不動産査定の方法とは？査定時のチェックポイントや流れなどを解説

不動産の査定は、物件売却時に想定される価格を事前に把握するために行います。査定が高すぎれば売れ残る可能性があり、低すぎれば利益が低くなることもあるためとても重要です。不動産査定を正しく活用するには、十分な知識を得ておく必要があります。この記事では、不動産査定の意味や流れ、査定時のチェックポイントを詳しく解説します。適切な査定価格を把握するための評価方法や事前の準備なども紹介しますので、ぜひ最後までご覧ください。

不動産査定について知ろう

不動産査定は、売却を検討する土地や建物の価格を把握するために行います。ここでは、不動産査定の詳しい意味や活用方法などを解説します。

不動産査定とは？

不動産査定とは、一戸建てやマンションなど物件の売却に際し「いくらで売りに出すか」を考える目安となる額を試算することです。売却の仲介を依頼する不動産会社が、その土地や建物の情報を基に算出するのが一般的です。

査定額は、不動産を売却する際の指標になります。査定額を知ることで、今が売却するべきタイミングなのか、住み替えを検討している場合は次の家を買うための頭金にどれだけ充てられるのかといったことを検討しやすくなります。

査定に費用はかかるの？

一般的に不動産査定は無料で行われます。不動産の売買や仲介活動を行う不動産会社にとって、査定は営業の一環だからです。不動産会社は売主から相談を受けたらまず査定額を示し、それを通じて売主の意向を確認していきます。

査定額はあくまでも売却価格の目安

注意するべきは、そもそも不動産の査定額とは、あくまで売却価格の目安であるということです。査定額が最終的な売却額と一致するとは限りません。

不動産会社が行う査定は、物件の特性や、現時点での市場環境などを基に計算されるもので、不動産の価値を示す一般的な基準です。最終的にいくらで売却できるかは、売主や買主の個別事情によって変動することを念頭に入れておいてください。

不動産査定の方法は2つ

不動産査定の方法には「簡易査定（机上査定）」と「訪問査定」の2種類があります。それぞれ解説します。

簡易査定（机上査定）

簡易査定は名称のとおり、実際の現地訪問は伴わず、提供された資料や情報を基に行われる簡易的な査定です。机上査定とも呼ばれます。物件の立地や間取り、築年数、周辺の取引事例といったデータを踏まえて金額を算出します。

簡易査定のメリットは、手軽さとスピード感です。売却を検討している段階で、メールや電話などで情報を提供してまずは大まかな金額を知りたいという方にとって有用です。数日以内には結果が分かることが多いでしょう。

一方で、簡易査定は実際に現地を訪れて査定する訪問査定と比べて精度が劣るデメリットもあります。物件の細かな特徴や現地の状況など、詳細な点は反映されにくいことに注意してください。

訪問査定

提供された情報だけで行う簡易査定に対し、不動産会社の担当者が実際に物件や周辺状況を確認しながら査定額を出すのが訪問査定です。訪問査定の特徴は精度の高さにあります。

外壁は傷んでいないか、日当たり・眺望・段差の程度、騒音や臭いなどは気にならないかなど、さまざまな観点から物件を調査したうえで査定額を出します。

訪問査定は精度の高い査定額を期待できるメリットがあり、不動産の売却を本格的に考えている方にとって重要なステップになります。ただ、不動産会社側も時間と人手を要するため、実際に売却を検討する段階でなければ利用しにくいのがデメリットといえるでしょう。

不動産査定の流れ

次に、実際に不動産の査定を行う流れを解説します。

①査定の依頼をする

不動産の査定をしてもらうため、まずは査定依頼を行います。方法は大きく分けて「不動産会社に直接依頼する」方法と「一括査定サイトを活用する」方法のふたつあります。

不動産会社に直接依頼する

査定を不動産会社に直接依頼する場合は、ご自身で不動産会社を選び、その会社に電話やメール、訪問などで依頼します。

依頼がスムーズに進むよう、建物の構造、間取り、築年数など物件の基本情報が分かる資料を事前に準備しておきましょう。査定を依頼する場合は、査定額を比較検討するため複数社に依頼することをおすすめします。

一括査定サイトを活用する

インターネットの一括査定サイトを活用すれば、1回の情報入力で複数の不動産会社に瞬時に査定を依頼できるため、時間を短縮できます。一括査定サイトには多くの不動産会社が参加しており、「一括サイト　評判」「一括サイト　おすすめ」などと検索することでさまざまなサイトを確認できます。

登録している不動産会社の数や、同時に査定を依頼できる社数、匿名での査定に対応しているかなど、それぞれ特徴がありますので、ご自身に合ったサービスを選んでください。

②訪問査定の日程を決める

査定を依頼したあとは、不動産会社から連絡が入り、担当者が訪問する日時を決めます。立ち会いが必要な場合が多いため、ご自身のスケジュールに合わせて決めてください。査定には1時間程度の時間を想定しておくといいでしょう。

③現地調査に立ち会う

次に、不動産会社の担当者が行う現地調査に立ち会います。現地調査では、担当者が物件の内部と外部を詳細にチェックします。内部では間取りや広さ、内装と設備の状態などが確認されます。外部では、建物の外観、駐車場の状態、周辺環境、交通アクセスの良さなども評価対象です。

④査定結果を確認する

不動産会社の担当者が実施した訪問査定の結果は、1週間程度でもらえます。電話やメール、面談で報告を受けるのが一般的です。

納得できる価格で売り出すためにも、査定結果にいたった理由、価格に影響を与えた要因などを詳しく確認するようにしてください。査定額の根拠を確認のうえ、売却時期や希望額を伝えます。

不動産査定時のチェックポイント

実際に不動産査定を行う際のチェックポイントを解説します。戸建て、マンション、土地といったケースによって異なる部分が少なくありません。

物件の立地（周辺環境）と方角（戸建て・マンション・土地）

不動産の査定時にチェックする重要なポイントの1つが物件の立地（周辺環境）と方角です。最寄り駅からの距離など交通アクセスの良さのほか、学校や病院、商業施設など日常生活に必要な施設の有無が、物件価格に大きく影響します。

方角は、一般的に日当たりが良い南向きに面している物件が好まれる傾向が強く、査定額も高めとなる可能性があります。

建物の構造（戸建て・マンション）

戸建てやマンションの査定を行う場合、建物の構造も重要なポイントです。構造とは、その建物が何で造られているか、すなわち、木造、鉄骨造、鉄筋コンクリート（RC）造などで分けられます。

木造は、建築費用を比較的抑えられる半面、鉄骨造や鉄筋コンクリート造に比べて耐久性に劣り、老朽化も早いとされています。同じ築年数でも査定額は他の構造に比べて低くなる傾向があるでしょう。

鉄骨造や鉄筋コンクリート造は初期の建築費が高いものの、木造に比べて耐久性に優れ、価値を維持しやすい面があり、査定額は高くなる傾向があります。

物件の広さや間取り（戸建て・マンション）

戸建てやマンションでは、物件の広さや間取りも査定額に影響します。物件の面積が広いほど、その価値は高くなるのが一般的です。間取りは、その物件がどんな層に適しているかによって評価が変わることがあります。

例えば、ファミリー向けの物件であれば、部屋の数の多さやリビングの広さが重要なチェックポイントとなります。子ども部屋や趣味のスペースとして使える部屋の数、家族が集まって過ごせるリビングの広さは、快適に生活するための大事な要素だからです。

築年数と建物の劣化・管理状況（戸建て・マンション）

築年数と建物の劣化・管理状況も大切な確認点です。戸建てやマンションは、築年数が古いほど評価は低くなる傾向があります。経年で耐久性が落ちて建物や設備が劣化したり、最新の建築基準との乖離が生じたりするためです。

ただ、建築年数が経過しただけで単純に物件価値が落ちるわけではありません。築年数が古くても、定期的なメンテナンスやリフォームなどを行い管理状況が適切であれば、査定額は維持される可能性があります。

共有スペースの様子（マンション）

マンションの査定を行う際には、居室の中だけでなく、共有スペースの様子も重要な評価ポイントです。エントランスや廊下、エレベーターなどの状態も価格に影響を及ぼします。

エントランスがきれいに保たれていれば、訪れる人々に好印象を与え、物件の価値を高めるでしょう。廊下やエレベーターの清掃状況、設備のメンテナンス状態なども、住み心地や安全性を示す重要な要素となります。

土地の状況（戸建て・土地）

戸建てや土地の場合は、土地の現況もチェックされます。土地の形状として理想的なのは正方形や長方形など、効率的に利用できる形状です。不規則な形状や細長い形状の場合は、建築時に制限が出る可能性もあり、それが査定額にマイナスの影響を及ぼすでしょう。

宅地であるか畑であるかなど、土地の種類も重要です。住宅に利用されている宅地ならそのまま住宅として利用可能なため、価値が高いとされます。逆に、畑や山林など、宅地以外で利用されている土地は、利用形態の変更に手間とコストがかかるため、査定額は低くなります。

不動産会社の不動産評価法

不動産評価法には、原価法、取引事例比較法、収益還元法の3種類があります。1つずつ解説します。

原価法

原価法は、同じ建物を建てると想定した場合にいくら必要になるかを算出して評価額を決める方法です。査定対象が建物や、建物と敷地の場合に採用されるのが一般的です。

算出のベースとなる価格を再調達原価といい、再調達原価から経年劣化する分を割り引く減価修正を行い、評価額を出します。戸建てのように、再調達原価と減価修正率の把握が適切に行える物件に有効です。原価法で求めた不動産の価格を積算価格といいます。

再調達原価を求める際、土地の価値は周辺の取引価格などから推定し、建物の価値は構造や規模などに基づいて計算します。減価修正率は建築後の経過年数や実際の維持管理状態などから導き、再調達原価から差し引く割合です。

原価法は周辺に建物の取引事例が少ない特殊な物件や新築物件の価値を評価する際に活用されます。

取引事例比較法

取引事例比較法は、同じような特性を持つ近隣物件の過去の取引価格を参考とし、査定対象物件の市場価格を推定する方法です。

評価に当たっては、過去の類似物件の取引事例を収集して事例を選択し、取引に特殊事情があれば補正を行い、その後の価格変動を加味した時点修正を行います。さらに、その物件の個別の事情や地域的な特性を踏まえて修正を行うなどして査定対象の価格を算出するのが一般的です。取引事例比較法で算出した価格を比準価格といいます。

取引事例比較法は、実際の市場価格に近い価格を導くことが可能で、取引事例が多い土地や区分マンションの評価に用いられます。

ただ、適切な取引事例が少ない場合や特殊な物件の場合には、評価が難しいケースもあるのが実情であり、適切な評価を得るためには、原価法や収益還元法など他の評価法と組み合わせて用いるのが一般的です。

収益還元法

収益還元法は、対象不動産が将来生み出すと期待される純収益の現在価値の総和を求めることにより価格を求める手法です。収益還元法で算出した価格を収益価格といいます。アパートやビルなど投資用物件に対して有効です。

収益価格を求める方法の1つに、年間利益を還元利回りで割る「直接還元法」があります。還元利回りは、類似物件の事例などから算出します。計算式は以下のとおりです。

直接還元法による収益価格＝年間の純収益÷還元利回り

このほか収益価格を求める考え方に、「DCF（Discounted Cash Flow）法」があります。DCF法は将来得られる利益と売却価格を現在価値に割り引き、それを合計して査定額を求めるものです。計算が非常に複雑なことから、直接還元法が使用されるのが一般的です。

不動産査定をする前に準備すること

最後に、不動産査定をする前に準備することを解説します。

希望の売却額と売却時期を決めておく

不動産査定をする際にまずやっておくことは、希望の売却額と売却時期を決めておくことです。希望価格を決めるには、物件の価値だけでなく、残っている住宅ローンの金額や、不動産会社に支払う仲介手数料、各種税金、引っ越し費用などの諸経費も考慮に入れる必要があります。

不動産の売却は一般的に時間がかかるものであることを念頭に入れてください。査定から買主が見つかるまでに約3ヵ月、売買契約から引渡しまでにはさらに1〜2ヵ月程度かかるとされています。これを踏まえ、次の住まいや暮らしなどについても考えることをおすすめします。

周辺の相場を調べておく

不動産査定を依頼する際には、自分の物件があるエリアの相場を調べておくことが大切です。相場を把握しておくことで、査定結果が高いのか安いのかを判断しやすくなるからです。マンションの場合は同じ建物内の別部屋の売却情報をチラシなどで調べると参考になります。

戸建ての場合はこのような調査は難しいため、不動産情報サイトなどで間取りや広さなどがご自身の物件と類似した不動産を探し、価格を把握しておくのがおすすめです。

相場を把握する際には、民間不動産会社の情報サイトのほか、不動産の取引価格や地価公示・都道府県地価調査の価格を検索できる国土交通省のサイト「土地総合情報システム」が参考になります。

隣地との境界を把握しておく

不動産の売却時、売主には買主に土地の境界を明示する義務があります。査定を依頼する段階で境界を正確に把握しておくようにしてください。

隣地との権利関係を明確にする境界を確認しておくことで、買主の利益や物件の価値を保護し、スムーズな売買契約の実現が期待できます。境界が不明な場合は、法務局で調べたり、土地家屋調査士や測量士に確認を依頼したりする方法があります。

必要な書類を用意する

不動産の査定を依頼する際には、事前に必要書類を用意しておくとスムーズに手続きが進みます。実際に売却する際にも必要になる書類がほとんどですので、早めの準備が大切です。

不動産査定を依頼する際に用意するべき書類

書類	内容等
登記済権利証または登記識別情報通知書	所有者であることを証明。購入時に取得
本人確認書類	運転免許証やパスポートなど公的身分証明書
固定資産税納税通知書	毎年春に自治体から送付
登記簿謄本	法務局で入手
住宅ローン資料	残高や返済期限などが分かるもの
建物図面	間取りなどが分かるもの
土地の確定測量図（戸建ての場合）	境界を確定した図面
建築確認済証・検査済証（戸建ての場合）	購入時に取得
パンフレット（マンションの場合）	分譲時の資料
管理規約・使用細則（マンションの場合）	管理方法や修繕積立金などが分かるもの

必要書類は不動産会社によって異なる場合がありますので、手続きを依頼する際にあらためて確認してください。

リフォームをした履歴や診断実績を確認する

リフォームを行った履歴や、物件診断を受けた実績を確認しておくことも重要です。査定をしてもらう際のプラス要因になるからです。外壁塗装やクロス貼り換え、キッチンやトイレなどの設備更新、シロアリ駆除などの実績は、買主に対して物件の状態や品質の良さを示す重要なポイントとなります。

住宅性能評価書や耐震診断など建物診断を受けている場合もアピールできる要素になるでしょう。これまでリフォームや物件診断を行った際の資料は整理して保存しておくのがおすすめです。

購入時の書類を用意しておく

不動産の売却を行う際には、物件の購入時に受け取ったさまざまな書類の準備が必要です。これらは物件の詳細情報を示す重要な資料であり、査定額の算出や売却手続きに必須となります。

「必要な書類を用意する」の項目でも示した登記済権利証や建物図面などが必要です。戸建ての場合は建築確認済証や検査済証、分譲マンションの場合はパンフレットや管理規約なども用意しましょう。

おわりに 

不動産の査定方法や査定時のチェックポイント、流れを解説してきました。物件売却を円滑に進めるため、査定について理解しておくことが重要です。売り出し価格を高くしすぎると売れ残る恐れがあり、低くしすぎると早期に売却できても本来の価格と比べて損をする可能性があります。査定を依頼する際は、不動産会社任せにするのではなく、ご自身も知識を深めておくことが求められます。