リースバック業者はどう選ぶ？比較のポイントや後悔しないコツをご紹介

家などの不動産を売却し、まとまった資金を得る注目のサービスがリースバックです。さまざまなリースバック業者がありますが、どのような視点で選べば良いのでしょうか。会社を比較するときの基準や相見積もり依頼のポイント、後悔しないためのコツについてご紹介します。

リースバックとは？どんな仕組み？

リースバックとは、家を売却して現金化したのち、売却後も継続して住み続ける仕組みです。まとまった資金が必要な方や、住宅ローンの返済が苦しいものの生活圏がすでに確立されていて引っ越しをしたくない方、相続対策をしたい方などにニーズがあります。

リースバックとよく似たサービスとして挙げられるリバースモーゲージは、不動産を担保に資金を借り入れる方法として一時期注目されましたが、築年数の経過した不動産では老後の必要資金の担保にならない事例もあり、最近は注目度が低くなっています。

リースバックを利用するメリット・デメリット

リースバックを活用する際は、メリットだけではなくデメリットについても理解しておくことが重要です。

メリット

リースバックにはどのようなメリットがあるのでしょうか。

家を売却しても住み続けられる

リースバックの最大のメリットは、売却後も引き続き居住できる点です。通常の売却では売買契約が成立した時点で退去を迫られますが、リースバックはまとまった資金を受け取りつつ、慣れ親しんだ物件に居住し続けることができます。

リバースモーゲージは、契約者が亡くなると家族は退去させられる場合がありますが、リースバックは賃貸借契約の変更のみが必要です。

短期間でまとまった資金を手に入れられる

居住権利を失わずに短期間にまとまった額の資金調達が可能であるため、老後資金が足りない場合や定年から公的年金の受給開始までの数年間の生活資金が必要な場合に資金を得ることができます。

家の維持費を負担せずに済む

リースバックの契約が成立した時点で、当該物件の所有権は不動産会社に移行し、賃貸借契約に移行するため、固定資産税や都市計画税の支払義務がなくなります。また以降、物件に修繕の必要性が生じたときも金銭的負担がなくなります。

デメリット

一方、リースバックのデメリットにはどのようなものがあるのでしょうか。

売却価格が相場を下回る傾向がある

物件を買い取る不動産会社としては売主への貸し出しを前提としているため、リースバックは売却価格が抑制される傾向があります。そのためリバースモーゲージと同様に、通常の売却ができない場合の代替策として選ばれる傾向があります。

家賃を毎月支払うことになる

持ち家から賃貸借契約に変わるため、毎月家賃の支払いが必要となります。リースバックでまとまった資金調達ができますが、今後家賃が発生する点を考慮にいれましょう。

契約で住み続けられる期間が決まっている場合がある

リースバックでの売却時には賃貸借契約を締結しますが、その際に定期借家契約を締結する場合があります。定期借家は、契約終了後に賃貸人が退去を求めた場合に賃借人は異議を申し出ることができない仕組みとなっており、リースバックの契約においても同様となります。ただし、不動産会社によっては再契約による居住期間延長ができる場合もあるため、契約時にチェックしましょう。

リースバック業者の比較ポイント

リースバック業者は、どのようなポイントを比較して選ぶと良いのでしょうか。

得意なエリア

まずは、売却しようとしている物件の対象エリアを得意としているか否かを確認しましょう。首都圏では扱っていても地方では扱っていない場合があります。得意エリアの方が高額査定・買取の可能性が高くなります

企業の実績

リースバックの実績が豊富な企業は金融機関からの信頼があるため、現金化までの期間が短い傾向にあります。不動産会社が事業においてリースバックの実績を前面に出しているかをチェックしましょう。リースバック事業のみの企業ではなく、複数の事業を展開していれば中長期的に見て倒産リスクが低い側面もあります。

買取価格

不動産の買取価格は、企業ごとに異なる基準を持っています。価格査定の内訳を提供してくれる不動産会社なら、ほかの不動産会社との比較がしやすくなるでしょう。同じ要素が他社ではどのように評価され、価格がいかに算出されているかを知ることで、適切な比較が可能です。複数の見積もりを集めて比較する際には、最も高額な査定を選びたいと思うかもしれませんが、細かな条件や条件付きの事項にも注意が必要です。

家賃

リースバックは買取価格だけでなく、家賃の妥当性についても検討しましょう。買取価格が高くても、賃貸借契約締結後の家賃が高ければメリットが相殺されてしまいます。

一般的にリースバックの家賃相場は「家賃＝買取価格×期待利回り÷12ヵ月」で算出されます。早い段階で想定家賃の開示も依頼し、売却価格と合わせて比較するようにしましょう。

賃貸借期間と契約内容

賃貸借期間もポイントの一つです。賃貸借期間が長ければ長く住み続けられます。また、賃貸借期間の更新ができる普通借家契約か、更新できない定期借家契約か、契約の種類も確認しておきましょう。後者の場合であっても再契約による延長が可能な場合もあります。

買戻しの条件

リースバックした物件を将来的に買戻す予定がある場合は、買戻しの条件を確認しておくことがおすすめです。なぜなら売買契約の内容によっては買戻しが難しい場合があるからです。リースバックの売買契約は、買戻し等の今後の方針を決めてから契約を進めることが大切です。

優良なリースバック業者の見分け方

リースバック業者は数多くありますが、信頼性・安定性など、踏まえたうえで、おすすめできる優良な不動産会社の特徴についてまとめます。

状況を見て最適な方法を教えてくれるか

リースバックは、これまで長らく住んでいた物件を売ることになるので、売却する方にとっては重要な決断となります。心配事があるかもしれませんが、だからこそ、適切なアドバイスを提供してくれる業者を選ぶことが大切です。企業の信頼性や安定性はもちろん、担当者の質と企業全体の姿勢の両方を考慮して、選びましょう。

リースバックのデメリットも伝えてくれるか

リースバックにはメリットだけではなくデメリットもあります。リースバックを活用すると、以後どのようなデメリットが発生する可能性があるのかをきちんと伝えてくれる企業は信用できるでしょう。言い換えれば、まとまった金額を得るメリットばかりアピールする業者には多少懐疑的な眼で見ることも必要です。

お得なサービスがあるか

お得なサービスはリースバック業者独自の工夫です。顧客を獲得するために家賃設定を抑えたり、買取価格を高くしてくれたり、お得なサービスを行っている企業もあるのでチェックしましょう。多くは無料査定により、期待できる物件を持ち込んでくれた方に対してキャンペーンを提示することが多いです。

リースバックで起きたトラブル事例

リースバックを利用した方の中には、契約を交わした企業の身勝手な行動でトラブルに発展し、予期せぬ損失を被ってしまったケースもあります。トラブル事例から注意点について確認しましょう。

極端に安い価格で買い取られた

仲介での売却と違い、リースバックには買い取る企業側にもリスクがあります。そのため、相場よりも著しく安い価格で物件を買い取ろうとするケースもあります。リースバックを利用する際は、そのようなトラブル回避のために必ず相見積もりを取りましょう。

賃貸借契約中に家賃が高くなった

売買契約後、不動産市場の動向や物件の状況により家賃が将来的に値上がりする可能性があります。賃貸借契約を結ぶ際には、家賃の据え置き条件なども合わせて確認しましょう。

買戻しをする予定だったがほかの業者に売却された

買い戻しに関する細かい条件が明確でない場合、このようなトラブルが発生する可能性があります。仮に口頭で約束したとしても後に取り消される可能性があります。口頭だけでは完全に防ぐことは難しいため、売買契約売買契約書を締結する前にチェックするようにしましょう。

定期賃貸借契約を交わし再契約する予定が断られた

賃貸借契約が定期借家契約の場合は、再契約に関して貸主に正当事由がなくても契約を拒否できる権利があります。継続居住を希望する場合は、普通借家での契約を進めるか、定期借家の契約期間設定に留意しましょう。

物件を売却した企業が倒産した

リースバック契約した不動産会社が倒産すると契約が無効になったり、第三者によって物件が売却されたりする可能性があります。契約する不動産会社に倒産のリスクがないか充分に留意する一方、倒産した際にどうなるかを可能な限り事前にチェックしましょう。

リースバックで後悔しないためのコツ

リースバックで後悔しないためのコツをご紹介します。

複数のリースバック業者に見積もり依頼をする

見積もりの際は複数のリースバック業者に依頼した方が、買取価格や家賃が適切かどうかを判断しやすいです。そのため、相見積もりで査定の依頼をしましょう。連絡は面倒かもしれませんが、比較したうえで信頼できる業者に依頼した方が良い結果が得られます。

買戻す予定があるなら貯蓄しておく

仮に、買戻しを想定しているのであれば、原資を貯めておきましょう。一般的に、買戻し価格が売却時よりも高くなるためです。リースバックの買戻しには一般の住宅ローンが利用できない場合があるので、充分な金額を貯蓄をしておきましょう。

確定申告で税金対策をする

リースバックにおいても普通に不動産を売却した際と同様に売却益に対して譲渡所得税がかかるため、確定申告をして税金対策を行います。税金の専門家のアドバイスを仰ぐとより安心です。

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おわりに

リースバックの業者の比較方法についてご紹介しました。高齢化社会で老後資金ニーズが増えたこともあり、リースバック市場に参入する不動産会社は増加しています。玉石混交の状況だからこそ悪質な業者などトラブルに遭遇するリスクを回避するために、相見積もりなどを活用して優良な業者を選定しましょう。