リースバックを利用している方または利用を検討している方の中には、家賃を払えなくなった場合の対処法を知りたい方もいると思います。状況悪化を回避するためにも家賃を払えなくなった場合の対処法を把握しておくことが大切です。
この記事では、リースバックの基礎知識、リースバックで家賃を払えない理由、回避策などについて解説します。リースバックで家賃を払えない場合の対処法を知りたい方は是非ご参照ください。
この記事を読んでわかること
- リースバックは買主と売買契約および賃貸借契約を締結して、まとまったお金を手に入れながらも売却した不動産に住み続けられる契約形態。
- 一時的にまとまったお金が必要ではあるものの、マイホームに住み続けたい方に向いているが、家賃は相場よりも高めに設定されており、賃貸期間が長くなると住居費の負担が大きく、家賃を払えないという状況に陥る場合がある。
- トラブルを回避するために、家賃を払えない状況に陥る理由を把握して、回避策を押さえたうえでリースバックの利用を開始したり、契約内容をよく確認して不明な点は専門家に相談することが重要。
まずはリースバックの概要をおさらい
リースバックは不動産の売却方法の1つです。一般的な不動産売却とは異なる部分があるため、まだ契約を締結していない方は、ご自身に合う最適な売却方法を選択するためにも、リースバックの概要を把握しておくことが大切です。
まずはリースバックの概要を解説していきます。
リースバックの仕組みは？
リースバックとは、リースバック会社と売買契約および賃貸借契約の2つを締結する契約形態です。売買契約の締結によってまとまったお金が手に入り、賃貸借契約の締結によって家賃を支払いながら売却後の物件に住み続けることができます。
リバースモーゲージを契約しても物件に住み続けながらお金を手に入れることが可能です。ただし、リバースモーゲージは不動産を担保にお金を借りる契約形態なので利息を返済しなくてはならない、契約者が亡くなった後は不動産を売却して借入金額を返済する必要があります。
また、リースパックは不動産を売却するので所有権はリースバック会社に移行します。一方、リバースモーゲージは不動産の所有者は変わりません。
リースバックのメリット・デメリットは？
リースバックがご自身に合う売却方法かどうか判断するには、リースバックのメリット・デメリットを把握しておくことも重要です。
続いて、リースバックのメリット・デメリットを見ていきましょう。
メリット
固定資産税やマンションの管理費・修繕積立金などは、不動産の所有者が負担する維持管理費です。リースバックでは、不動産売却で所有者がリースバック会社に変わるため、維持管理費を負担せずに済みます。
また、引っ越しが不要なので手間や費用をかけずに済み、広告などの売却活動を行わないので周囲に売却したことがバレずに済むでしょう。
リバースモーゲージは基本的に複数回に分けて融資を受けられますが、リースバックではまとまったお金が一度に手に入る点もメリットです。
デメリット
リースバック会社の買取価格は、一般的な市場相場と比べて2～3割程度低くなるケースが多いです。そのため、高く売却したいのであれば一般的な不動産売却を選択することをおすすめします。
また、賃貸借契約を締結するので家賃を毎月支払わなくてはなりません。契約期間が長期になると、住宅ローンの残債を家賃の支払総額が上回る可能性があります。
所有権がリースバック会社に移行するので、相続できなくなる点もデメリットと言えるでしょう。
リースバックの家賃の決め方は？
リースバック会社は不動産の買取価格と利回りを考慮して家賃を計算しています。具体的な計算式は以下のとおりです。
1ヵ月分の家賃＝物件の買取価格×期待利回り÷12ヵ月＋必要経費
期待利回りとは、賃貸物件として貸し出す場合のリースバック会社が想定する利回りです。例えば、利回り10％で運用すれば出資額を回収するのに10年、利回り5％だと20年かかります。当然利回りが高いほうがリスクを回避できるので、リースバック会社は利回りを高めに設定します。
また、必要経費は、固定資産税や各種手続きにかかる費用、管理費や修繕費などの維持管理費です。買取価格と期待利回りが高く、上乗せされる必要経費が多いほど家賃設定が高くなります。
リースバックの家賃が支払えなくなる3つの理由
リースバックの家賃が支払えないといった状況を回避するには、そのような状況に陥る理由を事前に把握することが重要です。
リースバックの家賃が支払えなくなる理由には、以下の3つが挙げられます。
- 家賃が高い
- 収入の減少
- 出費の増加
家賃が高い
リースバックの家賃は、一般的な賃貸物件の賃料の設定方法とは異なります。周辺相場と比べて高く設定されるケースが多いので注意が必要です。
契約更新時にさらに家賃が値上がりして、支払えなくなるケースもあるため、継続的に支払える家賃か、値上げされても無理なく支払えるかどうか確認してから契約しましょう。
収入の減少
病気やケガ、失業などによって仕事を継続することができず、収入が減少して家賃が支払えなくなる可能性もあるので注意してください。
サラリーマンの場合は上記のような状況に陥らない限り、基本的に収入が安定しています。しかし、自営業の場合は経営難による収入減少も影響するということを想定しておきましょう。
出費の増加
年齢を重ねると多額の出費を伴うイベントが発生します。例えば、車の購入、住宅の購入、子どもの進学などです。このような出費の増加が原因で、家賃の支払いが困難になる方も少なくありません。
また、老後には医療費や介護費などの出費も増えます。契約時に会社員で安定した収入があった方も退職後は収入源が年金のみと減少します。出費の増加とともに退職後の収入減少も考慮しましょう。
リースバックの家賃が支払えない場合は一体どうなる？
リースバックで家賃が払えなくなった場合、すぐに強制退去になるのか心配な方もいると思います。しかし、家賃滞納は即退去ということはなく、一般的な賃貸借契約と同様の対応がなされます。
即退去にはなりませんが、滞納期間が長期になった場合には強制退去を避けられません。強制退去を回避するには、退去までの流れを把握しておく必要があります。
家賃を滞納した場合の基本的な流れは以下のとおりです。
- 【1ヵ月以内】借主宛に督促の連絡が来る
- 保証人宛に督促の連絡が行く
- 【2ヵ月前後】借主に内容証明郵便（督促状）が届く
- 【3ヵ月頃】契約解除通知が届き退去
【1ヵ月以内】借主宛に督促の連絡が来る
1回目の家賃滞納では、リースバック会社から家賃の支払いがなかった旨を知らせる電話やメール、文書などで督促の連絡が来ます。
リースバック会社が指定する支払方法で、期日までに家賃を支払わなくてはなりません。
保証人宛に督促の連絡が行く
リースバック会社が督促の連絡をしたにもかかわらず、借主が応じなかった場合、契約時に指定した保証人または家賃保証会社に督促の連絡が行きます。
保証人に迷惑をかけることになりますので、迷惑をかけたくない方は督促にすぐに対応しましょう。
【2ヵ月前後】借主に内容証明郵便（督促状）が届く
借主や保証人が督促に応じない場合、内容証明郵便による督促通知が届きます。内容証明郵便とは、いつ、誰が、誰に、どのような内容の文章を送ったのか謄本によって証明される郵便です。
契約解除前の最終勧告のようなものなので、契約解除を回避したい方は必ず対応しましょう。
【3ヵ月頃】契約解除通知が届き退去
3ヵ月家賃を滞納すると、契約解除になるケースが多いです。賃貸借契約では基本的に借主の借りる権利を守ってくれますが、長期間の家賃滞納のような信頼関係を破綻させるような行為については、貸主からの契約解除を認めています。長期間の家賃滞納の目安が3ヵ月とされています。
賃貸借契約書には、契約解除の項目に何ヵ月家賃を滞納した際に契約所になるか明記されているのが一般的です。解約解除になった場合は、速やかに退去しなければなりません。
リースバックの家賃滞納を回避するには
家賃滞納による強制退去を回避する方法には、以下の4つが挙げられます。
- リースバック会社・不動産会社に相談する
- 「住居確保給付金」を申請する
- 家賃が低いところに引っ越しをする
- 不動産の売却価格を低くする
リースバック会社・不動産会社に相談する
家賃が払えない場合、速やかに貸主であるリースバック会社・不動産会社に相談しましょう。貸主に相談することに抵抗がある方も多いと思います。
しかし、貸主に相談した場合、いつまでに支払えるか提示すれば、支払期日を先延ばししてもらえる可能性があります。何らかの提案をしてもらえる可能性が高いため、家賃の支払いが厳しいと感じた時点で、まずは相談してみましょう。
「住居確保給付金」を申請する
住居確保給付金とは、離職や廃業から2年以内といったように一定の要件を満たした場合において、市区町村ごとに定める額を上限に実際の家賃額を原則3か月間支給してくれるものです。
現在の世帯預貯金合計額が各市町村で定める額（基準額の6月分。ただし、100万円を超えない額）を超えていない、直近の月の世帯収入合計額が市町村民税の均等割が非課税となる額の1/12と、家賃の合計額を超えていないといった要件も満たさなくてはなりません。
収入の減少が原因で家賃の支払いが困難な方は給付金を申請することによって家賃滞納を回避できる可能性が高まるでしょう。
家賃が低いところに引っ越しをする
リースバックでは周辺相場よりも家賃設定が高いケースが多いです。そのため、契約期間が長いほど家賃負担が大きくなるので家賃が低いところに引っ越しをするのも選択肢の1つです。
引っ越しを選択すれば家賃負担を抑えられるので家賃滞納によるトラブルを回避できます。ただし、引っ越すということは、住み慣れた我が家を離れることになるので慎重に判断しましょう。
不動産の売却価格を低くする
リースバックの家賃設定は不動産の売却価格と連動しています。そのため、家賃負担を抑えたい方は不動産の売却価格を低く設定することで賃料を下げることが可能です。
不動産売却で少しでも多くのお金を手に入れたいと考える方も多いと思います。しかし、売却価格が高くなると家賃設定が高くなるため、家賃滞納を回避するためにも売却価格を低くして、家賃設定を下げましょう。
リースバックの家賃を安くするには会社選びも重要
リースバックの家賃設定は、会社によって異なります。そのため、1社だけに相談するのではなく、複数社に相談することが大切です。
複数社を比較検討し、最適なリースバック会社を選びましょう。
リースバック会社選びの際の着目ポイント
リースバック会社を選ぶ際は、トラブルを防ぐためにも以下のポイントを確認しておきましょう。
- 付帯条件
- サービス内容
- 取り扱い物件
- 対応エリア
- 実績
特に注目しておきたいのが柔軟な家賃設定、家賃を考慮した売却価格の設定、普通借家契約の締結や物件の買い戻しへの対応です。
申込者の状況や希望に応じて家賃や売却価格を柔軟に対応してくれるリース会社であれば、契約後のトラブルを回避できる可能性が高いでしょう。
普通借家契約は契約更新を前提とした賃貸借契約で、貸主に有利な契約条件です。物件の買い戻しに対応している企業でないと、最終的に物件を買い戻すことができません。そのため、普通借家契約を選択できるか、物件の買い戻しに対応しているか確認しておきましょう。
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おわりに
リースバックでは、売買契約と賃貸借契約の締結によって、不動産を現金化できるだけでなく家賃を支払いながら住み続けることが可能です。
住み続けながらまとまったお金を手に入れられるのが魅力ですが、家賃設定は周辺相場と比べて高く設定されている点に注意してください。
また、支出の増加や収入の減少で家賃が払えないといった状況に陥る可能性もあるため、家賃滞納に陥らないように気を付けましょう。
