第二抵当権でも不動産担保ローンは受けられる？融資可能条件を紹介

「すでに抵当権を設定している不動産を担保に入れて融資を受けることはできるのか？」

新たにお金が必要になった場合、こんな疑問を抱く方は多いです。しかし、第二抵当権を活用すれば、新たな不動産担保ローンの利用は十分可能です。

このコラムでは、抵当権という言葉は耳にしたことがあっても、詳細や融資の実際はよくわからないという方に、その仕組みや第二抵当権の融資可能条件を解説します。第二抵当権を設定して融資を受けるメリットや注意点も詳しく説明しますので、ぜひ最後までご覧ください。

第二抵当権とはどういうもの？

不動産担保ローンを借りる際に設定する抵当権は、金融機関側のリスクを軽減し、お金を借りやすくする重要な仕組みです。ここでは、抵当権や第二抵当権の内容について詳しく解説します。

抵当権とは

抵当権は、融資を行う金融機関が貸し倒れに備えて設定する担保物権です。金融機関と、担保に入れる不動産の所有者との間で抵当権設定契約を結ぶことで効力が生じます。登記すれば第三者に抵当権があることを示せます。

抵当権が設定された不動産でも、所有者は引き続き利用可能です。ただし、お金を借りた債務者のローン返済が何らかの理由で困難になった場合、金融機関は抵当権を実行して不動産を強制売却し、売却代金から残債分を回収することになります。

第二抵当権とは

抵当権には順位があります。それは債権が回収不能となった場合に弁済を行う順序を決めておくためです。ひとつの不動産に対して複数の金融機関が抵当権者となっている場合、はじめに抵当権者となった債権者から1位、2位、3位…と順位がつきます。第二抵当権とは、弁済順位が2番目になる抵当権です。

例えば、自宅を担保にA銀行（第一抵当権者）とB銀行（第二抵当権者）から融資を受け、それぞれ現在の融資残高が4,000万円と2,000万円のケースを想定します。自宅の市場価値は合計5,000万円です。

A銀行（第一抵当権者）の融資残高	4,000万円
B銀行（第二抵当権者）の融資残高	2,000万円
自宅の市場価値	5,000万円

この状態で債務者が借り入れを返済できなくなり、抵当権が実行されたとした場合、まず、第一抵当権者であるA銀行への債務から優先して弁済されます。つまり、売却代金5,000万円は、A銀行の融資残高4,000万円の返済に優先的に充当され、残りの1,000万円がB銀行の融資残高2,000万円の返済に回ることになるのです。結果として、B銀行は担保物権からは融資残高の全額を回収できません。

このように、抵当権の順位は、債務者が返済できなくなった際、担保物権の売却代金をどの順番で分配するかを決定する重要なものです。

抵当権はいつ抹消になる？

抵当権は上位ほどリスク低減を図れるため、金融機関にとって重要です。ただし抵当権は一定の条件下で抹消され、順位は変動します。第一抵当権が抹消されれば、第二抵当権が第一抵当に繰り上がり、第三抵当権は第二抵当となるのです。ここでは、抵当権が抹消されるケースとして、ローンを完済したときと、任意売却したときについて解説します。

ローンを完済したとき

抵当権が抹消される条件として一般的なのが、ローンを完済したときです。融資の返済が終了すれば、金融機関はその不動産を担保とする理由がなくなるからです。

ただ、登記簿上の抵当権はローンが完済されたからといって自動で抹消されるものではありません。登記された抵当権を抹消するには、法務局で抵当権抹消登記を行う必要があるので注意してください。

任意売却したとき

担保不動産を任意売却する際も、抵当権は抹消されます。任意売却とは、返済困難となった不動産担保ローンを清算するために、所有者と債権者（抵当権者）の合意の下で不動産を売却することです。不動産の売却代金からローンを返済し、残金があれば前所有者である売り主に返還されます。

任意売却が完了した後も抵当権が残ると、新しい所有者にはデメリットしかなく、そもそも買い手が見つかりません。したがって、抵当権の抹消手続きが必要になります。

第二抵当権で融資を受けるのは難しい

不動産を担保に融資を受ける際、第二抵当権では融資を受けるのが難しい場合があります。第二抵当権は名前のとおり、債務者がお金を返済できなくなる債務不履行が発生した場合に弁済順位が2番目となる抵当権です。抵当権が実行されて不動産が売却された場合、第一抵当権を持つ債権者は最優先で債権回収を行えるのに対し、第二抵当権を持つ債権者は2番目となります。

このため、物件の市場価値が低く、売却代金が少ないケースでは、第二抵当権を持つ金融機関が返済を受けられないリスクが高まるのです。こうしたリスクを回避しようと、そもそも第二抵当権での融資を避ける金融機関は多いです。

特に銀行は、一般から広く集めた預金を元手に貸し出しを行い、その利ざやを主な収入源としています。融資を確実に回収しなければ、法令で義務付けられた預金者保護を果たせなくなる可能性もあることから、融資には慎重にならざるを得ません。回収リスクを最小限に抑えるため、第一抵当権にこだわるのは自然な判断といえるでしょう。

第二抵当権で融資を受ける方法

次に、第二抵当権でも融資を実現させる方法を解説します。ここでは、以下について解説します。

• ノンバンクを探す
• 融資可能条件をクリアする
• 融資可能金額を事前に計算しておく

銀行ではなくノンバンクの金融機関を探す

第二抵当権で融資を受ける方法としてまず挙げられるのは、銀行ではなくノンバンクの金融機関を探すことです。ノンバンクとは、銀行のように預金の受け入れは行わない金融機関を指します。クレジットカード会社や信販会社、消費者金融会社などが代表的です。

不動産担保ローンについて、一般的な銀行では、第一抵当権が設定できることを前提としているケースがほとんどです。それは、金融機関としては、貸し倒れリスクを最小限に抑える必要があり、第一抵当権は債務不履行となった場合に弁済が最優先されるからです。

しかし、ノンバンクは、銀行とは異なる柔軟な審査基準や融資条件を持っています。銀行が融資を避けるリスクが高めの案件に貸し出しを行うことで、その違いを打ち出すためです。金利は銀行より高めの設定となりますが、第二抵当権を担保として新たな融資を受けることを希望する場合、ノンバンクは有力な選択肢となるでしょう。

融資可能条件をクリアする

融資可能条件をクリアするように意識することも、第二抵当権で融資を受けられる可能性を高めます。不動産担保ローンで第二抵当権の利用を検討する際、融資を受けるうえでの信頼度を高めるために、以下の条件を達成することが望まれます。

まず、第一抵当権に関するローンの返済が順調に進んでいることが重要です。金融機関は、融資残高が返済償還表に沿って減っているかどうかを確認することで、借入希望者の信頼性を評価し、審査の判断材料とします。当初は融資額が抵当権の付いた不動産の担保評価に近く、第二抵当権を付ける余地がほとんどないとしても、返済が進むことで融資残高が減り、担保評価が上がる可能性もあります。

次に、先順位のローン会社がすでに根抵当権を設定している場合、その極度額より不動産の担保評価が高い物件であることです。根抵当権とは、融資の極度額（上限額）を決め、その金額の範囲内なら何度でも融資を受けられる仕組みです。第一抵当権が根抵当権になっていても、極度額より担保評価が高く、かつ残高証明書や返済予定表などで融資金残高を正確に把握できれば、追加で融資を受けられる可能性があります。

融資可能金額を事前に計算する

融資可能金額を事前に計算しておくこと、つまり、ご自身の借入可能額を把握しておくことも、第二抵当権で融資を受けるために重要です。融資可能金額を計算するには、まず、担保不動産の市場価値（時価）について取引事例などを基に見積もります。取引事例は、国土交通省の「土地総合情報システム」や、不動産ポータルサイトの売却価格が参考になります。

例えば、所有不動産の時価が5,000万円と判断されるケースの場合。抵当権を実行して競売にかける場合、時価の50%～70%程度で売買されるケースが一般的とされることから、金融機関側の担保評価は2,500万円（＝5,000万円×50%）から3,500万円（＝5,000万円×70%）の間になると考えられます。

仮に、第一抵当権の融資残高が2,000万円で、担保評価を3,500万円とみる金融機関では、1,500万円まで借りられる可能性があると考えることができるのです。

融資可能額の計算方法の例（担保評価が時価の70%の場合）

担保不動産の時価	5,000万円
担保評価額（①×70%）	3,500万円
第一抵当権の融資残高	2,000万円
融資可能額（②－③）	1,500万円

上記の例で担保評価を2,500万円と厳しめに評価する金融機関の場合、第二抵当権を設定して借りられるのは500万円まで（=2,500万円－第一抵当権の融資残高2,000万円）となります。

第二抵当権で 融資を受けるメリット

借り入れる際に慎重な金融機関が多いためハードルが高い第二抵当権ですが、活用することによるメリットは大きいです。ここでは、複数から借り入れできる点と、借り換えせずに新たな借り入れが可能になることについて解説します。

複数から借り入れできる

第二抵当権で融資を受ける大きなメリットは、ひとつの不動産を担保にふたつの融資を同時に受けられることです。第一抵当権を設定した後でも、不動産の価値に余裕があれば、その担保価値の範囲内で追加の融資を受けられる可能性があります。

住宅のリフォーム資金や事業の運転資金などで急な資金需要が生じた場合、第二抵当権を活用することで複数の金融機関を使って資金調達の幅を広げることができます。

借り換えせずに新たな融資が受けられる

借り換えをせず新たな融資を受けられることも、第二抵当権で融資を受けるメリットといえるでしょう。借り手は一般的に、金利や返済期間などの有利な条件下でローンを組むことを目指します。例えば、住宅ローンでは、1％を下回る金利で35年の長期ローンを組むことも可能です。

第二抵当権を活用すれば、条件の良い第一抵当権の借り入れを温存しながら、借り換えることなく新たな融資を別の金融機関から受けられます。

第二抵当権で融資を受ける際の注意点

次に、第二抵当権で融資を受ける際の注意点を解説します。金利、返済額、借入額の3点について確認していきましょう。

金利が高くなる

第二抵当権で融資を受けると、割高な金利となるケースの多いことが注意点として挙げられます。不動産を担保とした融資では、第一抵当権と比べて第二抵当権の方が弁済の優先度が低いため、金融機関がリスクと捉え、金利に反映させることが多いからです。

債務者が何らかの理由でローン返済ができなくなった場合、抵当権を設定した不動産の売却により借り入れが返済されます。この際、優先的に返済を受ける権利があるのが第一抵当権の債権であり、第二抵当権が付いた債権はその後です。売却代金から第一抵当権が付いた債権の残債を引いた金額が、第二抵当権が付いた債権の残債に満たなければ、その部分は貸し倒れとなるため、第二抵当権の回収リスクは第一抵当権よりも高くなるというわけです。

返済額が増える

第二抵当権で融資を受ける際に気を付けるべきポイントには、返済額が増えることもあります。不動産を担保に融資を受ける際、第一抵当権だけでなく第二抵当権も設定すると、毎月複数のローンの返済が発生するからです。

家計を例にすると、毎月10万円の返済がある状況で、同じ条件で第二抵当権のローンを追加すれば毎月の返済は20万円に倍増します。場合によっては収入と支出のバランスを大きく変える要因となって家計が圧迫され、生活費や予期せぬ出費に備える余裕を失う恐れがあるので注意してください。第二抵当権は金利が割高となる可能性が高いため、負担感はさらに増すことも懸念されます。

希望金額に満たない場合がある

融資を希望する金額に満たない場合があることも、第二抵当権で融資を受ける際の注意点です。特に、第一抵当権が付いたローンの返済終了まで期間が長く、多額の借り入れが残っている場合、担保余力の問題から第二抵当での融資を受けられる余地が小さくなるでしょう。

資金需要を満たす融資額を借り入れたい場合、銀行より柔軟な審査が行われるノンバンクの不動産フリーローンも選択肢となります。「セゾンの不動産フリーローン」なら、第二順位以下の抵当権設定も可能です。一般的な無担保ローンより高額かつ低金利で借り入れ可能なセゾンの不動産フリーローンを、ぜひご活用ください。

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おわりに

ここまで、第二抵当権で融資を受ける方法やメリットを解説してきました。すでに抵当権が設定されている不動産でも、第二抵当権を設定することで新たな資金需要に対応できます。

一方、債務者がお金を返せなくなった場合、売却代金で弁済を受ける優先順位で第一抵当権より劣るというデメリットから銀行では融資を受けづらい面があります。ノンバンクの活用を検討しながら、金融機関の融資条件を意識し、融資可能金額を事前に計算することが大切です。