公務員の不動産投資は副業OK？クリア条件や条件超過しても問題ない例外まで徹底解説

副業が禁止されている公務員ですが、実は一定の条件をクリアすれば不動産投資が可能です。むしろ、不動産投資と公務員は相性が良いといっても過言ではないでしょう。この記事ではどのような条件をクリアすれば公務員でも不動産オーナーになれるのか、さらにその条件を超えて不動産投資ができるケースもご紹介します。

不動産投資は公務員でもできる？

「不動産投資に興味はあるけれど、公務員は副業禁止だから…。」と諦めている方はいませんか。しかし、副業禁止の公務員であっても、一定の規模を超えなければ副業に当たらず、問題ありません。ただし注意すべき点もありますので解説します。

公務員は法律で副業が禁止されている

公務員は、国家公務員法や地方公務員法によって副業が禁止されています。公務員の副業に関する具体的な条文としては、「国家公務員法　第96条・第103条・第104条」「地方公務員法　第38条」があります。

国家公務員は、国家公務員の守るべき、職員の兼業についての定めがある「国家公務員法第103条」を根拠とし、営利目的の民間企業や団体の役員職を兼ねたり、自ら営利企業を営んだりすることは報酬の有無を問わず禁止されています。

条件を満たせば不動産投資は可能

「国家公務員法第103条」を読み解くと、 自営兼業については自営に該当する基準を超えなければ、不動産投資が可能となります。また、自営に該当する基準を超えていても、所轄庁の長へ申出て人事院の承認を受けることで可能となる場合があります。

地方公務員についても国家公務員と同様、兼業は禁止されていますが、総務省が発表している「地方公務員の社会貢献活動に関する兼業について」の資料によると、不動産の賃貸を許可している実績を公表しています。

公務員が不動産投資をしても問題ない3つの条件

前述のとおり、国家公務員および地方公務員は法律によって副業を禁止されています。しかし、収入の規模や、不動産の物件数、物件の運営方法などで以下の要件を満たせば副業に当たらず、不動産投資をしても問題ないと判断されます。

では、どのようにすれば「問題ない」と判断されるのでしょうか。それぞれの条件について詳しく見てみます。

年間の家賃収入が500万円未満

「問題ない」と判断される基準は、不動産投資の家賃収入や駐車場収入の合計が500万円未満の場合です。年間500万円以上になると、国家公務員法や地方公務員法に抵触する可能性があり、副業扱いとなって認められない可能性があります。

なお、注意が必要なのは500万円という金額は、家賃収入や駐車場収入が「収入から経費を引いた手取り」ではなく、家賃収入や駐車場収入で判断されるという点です。

不動産投資の範囲が「5棟10室未満」

「人事院規則14-8」によると、不動産投資規模が独立家屋の場合は5棟未満、アパート・マンションなど区画された部屋の場合は10室未満であれば、営利企業を営んでいると見なされないため、副業扱いにはなりません。

こちらの基準を超えると副業扱いとなり、国家公務員法や地方公務員法に抵触するため、不動産投資が認められない可能性があるので注意が必要です。

物件の管理業務を委託する

不動産投資に関連する管理業務を、不動産を所有する職員以外の方や事業者に委託し、公務員としての業務に支障がなければ「問題ない」とされています。

公務員が副業を禁止されている理由は、副業による精神的・肉体的な疲労で本業に影響を与えないためであることから、関連する管理業務を専門業者に委託すれば、通常不動産投資は認められます。

条件を超えてさらに不動産投資ができるケースがある

これまでにご紹介のとおり、条件を満たすことで不動産投資は許可なしで行うことができます。では、上記の条件を超えてしまう不動産投資は「禁止されている」かというと、必ずしもそうではありません。きちんと手続きを踏めば、許可が下りる可能性があります。

条件を超えて不動産投資をする場合の注意点をお伝えします。

条件を超えられるケース

やむを得ない事情で不動産投資をしなければならないケースがあります。相続等による不動産の取得や持ち家を賃貸にだすなどが考えられます。このようにやむを得ないケースでは、前述の3つの条件を超えていても不動産投資が認められる可能性があります。

やむを得ず不動産投資をすることになりそうであれば、自己判断せず、不動産を取得することが分かった時点でできるだけ早く上司等へ相談しましょう。

相続した不動産の場合

条件を超えた不動産を相続した場合、許可が下りるケースもあります。

　例：生前贈与や相続によって、アパートやマンションなどの収益物件を得たなど

持ち家を賃貸に出す場合

自宅などの持ち家を人に貸す場合、許可が下りるケースもあります。

　例：転勤などによって現在の自宅に住めなくなったなど

但し、条件を超えるには許可が必要

条件を超えるには、申出が必要です。国家公務員法第103条1項で「前項の規定は、人事院規則の定めるところにより、所轄庁の長の申出により人事院の承認を得た場合には、これを適用しない。」とされています。

つまり、所轄庁の長から人事院へ申出て、人事院の承認を得る必要があります。

許可申請に必要な書類

公務員が不動産投資の許可を得るときは、不動産投資業務を始める前に以下の書類をそろえ、所轄庁で定められた申請の手続きを経ることになります。

【必要申請書類】

• 自営兼業承認申請（不動産等賃貸関係）
• 不動産管理の委託契約書
• 物件概要書
• 賃貸条件一覧表

許可なく条件を超えていたら罰則が科せられる可能性も

国家公務員法第103条では「営利企業の役員兼業」と「自営兼業」の2種類を制限しています。不動産投資は、自営兼業に当たるため、条件を超えた場合罰則が科せられる可能性があります。

人事院の服務・懲戒制度で発表されている内容によると、「家族から賃貸不動産を含む全財産を相続し、アパート及び駐車場の賃貸を行っていたにもかかわらず、自営兼業の承認申請を怠っていた」ことで減給処分となっています。

不動産投資が公務員におすすめできる3つの理由

ローン審査が通りやすい、管理・運用に手間がかからない、安定した収入が得られる、という理由で公務員と不動産投資の相性はとても良いと言えます。では、細かい内容を見てみます。

属性の信頼性が高くローン審査が通りやすい

不動産購入時には多額の資金が必要になるので、ローンを組むケースがほとんどです。不動産投資ローンの審査に通過するためには、不動産そのものの収益性に加え、本人の属性評価も重視されます。属性とは、債務者の職業や年収、預金といった個人情報のことで、これを基準にして融資額が決定されることになります。

公務員は安定した収入があるうえ、社会的信用性の高い職業であるため、属性に関して高い評価を受けることができます。そのため融資審査に通りやすいのです。

管理業務を委託するので手間がかかりにくい

不動産投資では、基本的に不動産の管理・運用を管理会社に任せます。相性の良い優秀な管理会社を選定すれば、オーナーは何もする必要がありません。

節目での管理会社との連携はかかせませんが、通常は本業の妨げにならないため、フルタイムで働きながら不動産投資を行うことが可能です。

安定収入があり、長期的な収支計画が立てやすい

不動産はFXや暗号資産のように価値が短期間で変動することはありません。一攫千金は望めませんが、中長期的に安定した収入が得られます。価格変動が大きい金融商品は、値動きを常に追い、適切なタイミングで売買を行わなくてはなりません。

これでは常に値動きに一喜一憂し、心配がつきません。商品の選定やタイミングを誤ると大きな損失につながるため、仕事に集中することもできません。その点、不動産投資は常に値動きを心配するという必要はないので、精神的にも落ち着いた運用が可能となります。

運用も管理会社に任せられるため、手間をかけずに安定した収入が望めます。

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おわりに

副業禁止だからと不動産投資を諦めていた公務員の方は目からうろこの情報も多かったのではないでしょうか。何度も言いますが「条件をクリアする」ことが必須ですので、各条件をしっかり理解し、ご自身のパターンに当てはめて不動産投資を行ってください。

ただし、許可を得ずに不動産投資を行った場合は、罰則もありますので、条件を超えて行う場合は勝手な自己判断をせず、上司に確認をするなどして、正しく投資を行いましょう。