持ち家と賃貸、どちらが良いのか？昔から、永遠のテーマではないでしょうか。このコラムでは持ち家と賃貸との比較から、それぞれのメリットや注意点、持ち家を売却しても住み続けることができるリースバックについてご紹介します。
１．持ち家と賃貸はどちらがお得？
賃貸物件に住んでいると、「マイホームを購入するか」「このまま住み続けるか」で迷うことがあると思います。老後も家賃を払い続ける負担を考えると、持ち家の購入を検討したいと思う方もいるでしょう。
どちらが正しいということはなく、それぞれの人生設計に合う方を選ぶことが大切です。ここでは、持ち家と賃貸について、コストや向いている人のタイプなどをご紹介します。
1-1.コストを比較
持ち家と賃貸について、それぞれどのようなコストがかかるのか比較してみましょう。
【持ち家】戸建てのケース
- 住宅取得時の初期費用
- 住宅ローンの返済
- 修繕費
- 固定資産税など
- 火災保険・地震保険などの損害保険
持ち家のコストを、30歳で5,000万円の住宅を購入した場合、80歳までの50年間でシミュレーションしてみましょう。総額は7,725万円になります。
| 初期費用 | 250万円（物件の5.0%を想定） |
| 住宅ローン | 6,125万円（金利1.2%、35年固定） |
| 修繕費 | 800万円（400万円×2回を想定） |
| 固定資産税など | 500万円（年10万円と想定） |
| 損害保険料 | 50万円（年1万円と想定） |
【賃貸】
- 敷金、礼金などの初期費用
- 毎月の家賃
- 更新料など
- 借家人賠償責任、家財保険などの損害保険
30歳で50年間、10万円の家賃で賃貸した場合、コストをシミュレーションした結果が次の表のとおりです。総額で6,340万円になります。
| 初期費用 | 40万円（敷金3ヵ月、礼金1ヵ月で想定） |
| 毎月の家賃 | 6,000万円（10万円×12ヵ月×50年） |
| 更新料など | 250万円（2年に1回で1ヵ月分・10万円×25年） |
| 損害保険料 | 50万円（年1万円と想定） |
持ち家と賃貸のどちらが得かについての答えは、購入する持ち家の価格や賃貸する物件の家賃によってケースバイケースのため、一概にはいえません。
持ち家の修繕費は建物の老朽化に合わせて出費も多くなり、賃貸は駐車場利用料や管理費がかかる場合もあります。住み替える場合は引越代も必要です。
実際にどのくらいの金額が必要になるかはライフスタイルで大きく変わるため、持ち家・賃貸それぞれに必要になる費用を把握して個別に考える必要があるでしょう。
1-2.持ち家と賃貸の比率
持ち家率は年齢が上がるとともに上昇し、老後に向けて多くの人が持ち家を選ぶというのが実情です。40代を超えると持ち家率が半数以上になり、65歳以上では8割以上が持ち家に住んでいます。
しかし、近年では、40代〜50代の持ち家率が減少しているという状況があります。40代以降から持ち家率が上がるのは結婚や子どもの誕生といった契機があるためと想定されますが、一方で、昨今では未婚率が増え、持ち家を購入する機会が減っているという可能性があります。
また雇用が不安定なことで大きな借り入れをしたくないという人が増加しているのも、持ち家率が減少している理由のひとつといえるのではないでしょうか。
1-3.それぞれ向いている人とは？
持ち家か賃貸かは、どちらが優れているというものではありません。それぞれに向き不向きがあるため、今後の暮らし方や収入など、さまざまな観点から自分に合うものを選ぶことが大切です。
持ち家と賃貸で、それぞれ向いている人を見てみましょう。
【持ち家が向いている人】
- 収入が安定している
- 家族が多く、部屋数が必要
- 貯蓄が多い
【賃貸が向いている人】
- 転勤が多い
- 収入が変わりやすい
- 大きな借り入れはしたくない
これはあくまで一例で、どちらが向いているかは年代によっても変わります。例えば、貯蓄や収入が少なめな20代のうちは賃貸が向いています。転職や転勤の可能性がある場合は、落ち着くまでは賃貸が良いのでないでしょうか。反対に家族が増えて広い住まいが必要な場合、賃貸よりも持ち家の方が向いているのではないでしょうか。
50代を超えてから老後を考えて持ち家を検討する場合は、ローンの支払い期間も考えて物件を選ぶことが必要です。定年後に収入が減ることを考えた場合、頭金を増やすなど資金計画を立てれば、持ち家を購入するという選択もあると考えます。
1-4.老後が安心なのはどちら？
老後の安心を考えたときに、年金収入だけでは生活が不安な場合、賃貸であれば家賃の低い物件に引っ越すという選択肢があります。
一方、持ち家は資産となるため、家を担保にして生活費を借り入れることも可能です。まとまった資金が必要な場合は、売却して資金を調達することもできます。さらに売却後もそのまま賃貸し、住み続けることができるサービスもあり、住み慣れた家から離れたくない場合におすすめの選択肢です。
２．持ち家のメリットと注意点
持ち家にも賃貸にもそれぞれメリットがありますが、持ち家の最大のメリットは土地や建物が資産として残るということでしょう。ローンを完済したあとは、経済的負担が大きく減ります。また、居住人数の増減や使用用途、バリアフリーなどの機能性拡充など、時々のニーズにあわせてリフォームができるのもメリットです。
ただし、ローンを無事に完済しなければならず、収入が変化した場合の対応も考えておかなければなりません。ここでは、持ち家のメリットや注意したい点についてご紹介します。
2-1. メリット① 資産として残る
持ち家の場合はローン完済後、土地・建物が自分や家族の資産になります。持ち家にずっと住むことができる、家族に資産を残すことができるという安心感は、持ち家を選ぶ理由のひとつといえるでしょう。
また、賃貸物件は1ルームから3LDKが主流ですが、持ち家であればそれ以上の広さも自由に選べます。また、同程度のコストで賃貸と比較した場合、持ち家の方が設備や建具などの品質も高い傾向にあります。必要に応じて間取り変更できるなど、リフォームが自由なのも大きなメリットといえるでしょう。
2-2. メリット② ローン完済後の経済的負担が軽い
持ち家は、ローンの完済後は、建物や設備などのメンテナンス費用や固定資産税、都市計画税など税金の支払いは続きますが、ローンの支払いがないため、経済的負担が軽くなります。
退職して収入が減る時期にローンの完済を合わせることができれば、経済的負担の心配がない、ゆとりある老後生活を送ることができます。
2-3.収入が変化した場合に対応が難しいという懸念も
持ち家で注意したいのは、ローンの返済時における収入の変化です。ローンの期間は長く、その間には病気やケガなどで収入が減少する可能性もあります。
そのような場合でも毎月のローンは返済しなければならないため、無事に完済できるような計画性が必要です。
また持ち家は、賃貸のように簡単には住み替えできません。転勤などの可能性がある場合は、売却や賃貸がしやすい場所の物件を購入するなども検討したほうが良いでしょう。
３．賃貸のメリットと注意点
賃貸にも、持ち家にはないメリットがあります。転勤の必要ができた場合に住み替えが容易ではない持ち家に比べ、気軽に引っ越しができるのが大きなメリットです。
また基本的にメンテナンス費用の負担がないことも、賃貸ならではのメリットといえるでしょう。ここでは賃貸のメリットと把握しておきたい注意点についてご紹介します。
3-1. メリット① 気軽に住み替えが可能
賃貸のメリットは、気軽に住み替えができることです。転勤が多いなど住む場所を決められない場合には、適切な選択肢といえます。
周囲の環境が良くない、飽きてしまったなどの理由で気軽に引っ越すことが可能です。また、収入に変化があれば安い物件に住み替えできるため、住居費をコントロールできるのも賃貸ならではのメリットといえるでしょう。
ライフスタイルの変化で間取りや住む環境を変える必要があるときも、賃貸であれば、引っ越すことで比較的自由に変えられます。
3-2. メリット② メンテナンスの負担がない
建物や設備のメンテナンスについての負担がないのも、賃貸のメリットです。賃貸物件では、設備が経年劣化したり災害などで損壊したりした場合に、修繕や交換は基本的にオーナーの負担です。
持ち家の場合は、長く住んでいくうえでは大きな修繕支出が必要になりますが、そのような心配がないのが賃貸のメリットといえるでしょう。
3-3.家賃の負担があることに注意
賃貸には家賃の負担があります。トータルのコストだけを見れば、持ち家も賃貸も大きな差はないかもしれません。しかし、持ち家が資産として残る点と比較すれば、どうしても「もったいない」という印象になるでしょう。
退職後の年金収入だけで、家賃を支払い続けるのは負担になる場合もあります。また、高齢になるほど、あらたに賃貸借契約がしにくい、更新を断られるなどの問題もあるといわれております。一方で、今日では高齢者向け賃貸住宅が増えているという事情もあります。
４．持ち家を売却しても住み続けたいなら、「セゾンのリースバック」がおすすめ
持ち家は資産として残るなどのメリットがありますが、定年退職後は収入が少なくなるため「生活費が足りなくなる」「残ったローンの返済ができない」といったケースも出てくるでしょう。持ち家に住んでいてまとまった資金が必要になった場合、売却を検討することがあるかもしれません。資金が入るとはいえ、長く住み慣れた家から別の住居に移るのは抵抗もあるでしょう。
そのような場合におすすめなのが、「セゾンのリースバック」です。ご自宅やマンションを売却して現金化し、売却後もそのまま、ご自宅に住み続けることができます。売却により、固定資産税などの負担もなくなるのがメリットです。売却代金は一括で受け取れ、その後は毎月家賃を支払って居住するというサービスです。
お問い合わせ後にご自宅の簡単な査定を行い、必要最低限の書類で最短2週間での契約が可能です。まずはお気軽に資料請求やお問い合わせをしてみてはいかがでしょうか。
おわりに
持ち家と賃貸はそれぞれにメリットがあり、どちらが得かは一概に判断できません。持ち家は資産になり、賃貸も手軽に引っ越しできるのがメリットです。各人のライフスタイルに合わせ、都合の良い方を選ぶようにしましょう。
