老後の住居選びで「持ち家」と「賃貸」のどちらが良いか悩んでいる方は多いでしょう。この選択は個々の資産状況や老後のライフプランによって異なるので、それぞれのメリット・デメリットを理解したうえで、自分に適した選択をすることが大切です。
この記事では、老後の住居としての持ち家と賃貸のメリット・デメリット、どのような方に向いているかを解説します。持ち家を売却して住み続ける方法も紹介しているので、老後の住居選びの参考にしてみてください。
この記事を読んでわかること
- 老後の住居を持ち家と賃貸のどちらにするかは、ご自身の資産状況やライフプランから総合的に判断する
- 持ち家は資産として保有できるメリットがあるが、固定資産税などの各種税金の支払いが発生する
- 賃貸には気軽に引っ越しできるメリットがあるが、毎月の家賃と引っ越し時の初期費用がかかる
総務省データから見る高齢者世帯の住宅事情
総務省が2018年に発表した「平成30年住宅・土地統計調査」によると、高齢者単身世帯の持ち家の割合は66.2%、高齢者の夫婦のみの世帯では87.4%となっている一方で、高齢者がいる世帯が賃貸住宅に住む割合は17.8%と低い水準となっています。
これらのデータから、高齢者世帯の持ち家割合が高いことがわかります。
持ち家に老後も住むことのメリット・デメリット
老後に持ち家に住むメリットには、土地や建物が資産として残ったり、家賃等が発生しないためローン完済後の経済的負担が軽いことなどが挙げられます。
一方、気軽に引っ越しができないことや、住居を手放す際の手続きに手間がかかるなどのデメリットがあるので、持ち家に住む場合は、メリットとデメリットを押さえたうえで判断することが大切です。
ここでは、老後に持ち家に住むことのメリット・デメリットを紹介します。
メリット
老後、持ち家に住むメリットは以下のとおりです。
- 土地や建物が資産になる
- 賃貸に出した場合、家賃収入を得ることができる
- 住居費が抑えられる
- 生活状況に合わせてリフォームできる
- 住み慣れた家で暮らせる
土地や建物が資産になる
持ち家には、土地や建物が資産になるメリットがあります。不動産は、物価に連動する傾向があるため、インフレに強い資産といわれており、一定の資産価値を維持できる特長があります。資産価値が下がりにくい持ち家を、子どもや孫に財産として遺せる点も大きなメリットといえるでしょう。
賃貸に出した場合、家賃収入を得ることができる
マンションなどの持ち家は、賃貸物件として貸し出すことで、定期的な家賃収入を得ることも可能です。特に、駅近などの利便性の高い物件であれば、老後の継続的な収益源としての役割が期待できるでしょう。ただし、住宅ローンが残っている物件を賃貸にすると、金融機関から一括返済を求められる可能性があるので注意が必要です。
住居費が抑えられる
持ち家は、住宅ローン完済後の住居費を大幅に抑えられます。家賃の支払いが毎月発生する賃貸と異なり、持ち家はローン返済が完了すれば月々の負担がないため、老後の生活コストを下げられます。ただし、固定資産税や修繕費といったランニングコストが発生するので、事前に維持費のシミュレーションをしておくことが大切です。
生活状況に合わせてリフォームできる
持ち家は、自分や家族の状況に合わせてリフォームや改築が自由にできるメリットがあります。バリアフリー化はもちろん、趣味や生活スタイルに合わせたリフォームをして、長く快適に住み続けるための環境を整えることができます。また、介護のための住宅リフォームをする場合は、介護保険から住宅改修費の9割相当額（上限180,000円）の補助を受けられるので、対象者になるのかを確認しておきましょう。
住み慣れた家で暮らせる
老後の住居を考えたときに、長年住み慣れた家で暮らしたいと考える方も多いはずです。持ち家では、住み慣れた家と地域で生活を続けていくことができますが、賃貸では建物の老朽化や契約内容によっては立ち退きを余儀なくされることがあります。
引っ越しでは、新居を探したり転居手続きをしたりしなければならないので、老後生活のなかで大きな負担となるでしょう。
デメリット
老後、持ち家に住むデメリットは以下のとおりです。
- 固定資産税がかかる
- 処分する際に手間がかかる
- 住居が大き過ぎる
- メンテナンスが必要
- 引っ越しが気軽にできない
固定資産税がかかる
持ち家を所有し続けるには、毎年固定資産税を納めなければなりません。老後の収入が限られるなかで、固定資産税は経済的な負担となることが考えられます。
なお、建物の固定資産税は、資産価値が減少することで納税額が徐々に少なくなるので、老後の負担はそこまで大きくないかもしれません。また、土地も固定資産税の住宅用地の特例が適用されているでしょう。どれほどの負担になるかをシミュレーションしておくのがおすすめです。
処分する際に手間がかかる
持ち家の売却や相続には、登記や税務処理といった多くの手続きが必要です。特に相続をする際は、どのように分割するのか、相続税を納める現金があるのかなどの問題が発生します。持ち家が遺族内の相続トラブルの原因になるケースもあるので、遺言書の作成や生前贈与といった相続対策を進めておきましょう。
住居が大き過ぎる
かつて家族や子どもと一緒に住んでいた住宅は、子どもが独立して夫婦だけの生活となると、広過ぎると感じることがあります。必要以上に大きな住居は寂しいだけでなく、掃除が大変だったり、生活の効率が悪くなったりする可能性もあるので、日常生活にどれほどの負担があるのかを考慮しておくことが大切です。
メンテナンスが必要
持ち家は定期的なメンテナンスが必要です。戸建て・マンションのどちらに住んでいる場合も、修繕費用を自分で賄わなければなりません。例えば、戸建ての外壁塗装では数十万円〜100万円以上の費用が発生することがあります。マンションの場合、毎月約10,000〜20,000円程度の修繕積立金を支払うのが一般的です。
引っ越しが気軽にできない
持ち家から引っ越す際は、物件売却をするために買主を探したり、売却手続きをしたりする手間が発生します。そのため、賃貸のように気軽に引っ越すことができません。介護施設への入居や子どもとの同居といったライフスタイルの変化があった際に気軽に引っ越しできない点はデメリットといえるでしょう。
老後は賃貸に住む場合のメリット・デメリット
老後の住居を賃貸にすると、引っ越しのハードルが低く気軽に住み替えができるメリットがあります。家賃を毎月支払う必要はありますが、持ち家のように固定資産税や持ち家相続トラブルが起きるリスクはないので、大きなメリットといえるでしょう。
一方で、シニアに適さない物件が多く、賃貸借契約や更新を断られることがあるので注意が必要です。また、持ち家のように自由にリフォームできない点も考慮する必要があります。
ここでは、老後に賃貸に住むことのメリット・デメリットを紹介します。
メリット
老後、賃貸に住むメリットは以下のとおりです。
- 引っ越しのハードルが低い
- 固定資産税の支払いが不要
- 相続対策を考えなくて済む
引っ越しのハードルが低い
賃貸は、住居を手放す際に買主を探したり登記手続きをしたりする必要がないため、気軽に引っ越しできるメリットがあります。ライフスタイルの変化に合わせて場所や間取りを変更したいときも、持ち家よりもスムーズに住居を変えられるでしょう。
固定資産税の支払いが不要
賃貸に住む場合、毎月の家賃を支払う必要はありますが、固定資産税や都市計画税などの税金を負担する必要がありません。老後の収入が限られるなかで、毎年の税金の負担を気にせず生活を楽しむことができるのは、賃貸ならではのメリットといえるでしょう。
相続対策を考えなくて済む
持ち家の場合、誰に相続するかに悩むケースがありますが、所有権がない賃貸であれば悩む必要はありません。物件の相続や売却は、持ち家にとって避けられない課題となるので、このような問題がないことで、老後生活を安心して送ることができるでしょう。
デメリット
老後、賃貸に住むデメリットは以下のとおりです。
- 家賃や敷金・礼金を支払う必要がある
- シニアに適していない物件が多い
- 契約や更新を断られる場合もある
- 周囲の環境になじめない可能性がある
- 物件が資産にならない
家賃や敷金・礼金を支払う必要がある
老後の収入が減少するなかでの家賃支払いは、経済的な負担となる可能性があります。さらに、入居時に敷金や礼金など費用がかかるので、引っ越しをする度に大きな出費が発生することになります。住み替えをする際は、どれほどの費用がかかるのかを事前にシミュレーションしておきましょう。
シニアに適していない物件が多い
賃貸住宅のなかには、高齢者向けのバリアフリー物件もありますが、賃貸市場にあまり出回っていない傾向があります。賃貸物件はリフォームができない場合が多いので、身体に不自由が生じた場合は不便に感じるかもしれません。
契約や更新を断られる場合もある
老後は、年齢を理由に賃貸物件が借りられない、あるいは更新を断られるなどのリスクが伴うことも考えられます。引っ越したいときに契約できる物件が見つかりにくい点はデメリットになるでしょう。
周囲の環境になじめない可能性がある
賃貸には気軽に引っ越しできるメリットがありますが、住み替えの度に新しい環境に適応する必要があります。引っ越し後、周囲の環境になじめない場合は、ストレスを感じてしまう原因になるかもしれません。引っ越しをしてから後悔することがないように、周辺の環境に加えて他の入居者の雰囲気や人柄を不動産会社にヒアリングしておくと良いでしょう。
物件が資産にならない
持ち家は資産として親族に相続することができますが、賃貸は家賃をいくら支払っていても資産にはなりません。「配偶者や子どもに資産（不動産）を遺したい」と考える方にとっては大きなデメリットになるでしょう。
老後は持ち家と賃貸のどちらがコスト的に有利？
持ち家と賃貸について、それぞれどのような費用がかかるのかを比較してみましょう。
持ち家にかかるコスト
ここでは、持ち家にかかる初期費用とランニングコストを紹介します。
初期費用
持ち家に住む場合、購入者に以下のような初期費用がかかります。
| 項目 | 初期費用の相場 | 内容 |
| 頭金 | 物件価格の20%程度 | 売買価格から住宅ローンを差し引いたお金 |
| 手付金 | 物件価格の5〜10% | 売買契約が成立したことを証明するためのお金 |
| 仲介手数料 | 物件価格の3%＋6万円＋消費税 ※取引価格（税抜）が400万円を超えるケースを想定 | 不動産仲介会社に支払うお金 |
| 住宅ローン保証金 | 借入金の2%程度 | 住宅ローン契約の保証会社に支払う手数料 |
| 不動産取得税 | 固定資産税評価額×4% ※令和6年3月31日までは3% | 不動産取得時に納める税金 |
| 登録免許税 | 固定資産税評価額×2% ※住宅用家屋の軽減税率あり | 不動産登記時に納める税金 |
このように持ち家を購入する際には、頭金に加えて5〜10%ほどの諸費用がかかります。不動産取得税のように引き渡し後に請求される費用もあるので、どれほどの支出になるのかを事前に確認しておきましょう。
ランニングコスト
持ち家は初期費用だけでなく、所有し続けるためのランニングコストがかかります。ここでは、以下の条件のマンションを所有した場合のランニングコストを紹介します。
【想定条件】
- 神奈川県横浜市神奈川区
- 物件価格：5,000万円
- 住宅ローン借入額：4,000万円（金利1.5％、35年）
- 固定資産税評価額： 2,017万円（住宅用地の特例の適用後）
| 項目 | 費用（年額） |
| 住宅ローン返済 | 約147万円 |
| 固定資産税 | 約28.2万円 |
| 火災保険料（地震保険あり） | 約2万円 |
| 管理費 | 約14.4万円 |
| 修繕積立金 | 約14.4万円 |
シミュレーションの結果、1年間に約206万円、月額約17万円のランニングコストが発生します。ランニングコストの金額は、物件価格や住宅ローンの借入金額よって異なるので、どれほどの支出になるのかを事前に確認しておきましょう。
賃貸にかかるコスト
次に賃貸にかかる初期費用とランニングコストを見ていきましょう。
初期費用
賃貸に入居する際は、以下のような初期費用がかかります。
| 項目 | 費用 | 内容 |
| 敷金 | 家賃の1〜2ヵ月分 | 賃貸借契約の担保として支払うお金 |
| 礼金 | 家賃の1ヵ月分 | 賃貸物件の大家に対して感謝の意味を示すためのお金 |
| 家賃 | 家賃の1ヵ月分＋α | 入居月の日割り家賃と翌月分の家賃 |
| 仲介手数料 | 家賃0.5～1ヵ月分 | 不動産仲介会社に支払うお金 |
| 初回保証料 | 家賃0.5～1ヵ月分 | 家賃保証会社の初回保証料 |
| 鍵の交換費用 | 1～2万円 | 鍵を取り替えるためのお金 |
賃貸に入居する際にかかる費用は物件や不動産会社により異なりますが、家賃の4〜6ヵ月分程度が目安とされています。
ランニングコスト
持ち家と同様に神奈川県横浜市神奈川区で賃貸マンションに居住するケースを想定したランニングコストを見ていきましょう。
| 項目 | 費用（年額） |
| 家賃 | 約158.4万円（月13.2万円） |
| 管理費・共益費 | 約10.2万円（月8,500円） |
| 更新手数料 | 家賃の0.5ヵ月分（2年に1回を想定） |
| 火災保険料 | 約2万円 |
シミュレーションの結果、1年間に約173.9万円、月額約145,000円のランニングコストが発生します。持ち家と比べてランニングコストを安く抑えられますが、築年数や立地によって金額が異なります。更新手数料や火災保険料のように毎月支払わないコストがあるので、想定外の出費とならないように事前に確認しておきましょう。
老後の住居が持ち家・賃貸どちらが良いかは資産状況やライフプランによって左右される
老後の住居が持ち家と賃貸どちらが良いかは、資産状況や今後のライフプランによって異なるため、一概にはいえません。今後の暮らし方や収入など、さまざまな観点から自分に合った選択をすることが大切です。
持ち家と賃貸で、それぞれ向いている方を見てみましょう。
持ち家が向いている方
老後の住居に持ち家が向いている方の特徴は、以下のとおりです。
- 住宅ローンを完済している
- 持ち家の立地条件が良い
- 相続人が決まっている
住宅ローンの完済がしている、または近いうちに完済する見込みがある方は、持ち家に住み続けることで住宅費用の負担が軽減できます。老後に限られた収入や年金生活でも、持ち家があれば安心して暮らすことができるでしょう。
持ち家の立地条件が良い場合、その地域の地価が上昇する可能性も高く、長期的な資産価値の維持や増加が期待できます。物件の売却金を介護施設の入所費用に充てることもできるので、持ち家にどれほどの価値があるのかを確認しておくと良いでしょう。
また、持ち家を相続する方を決めておけば、自分が亡くなった後に親族間で相続トラブルに発展する不安を軽減することができます。
賃貸が向いている方
老後の住居に賃貸が向いている方の特徴は以下のとおりです。
- 老後も安定した収入を確保できる
- 将来的に施設への入居を検討している
- 相続人が決まっていない
老後も安定した収入が見込める場合など、家賃の支払いが大きな負担にならないのであれば、賃貸への住み替えを検討してみるのも良いでしょう。また、将来的に施設への入居を考えている方は、持ち家を売却して賃貸に切り替えておくほうが、施設への入居もスムーズになるのでおすすめです。
相続する配偶者や子どもがいない方は、売却して賃貸に暮らすことでご自身が亡くなった後に空き家になってしまうリスクを抑えられます。
家を売って住み続けられる「リースバック」も検討しよう
持ち家は大きな資産になりますが、老後収入が減ることを考えると、税金の支払いに大きな負担を感じることになるかもしれません。しかし、長年住み慣れた住居を離れて賃貸で暮らすことに抵抗を感じる方もいるでしょう。
そのようなときは「セゾンのリースバック」がおすすめです。セゾンのリースバックを利用すれば、ご自宅を売却した後もそのまま住み続けることが可能です。売却代金は一括で受け取れるので、住み慣れた自宅で生活しながら、老後資金としてまとまった金額を得ることができます。所有者がセゾンファンデックスになるので、固定資産税の支払いが不要になる点もメリットです。
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おわりに
持ち家と賃貸にはどちらにもメリット・デメリットがあるので、資産状況や老後のライフプランを踏まえて、自分に合った選択をすることが大切です。
住宅ローンを完済していて、利便性の高い持ち家に住んでいるなら、そのまま住み続けるのがおすすめです。持ち家の資産価値が低く、老後も安定した収入が期待できる場合は、賃貸に住む選択肢もあります。固定資産税などの負担を抑えながら住み慣れた家で暮らしたい方は、セゾンのリースバックもご検討ください。
