家賃収入のメリット・デメリットを解説｜家賃収入の仕組みや安定的に家賃収入を得るポイントも紹介

不動産を購入し、入居してもらうことで得られる家賃収入。本業収入以外の不労所得には憧れる方も多いことでしょう。しかし、不動産を保有し家賃収入を得るデメリットはないのでしょうか？
この記事は、家賃収入に興味がある方に、不動産投資におけるメリットやデメリットをお伝えし、物件を保有するリスクの対策方法についてお伝えします。

家賃収入を得る仕組み

家賃収入とは、保有する物件を入居希望者（借主）に貸し出すことで得られる収入のことです。

借主が家賃として支払った金額がそのまま家賃収入として手元に入ってくるわけではなく、さまざまな経費を差し引いた金額を受け取ります。

家賃収入を得るためには、まずは物件を購入し、入居者を見つける必要があります。

不動産を活用し収入を得る行為のため、不動産投資と呼ばれます。

物件を購入する

まずは物件を購入します。

投資用の不動産としてはマンション、アパート、戸建てなどがあり、一室から始められるマンションの区分所有から一棟単位のアパート経営まで幅が広くあります。

さらに物件には新築、中古の違いもありますが、どの物件を選ぶにしても最も大事なのは、住みたいと思ってくれる入居希望者が現れるような魅力のある物件であることです。誰にも住んでもらえなければ家賃収入が入りません。

あなたの購入希望エリアのマーケティングに強く、売買経験の豊富な不動産会社の協力を得て、すぐに入居希望者が現れるような優良物件を探し、老朽化している中古物件のようなものは状態に応じてリフォームも検討しましょう。

優良な物件が見つかれば、不動産会社と売買契約を結びますが、不動産は高額のためローンを組んで購入するのが一般的です。不労収入目的の不動産投資ですから、ローンの返済金額などの経費を差し引いても手元にお金が残るのか、シミュレーションを行いましょう。

また、ローンを組むには銀行などの金融機関の審査に通過しなければなりません。審査に通らないと物件が購入できなくなるので審査はとても重要です。

金融機関の審査は主に、今後継続して返済ができる方なのか、また購入物件がどの程度の担保価値があるのかをチェックします。その結果、ローンの可否と借りられる上限金額が決まります。審査に通過し、条件に不服がなければ、ローンの契約（金銭消費貸借契約）を結びます。様々な物件を見ながら、年齢や勤務先、年収などの自分の属性で組めるローンの上限を確認し、自己資金と組み合わせて無理なく購入できる物件の水準の範囲で、希望に近い物件を探していきます。

物件購入はこのような流れで行います。

ちなみに、多くの場合は建築された物件を買い賃貸にしますが、土地を持っている方は所有地に最適な建物を建てて運用することもありますし、土地探しから行う方もいます。

入居者を見つける

物件を手に入れたら入居者を募集しましょう。

物件オーナーであるあなた自身で入居希望者を探すことも可能ですが、貸主と借主の間で賃貸借契約を結ぶなど、不動産の賃貸契約に関する知識が必要になります。

一般的には不動産仲介会社に依頼し入居者を募集します。不動産仲介会社は、入居者募集中の賃貸物件を検索できるサイトにあなたの物件を掲載したり、広告を出したりと、なかなか個人でできない募集活動を行なってくれます。プロの手を借りて早く入居者を見つけ、空室の期間を極力短くすることが大切です。

不動産管理会社と管理委託契約を結べば入居者募集から入居・退去手続き、物件管理まで一括して任せることもできます。

中古物件は、入居者がいる状態で売りに出されていることもよくあり、入居者はそのままでオーナーだけが変わる場合は、募集をせずに家賃収入が得られます。

家賃を受け取る

賃貸借契約を結んで借主が入居すると、毎月家賃収入を得ることができます。

ただし、家賃収入全てが手取りになるわけではなく、必要経費を差し引いた金額が手元に残ります。

物件を購入し、借主に住んでもらうことで家賃収入を得る不動産投資は、本業収入以外の定期的な収入を得る手段となります。

家賃収入の種類

家賃収入というと毎月の賃料を思い浮かべますが、保有物件を貸し出すことで借主から支払われる収入全般を指します。

家賃収入にはこのようなものがあります。

家賃収入の種類	詳細	入るタイミング
家賃	部屋の賃料	毎月１回
共益費、管理費	マンション等の共有部分の維持管理費用	毎月１回
更新料	賃貸契約の更新にかかる費用	２年ごと
礼金	オーナーへの謝礼金	入居時
駐車場代（所有の場合）	駐車場の費用	毎月１回

これら全てが収入として受け取れるわけではなく、管理会社に支払う経費なども含まれます。

上記のほかに敷金や保証金もありますが、最終的に返還を要する預かり金のため、家賃収入には含まれません。もし返還しないことが確定したら、その時点で家賃収入として扱うことになります。

家賃収入を得るためにかかる支出

不動産を初めて買う方は、どのくらい費用がかかるかは気になることでしょう。収支計算をしたとしても、いつどんな費用がかかるかを押さえておかないと計算が狂ってしまいます。

物件を購入する時や、保有中にかかる費用について確認していきましょう。

初期費用

物件購入はローンを組んだからといって、初期費用がかからないわけではありません。

物件の売買で申込証拠金や手付金を支払うこともあります。また、諸費用や頭金を全てローンで賄った場合最初の初期費用は少なくてすみますが、将来金利が上がった時には総返済額が多くなってしまう可能性もあります。

あなたにとって理想的な条件で購入するにはいつ、いくら支払う必要があるのかは押さえておきましょう。

参考までに、2,000万円の中古ワンルームマンションを購入した場合の主な初期費用の目安をまとめておきます。不動産会社や金融機関等、関係する企業により金額に差があるものもありますので、あくまで目安とお考えください。

費用の種類	詳細・補足説明	金額の目安（2,000万円の中古ワンルームマンションを購入した場合）
物件本体の購入費	ローンを組まずに購入の場合	2,000万円
手付金	契約時に支払う代金が売買代金に含まれる。5％〜10％程度	100万円〜200万円程度
仲介手数料	上限は（売買価格の3％＋60,000円）×消費税	726,000円が上限
売買契約にかかる印紙代	軽減税率適用の場合	10,000円
所有権移転登記費用	登録免許税 土地代の2％＋建物代の2％	400,000円前後
	司法書士報酬・実費等	50,000円前後
火災保険	加入は任意だがローン契約希望者は加入必須のことが多い	5,000円〜10,000円/年
	地震保険（火災保険に上乗せ）	10,000円程度上乗せ/年
不動産取得税	固定資産税評価額の3％（特例適用の場合）	42万円程度（固定資産税評価額が購入価格の70％程度の場合）

手付金は諸費用などに充当されたりしますので余分にかかるわけではありませんが、早いタイミングで支払う必要のある大きなお金です。しっかりと押さえておきましょう。

続いて、ローンを借りる場合にかかる主な初期費用はこちら。

費用の種類	詳細・補足説明	金額の目安（2,000万円の中古ワンルームマンションを購入した場合）
融資手数料/保証料	借入金額の2.2％程度	440,000円
金銭消費貸借契約にかかる印紙代	ローン契約にかかる印紙代	20,000円
抵当権設定登記費用	登録免許税借入額×0.1％（軽減税率適用の場合）	20,000円
	司法書士報酬・実費等	50,000円程度
頭金	物件価格のうち現金で支払う金額	物件価格の1〜2割程度

多くの方は事前に収支計算を行いますので、毎月希望する額のプラスが出るように計算したうえで借りる金額と頭金を決めることもよくあります。

ランニング費用

それでは、月々支払う費用についても見ていきましょう。

継続的に発生する費用にはどのようなものがあるのでしょうか。

費用の種類	詳細・補足説明	金額の目安（2,000万円の中古ワンルームマンションを購入した場合）
ローン返済（利息を含む）	ローンを組んだ場合。借入年数や借入金利により差が出る	60,000円〜80,000円程度/月
管理費	マンションの共用部分の維持管理費用	１平米あたり平均147円/月
修繕積立金	建物の診断や修繕工事費用のために積み立てるお金	1平米あたり平均164円/月
賃貸管理委託費用	賃貸管理業務を委託した場合にかかる手数料	家賃の5％程度

年間で支払う費用は、以下になります。

費用の種類	詳細・補足説明	金額の目安（2,000万円の中古ワンルームマンションを購入した場合）
固定資産税	土地・建物を所有している場合に支払う税金	130,000円程度（固定資産税評価額が購入価格の70％程度、標準税率1.4％、一般住宅用地の特例適用の場合）
都市計画税	市街化区域内の土地・建物にかかる税金	28,000円程度（固定資産税評価額が購入価格の70％程度、標準税率0.3％、一般住宅用地の特例適用の場合）

借主が退去した時にかかる費用は、以下になります。

費用の種類	詳細・補足説明	金額の目安（2,000万円の中古ワンルームマンションを購入した場合）
賃貸募集費	入居者募集の広告料	家賃１カ月分
リフォーム・修繕費	原状回復費用	状況次第
クリーニング費	ハウスクリーニング	10,000円〜30,000円程度

設備の故障や繰上返済にも対応する必要があります。

費用の種類	詳細・補足説明	金額の目安（2,000万円の中古ワンルームマンションを購入した場合）
エアコンや給湯器の交換	付帯設備の修理や交換	設備次第で大幅に変わる
繰上返済費用	原資及び手数料	手数料は金融機関のWEBサイトで行う場合は0円のところが多い

入居者が退去した時にはクリーニング代が必要になったり、エアコンなどの設備は故障などが発生したりします。

それに備えて少しずつ積み立てておき、手持ち資金が足りなくて困ることのないようにしましょう。

月々の収支で希望の利益が出るようになると安心してしまいますが、毎年かかる費用や退去時の費用、万が一の設備の故障の費用なども試算したうえで、収支がプラスになることが望ましいです。

不動産所得税や固定資産税などの税金

税金についても触れておきましょう。

不動産を取得したときにかかる不動産所得税や、毎年発生する固定資産税・都市計画税についてはご紹介しました。

ここでは、最も忘れてしまいがちな所得税について触れておきます。

家賃収入は不動産所得となりますので、所得税の確定申告が必要です。

得た家賃収入から経費を差し引いて課税所得を計算し、所得税や住民税を納めます。

会社員で確定申告をしていない方はご注意ください。

あとは建物や仲介手数料などにかかる消費税があります。

家賃収入にデメリットはある？

家賃収入は本業収入以外で安定的に入る収入となるため大きなメリットです。

しかし、不動産投資全体で考えると手間やさまざまなリスクなど、デメリットが存在することは把握しておき、対策を考えておきましょう。

空室リスクがある

大きなリスクの１つが空室リスクです。

空室が出てしまうと、物件が稼働できる状態にもかかわらず家賃収入が入ってこない状態になります。その場合でも定期的な支出がありますので、空室の期間は極力短くできるようにしないといけません。

空室リスク対策として、以下が挙げられます。

• 入居者に長く住んでもらえるよう工夫する
• 退去が決まったらすぐに不動産会社に連絡し、早急に入居者が見つかるよう動いてもらう。そのために普段から不動産会社と良好な関係を築いておく
• 複数物件を保有しておき、一つの物件が空室となっても収入が途絶えずに済むような仕組みを作る

柔軟に空室リスク対策を考え、できることに取り組みましょう。

固定費がかかる

物件を所有すると、ローンの返済や管理費、修繕積立金などの固定費がかかります。

毎年支払う必要のある固定資産税や都市計画税も固定費です。

不動産投資を継続するには、入居者の有無にかかわらず発生する固定費を支払い続けることを念頭に置き、何ヵ月なら空室に耐えられるかを把握しておき、早期に借主を見つける手段も不動産会社と相談しておく必要があります。

不動産の価値が下落するリスクがある

不動産の価値は一定ではありません。実物資産である不動産は年が経てば経つほど劣化していき、築年数30年ぐらいまでは不動産価格は下落し、その後横ばいになる傾向があります。

また、世の中の需給バランスや、周辺の競合物件の登場などにより家賃が下がってしまう可能性もあります。さらに管理状態や災害等の影響で物件自体の価値が下がってしまう可能性もあります。

そのため物件の品質が著しく下がらないよう管理会社と相談し、品質維持には気をつけましょう。

滞納される可能性がある

入居者が確保できていたとしても、家賃滞納が発生する可能性はあります。

毎月遅れずに家賃を支払ってくれる入居者であっても、仕事や生活の変化により家賃支払いが難しくなる場合があります。

家賃が滞納されてしまうと空室と同じ状況になり、固定費の支払いが厳しくなり、最悪の場合売却せざるを得なくなるかもしれません。

滞納が発生したら管理会社に督促対応を依頼し、今後の流れを相談しましょう。

また、滞納を予防するために事前に管理会社と話し合い、入居時審査で信用できる方を選んでもらう、連帯保証人や保証会社を付けるなどの対策や、家賃を自動引き落としにするなどの工夫を行いましょう。

代表的な上記以外のリスク以外にも、変動金利でローンを組んでいる場合、金利が上がるリスクもあります。

金利上昇の対策としては、固定金利に変更したり、繰上返済をしたりするなどが挙げられます。変動金利で借りている方は、金利情報にアンテナを張り、どういう状況になったらどう動くのか、事前に考えておきましょう。

長期の投資は予想や計画通りにいかないことは良くあることです。想定外の状況になったとしても適切な対応が取れるよう準備し、情報収集をしておくようにしましょう。

家賃収入にはメリットも多い

さて、それでは不動産投資で家賃収入を得るメリットについて見ていきましょう。

毎月一定の収入を得られる

本業収入以外に、長期的に安定した収入が得られることは大きなメリットです。

入居者が長期的に住み続けてくれたら、空室も出ずに毎月の収入が確保できるので、なるべく長く住んでもらえるよう工夫をするオーナーさんもいます。

不労所得が得られる

本業収入以外に収入を増やすとしたら、アルバイトや業務委託で仕事を請け負う、などの選択肢もありますが、働きすぎて体を壊してしまうかもしれませんし、その結果長期で仕事を休むことになれば、収入が激減してしまったり、仕事を回してもらえなくなったりする可能性があります。

しかし家賃収入は一度入居者が決まれば仕事の状況や、体調にかかわらず継続的に収入があります。

家賃収入は、定年退職後の収入源としても適しています。

レバレッジを効かせられる

レバレッジとは、小さい力で大きなものを動かす「テコの原理」のことです。

投資では、少ない元手（自己負担）で大きな収益を得る行為をレバレッジといいます。

不動産投資は、少ない自己資金と自身の信用を使って大きな融資を受けて投資をします。言うなれば、金融機関のお金で安定的な家賃収入を得ているため、レバレッジ効果の高い投資といわれるのです。融資を受けて投資ができるのは不動産以外はありませんので、人気が高い理由の一つです。

ローンの場合は団体信用生命保険に入る

団体信用生命保険（団信）は、契約者に万が一のことがあった時にローンの残りの金額を保険で払ってくれるものです。死亡、または高度障害になると保険金が支払われる一般団信が基本で、保険料はローンの金利に含まれていることが一般的です。また、引受会社によってはガンなど特定の病気になった時に保険金が支払われる特約を金利に上乗せすることで付加することもできます。

団信は持病や健康に不安がある場合に加入できないことがありますし、相続税対策を目的に物件を取得したい方にとっては団信が無い方が好都合ということもあり、団信に入らない方もいます。

マイホームと違い、投資用物件を購入するときのローンは団体信用生命保険の加入は任意の金融機関も多いのですが、契約者に万が一のことがあれば、返済を引き継ぐのは遺族になるため、特に事情が無い限り、団信には加入した方が良いでしょう。

安定的に家賃収入を得るためのポイント

家賃収入を得ることを目的とした不動産投資には、さまざまなリスクがあることはご紹介しました。

ここでは、そのリスクを回避するポイントを整理していきましょう。

不動産購入は慎重に行う

物件を選ぶ際には、需要と供給のバランスが取れたエリアを選ぶことが大切です。

人口増加率、雇用環境、交通アクセスなどの周辺情報を集め、ニーズが高まりそうなエリアの不動産を選ぶことが重要と言えるでしょう。

独身は駅近など利便性を求める傾向にあり、ファミリーは住環境や学区などを重視する方が多い、などターゲットにより適したエリアや優先する条件が異なります。

不動産会社の担当者からマーケティング情報を得て、慎重に購入物件を決めましょう。

リスクの把握と対策が重要

不動産投資のリスクとして、以下が挙げられます。

• 空室リスク
• 家賃滞納リスク
• 家賃下落リスク
• 不動産価格の値下がりリスク
• 金利上昇リスク
• 災害リスク

いつまでも入居者が現れなければ家賃が手に入らず、毎月固定費を支払い続けるだけです。早々に空室が埋まるよう対策を取りましょう。

家賃滞納は発生しないよう事前対策をとったうえで、それでも発生した場合は早急に管理会社に対応してもらいましょう。

社会情勢の変化による不動産価値暴落や、ローン金利の上昇もリスクになりますので、不動産会社の担当者の力も借りながら、情報を収集し、リスク対策を検討しましょう。

地震や台風が多い日本ですので、ハザードマップを確認したり、災害リスクを抑えるために保険に加入するのもおすすめです。

購入前にキャッシュフローを把握する

物件購入前には、どのような収入が見込めるか、どのような支出がかかるのかをリストアップし、収支計算のシミュレーションをしておきましょう。

不動産会社に相談すれば収支計算をしてくれますし、ファイナンシャル・プランナーに相談すれば、今後数十年の収支を数値化したキャッシュフロー表を作ってくれますので、専門家もうまく活用しましょう。

不動産経営に関する知識を身に付けておく

不動産投資で家賃収入を得られることは魅力的ですが、やはり基礎的な知識を身につけておかないと、計算違いや失敗をしてしまい、期待した収益が得られないかもしれません。

大きな損失を出さないよう、書籍を読んだり、不動産会社が主催するセミナーに参加したりして最低限の知識は習得しましょう。

信頼できる不動産会社に相談する

あなたが購入を検討しているエリアでの売買実績が豊富で、信頼できる不動産会社へ相談することも、家賃収入を目的とした不動産投資で失敗しないためのポイントです。

マンションやアパート、戸建てなど、あなたが興味のある形態での不動産投資に強い会社を複数選び、実績やサービス内容を比較してみましょう。さらに直接相談してみて、担当者が協力的かどうかも重要なポイントです。

悪質な不動産会社に引っかかってしまい投資に失敗することも１つのリスクです。

反対に、信頼できる不動産会社に出会えれば、投資成功の確率が高まります。

不動産会社選びは慎重に行いましょう。

ローンを活用できるなら活用する

ローンを活用することで、自己資金を抑えて家賃収入を得ることも可能です。

ただし、ローンに頼り過ぎて収支がマイナスにならないよう気をつけましょう。

月々の費用だけでなく、毎年の税金や設備故障に備えた積み立て金などを含め、キャッシュフローを計算しながら、賢く家賃収入を得ていけると良いです。

不動産投資をしている知り合いに相談する

すでに不動産投資をしている知り合いはとても貴重な存在です。

あなたの考えを話して経験者目線での意見をもらったり、経験者ならではのリアルな体験談や注意点を教えてもらったりして参考にしましょう。

おわりに

不動産投資は、リスク対策を考え、安定的な家賃収入を得続けられるよう、不動産会社や管理会社と一緒に取り組む必要があります。

家賃収入が手に入ると、本業以外の不労所得となり、心や生活に余裕が生まれます。

物件購入について融資を受ける場合は、金融機関を選ぶ必要がありますが、自営業の方や築年数が古い物件を買いたい方など幅広い方に融資ができるセゾンファンデックスの不動産投資ローンがおすすめです。

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