「日本に永住権がない外国人でも、日本の不動産を買えるのか」。このような疑問を持っている方は多いのではないでしょうか。この記事では、外国人が日本で不動産を買う流れや、永住権のない方が住宅ローンを利用するポイントなどを解説します。不動産購入をスムーズに進めるコツや、購入後の手続きもカバーしていますので、日本で不動産を買いたいと考えている方はぜひ参考にしてください。
この記事を読んでわかること
外国人だから、という理由で不動産の購入を制限する規制はありません。実際、円安であることなどを理由に日本で不動産を購入する外国人は増えています。購入する際の流れも必要となる費用も、日本人が不動産を買う場合と変わりません。ただし、永住権がない方が住宅ローンを利用して家を買う場合には、融資が難しい場合もあります。永住権があることを条件にしている金融機関が多いためです。銀行などで融資を断られた場合には、永住権の有無を問わない金融機関に融資を相談しましょう。不動産購入をスムーズに進めるには、外国人に理解のある不動産会社を利用することも大切です。
１．外国人による日本の不動産購入事情
はじめに、外国人による日本の不動産購入事情について解説します。外国人だから不動産を買えないということはなく、日本で不動産を購入する方は増えています。
1-1.外国人を理由とする購入規制はない
タイや中国、インドネシアなどアジアの国々では外国人による不動産購入を規制している国が多くあります。不動産投資などを行う外国人に制限なく市場を開放すると、自国経済の実力以上に不動産価格が高騰する懸念などがあるためです。
一方、日本では、外国人であることを理由にした不動産の購入規制はありません。ビザの種類や永住権の有無にかかわらず、居住用や不動産投資の一環として、日本の土地や建物を購入できます。必要なら売却もできますし、贈与や相続も可能です。
ただし、永住権のない外国人が日本の不動産を購入したからといって、それが永住権やビザの取得に直接つながるわけではない点には注意が必要です。不動産を購入して日本で生活するためには、適切な在留資格の取得が必要となります。
1-2.外国人による不動産投資としての購入も増えている
日本での外国人による不動産投資は増加傾向です。2013年には1ドル＝100円を割っていた為替相場が、近年は一貫して100円を大きく超えて推移しています。
円安の下では、外国人には日本の不動産が割安に映ります。政治的に安定している日本は、法制度が整っており、治安も良く、居住と投資、両方の視点から魅力的な市場だといえるでしょう。国土交通省が2016年にまとめた「不動産市場の国際化に向けた環境整備」によると、10年前と比較して外国人客との取引が「増加した」と答えた不動産会社の割合は84.9％に上りました。
一方で、日本に在住していない外国人による北海道や離島の土地購入が問題視されています。このため日本では、自衛隊の基地や原子力発電所など、重要インフラに近い土地の所有者を調査可能とできる「重要土地等調査法」を整備し、対策を始めました。
重要土地等調査法は2021年に制定されました。安全保障上の機能阻害を防ぐため、調査や規制措置を講じることを定めた法律です。重要インフラのおおむね1キロの範囲などを「注視区域」に指定し、土地や建物の所有者の氏名や国籍などを調査できます。
このうち特に重要度が高い区域を「特別注視区域」と定め、一定の面積以上の土地などを売買する際には、氏名や国籍などを事前に届け出ることを義務づけました。
２．日本人と違いがある？外国人の不動産購入方法
外国人が不動産を購入する手順は、日本人が購入する場合と大きな違いはありません。ここでは、購入までの流れと、必要な費用について解説します。
2-1.不動産購入までの流れ
日本の不動産購入から引き渡しまでの一般的な流れは次のとおりです。
- 物件探し
- 内覧
- 購入申し込み
- 融資の事前審査
- 重要事項説明
- 不動産売買契約
- 融資の本審査
- 決済・引き渡し
まず、不動産会社やWEBサイトなどで自身の求める条件に合った物件を探します。気に入ったものが見つかれば、内覧を申し込んで物件を実際に確認します。必要に応じて価格交渉を行い、交渉がまとまれば購入を申し込み、物件を確保しましょう。この段階で手付金と呼ばれる予約金の役割を果たすお金が必要になります。手付金の額は売買代金の5～10％が一般的です。
次に、必要であれば金融機関に住宅ローンなど融資の事前審査を申し込みます。事前審査は、申込者が融資対象になるかどうかを簡易的に審査するものです。不動産売買契約を締結したのに融資を断られ、購入できなくなるという事態を避けるため重要です。
事前審査を通過して購入のための資金が確保できたら、不動産会社から物件に関する重要事項の説明を受け、不動産売買契約を締結します。契約内容に問題がないことを確認したうえで、売買契約書に署名・捺印しましょう。
不動産売買契約の締結後は、金融機関に融資の本審査を申し込み、承認を得られた後で売主に残金を支払い、決済します。通常は決済終了後、物件が引き渡されます。
2-2.不動産購入に必要な費用
不動産を購入する際には、物件価格以外にもさまざまな費用が必要になります。具体的には、以下のような費用をあげることができます。
物件価格以外にかかる主な費用
- 仲介手数料
- 火災保険料
- 登記費用
- 印紙税
- 不動産取得税
- 固定資産税の清算金
仲介手数料は、売買の間に入った不動産会社に支払う手数料です。物件価格が400万円超の場合は、物件価格の3％の額に6万円を加え、さらに消費税を足した金額が上限となっています。火災保険料は、火事や災害リスクから守るための重要な支出です。
登記は、物件の所有権移転を第三者に対抗するために重要な手続きです。登録免許税のほか、司法書士に手続きを代行してもらう場合には司法書士への報酬が必要になります。
このほか、不動産売買契約書や融資に関する契約書に貼る印紙税、物件を取得したことに対して課される不動産取得税もあります。物件を保有している際にかかるのが固定資産税です。固定資産税は1月1日時点の所有者が納税することになっているため、通常は売主と買主で、物件の所有権が移転する日を基準に負担割合を決めて売買に合わせて清算します。
以上を合わせると、おおむね物件価格の10％ほどの諸経費が必要になるのが一般的です。
３．外国人でも住宅ローンは利用できる？
外国人でも日本の金融機関の住宅ローンを利用できますが、金融機関によっては難しい場合もあります。ここでは、外国人が住宅ローンの審査に通らない可能性があることや、外国人が日本の金融機関で住宅ローンを利用する場合の審査基準などを解説します。
3-1.住宅ローンの審査に通らない可能性がある
外国人が日本国内の金融機関で住宅ローンを利用するには、日本人と同様に一定の審査が必要です。この際、多くの金融機関では「永住権を持つこと」が前提条件となっています。このため、永住権のない外国人は日本の金融機関から融資を受けることが難しい可能性があるのです。
住宅ローンの返済は、通常10年単位の長期間にわたります。永住権のない外国人は在留期間に制限があるため、その期間を超えて返済が続くことを金融機関がリスクと判断するためです。
永住権の確保には次の条件を満たすことが必要です。.
- 素行が善良である
- 独立して生計を営める資産や技能がある
- 永住することが日本にとって利益となる
ただし、日本人や永住者の配偶者と子どもの場合は、1と2の要件を満たさなくても良いとされています。
参照元：出入国在留管理庁「永住許可申請」
3-2.外国人が日本の住宅ローンを利用する場合の審査基準
永住権を持つ外国人が日本の金融機関に住宅ローンを申し込んだ場合は、基本的に日本人と同じように、年齢や収入、勤続年数などの返済能力が審査の重要なポイントになります。安定した収入と返済能力が確認されれば、住宅ローンの利用が可能です。
一方、永住権がない外国人の場合、より厳格な審査基準が設けられます。具体的には「日本語が理解できる」「日本に永住権がある配偶者が連帯保証人になる」といった条件です。
3-3.日本支店がある母国の金融機関なら住宅ローンが組める場合も
母国の金融機関の支店が日本にある場合は、その金融機関に相談することもおすすめです。日本の金融機関では、永住権の有無や言語能力などが審査基準となり、住宅ローンを組むハードルとなる場合がありますが、母国の金融機関であれば、そのような問題を回避できます。
また、金融機関は返済の途中で帰国してしまうことを心配します。しかし、母国の金融機関であれば帰国しても問題は少ないでしょう。このように、自国の金融機関の融資を利用することで、審査や購入資金の調達がスムーズに進む可能性が高まります。
3-4.永住権のない外国人でも借りられるセゾンの住宅ローンがおすすめ
金融機関の中でも、永住権がなくても融資を行うところはあります。クレディセゾングループの「セゾンファンデックス」は永住権を審査の条件にしていないため、ほかの金融機関で住宅ローンの利用を断られた方でも融資を受けられる可能性があります。
アジア圏や北米、ヨーロッパといった幅広い国に対応しており、日本で働いてマイホームも持ちたいという方の希望に応えます。家の購入に関する融資でお困りの方はぜひ相談してみてはいかがでしょうか。
４．不動産購入をスムーズに進めるコツ
外国人の方が日本で不動産を購入しようとすると、言葉の問題だけでなく、専門用語や商慣習に戸惑い、取引に不安を感じることも多いでしょう。ここでは、外国人が不動産購入をスムーズに進めるコツを紹介します。
4-1.外国人の不動産購入に理解のある不動産会社を選ぶ
日本で不動産購入を考える外国人にとって、理解のある不動産会社を見つけることは極めて重要です。母国と日本では、不動産購入手続きに違いがある場合もあります。互いの商慣習を熟知している不動産会社に対応してもらうことで、スムーズに取引を進めることができるでしょう。
大手の不動産会社や外国人向けのサービスを提供する企業は、外国人の不動産購入に関する経験が豊富なケースが多いです。言語への対応や必要書類の手配など、随時アドバイスを受けることが期待できます。
さまざまな不動産会社のサイトを確認し、どの程度外国人のニーズに対応しているかを調べることが大切です。
4-2.必要書類の手配は早めに
日本でスムーズに不動産を購入するには、必要な書類を早めに手配することが重要です。以下に、日本に住んでいる外国人の方が一般的に必要となる書類をまとめました。
不動産購入に必要な主な書類
- 外国人住民票
※在留資格がない場合は自国の住民登録証明書や宣誓供述書
- 在留カード
※在留資格がない場合はパスポート
- 印鑑証明書と印鑑
※用意できない場合は自国の宣誓供述書
外国人住民票は住んでいる市区町村の役所で取得できます。在留資格がない方の場合は住民票に代わる書類として、自国の住民登録証明書か公証人が認証する宣誓供述書を用意してください。
在留カードは身分証明書としての役割を果たします。不動産を購入しようとしている外国人が合法的に日本に滞在していることを証明するものです。在留資格がない場合はパスポートを本人確認資料として使用します。
印鑑証明書は役所に実印を登録した証明書です。用意できない場合は、自国の宣誓供述書など代用する書類が必要です。
住宅ローンを申請する際には、これらの書類以外にも、勤務先の情報やほかの借入金額、返済計画などの詳細情報を提出する必要があります。あらかじめこれらの情報を整理し、必要な書類を準備しておくことで、手続きがスムーズに進みます。
具体的な手続きやそれぞれの状況により、ほかにも必要な書類が出てくることもあります。詳細は不動産会社や金融機関に確認しましょう。
５．不動産購入後にするべきこと
最後に、不動産購入後にするべきことを解説します。所有権を第三者に対抗するための登記や納税など、外国人であるかどうかを問わずに必要になるものです。
5-1.登記をする
不動産を購入したら、その所有権を公に示すために不動産登記が必要となります。この手続きは専門的で複雑なため、一般的には司法書士などの専門家に依頼します。
住宅ローンを利用して不動産を購入する場合、仮に返済が止まっても金融機関が貸し付けた金額を回収できるようにするため、不動産に抵当権を設定します。その登記手続きも必要です。
なお、日本に居住していない外国人の方が主に投資目的で不動産購入をした場合、外国為替及び外国貿易法（外為法）により、不動産取得から20日以内に日本銀行を通じて財務省に報告する義務があるので注意してください。
参照元：国土交通省「外国為替及び外国貿易法第55条の3に基づく「本邦にある不動産又はこれに関する権利の取得に関する報告書」について」
5-2.不動産取得税や固定資産税を納付する
不動産を購入した後に支払う必要がある税金は、取得した際に1度だけ納めるものと、毎年納めるものと2種類あります。
- 不動産購入後すぐに必要な税金…不動産取得税、登録免許税
- 年1回支払いが必要な税金…固定資産税、都市計画税
取得後すぐに納めなければならない税金が、不動産取得税と登録免許税です。不動産取得税は不動産を売買や贈与で取得したときに都道府県が課す税金で、取得して6カ月程度で納税通知書が届きます。税率は原則として固定資産税評価額の4.0％とされています。登録免許税は、登記手続きの際にかかる税金です。売買により土地・建物の所有権が移転した際の税率は、物件価格の2.0％が基本となります。
毎年1回支払う必要がある税金に、固定資産税と都市計画税があります。固定資産税は土地や建物を所有していることに対して市町村から課される税金です。納税額は物件の固定資産税評価額に応じて決まり、税率は1.4％が基本です。都市計画税は市街化区域内の土地・建物が対象で、都市の発展に貢献するため、固定資産税と同様に土地や建物の所有者に課されます。税率は0.3％が上限です。
なお、不動産の納税義務者が日本に居住していない場合は、納税事務を本人に代わって行う納税管理人を選任する必要があります。
参照元：総務省「不動産取得税」、国税庁「登録免許税の税額表」、総務省「固定資産税の概要」、総務省「都市計画税」
5-3.家賃など所得が発生する場合は不動産所得の確定申告をする
購入した不動産を賃貸して家賃収入を得るなど、不動産から所得が発生する場合は、確定申告が必要となります。これは、日本に在住する方だけでなく、日本国外で暮らす方も例外ではありません。
家賃収入の場合は、毎年1月から12月までの1年間で得た家賃収入から経費を差し引き、不動産所得を算出します。経費とは、物件の管理費や修繕費、固定資産税や都市計画税、火災保険料などです。これらの経費は収入から差し引けるため、領収書や関係書類はしっかりと保管しておくことが大切です。確定申告書は毎年2月16日から3月15日までの間に税務署に提出します。
なお、日本に住んでいない方の手元に入ってくる家賃収入は、原則として20.42％の税率で所得税と復興特別所得税が源泉徴収されています。入居者が個人の場合、自らまたは親族が住むために不動産を借りているなら、源泉徴収をしなくても良いことになっています。
家賃収入だけでなく、不動産を売却して譲渡所得を得た場合にも確定申告が必要です。日本に居住していない方は、確定申告を行って納税する場合も納税事務を本人に代わって行う納税管理人を選任する必要があります。
おわりに
日本における不動産の購入は、外国人であっても一定の手続きと条件を満たせば充分に可能です。永住権がない方でも、外国人向けのサービスを提供する不動産会社の支援により、スムーズに購入手続きを進めることが可能となります。
さまざまな理由で銀行などから住宅ローンを借りることが難しい方でも、永住権を条件にしていないクレディセゾングループの「セゾンファンデックス」なら、融資を受けられる可能性があります。ぜひ参考にしてください。
購入後の手続きでは、税金の支払いや確定申告などが忘れてはならない重要なポイントです。手続きを適切に把握し、購入した不動産を有効活用していきましょう。
