一人暮らしの方のマンション購入に適した部屋の広さや間取り、年収に対する価格などを確認しましょう。またメリット、注意点もおさえておく必要があります。本コラムでは一人暮らしのマンション購入に関する基礎知識、メリットや注意点などを詳しく解説します。
１．一人暮らしのマンション購入におすすめの広さ、立地など
一人暮らしのマンション購入にあたって、どのような広さや間取り、立地の物件を選ぶべきかおさえておきましょう。また新築か中古かについても、それぞれのメリットと注意点を確認しておく必要があります。ここでは、一人暮らしの方が購入するマンションのおすすめの広さと間取り、立地に加え、新築と中古のそれぞれのメリットと注意点を解説していきましょう。
1-1.広さと間取り
国土交通省の「住生活基本計画」では、一人暮らしに最低限必要な面積は25平方メートル、理想的な広さは40平方メートルとしています。25平方メートルはワンルームや1Kなどの間取りが一般的です。一方で、40平方メートルの広さはその1.5倍程度の広さであり、2人で暮らすこともできます。
おすすめは、1DK〜2LDKのコンパクトマンションです。一人暮らしの場合、ワンルームや1Kのマンションでも充分だという考え方もあるでしょう。しかし、1DK〜2LDKの間取りであれば寝室とリビングを完全に分けられるためレイアウトの幅が広がるほか、スペースに余裕があるため複数の友人を招くことができます。
また将来的に、同居することになったとしてもライフスタイルの変化にも対応できるでしょう。なお、1Kや1DKなどの間取りの特徴については、下記表をご確認ください。
| 間取り | 特徴 |
| ワンルーム | 居室とキッチンの間に仕切りがない部屋 |
| 1K | 居室1つ＋キッチン |
| 1DK | 居室1つ＋ダイニングキッチン |
| 1LDK | 居室1つ＋リビング＋ダイニングキッチン |
| 2LDK | 居室2つ＋リビング＋ダイニングキッチン |
1-2.立地
マンションを購入する際は、立地も重要なポイントになります。基本的には通勤がしやすいように駅から近い物件や、商業施設が充実していて買い物に便利な物件を選べば間違いないといえます。ただし、繁華街に近いと騒音が気になる場合もあるため、静かに暮らしたいという方は、購入の前に昼夜と訪れて確認しましょう。
駅からの距離やアクセスの良さ、周辺環境などは物件のリセールバリューを決定する要素でもあります。リセールバリューとは、物件を売却するときの価値をあらわす言葉であり、マンション購入時には、このリセールバリューを意識することが重要です。
また、近くに交番があるかどうか、周囲の街灯の数が多いかどうか、駅からマンションまで人通りのある道があるかどうかなど、治安に関する点もチェックしておくと安心です。さらに老後を見据えた場合、徒歩圏内に病院や銀行、郵便局などがあると便利であるといえるでしょう。
1-3.新築か中古か
新築のマンションを選ぶべきか、中古のマンションを選ぶべきかも判断に迷うところです。新築マンションのメリットはすべてが新品であり、グレードの高い設備が備わっていることが挙げられます。しかし、中古マンションに比べて価格が高いこと、実際に建物や内装の完成状態を確認しないまま購入を決めなければならない点に注意しましょう。
一方、中古マンションのメリットは、新築よりも割安であること、事前に内見して細かくチェックを入れられることなどです。ただし、建物本体や設備が古くなっていること、売り主が個人か不動産会社かで住宅ローン控除で戻ってくる金額や仲介手数料の有無が変わってしまうという注意点があります。
新築か中古かで迷っている場合は、それぞれのメリットと注意点を把握し、自身の予算および価値観と照らし合わせて選択することをおすすめします。
２．一人暮らしの方が購入するマンション価格の目安
マンションを購入する際には住宅ローンを利用することが多いですが、どの程度の価格であれば無理なく返済できるのか、「年収倍率」を用いて判断すると良いでしょう。年収倍率とは「住宅の購入価格が購入者の年収の何倍か」を表す数値のことです。ここでは、マンションの購入価格を検討するうえでのポイントを解説します。
2-1.購入価格の目安は年収の5倍〜7倍とされる
住宅金融支援機構の2020年度フラット35利用者調査の調査によると、2020年度にフラット35を利用して新築マンションを購入した方の年収倍率の全国平均は7.0倍、中古マンションでは5.8倍でした。新築、中古ともに首都圏の年収倍率が高いため、地域別の倍率を考慮すると、年収の5倍〜7倍程度を購入価格の目安と考えるのが妥当でしょう。なお、年収倍率の計算に用いる住宅の購入価格は、住宅ローンの借入金額だけでなく、頭金も込みである点に注意しましょう。
参照：フラット35利用者調査
・ポイント：頭金を用意すべき理由
頭金無しのフルローンでも、マンションを購入することは可能です。しかし、頭金を用意することで次のようなメリットが得られます。
- 住宅ローンの金利が優遇される
- ローンの審査で有利
- 売却価格が住宅ローン残高を下回るリスクを軽減できる
例えばフラット35（保証型）のケースでは、頭金を1割〜2割ほど入れると優遇金利が適用されるようになっています。金利が下がれば、支払わなければならない利息額が少なくなるため返済総額を抑えられます。
また頭金を用意できる方は、堅実に貯金ができるという印象を与えるだけでなく、フルローンの場合に比べて借入金額が少なくなり返済負担額が少なくなるため、住宅ローンの審査に有利に働く可能性があるといえるでしょう。そのほか、何らかの理由で売却する際に価値が下落していたとしても、頭金を入れていれば売却額が住宅ローン残高を下回るリスクを軽減できます。
・ポイント：必要な頭金の目安額
一人暮らしのマンションに限らず、用意すべき頭金に明確な基準はありませんが、一般的な目安額は物件価格の1割〜2割程度とされています。なお、住宅金融支援機構の「2020年度フラット35利用者調査」では、購入費用に対する頭金の割合は、新築マンションでは16.7％、中古マンションでは11.6％でした。
参照：フラット35利用者調査
2-2.年収ごとのマンション購入価格とローン返済額
ここからは、具体的にイメージしやすいように、年収ごとのマンション購入価格と毎月のローン返済額の目安を見ていきましょう。
頭金を購入価格の1割程度、年間の返済額は年収の2割とし、住宅ローンは全期間固定金利1.5％の30年ローンとします。そのほか、毎月支払わなければならない管理費と修繕積立金は月3万円で、1,000円未満切り捨てで計算しています。
シミュレーションを踏まえると、たとえば年収400万円の場合の購入価格の目安は約1,912万円（頭金込み2,124万円）で、毎月のローン支払額は約6.6万円、管理費や修繕積立金を合算すると約9.9万円の支払いです。
購入価格の目安やローン返済額が年収が高くなるにつれてどのように上がっていくかは、下記をご参照ください。ローン返済額において、実際の支払いではこの金額に管理費・修繕積立金が加わる点に注意しましょう。
| 年収 | 借入額の目安（頭金＋借入額） | ローン返済額 |
| 400万円 | 約1,912万円（約2,124万円） | 約6.6万円 |
| 500万円 | 約2,405万円（約2,672万円） | 約8.3万円 |
| 600万円 | 約2,898円（約3,220万円） | 約10万円 |
また「2020年度フラット35利用者調査」の調査結果によると、マンション購入者の世帯年収の平均は新築の場合で789万円、中古が586万円であり、購入者の年齢の平均は新築が42.8歳、中古では42.4歳でした。いずれにおいても、50歳以上の割合が増加傾向にあります。
参照：フラット35利用者調査
住宅ローンを検討中の方に特におすすめなのが、「セゾンの住宅ローン」です。セゾンの住宅ローンは、フラット35（買取型）の場合、業界最低水準の金利で最長35年間、固定金利の住宅ローンを利用できます。またフラット35（保証型）の場合は、頭金の割合に応じて金利が優遇されます。固定金利の住宅ローンをお探しなら、セゾンの住宅ローンを検討してみてはいかがでしょうか。
３．一人暮らしのマンション購入の４つのメリット
一人暮らしの方がマンション購入するメリットとしては、次の４点が挙げられます。それぞれの内容を詳しく解説していきましょう。
- 内装などを自分好みに変えられる
- 設備やセキュリティが充実している
- 老後の住まいを確保できる
- 資産として運用が可能
3-1.内装などを自分好みに変えられる
マンションを購入すると、設備や壁紙などの内装を自分好みに変えられるのも、大きなメリットです。自分の好きなようにカスタマイズすることで、自宅がさらに快適な空間になるでしょう。ただし、内装工事をする際には管理組合に届け出る必要があるケースが多いことを覚えておきましょう。
3-2.設備やセキュリティが充実している
分譲マンションの魅力のひとつとして、長期間住み続けることが前提であるため、設備やセキュリティが充実している点も挙げられます。代表的なものは、キッチンの生ゴミを粉砕処理するディスポーザーや食器洗い乾燥機、バスルームの浴室乾燥機、オートロックのエントランス、24時間いつでもゴミ出しができるゴミ捨て場、宅配ボックスなどです。
3-3.老後の住まいを確保できる
収入が年金のみになるため家賃滞納のリスクや、健康面に不安を抱える割合が増えることから、高齢になると賃貸物件への入居を断られるケースが少なくありません。マンションを購入しておくと、このようなリスクを回避できるでしょう。また、住宅ローンを完済した後は住居費の負担が軽減されるため、収入の減少が想定される老後に維持費のみで住み続けられる点もメリットです。
3-4.資産として運用が可能
マンションを購入することで、現金が必要になった際に売却したり、賃貸物件として家賃収入を得たりすることも可能です。そのためにも資産価値が下がりにくく、賃貸需要の高い立地にある物件の購入がおすすめといえるでしょう。
ただし、基本的に住宅ローンを利用中のマンションは、賃貸に出すことは認められません。住宅ローンが低金利が認められているのは、本人の居住により返済が滞りにくいという事情があるためです。一般的には賃貸住宅向けのローンへの借り換えによって賃貸に出せるようになるものの、金利が上がることがほとんどです。住宅ローンを返済中の場合は、住宅ローンを完済してから賃貸物件に出すか、売却を検討すると良いでしょう。
４．一人暮らしのマンション購入の３つの注意点
一人暮らしのマンション購入のメリットを確認してきましたが、賃貸マンションにはない注意点もあります。具体的には、次の３点です。マンションを購入してから「こんなはずではなかった」と後悔することがないように、注意点もしっかりおさえておきましょう。
- 気軽に引っ越せなくなる
- 売却後に住宅ローンが残る可能性がある
- 維持費や税金が発生する
4-1.気軽に引っ越せなくなる
マンションを購入すると、賃貸のときと同じように気軽に引っ越せなくなる点に注意が必要です。マンションを退去する場合、売却するケースが多いと考えられますが、売却には手間と時間がかかります。前述のとおり、基本的に住宅ローンを返済中は賃貸として貸し出すことはできないため、注意しましょう。頻繁に転勤があるなどで、引っ越し回数が多い方がマンション購入に踏み切るのはリスクが大きいといえます。
4-2.売却後に住宅ローンが残る可能性がある
住宅ローンを完済する前に売却する場合、マンションの価格の下落によって、ローンの残債よりも低い価格でしか売れない、いわゆるオーバーローンの状態に陥ることもあります。資産としてマンションを購入したにもかかわらず、負債だけが残る可能性がある点を理解しておきましょう。
ただし、マンションの価値は、不動産需要や物件の資産性に左右されます。既にお伝えしてきたとおり、リセールバリューの高い物件を選ぶことで、売却時にオーバーローン状態になるリスクを回避できます。
4-3.維持費や税金が発生する
マンションを購入した場合、住宅ローンの返済のほか、管理費・修繕積立金、固定資産税などが必要であることに注意しましょう。固定資産税はマンションの土地と建物にそれぞれ課税されるもので、年に一度徴収されます。管理費・修繕積立金は、マンションの維持を目的に、毎月支払うものです。
管理費・修繕費や固定資産税は住宅ローンを完済した後も、物件を所有している限り発生します。マンション購入に際して、維持費や税金を含めた支出額をシミュレーションしておきましょう。
５．一人暮らしでマンション購入がおすすめ方の特徴３つ
一人暮らしのマンション購入のメリットと注意点をそれぞれ確認できたところで、あわせて、次の３つのパターンの購入がおすすめな方を見ていきましょう。
- 毎月家賃を支払うのがもったいないと思う方
- 自分好みの空間で生活したい方
- ローンを組める方、現金を持っている方
5-1.毎月家賃を支払うのがもったいないと思う方
毎月家賃を支払うのがもったいないと思う方は、マンション購入を検討すると良いでしょう。家賃の支払いは消費ですが、マンションを購入してローンを返済していくことは、資産形成のひとつとして考えている方も多いです。
5-2.自分好みの空間で生活したい方
自分好みの空間で生活したい方にも、マンション購入をおすすめします。1日の３分の１の時間は家のなかで過ごしています。決して短くない時間を、自分好みに内装や設備などをカスタマイズした空間で生活するほうが、満足度が高いでしょう。
5-3.ローンを組める方、現金を持っている方
現実問題として、住宅ローンを組める方でないと、マンション購入は難しいかもしれません。住宅ローンを組める条件としては、社員もしくは契約社員としてある程度継続して勤務している、健康であるといったことが挙げられます。
そのほか、マンションを一括払いできるほどの現金を持っている場合は、住宅ローンを組む必要がありません。今後、マンションを含めて物の価格が上がり、現金の価値が下がっていく傾向にあるといわれています。そのため多額の現金を銀行に預けたままにしておくより、マンション購入のほうが堅実な使い道といえるでしょう。
なお転勤族である、会社からある程度の家賃補助が出ている、結婚などを予定していてライフスタイルが変わる見込みがあるといった場合は、流動性がある賃貸暮らしがおすすめです。
６．一人暮らしのマンション購入に関する基礎知識を抑えよう
一人暮らしでマンション購入する際には、無理なく住宅ローンを返済できるように、年収倍率、返済負担率を考慮し適切な価格の物件を選びましょう。頭金は、マンション購入価格の1割〜2割程度を用意することをおすすめします。
また購入できる価格がどうかという視点だけでなく、将来的なライフスタイルの変化も見込み、リセールバリューの高いマンションを選択することが重要です。リセールバリューを意識すると、住み替えの際にオーバーローンの状態に陥ることなく売却することができるでしょう。
既に住宅ローンを組んでいて、借り換えを検討している場合は、お客様の希望やニーズに合わせた最適な住宅ローンを提案できる住宅ローンの相談窓口へ相談してみてはいかがでしょうか。
また、住宅ローンの新規借入れについても相談できますので、無料相談の申し込みをおすすめします。
