「リースバックを利用したいけどどのようなサービスかよく分からない」
「リースバックには注意すべきポイントがあると聞いたけれど、どこに気を付ければ良いの？」
このようにリースバックを利用したいけれども、内容がよく分からないという方もいることでしょう。
このコラムでは、リースバックの基礎知識や、メリット・デメリット、注意したい点などについてご紹介していきますので、リースバックの利用を検討している方はぜひ参考にしてください。
この記事を読んでわかること
- リースバックとは自宅を売却後も売却先の会社と賃貸借契約をすることで家に住み続けられるサービス
- リースバックには自宅に住み続けられる、ローンの早期完済ができるなどのメリットがある
- リースバックには買取価格が安くなる、自宅に住める期間が制限される場合もあるなどデメリットもある
- リースバックを契約するときには賃貸借契約・買い戻し契約の内容を把握することが大切
リースバックの仕組みとは？
リースバックとは、持ち家である自宅をリースバック会社に買い取ってもらい、売却した自宅を借家として借りられるという仕組みです。
リースバックは住みながら家を売る方法であるため、売却後も自宅に住み続けられます。ただし、自宅が借家になるため、毎月の家賃をリースバック会社に払わなければいけません。
リースバックはすべての持ち家に適しているサービスではないため注意が必要です。リースバックは買い取りになるため、相場より高く売却できるわけではありません。そのため、住宅ローンの残高がもう残っていない家や、ほとんど残っていない家がリースバックに適している家といえるでしょう。
また、リースバック会社によっては、一旦手放した家を買い戻しさせてくれるケースもあります。ただし、買い戻しに必要な金額は、買取金額と違う金額になる場合もあるため注意しなければいけません。
もし買い戻しをする意思があるならば、リースバックを利用する前に買い戻し金額がいくらになるのかリースバック会社に確認しておきましょう。
リースバックに向いているケースとは？
リースバックに向いているケースは、次のとおりです。
- 住宅ローンの返済が厳しくなってきた場合
- 相続対策をしておきたい場合
- 急な出費に対応したい場合
- 老後の資金が足りない場合
リースバックはさまざまなケースに対応できるため、利用を検討するタイミングが多くあります。リースバック後の家賃が住宅ローンの月々返済額よりも少なくなれば生活が楽になりますし、自宅を現金化しておけば相続トラブルの対策にもなるでしょう。もちろん、リースバックは急な出費への対策、老後の資金を確保する目的にも有効です。
リバースモーゲージとの違い
リースバックに似た言葉で、リバースモーゲージという金融商品があります。言葉は似ていますが、リースバックとリバースモーゲージとはまったく違う商品のため注意しましょう。
リバースモーゲージとは、自宅を担保にしてお金を借りて金利だけ返済し、借入者が死亡したときに借入金を一括返済する金融商品です。
リースバックは家を売ってそのまま住むのですが、リバースモーゲージは家の所有権は移転させず抵当権を設定します。
リバースモーゲージは借入者死亡時に借入金を一括返済しなければならず、返済の手続きは相続人が行うことになるため注意が必要です。リバースモーゲージを利用する時には、後々相続人が関係する話になるため、相続人に相談してから借り入れしましょう。
リースバックのメリット
リースバックを利用することには、多くのメリットがあります。利用するとどのようなメリットが受けられるのか理解し、リースバックをうまく活用していきましょう。
短期間でまとまった資金が手に入る
リースバックを利用すると、短期間でまとまった資金が手に入ります。
通常の不動産売買であれば、中古一戸建ての現金化までには80日前後かかりますが、リースバックでは相談から1週間前後で現金化することが可能です。急いで現金がほしい方にとって、すぐに自宅を現金化できることは大きなメリットでしょう。
家を売ってもそのまま住み続けられる
リースバックでは、家を売ってもそのまま住み続けられます。
通常、自宅を売却してしまうと引っ越しをしなければいけません。しかし、リースバックを利用すると自宅を借家にできるため、引き続き住み続けることが可能です。長年住み慣れた自宅から離れたくない方にとっては、大きなメリットといえるでしょう。
周囲に知られずに売却できる
リースバックを利用すると、周囲に知られずに売却できます。
リースバックは自宅を売却しても家に住み続けられるため、周りからは売ったのかどうか判断できません。通常は、家を売却し引っ越しをしなければいけないため、周囲に知られてしまいます。周辺の方に売却を知られずに現金を手に入れたい方にも、リースバックがおすすめです。
固定資産税の支払いが不要
リースバックを利用すると、家を売却するので固定資産税の納税をせずに済みます。
固定資産税は、家や土地などの固定資産を所有している方に課税される税金です。そのため、リースバックを利用して家と土地を売却した後は、固定資産税が課税されなくなります。
災害などの所有リスクをなくせる
家を所有していると災害のリスクが発生しますが、リースバックで家を売却することでリスクをなくすことが可能です。
災害が起きた場合、家を所有していると自分の費用負担で直さなければいけません。災害の度合いによっては、補修のしようがないほどの被害を受けることもあるでしょう。保険をかけていれば保険金が下りますが、保険をかけるためには保険料がかかるため、費用負担が増えてしまいます。
リースバックを利用すると災害リスクがなくなるため、余計な費用を払わずに済むでしょう。
ローンの不安が解消できる
リースバックを利用するとローンを一括返済できるため、月々返済の不安を解消することができます。また他にも以下の利点があります。
- ローンの早期完済ができる
- ローンの返済の不安を解消できる
ローンを早期完済することで、繰り上げ返済しない場合よりも金利を抑えられ、返済総額を減らすことも可能です。
長期返済をしているとローンの金利変動リスクも大きくなってきます。そのため、返済に不安がある方ほど早めの一括返済がおすすめです。
リースバックのデメリット
リースバックを利用することには、多くのメリットがあります。しかし、メリットだけでなくデメリットもあるため、リースバックを利用する時にはデメリットも把握したうえで利用しましょう。
家賃の支払いが発生する
リースバックを利用した後は、家賃を払って自宅に住むことになります。
リースバックの家賃は、周辺の家賃相場ではなく買取金額を元に算出されるため、相場よりやや高くなることが大半です。そのため、家賃とローン返済額を比較し、どちらが得なのか比較しておきましょう。
また、比較するときには、固定資産税や建物の修繕費も加味する必要があります。リースバックを利用すると固定資産税や建物の維持費がかからなくなるため、ローンの返済額よりも少し家賃の方が高いくらいであればリースバックを利用した方がお得です。
ずっと住み続けられる保証はない
リースバックの賃貸借契約は、定期借家契約になる場合があることに注意しましょう。
定期借家契約とは、賃貸借期間に期限を定め、期限が到来しても期間を更新できない契約です。定期借家契約を締結してしまうと契約更新ができないため、契約の期限までしか自宅に住めません。貸主と借主の間で契約期間の延長の意思があったとしても、定期借家契約の場合は更新できず再契約する形になります。
リースバック後も自宅に住み続けたい方は、賃貸借契約が定期借家契約ではなく普通借家契約であることを確認しておきましょう。
売却価格が相場より安い
リースバック会社の買取価格は利回り重視であるため、相場よりも安くなってしまいます。
リースバックの買取価格は年間家賃の10年分と算出されることが多く、月50,000円の家賃であれば買取価格は600万円です。このようにリースバックの買取価格の計算は周辺の不動産相場をあまり考慮していないため、相場より安くなってしまうケースがあります。
賃貸借期間は一般的に2〜3年に設定される
リースバック後の賃貸借期間は、一般的に2～3年に設定されます。
リースバック後の賃貸借期間は長いと思っている方も多いですが、実際はそこまで長くありません。自宅売却後も長期間住みたい方は、リースバック会社に買い取ってもらう前に相談してから進めていきましょう。
買い戻しの費用が高くなる
リースバックの買い戻し費用は、高くなるため注意しなければいけません。
リースバックは、買取金額よりも買戻し金額のほうが高くなります。しかも、買い戻したときには、次の費用・税金がかかることに注意しましょう。
- 印紙税
- 不動産取得税
- 登録免許税
- 司法書士への報酬
リースバック後に自宅を買い戻しする考えがある場合は、買い戻し金額をリースバック会社から確認し、諸経費がいくらかかるかを計算しておくことが大切です。
リースバックの流れについてご紹介
リースバックを利用するときの流れは、次のとおりです。
- リースバッグ会社を選ぶ
- 不動産の査定を依頼する
- 不動産を売却する
- 賃貸借契約を行う
- 売却した金額を受け取る
リースバックを利用すると一言でいっても、さまざまな手順を踏まなければなりません。手続きにかかる時間は短いですが、やらなければいけないことは多いため、どのような手続きをしなければいけないのか理解しておきましょう。
リースバック会社を選ぶ
リースバックを利用する時には、まず買取を依頼するリースバック会社を選びます。
近年は、リースバックサービスを取り扱う会社が増えてきており、それにともない選択肢も増えてきました。リースバック会社によっては、賃貸借契約時の敷金・礼金、仲介手数料なしというサービスを実施していたり、共益費なしというサービスを実施していたりするところもあるため、詳細まできちんと比較しましょう。
どのリースバック会社が自分に適しているのか確認し、依頼する会社を決めることが大切です。
不動産の査定を依頼する
リースバックを依頼する会社が決まったら、その会社に査定を依頼しましょう。
査定を依頼し、買取金額に納得できたら、賃貸借契約の内容を確認します。定期借家契約なのか普通借家契約なのか、家賃はいくらなのか、賃貸借期間はどのくらいなのかを確認しておきましょう。
不動産を売却する
買取金額、賃貸借契約の内容ともに納得できたら、リースバック会社に自宅を売却します。
売却する時には、次の書類が必要になるため準備しておきましょう。
| 書類名 | 取得場所など | 備考 |
| 権利証 | 本人所有 | 登記済証や登記原因証明情報ともいいます |
| 印鑑証明書 | 住民登録している自治体 | 発行から3ヵ月以内のものが必要 |
| 実印 | 本人所有 | 実印登録されている印鑑 |
| 本人確認書類 | 本人所有 | 運転免許証やパスポート、マイナンバーカードなど |
| 固定資産税決定通知書 | 本人所有 | 毎年4月ごろに自宅に郵送されてくる |
| 住民票 | 住民登録している自治体 | 登記簿の所有者と本人の所有者の住所や氏名が一致しない場合 |
自宅をすぐに現金化したい場合は、リースバック会社の査定後すぐに書類を準備しておきましょう。
賃貸借契約を行う
自宅の売却を行うと同時に、リースバック会社と賃貸借契約も締結します。賃貸借契約まで終わると、売却代金の受け取りと自宅を借りる手続きが完了です。
売却した金額を受け取る
契約が終了すると、契約を再度締結するか、新しい住居に転居するか、家を買い戻すかという３つの選択肢の中から一つを選ぶことになります。
賃貸借契約の期間が満了に近づいてきた時には、次の3つの選択肢から今後の方向性を決めていきましょう。
- 賃貸借契約を再度締結する（普通借家契約の場合は更新）
- 新しい住居に転居する
- 家を買い戻す
リースバック会社によっては、選択肢の一部が利用できないケースもあります。賃貸借契約満了時にどのような選択肢があるのか、リースバック会社に買い取ってもらう時に必ず確認しておきましょう。
リースバックならではのトラブルに注意！
リースバックを利用する時には、トラブルに注意が必要です。
リースバックならではのトラブル例についてご紹介していきますので、利用時にどのようなことに注意する必要があるのか参考にしてください。
売却先の不動産会社が倒産した
リースバック会社へ自宅を売却後、会社が倒産してしまった場合、トラブルに巻き込まれる可能性が高いです。
リースバック会社の名義の家に住んでいる時に会社が破産してしまうと、自宅の所有者が破産管財人を経て他の債権者である人・会社に移ります。倒産したリースバック会社に対し、どのような人・企業が債権を有しているのかについては破産目録を確認すると分かりますが、誰に所有権が移るかまでは分かりません。
新しい所有者が今までの賃貸借契約を引き続き遵守してくれるかも分からないため、非常に不安定な状態になってしまいます。
リースバック会社の破産トラブルに巻き込まれないようにするには、リースバック契約をする前に会社の状態を確認しておくことが大切です。
契約更新ができない
リースバックを利用する時には、しっかりと賃貸借契約の内容を確認しておかないとトラブルになる可能性が生じます。
もしも、リースバックの賃貸借契約が定期借家契約であれば、期間満了後の更新ができません。定期借家契約を締結してしまったら、更新のないことに借主は文句を言えず退去するしかないのです。
契約更新ができるかどうかは、リースバック会社に確認するとわかります。リースバック会社の査定を受ける時に、賃貸借契約の更新ができるかどうかをしっかりと確認しておきましょう。
買お戻しの価格が高い
買い戻しの価格が高く、なかなか買い戻せないことがあります。
買い戻しの金額は買取金額の1.1～1.3倍に設定されることが多く、買い戻すときの諸費用も上乗せされるためです。資金計画を立てずに買い戻すのはかなり困難であるため、買い戻しをする前提でリースバックを利用するのであれば、きちんと資金計画を立てておきましょう。
また、リースバック会社によっては、事前に提示してきた買戻金額を変更するところもあります。買戻金額を高く変更されてしまうと購入できなくなるため、あらかじめ書面で金額を提示してもらうことが大切です。
リースバックを利用する際の注意点
リースバックを利用する時には、注意したいポイントがあります。トラブルを回避するために、注意点を理解してからリースバックを利用しましょう。
契約内容をよく確認する
リースバックを利用する時には、契約内容をよく確認する必要があります。
リースバックの利用時には買取金額に目が向いてしまいがちですが、賃貸借契約の内容や買戻契約の内容もきちんと確認しましょう。特に買戻契約の内容は確認し忘れが多いため、買戻価格や買戻可能期間についての確認は必須です。
また、買い戻しに必要な諸費用まで確認しておくことで、スムーズな買い戻しにつなげられるでしょう。
なるべく「普通借家契約」にする
リースバックの賃貸契約をする時には、「定期借家契約」なのか「普通借家契約」なのかを確認します。
定期借家契約とは、賃貸借期間が満了したら更新できない契約です。一方、普通借家契約とは、賃貸借期間が満了しても借主から更新ができ、貸主からは原則解除ができない契約になります。
普通借家契約であれば、賃貸契約を更新し続けることが可能です。リースバックを利用して自宅に住み続けたいと考えているのであれば、普通借家契約を提示したリースバック会社と契約しましょう。
複数の不動産会社で比較検討する
リースバックを検討するときには、複数のリースバック会社の査定を受けて比較することをおすすめします。
リースバックサービスを実施している会社は多く、それぞれの会社で買取価格や契約内容、家賃が変わるためです。また、リースバック会社を比較する時には、次のポイントも理解しておくと良いでしょう。
- 買取価格が高くなるほど家賃が高くなるケースもあるため、買取価格が高いから選択すると損してしまうケースがある
- リースバック会社の資金力が乏しい場合、すぐに転売されてしまうケースがある
リースバック会社を比較する時には、さまざまな視点から確認していくことが大切です。
リースバックは慎重に検討しよう！悩んだらプロに相談がおすすめ
リースバックは、メリットやデメリットをしっかりと把握したうえで契約することが大切です。セゾンのリースバックであれば、安心して利用できるさまざまな特典を提供していますので、安心してお問い合わせください。
セゾンのリースバックの主な特典は、次のサービスです。
- セゾンの駆けつけサービス
- 選べる4つの特典
- 最短即日見積もり最短2週間でご契約
- 普通借家契約で長期間住み続けられる
選べる4つの特典とは、次の中からお客様の好きなサービスを1つ選択できる特典です。
- セコムのホームセキュリティ
- HOME ALSOK みまもりサポート
- くらしのセゾン ハウスクリーニング
- ホームネットのハローライト
このようにセゾンのリースバックは、お客様のことを第一に考えたサービスを提供しております。
どのリースバック会社を選択するか迷われている方は、お気軽に「セゾンのリースバック」までお問い合わせください。
おわりに
リースバックとは、自宅をリースバック会社に売却し、売却した自宅をリースバック会社から借りて住み続けられるサービスです。
リースバックにはメリット・デメリットがあるため、利用するにあたっては内容を理解しておかなければいけません。特に賃貸借契約の契約方式には注意が必要です。普通借家契約ではなく定期借家契約の場合は自宅に住み続けられる可能性は低いと考えましょう。
このように、リースバックを利用する時には注意したい点があるため、内容をしっかりと理解することが大切です。内容が理解できればリースバックのメリットを活かし、満足のいく生活が送れることでしょう。
