マンションの任意売却とは?行うメリットや手続きの流れをご紹介

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マンションの任意売却とは?行うメリットや手続きの流れをご紹介

マンションのローン支払いが厳しくなったら、任意売却という選択肢もあります。金融機関の同意を得て売却する方法で売却の条件に意思を反映できるなど、競売になるよりもメリットの高い方法です。このコラムでは、マンションの任意売却について詳しくご紹介します。

1.マンションは任意売却できる?

1.マンションは任意売却できる?

マンションのローンの支払いが厳しくなったとき、取りうる手段のひとつに任意売却があります。任意売却は金融機関の同意を得てマンションを売却するもので、マンションが競売されるのを回避できる方法です。

ここでは、任意売却の内容について解説するとともに、競売との違いや連帯保証人がいる場合の取り扱いについてご紹介します。

1-1.任意売却はローンを払えない場合に行う

任意売却とは、住宅ローンが支払えなくなったときに金融機関の同意を得て家を売却する方法です。売却した代金で住宅ローンを全額返済できる場合は同意を得ることなく通常の売却ができますが、売却しても住宅ローンが残る場合は自分の意思では売却できません。そこで取られる手段が任意売却です。

任意売却は、住宅金融支援機構で融資を受けている場合も利用できます。住宅ローンの返済に困っている方は、金融機関に相談してみると良いでしょう。

任意売却は、リースバックのサービスと組み合わせることもできます。リースバックとは不動産を売却した後にリースバック会社と賃貸借契約を締結し、そのまま自宅に住み続けることができる方法です。住み慣れた我が家から離れる必要がなく、固定資産税の支払いもなくなります。

「セゾンのリースバック」を提供している株式会社セゾンファンデックスは、クレジットカードなどで知られるクレディセゾンの子会社です。リースバックを提供している企業は不動産会社が多いのですが、セゾンファンデックスは金融が母体であり、 金融機関としての知見から、お金に関するお困りごとへの適切なアドバイスができるのが大きな強みと言えます。セゾンのリースバックでは、お客さまの大切なご自宅をセゾンファンデックスが直接買い取り、お客さまは賃貸としてそのまま住み続けていただけます。お客様が住み続ける限り、売却はしない方針のため安心して長く住み続けることができます。

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競売との違い

住宅ローンを支払えなくなったときにマンションを売却する方法には、任意売却のほかに競売があります。競売とは、住宅ローンの借入金返済が滞ったとき、債権者が担保となっている不動産の売却を裁判所へ申し立て、強制的に売却する手続きです。不動産は裁判所を通して強制的に売却され、代金は住宅ローンの支払いに充てられます。

任意売却が市場に近い価格で売却できるのに対し、競売は市場価格の7割前後になる場合が多く、住宅ローンの残債が残る可能性が高くなります。また、任意売却はリースバックの選択ができるのに対し、競売には選択の余地がなく、強制退去が命じられてしまいます。

1-2.任意売却できるまでの期間

任意売却するためには、競売が開始されるまでに金融機関に申し出なければなりません。住宅ローンを3ヵ月〜6ヵ月程度滞納した場合、「期限の利益」という分割払いの権利を失います。住宅ローンの残額を一括返済するよう請求され、支払えない場合には競売の申し立てが行われます。

債務者には競売の申し立てを受けたことを知らせる競売開始決定通知が届きますが、その時点ではまだ競売にはかけられていません。競売を回避して任意売却するためには、遅くともこの時点で任意売却を扱う不動産会社に相談する必要があります。

1-3.連帯保証人がいる場合は?

マンションのローンに連帯保証人がいる場合、任意売却について同意を得なければなりません。任意売却したあとに住宅ローンの残債があれば、連帯保証人は同じように責任を負うからです。

任意売却することが最善の方法であり、競売されるよりもメリットであることをしっかり説明する必要があります。連帯保証人に充分納得を得てから任意売却を行いましょう。

2.マンションを任意売却するメリット

マンションを任意売却するメリット

マンションを任意売却することで、以下のようなメリットがあります。競売になるとさまざまな不利益がありますが、任意売却ではそれらを回避して有利に売却を進めることができます。4つのメリットについて見ていきましょう。

● 通常の売却と同じような価格で売却できる
● 売却に条件を付けることができる
● 所有者のプライバシーが守られる
● 住宅ローン残債の返済方法について相談できる

2-1. 通常の売却と同じような価格で売却できる

任意売却は通常の不動産売買と同じ方法で売却するため、競売よりも市場価格に近い価格で売却できる可能性があります。任意売却は時間をかけて販売活動を行い、充分な情報を提供して購入者を探すことができるからです。

一方、競売は限られた情報のなかで入札が行われるため、相場よりも安く売却されるのが一般的です。また、競売では競売申し立て費用が上乗せされるなど諸経費がかかるため、任意売却であれば、その分だけローン残債に充てられるためメリットだといえます。

2-2.売却に条件をつけることができる

競売では裁判所が強制的に執行するもので、自分の意思と関係なくマンションが売却されます。価格や売却する時期、売却の相手も、裁判所が決定します。

これに対し、任意売却では売却に条件を付けることが可能です。通常の売却と同じように、いつ、誰に、いくらで売却するかを不動産会社と相談しながら自由に決定することができます。自分の意思を反映させ、より良い条件で売却することができるのです。

2-3.所有者のプライバシーが守られる

競売は物件の情報が新聞やインターネットに公告されます。そのため、知り合いや近所の方などに競売の事実を知られる可能性は否定できません。競売の多くは不動産会社が入札しており、自宅や近所に聞き取り調査を行う場合もあります。

任意売却では通常と同じ販売方法を取るため、情報が公開されることはありません。競売のように、ローンが支払えないなどの事情が周囲に知られる心配はないでしょう。プライバシーが守られるのは大きなメリットです。

2-4.住宅ローン残債の返済方法について相談できる

任意売却も競売も、売却後に残債が残る可能性があります。競売の場合は残債の一括返済が求められ、そのために自己破産をする方も少なくありません。

しかし、任意売却では金融機関と相談し、無理のない範囲で分割返済することが可能です。金融機関もこれまでと同じ条件の支払いは難しいことを認識しているため、現在の状況を考慮した返済計画に応じてもらえます。

3.マンションの任意売却をする流れ

マンションの任意売却をする流れ

マンションを任意売却する場合、以下のようなステップを踏みます。

● 不動産会社に任意売却の相談をする
● 査定を行い、現状を把握する
● 金融機関の同意を得て売却活動を行う

任意売却で有利な金額で売却するには、できるだけ早く信頼できる不動産会社に相談し、売却活動を始めることが大切です。マンションの任意売却する流れについて見ていきましょう。

3-1.不動産会社に任意売却の相談をする

任意売却することを決めたら、相談する不動産会社を探します。任意売却は通常売却とは扱いが異なるため、任意売却の実績がある会社を選ぶことが大切です。任意売却では金融機関との交渉が必要であり、無事に同意を得るためには金融機関から信頼される会社でなければなりません。任意売却について十分な実績と知識がある不動産会社であれば安心です。

3-2.査定を行い、現状を把握する

不動産会社を決めたら、マンションの査定をしてもらいます。査定額が適切でないと売却がなかなか成立しない場合があるため注意が必要です。任意売却できなければ競売の手続きが開始される可能性もあります。適切な査定で無事に売却するためにも、不動産会社の選定は重要です。
3-3.債権者である金融機関の同意を得て売却をする
査定額が決まったら、売却の同意を得るために金融機関と交渉しなければなりません。交渉は売却の同意を得るだけでなく販売価格の設定や各種費用の清算、残債の返済方法など、複雑な取り決めも合わせて行います。

債権者である金融機関の同意を得たら不動産会社と媒介契約を結び、売却活動を行います。売買が無事成立したら契約を締結し、抵当権を抹消して物件を引き渡すという流れです。

その際、管理費や修繕積立金の滞納がある場合は買主に迷惑をかけないよう、事前に精算しておかなければなりません。支払いが難しい場合には、売却代金から精算してもらうことを金融機関に相談しておくと良いでしょう。売却価格で完済できないローンの残債については、金融機関と相談しながら返済スケジュールを立て返済していきます。

4.マンションを任意売却するときの注意点

マンションを任意売却するときの注意点

マンションを任意売却する際は、いくつか注意したい点があります。まず、任意売却の時点では信用情報に事故情報が登録されている可能性があることは認識しておかなければなりません。また、任意売却では通常売却と同じく諸費用がかかるため、その準備が必要です。さらに、売却できない場合があること、金融機関の同意が得られない可能性があることも把握しておきましょう。

マンションを任意売却する際の注意点をご紹介します。

4-1.滞納履歴が信用情報に登録される

任意売却を行う時点で住宅ローンを滞納している状態にあり、信用情報に滞納履歴が登録されている可能性があります。ここで注意したいのは、任意売却をしたから登録されるのではなく、一定の期間滞納したことに基づくという点です。信用情報に傷がつくから任意売却できないと判断しないようにしましょう。

4-2.売却の諸費用は準備しておくこと

任意売却は通常の売却と同じく、諸費用がかかります。事前に用意できない場合は、売却代金からそれらの費用を充てることを金融機関と相談しなければなりません。任意売却で必要になる費用は、以下のとおりです。

● 不動産会社への仲介手数料
● 抵当権抹消登記の費用
● マンション設備の修理費、残置物の撤去・処分費

ほかに、住宅ローンの返済手数料や遅延損害金などが発生します。

4-3.引っ越し代はどうする?

売買契約が成立して明け渡す場合、引っ越し代も必要になります。まとまった金額になるため、売却代金から出してもらうよう、金融機関と相談しておかなければなりません。費用を出してもらえるかは不動産会社の交渉力にもよるため、その点も含めて会社選びは重要になります。

この点、リースバックを選ぶ場合は引っ越し代の心配がありません。賃貸借契約を締結してそのまま居住できるため、引っ越しにかかる高額な費用を省くことができます。

4-4.売却できなければ競売になる可能性も

任意売却は必ず売却できるとは限りません。売却できない場合は競売に移行するため、確実に売却できるよう計画的に進める必要があります。売却できない場合、原因として以下の2つが考えられます。

● 価格を高く設定している
● 販売戦略がうまくいかない

売却価格を決めるときは、相場をよく調査して設定しなければなりません。少しでもローンの残債を減らしたいため通常よりも高い価格を設定すると、売れない可能性があります。不動産会社と相談し、適切な価格を設定することが大切です。

販売活動では内覧の対応に充分注意しなければなりません。高い買い物をする買主にとって、内覧での印象は購入を決める重要な要素です。室内をきちんと掃除し、質問には丁寧に答えることが内覧者に良い印象を残すコツです。反対に、上手な対応ができない場合は購買意欲を失くされてしまうでしょう。

売却できずに競売に移行した場合は強制退去することになり、売却代金から諸費用や引っ越し代など工面を相談することもできません。ローンの残債について、分割払いの相談もできなくなります。確実に売却できるよう、不動産会社と相談しながら販売戦略を立てることが大切です。

4-5.売却の同意が得られない場合もある

金融機関の同意が得られない場合、任意売却はできません。同意が得られないケースとして、次のような原因が考えられます。そもそも、任意売却を一切認めない金融機関もあります。

● これまで返済に協力的な姿勢を見せなかった
● 競売までの期日が近い
● これまでに金融機関とトラブルがあった
● 不動産会社がうまく交渉できなかった

5.マンションの任意売却は慎重に行おう

マンションの任意売却は慎重に行おう

マンションのローン返済が難しい場合は、競売になる前の対策が必要です。売却しても売却代金よりローンの残額が上回る場合、任意売却という手段を選べます。任意売却する際は、実績のある不動産会社を選ぶことが大切です。

任意売却では、マンションにそのまま住み続けられるリースバックという方法も選べます。ローンの支払いにお困りの方は、一度検討してみてはいかがでしょうか。

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