サブリースとは不動産経営の空室リスクを回避するための方法です。利用することで、安定した家賃収入を得られます。どのような仕組みで成り立っているのか、また、何に注意すればトラブルなく利用できるのかについて見ていきましょう。
１．サブリースとは賃貸物件を貸し出すこと
サブリースとは、不動産の持ち主から不動産会社が物件を借り受け、入居希望者に貸すことです。入居者は不動産の持ち主とではなく、不動産会社と賃貸借契約を結びます。
サブリースにおいては、不動産管理も不動産会社が請け負うことが一般的です。つまり、不動産の持ち主から借りた物件について、不動産会社が管理から賃貸まですべて行うことをサブリースと呼びます。
1-1.マスターリースとの違い
マスターリースとは、不動産会社が不動産の持ち主から建物などを一括で借りることです。つまり、不動産会社が貸借人、不動産の持ち主が大家となる契約をマスターリース契約と呼びます。
一方、サブリースとは、不動産会社が大家、入居者が貸借人となる契約です。最初に不動産会社と不動産の持ち主との契約（マスターリース契約）があり、その次にサブリースが行われるという関係にあるといえるでしょう。
なお、マスターリースは、「一括借り上げ」とも呼ばれます。つまり、賃貸用のマンションを一棟持っている場合、各部屋の管理を不動産会社に任せることはマスターリースではありません。あくまでも一棟丸ごと管理を不動産会社に任せること、貸借契約もすべて不動産会社に任せることをマスターリースと呼びます。
ただし、不動産会社によっては、マスターリースもサブリースも区分けせずに、不動産会社に物件を丸ごと預ける契約、不動産会社が各入居者に貸し出す契約もまとめて「サブリース」と呼ぶこともあるようです。
1-2.管理委託との違い
管理委託とは、不動産の持ち主が賃貸物件の管理を不動産管理会社に委託することです。管理を委託するだけで、入居者の募集や家賃の受け取りなどは業務に含まれているとは限りません。
また、管理委託の場合は、賃貸用マンションやアパートを一棟丸ごとの管理を任せるかどうかも、契約によって異なります。丸ごと不動産管理会社に任せるケースや、一部の部屋のみを任せるケースもあります。
1-3.集金代行との違い
集金代行とは、不動産の持ち主に代わって入居者から家賃を回収するサービスのことです。不動産の持ち主は、集金サービス代を除いた家賃を受け取ります。
サブリース契約においては、不動産会社は不動産の管理と集金業務をすべて任せられているので、万が一、空室がある場合や入居者が家賃を支払わない場合でも、契約で決まった金額を不動産の持ち主に支払わなければいけません。つまり、不動産会社が空室リスクなどを背負うことになります。
一方、集金代行ではサービス業者は集金代行業務だけを請け負っているため、空室があるときや入居者が家賃を支払わないときは、不動産の持ち主は受け取れる金額が減ります。
集金代行業者もその分、受け取れる手数料が減りますが、主に空室リスクを背負っているのは不動産の持ち主と考えられるでしょう。
２．サブリースを利用する５つのメリット
不動産会社はサブリース契約を行うことで、手数料を受け取れるというメリットがあります。大まかにいえば、賃貸物件を貸し出して得た利益から、管理や集金にかかった費用、不動産の持ち主に支払う代金を差し引いたものを不動産会社が受け取る手数料です。
一方、不動産の持ち主にとってもサブリースはメリットのある契約といえるでしょう。不動産の持ち主は、サブリースの仕組みを用いることで次の５つのメリットを得られます。
- 安定した家賃収入を得られる
- 管理業務も任せられる
- 相続税を抑えられる
- 確定申告が簡単になる
- 駐車場経営も簡単になる
それぞれのメリットについて、詳しく見ていきましょう。
2-1.安定した家賃収入を得られる
賃貸用のマンションやアパートを所有している場合、自身で直接入居者に貸すと、家賃を全額受け取れます。しかし、常にすべての部屋に入居者がいる状態とは限らないため、空室があるときは家賃収入が減るでしょう。
また、何らかの事情で入居者が家賃を支払わないときも、家賃収入が減ることになります。さらに入居者を募集する活動も、すべて不動産の持ち主が行わなくてはなりません。
一方、サブリースを利用すれば、不動産の持ち主は空室があるかどうか、入居者が家賃を支払うかどうかにかかわらず安定した家賃収入を得られます。入居者募集の活動も不動産会社がすべて請け負うため、不動産の持ち主自身がすることは何もありません。
2-2.管理業務も任せられる
サブリース契約には、不動産の管理業務も含まれています。つまり、入居者の募集から入居者へのさまざまな対応、賃貸契約の手続きなどの手間のかかる業務をすべて不動産会社に任せることができるので、不動産の持ち主は手間をかけずに不動産投資を行えるようになるでしょう。
サブリース契約は、不動産管理に慣れていない方や所有する物件が多い方、手間をかけずに家賃収入を得たい方に適した契約といえます。
2-3.相続税を抑えられる
不動産の持ち主が亡くなった場合、相続人は相続した不動産に対して相続税を支払うことになります。貸付事業に用いている不動産や被相続人の居住用の不動産に関しては相続税が減額される特例がありますが、入居者がいない不動産に関してはこの特例は適用されません。
そのため、入居率が低い投資用不動産を保有している場合は、相続税が高額になる可能性があるでしょう。
しかし、サブリース契約をしている場合は入居率を100％として相続税を計算するため、相続税額を抑えることができます。つまり、サブリース契約は相続税対策にも活用できるといえるでしょう。
2-4.確定申告が簡単になる
不動産の持ち主が入居管理を行っている場合、空室が出た、入居者が変わったなどの状況が起こるたびに収入が変わるため、確定申告の税務計算が複雑になります。
また、複数の投資用マンションを所有しているときや、部屋の広さが異なる物件を所有している場合は、そもそもの家賃設定が異なるため、さらに計算が複雑になるでしょう。
しかし、サブリース契約であれば不動産による収入は安定しているため、確定申告の税務計算も簡単です。確定申告の手間をできるだけ減らしたい方にも、サブリース契約は適しているといえるでしょう。
2-5.駐車場経営も簡単になる
特に使途が決まっていない土地を月極駐車場として運営する場合も、賃貸用のマンションやアパートのように借主が決まらない、借主が頻繁に変わるなどの問題を抱えることもあり、安定した収入を得ることは難しいかもしれません。
しかし、サブリース契約を利用すれば、安定した収入を得ることが可能です。収入が安定すると確定申告の税務計算も簡単になるため、より手間を省いた駐車場経営を実現できるでしょう。
３．サブリースの３つの注意点
サブリースを利用することで不動産経営が簡単になります。また、空室リスクを抱えずに済むので、入居状況に頭を悩まされることも減るでしょう。しかし、サブリース契約には注意点もあります。特に次の３つのポイントには注意が必要です。
- 収益を最大化できない
- 入居者を選ぶことができない
- 賃料が低く見直されることがある
それぞれのポイントについて、詳しく見ていきましょう。
3-1.収益を最大化できない
サブリースを利用すると、不動産会社に毎月手数料を支払うことになります。実際は賃貸収入から手数料を差し引いた金額を受け取ることになるため、不動産の持ち主が直接不動産経営を行う場合と比べると収入が目減りしてしまうでしょう。
不動産による収益を最大化したいのであれば、管理も家賃回収も不動産の持ち主が直接行う必要があります。しかし、手間や時間がかかることを考えれば、直接経営することが本当に良い選択肢とは一概にはいえないでしょう。
サブリースを利用し、手間や時間をかけずに収益を増やしたいと考えている方は、賃貸物件を増やす方法も検討できるでしょう。サブリースを利用することで収益率は下がっても、運用する物件が多ければ収益は増加します。
お持ちの不動産を担保にして資金を借り、賃貸用不動産を購入し、不動産経営の規模を大きくしてみてはいかがでしょうか。セゾンでは不動産投資ローンをご提供しています。不動産経営の規模を大きくしたい方、また、これから不動産投資を始める方も、ぜひ一度ご検討ください。
3-2.入居者を選ぶことができない
直接不動産経営を行う場合は、不動産の持ち主自身が入居者と面談し、貸すかどうかを選ぶことが可能です。
例えば、静かに生活できることをマンションの特徴にしたいと考えている場合は、小さな子どもがいない家族、一人暮らしの方、ペットを飼っていない方などを入居者として選ぶことができるかもしれません。
しかし、サブリースを利用する場合は、入居者の選定もすべて不動産会社に任せます。不動産の持ち主が直接選ぶわけではないので、あまり望ましくないと考えている方が入居者になる可能性もあるでしょう。
入居者についてのこだわりがあるときは、不動産の持ち主自身が不動産の運営をするほうが良いかもしれません。
3-3.賃料の見直しが契約更新時に行われる
サブリースを利用すると、入居率にかかわらず安定した収益を得ることが可能です。しかし、毎年、同じ収益を得られるというわけではありません。
例えば不動産の持ち主自身が不動産経営をする場合でも、賃貸用のマンションやアパートが古くなってきたときは、賃料を下げる、大規模な修繕工事を行うことなどが必要になるでしょう。そのため、新しくマンションやアパートを建てたときと比べると収益が下がることがあります。
サブリースを利用した場合も同様です。物件が古くなってきたことで、賃料を下げたり入居率が低くなったりすることがあるため、最初に契約したときよりも不動産会社側が得る利益が減ることがあります。
不動産会社の利益が下がる分、手数料が高めに設定されることになるので、不動産の持ち主が得る収益は下がることになるでしょう。
サブリース契約では、契約更新時に賃料の見直しが実施される可能性があります。契約によっても異なりますが、2年ごとに見直されるケースが少なくありません。その場合は2年ごとに手数料が上がり、不動産の持ち主が受け取れる収益が下がる可能性もあります。
また、免責期間が設定されている場合も、安定した収入を得られない可能性があるので注意しましょう。免責期間とは、賃貸用マンションやアパートを新築した後、あるいは入居者が退去した後の一定期間のことです。この期間内は入居者が見つかりにくく不動産会社も家賃収入を得にくくなるため、免責期間が設定されているサブリース契約では安定した収入が保証されないことがあります。
免責期間が長ければ長いほど、不動産の持ち主は安定した収入を得にくくなるでしょう。一般的には免責期間は1ヵ月～半年ですが、場合によってはそれ以上長くなることもあるので、契約前に確かめておく必要があります。
ところで、サブリース契約をした場合に限定されるわけではありませんが、別途、不動産の修繕なども必要になることにも注意しましょう。サブリース契約でも、大規模な修繕工事などは不動産の持ち主が受け持つことが一般的です。
場合によっては、予想したよりも早期に修繕工事が必要となり、多額の修繕費を支払うことにもなるかもしれません。修繕工事のために多額の資金を支払った場合は、収益率が下がり、予想したような利益が得られない可能性もあります。
４．サブリース会社を選ぶときのチェックポイント
サブリース契約を締結することで、不動産の持ち主は安定した収入を得られるようになります。物件が古くなると収益率が下がることもありますが、これは不動産の持ち主が直接に管理運営する場合も同様のため、ある程度は仕方のないことといえるでしょう。
また、サブリース契約を行うことで、空室リスクについて悩まされずに済みます。入居者と直接交渉することもなくなるので、心理的な負担が軽減するのも大きなメリットといえるでしょう。
しかし、どのサブリース会社と契約しても同じメリットが得られるとは限りません。サブリースを利用するときは、サブリース会社もしっかりと吟味して選ぶ必要があります。
ご自身に合うサブリース会社かどうかは、次の２つのポイントをチェックすることで見分けられるかもしれません。
- 家賃保証率と諸費用は適正か
- 免責期間や賃料見直しまでの期間は適正か
それぞれのポイントについて詳しく解説するので、ぜひ参考にして納得できるサブリース会社を選びましょう。
4-1.家賃保証率と諸費用は適正か
サブリース契約を行うことで、賃料のうちどの程度の金額を利益として得られるのか一度計算してみましょう。得られる利益を実際の賃料で割ったものを「家賃保証率」と呼びますが、家賃保証率が80～90％程度であれば一般的と考えられます。
しかし、家賃保証率は物件の立地や築年数によっても異なるので、80％を下回ったとしても一概に割高とはいえません。対象となる不動産の周辺物件の入居率や賃料相場とも比較し、適正な家賃保証率が設定されているのか判断しましょう。
また、諸費用についてもチェックが必要です。例えばリフォーム費用や原状回復費用はどちらが負担するのか、定期的あるいは不定期にサブリース会社に支払う費用項目はあるのかなども調べておきましょう。諸費用が高額な場合は、家賃保証率が高めに設定されていても割高になることがあります。
4-2.免責期間や賃料見直しまでの期間は適正か
免責期間や賃料見直しまでの期間もチェックが必要です。免責期間があまりにも長いと、入居者が入れ替わる度に収益が著しく落ちる可能性があります。立地によっても入居者が見つかるまでの平均的な期間は変わるため、一概にはいえませんが、納得できる長さなのかは確認しておきましょう。
また、賃料見直しの期間が短すぎると、頻繁に収益が減る可能性があります。しかしあまりにも期間が長いと契約の柔軟性が低下し、不動産の持ち主の意向が経営方針に反映されにくくなる可能性があります。数年程度の妥当な期間であるかどうかチェックしておきましょう。
おわりに
不動産経営は難しそうだと感じている方も、サブリースを上手に活用すれば、手間や時間をかけずに不動産から収益を得ることができます。手数料がかかるため収益は目減りしますが、空室リスクがなくなる、相続税を抑えられるなどのメリットもあり、利用価値は高いといえるでしょう。
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