親族間売買で住宅ローンを組むのが難しい理由｜通過率を上げるにはどうする？

親族間売買では住宅ローンが通りにくいといわれていますが、それはあるいくつかの理由で銀行が融資を嫌がるからです。
この記事を読むとその具体的な理由がわかります。理由がわかると解決方法も見えてきます。
また親族間売買における注意点もわかりやすく説明しているので、親子間や兄弟間での不動産売買を考えておられる方はぜひご一読ください。

親族間売買で住宅ローンが通った方はいる？通りづらいといわれる理由とは

金融機関、特に銀行での住宅ローンが通りにくいといわれる親族間売買ですが、なぜそういわれるのでしょうか。「想定外の関係の不動産取引」「親族間で売買する必要性が不透明」「住宅ローンを住宅購入以外の目的に使用する」銀行はこの3つの理由を懸念しているのです。

では、内容を掘り下げていきましょう。

そもそも住宅ローンは親族間売買の状況を想定していない

親族間売買では住宅ローンを受けることが難しいといわれていますがそれはなぜなのでしょうか。融資を受けたい側からすれば、親子や兄弟などの親族同士だったとしても、他人間と同じように売買をしようと思うこともありえますし「自分たちの売買に何も問題はないはずなのに…なんで？」と思いますよね。

さてここで、考えなければいけないのが銀行側の気持ちです。

まずもって、住宅ローンは親と子が売主買主となって不動産を売買するような状況は想定していません。

銀行にとって親族間売買はイレギュラーな事例であり、経験もさほど多くありません。そのため担当者レベルで避けられてしまうことがあります。

全く何も取引がない、もしくは口座を持っている程度で銀行にいきなり親族間売買の融資について問い合わせをしたとしても、まったく相手にされないでしょう。

親子の関係で不動産売買をする必要がないから

わざわざ親の所有する、または子の所有する不動産を買い取る必要性はどこにあるのか。親と子の関係性でなぜ不動産の売買をする必要性があるのかという疑問を持ちます。

「親が亡くなった後に相続すると相続税が発生するから」といっても、国税庁が公表した「令和3年分　相続税の申告事績の概要」によれば、相続税が課税された件数の割合は、全相続件数の9.3%となっており、およそ9割は相続税が発生していません。

あえて売買をする理由は少ないはずですが、親子や親族という関係性でなぜ今売買をしなければいけないのか理由がわからず、どうしても対外的に見て不透明な取引になりがちです。

住宅ローンの問題というより売買契約自体の必要性に疑問符がつくため、銀行は親族間売買の融資には消極的なのです。

融資した資金の使途が不明確となる恐れがある

「住宅ローンとして融資した資金がそれ以外のものに使われる恐れがあること」これが、親族間売買で住宅ローンを利用することが難しい一番の理由であり、銀行が親族間売買に消極的な理由です。

資金を住宅の買い取り以外に使用するのではないか？という疑問をもつのです。

住宅ローンは、その名のとおり住宅を購入するための融資となります。住宅購入以外に利用することはできません。

親族間売買の場合は、住宅ローンという名で借りた資金が実際には親族の事業資金に流用されてしまう事態も考えられるため、一般的な売買より条件がかなり厳しくなります。事実、住宅購入資金として貸し付けた資金が、事業用資金として利用されていたケースは多く見られます。

例えば、親が所有している不動産を子どもが住宅ローンを利用して購入する場合、子どもが銀行から借り入れた現金が、そのまま親の元に入ることになります。つまり、比較的低金利な住宅ローンで多額の融資を家族で得ることが可能となるのです。この点から、銀行は親子間の不動産売買の融資を非常に嫌がります。

その他にも親族間売買は将来の相続人の間での相続トラブルのきっかけになることもあります。これらが金融機関が親族間売買を忌避する理由です。

親族間売買で住宅ローンを使うための確率を上げるには

これまでの内容で、親族間売買に住宅ローンを使う難しさはご理解いただけたことと思います。

しかし、親族間売買でもローンが通る方ももちろんいらっしゃいます。どのようにすれば通るのか、その確率を上げるためにはどうすればいいのか具体的に見ていきましょう。

居宅利用を目的として不動産を購入する

当たり前のことですが、住宅ローンは原則として住宅を購入するときのみに利用できるローンです。その定義は自己所有で、かつ生活の基盤となる建物を指すなど厳しいです。自分で住まないのに融資を受けることはできません。

そのため、親族間売買であったとしても購入者自身の住居を目的として購入しましょう。

住宅ローンという名で借りた資金が実際には親族の事業資金に流用される事態が起こる可能性を銀行は嫌がります。

住まない家の購入に住宅ローンを利用した場合、銀行から借入金の一括返済を求められる可能性が高いといえるでしょう。

たとえ知らなかったとしても、それを証明することは難しいため一括返済を迫られる可能性は高いです。うっかりでは済まない金額ですので、十分に注意しましょう。

借主本人の属性が良い

その人自身の担保価値が高いと、親族間売買であったとしても融資が通ることがあります。

住宅ローンの審査は決して簡単なものではなく、融資を受けるためには複数の項目をクリアする必要があります。

住宅ローンの審査で見られている「その人自身の担保価値」は申込者の年収もありますが、それだけではありません。下記のような属性が重視されます。

【借主本人の属性として見られるポイント】

勤務先	一般的に勤務先の会社規模が大きいほど審査に有利
勤務形態	正社員が審査に有利
勤続年数	勤続年数は長いほど有利
年収	必要とされる年収の水準はローンの種類によって異なる
健康状態	ローンの種類によっては生命保険への加入が必要となることもある
借入希望額	返済負担率の範囲内であれば有利
返済負担率	年収に対する年間返済額の割合、20～25%以内であれば無理なく返済が可能
返済完了時の年齢	若い方がプラス評価

さらに属性と同じくらい重要なのが信用情報です。

信用情報はJICC、CIC、JBAという3つの信用情報機関に登録され、金融機関は住宅ローン審査の時に開示して、審査の参考にしています。

過去のローン延滞や借金履歴、債務整理などは信用情報に残り続け、審査通過を難しくさせます。

「収入や勤務先に問題がないはずなのに、住宅ローン審査に落ちてしまった。」という話も聞きます。

それは過去にクレジットカードの滞納や携帯電話料金の支払い忘れがあったなどということもあります。個人でも信用情報の開示は可能なので事前にチェックしておくと良いでしょう。

売買の理由が明確になっていること

親子の関係性で不動産の売買をする必要性はあるのか、居住用のための住宅なのか、住宅購入資金として貸し付けた資金が事業用資金として利用されないか、などという点を銀行は懸念しているとこれまでお伝えしてきました。

この懸念を払拭するため、銀行によっては面接のような形で事細かく質問をすることで、売買に問題ないか確認をするケースもあります。

理由なく、何となく不動産を売買する方はあまりいないと思いますが、親族間とはいえ売買をする目的をしっかり確認することは大切です。売主はなぜ不動産を売却したいのか。買主はなぜ不動産を買いたいのか。そしてそれがなぜ親族の物件なのかをはっきりさせましょう。

適正な価格で売買したいのであれば通常の売買と変わりませんが、市場価格より安い価格で売ってあげたいのであれば売買と贈与を同時に行うことになります。

このように、不動産の所有権を移転するだけではありますが、その内容はさまざまです。まず、自分たちがどのような理由で不動産を移転したいかをはっきりさせ、銀行が安心できる内容で話を進めることが重要です。

親族間売買で住宅ローンが組める銀行

親族間売買で住宅ローンを積極的に行っている銀行は少ないですが、その中でも実績のある「楽天銀行（フラット35）」はどのような内容であれば融資してくれるのでしょうか。

楽天銀行（フラット35）

住宅ローンフラット35の融資対象は第三者(事業者)を媒介とした売買契約を締結し、かつ、所有権移転登記の登記原因が売買となるものです。

ただし、申込者が申込前に購入物件にすでに入居している場合で「現入居者間の売買」や「売主は同居していないが、申込人が使用貸借(賃貸借契約書を締結せずに居住しているケース)している場合」は対象となりません。

親族間売買のメリット・デメリット

親族間売買は売買の当事者が多くは親子であることから、相続や贈与、第三者への売買と比べて、いろいろなメリットがあります。

しかし「当事者が親族関係にある」という性質上、大きなデメリットも含んでいます。

メリットとデメリットを合わせて把握しておきましょう。

メリット

主なメリットをご紹介します。

【住み慣れた家を見ず知らずの人に売らずに済む】

今まで大切に住んできた自宅です。経済状況が悪化しどうしても手放さなければならない。こういった場合、見ず知らずの他人に家を売るのはとても辛いことです。親族間売買であれば、売却先は自分の子どもや親族です。全くの他人に売却するよりは心理的な抵抗は小さいのではないでしょうか。もともと同居していた場合もありえますし、買主の実家である場合は大切に住んでくれることにも期待できます。

【引渡しがいつでも可能】

買主と相談のうえ、引渡しの時期を柔軟に調整できます。他人同士であれば、買主や入居者の引っ越し予定に合わせ、引渡し日は厳守しなければなりません。

【売却金が得られる】

売主が例えば親だった場合、その親に住宅ローンが残っていたとすると、この住宅ローンを売却金で返済できます。

親族間売買は現在の所有者が住宅ローンの支払いや他の債務の差押で苦しんでいる場合に、息子さんなどの親族が助ける意味で買い取る場合も多いようです。

【仲介手数料などの費用がおさえられる】

不動産売買では他人と売買契約を結ぶため、トラブルを防ぐために不動産会社へ仲介に入ってもらうことが一般的です。しかし、親族間売買では売買する相手が親族なので、不動産会社を通さずに個人間で売買契約を結ぶことが可能です。不動産会社が仲介へ入らなければ、仲介手数料は不要になります。

ただし、個人で不動産売買契約書を作成することは難しいので、最終的には不動産会社もしくは行政書士や弁護士などのプロに書類作成を依頼するケースも少なくありません。

【支払いや引渡しなどの条件を柔軟にできる】

親族という関係性から売主と買主が売却条件を調整しやすいのもメリットといえるでしょう。不動産売買では、売買価格や引渡しの時期を都度、売主と買主で相談して決めるのが一般的です。さらに残代金の精算といった条件なども取り決めなければなりません。その調整を仲介会社に任せていても、売主が希望する条件にならない可能性は十分にありえます。それが、勝手知ったる親族となれば、売却金額を含め、他人同士にはない妥協点などを調整しやすいことでしょう。

【買主を探す必要がない】

通常、所有する家や土地を売却する際は買主を探すところから始めます。また物件によっては買主が見つかるまでに数年かかってしまうこともあります。これが、親族間売買だと買主を探す手間を一気に省けるため、売主にとっては円滑に不動産を売却できるというメリットを得られます。

デメリット

主なデメリットをご紹介します。

【税制の優遇が利用できない】

各種税制の特例には「売手と買手が、親子や夫婦など特別な関係でないこと。」と条件が定められているため親族間売買では一般的な不動産売買で利用できる税額控除の制度が適用できないことが多いです。

例えば、マイホーム売却時の「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」も親族間売買では適用されません。

【税務上の各種特例控除が適用されない可能性がある】

以下に示すような不動産売却にかかわる税金控除や特例が適用されない可能性があります。

ケース	使える可能性がある税金控除・特例
土地および取り壊した住宅の所有期間が10年を超える場合	10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例
マイホームを買い換えた場合	特定の居住用財産の買換え特例
親などが住んでいた居住を相続し、売却した場合	相続空き家の3,000万円特別控除
住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じた場合	特定のマイホームの譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例
マイホームを買い換えて譲渡損失が生じた場合	マイホームの買い換えた場合の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例
平成21年、22年に取得した土地を売却した場合	平成21年、22年に取得した土地などの保有期間が5年異教の場合の1,000万円控除
公共事業や区画整理などの溜めに土地を売却した場合	・公共事業などのために土地建物を売った場合の5,000万円の特別共助の特例 ・特定土地区画整理事業などのために土地を売った場合の2,000万円の特別控除の特例 ・特定住宅地造成事業などのために土地を売った場合の1,500万円の特別控除の特例 ・農地保有の合理化などのために土地を売った場合の800万円の特別控除の特例

【相続より税金などの費用が高い場合がある】

相続で不動産を取得した場合、不動産取得税は課税されません。しかし、売買による取得であれば、不動産の評価額の4%程度（軽減税率や特例措置等がありますので詳細は国税局等でご確認ください）がかかります。その他、所有権移転についての登録免許税についても相続登記の方が税率は低くなる場合があるなど、売買の方が不利になります。

【購入者が住宅ローンを組みにくい】

親族間売買では審査が厳しい傾向にあり、多くの銀行が住宅ローンの融資を行いません。親族間売買というだけで、審査すらしてくれないこともあります。

【贈与税が発生する】

親族間売買では、通常の取引と比べて極端に低い価額で売買をした場合、みなし贈与となる可能性があります。みなし贈与となれば、市場価格と売買額の差額に対して買主が贈与税を納めなければならないかもしれません。

【みなし贈与と疑われやすい】

親族間売買のすべてがみなし贈与になるわけではありませんが、低い価額で取引されることが多いため、みなし贈与を疑われてしまいます。親族間売買は価格操作が容易であるため、第三者間の売買よりも厳しい目で見られてしまいます。

【不動産会社に相談せず、親族間の個人間売買とすることで、売買契約書を取り交わさないことなどからトラブルが起こる可能性がある】

不動産を贈与したのではなく売買したことを示すためにも、売買契約書は必要です。売買したことを証明できずに税務署に贈与と認定されると、贈与税が課税されることになります。

【親族間売買では、相場より著しく低い価格で売却することになる】

第三者と不動産を売買するときは、売主は「できるだけ高く売りたい」、買主は「できるだけ安く買いたい」と思うのが通常です。しかし、親子など親族間の売買では、買主を思いやって売主はできるだけ安く売ろうとします。第三者との取引ではまず起こらないことですが、売主と買主の利害が一致することで、第三者との取引に比べて売買価格が著しく低くなる傾向があります。後々後悔しないように気を付けましょう。

親族間売買を行う場合の注意点

メリット、デメリットを踏まえた上で、やはりメッリトが上回るから親族間売買をやってみようと思った方は、ぜひ以下の注意点をおさえて取引に臨んでください。

売買する目的を明確にする

親族間売買は、親子や兄弟など近い存在で売買をします。この関係性から気軽に話をしているうちに、契約や登記、税務問題などを放置したまま話が進んでしまうことがあります。そもそも売買なのか、贈与なのかはっきりしない状況で、所有権が移転していることもありますので気軽さが裏目に出ることもあります。

不動産は高額取引になるため、親族といえ後々トラブルが生じた場合に発生する損害は多額になってしまいます。ですので、契約内容を書面化した契約書をきちんと作成しておく必要があります。

また、住宅ローンを利用する際にも、銀行から「親子の関係性で不動産の売買をする必要性」を問われることがありますので、事前に売買目的であること明確にしておくことはとても重要となります。

登記をするとやり直しは原則難しい

一般的なものの売買とは違い、不動産には登記制度というものがあり、売買をすれば登記が必要となります。不動産の登記申請は当事者が行うことも可能ですが、手続き内容が非常に専門的なので親族間売買においても、不動産登記の専門家である司法書士に手続きを依頼するのが一般的です。

一度登記が完了してしまうと取り消すことは原則できません。所有権を元に戻す場合は、同じような手続きを行う必要があります。司法書士にお願いすると再度報酬が発生するので、間違っていなければ済んだはずの費用が2倍かかることになります。

このように不動産の手続きはその他のものの移転と違い、ミスをすると費用や手間が増えてしまいます。親族間売買では専門家にお願いすることが少ないので、まず売買を行う前にどのような問題やリスクがあるのかしっかりと調べておきましょう。

現金購入を前提に考える

親族間で売買をすることになった場合、まず初めに確認したいことは支払いを現金一括払いでできるか、現金購入を前提に話を進めましょう。

それはなぜか。再度の説明になりますが、親族間で不動産を売買する場合に住宅ローンを使うことが非常に難しいからです。

特に親子間の親族間売買では住宅ローンがおりることは非常にまれです。融資の可能性がゼロではありませんが、もし融資がおりた場合は非常に属性が良い方といえるでしょう。

また分割払いにすることで、親族間売買を解決されている方もたくさんいらっしゃいます。もし、売主の了解を得られるのであれば、分割払いで住宅ローンを組むことなく親族間売買で所有権移転することが可能です。

銀行で対応が難しい場合はセゾンファンデックスの親族間売買ローンの利用を検討しよう

さて、ここまで親族間売買のメリットとデメリットや注意点を説明してきましたが、これらを念頭において親族間売買を行うと、他人間ではなかなか成り立たないような良い取引になることももちろんあります。

現金の用意が難しいとか、分割払いを売主が了承してくれない場合はぜひ一度「セゾンファンデックス 親族間売買ローン」をご検討ください。

銀行などの金融機関で「親族間売買に対する住宅ローンの貸付けは行わない」といわれた場合でも相談に乗ってくれます。審査結果の回答は最短で3営業日後。

さらに、クレディセゾングループという安心感。他の金融機関にはない独自の審査基準で、親族間売買の幅広いニーズに応えてくれます。

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おわりに

いかがでしたか。いろいろと条件の厳しい親族間売買ではありますが、きちんとした手順を踏んで適切な価格で取引を行えば売主、買主の双方にとって、お互いの顔が見えるとても安心のできる不動産売買となります。

条件を整えて臨めば住宅ローンの使用も可能な場合もありますし、銀行ローンだけが解決方法ではないこともおわかりいただけたのではないでしょうか。

信頼のできる専門家や住宅ローンを応援してくれる金融機関に相談をして、スムーズな親族間売買を行いましょう。