産仲介会社に査定を依頼する前に自分自身で不動産の相場を調べておく必要があります。そのほかにも、不動産を売却したら確定申告をするなど、押さえるべき注意点があります。一つずつ説明していきます。

4-1.事前に不動産査定を行う

所有する不動産の相場が分からないと、不動産仲介会社が提示する査定額が妥当なものであるか判断ができません。複数の不動産仲介会社に査定を依頼する一括査定を行うと、複数の会社の査定結果を確認することができます。

同じ物件の査定をしているにもかかわらず査定結果に大きなバラつきが出ることも珍しいことではありません。そのようなときでも自分自身で事前に相場を調べ、相場感を持っていると、どれが適正な価格かどうかの判断を誤る可能性は低くなるでしょう。

「公的機関が調査した地価」「実際の売買取引価格」「売り出し価格」を参考にして調べてみましょう。また、査定結果に納得できないときには何が査定額に影響しているのか、直接不動産仲介会社に確認することをおすすめします。

4-2.売却したら確定申告を行う

不動産を売却し利益が出た場合には確定申告を行い、利益の金額に応じた譲渡所得税を納めることが義務付けられています。これにより、復興特別所得税を含めた所得税と住民税を納めることになります。既にお伝えしているとおり、課税の対象となる譲渡所得は売却益で、売却価格と間違えないようにしましょう。

一方、不動産を売却して損失が出た場合、確定申告を行うことは義務付けられていません。しかし、確定申告をすることで「損益通算」と「繰越控除」ができる特例の適用を受けられるようになります。これを譲渡損失の繰越控除といいます。確定申告をしないと受けられないため、損失が出たとしても確定申告を行うことをおすすめします。

43.特例を利用して節税対策をする

不動産を売却して得た譲渡所得には譲渡所得税が課されますが、居住用であった不動産を売却した場合には譲渡所得金額から3,000万円を差し引くことができます。つまり、譲渡所得が3,000万円より少ない場合は、税金を納める必要がなくなるということです。

この居住用財産の3000万円の特別控除は、一度利用すると翌年と翌々年は利用できません。また、前述した譲渡損失の繰越控除や、買い替えの際に利用できる買換え特例とは一緒に使えない点を覚えておきましょう。

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.不動産を売却して新たな生活を楽しもう

不動産の売却の理由には子どもの成長や独立、老後の準備など生活の変化によるもの、不動産相続によるもの、金銭面における負担を少なくするためなど、さまざまなものがあります。

速やかに希望額に近い価格で売却を望むのであれば、不動産仲介会社に仲介を依頼した場合でも、ある程度主体性をもって売却活動に関わることをおすすめします。そのためにも、基本的な知識は身に付けておきましょう。

また、所有する不動産の売却価格の相場について、あらかじめ自分でも調べておくことも重要です。不動産仲介会社が提示する査定価格が妥当なものかどうか、判断ができるようになります。しっかりと準備して満足のいく形で不動産を売却し、新たな生活を始めましょう。