2024/08/01

2024/08/06

築古アパートの出口戦略｜経営成功のカギや安定を図る方法を解説

執筆者

セゾンのくらし大研究編集部

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築古アパートに投資した場合、最終的な出口戦略をどうすべきかわからない方は多いでしょう。築古アパートの出口戦略には売却、建て替え、解体後の土地売却といった、いくつかの選択肢があります。

今回の記事では、築古アパートの出口戦略や売却のポイントなどについて詳しく解説します。この記事を読めば築古アパートの出口戦略の選択肢を理解し、状況に合った最適な方法を見つけられるようになるでしょう。

（本記事は2024年8月6日時点の情報です）

この記事を読んでわかること

築古アパートの出口戦略には売却・建て替え・更地にして売却・更地にして他の土地活用などがある
築30年未満のアパートの売却はそれほど難しくないが、築30年以上になると難易度が上がる
築古アパートの出口戦略は購入時から考えておく必要がある

築古アパートの出口戦略4パターン

築古アパート投資では、出口戦略が重要です。

築古アパートとは築年数が古く、老朽化が進んだアパートを指します。一般的に、築30年以上経過したアパートが該当します。出口戦略とは不動産投資において、購入した物件を最終的にどうするかの事前計画です。

ここでは、築古アパートの出口戦略を4パターン紹介します。

アパートを売却する

築古アパートの売却は最も一般的かつ効果的な出口戦略のひとつで、売却によってまとまった資金を得られます。

築古アパートは築年数が古くなるにつれて空室リスクが高くなったり、修繕費がかさむようになったりします。そのため、適切なタイミングを見極めて売却し、売却により得た資金を新たな投資に回すほうが有効な可能性もあるのです。

ただし、築古アパートの売却には、以下のような課題があります。

適切な売却価格の設定：築古物件は市場価値の評価が難しく、適切な売却価格を設定するのに専門知識が必要です。
リフォームの必要性：売却前にリフォームが必要な場合、コストと時間がかかります。しかし、リフォームにより物件の魅力が向上し、売却価格が上がる可能性もあります。
買い手の見つけ方：築古物件は需要が限られるため、適切な買い手を見つけるのに時間がかかる場合があります。不動産業者との連携や、投資家向けのマーケティングが重要になります。
税金の負担：売却時には譲渡所得税や住民税などの税金がかかります。長期所有の場合は軽減措置がありますが、税金対策を事前に検討する必要があります。

このような課題に対応し、物件の状況や市場動向を見極めながら適切なタイミングで売却できるように準備します。スムーズに売却するには購入する時点での、立地の良い売りやすい物件選びが非常に重要です。

アパートを建て替える

築古アパートの出口戦略には、建物を解体して新しいアパートに建て替えるという方法もあります。建て替えには、以下のようなメリットがあります。

収益アップ：新築アパートになるため、高い家賃設定が可能
空室リスク低減：新築アパートのほうが入居者を集めやすい
節税効果：建物の建築費は減価償却費として計上できる

特に立地条件が良い場合、周辺相場よりも高い家賃設定ができる可能性があります。しかし、建て替えには多額の費用がかかります。不動産投資ローンの活用など、資金計画を慎重に立てなくてはなりません。

アパート解体後に土地を売却する

築年数が経ち建物が老朽化している場合、アパートを解体し更地にしてから売却するのは有効な戦略です。以下のような状況では、建物解体後の売却が有利と考えられます。

建物の老朽化: 築年数が経過し修繕費がかさむ、または安全性に問題がある
土地の価値: 立地条件がよく、更地としての需要が高い
費用対効果: 解体費用を含めても、更地にすることで得られる売却益が見込める

ただし、アパートの解体には多額の費用がかかり、入居者がいる場合には退居費用も見積もる必要があります。

アパート解体後に売却する場合、解体費用や退居費用といったコストを十分に考慮し、時間に余裕を持って計画を立てましょう。

更地にしてトランクルームやコインパーキングを経営する

築古アパートを解体し、更地にしてトランクルームやコインパーキングを経営する方法は、収益性のある出口戦略です。このような土地活用のメリットは、以下のとおりです。

トランクルームやコインパーキングは比較的狭い土地でも経営できる
新しくアパートを建てるより初期投資が少なくてすむ
管理の手間がほとんどかからない

更地にしてトランクルームやコインパーキングなどを経営する戦略は、立地条件がよく駐車場や収納スペースの需要が高い地域で有効です。検討する際には立地や周辺環境、需要を慎重に調査したうえで、採算性が見込めるかどうかを判断しましょう。

【築年数別】築古アパートを売却するポイント

一般的に築古アパートの売却しやすさは、築30年を境に変化します。ここでは、築年数別の築古アパートを売却するポイントを解説します。

築20～30年のアパート

築20～30年のアパートは、適切な対策によって十分に売却を見込める物件といえます。ただし、売却しやすい状態に整え、適切な売却時期を見定めることが重要です。

一般的に以下のような状態の場合、築古アパートでも売却しやすくなります。

共用部分や居室の汚れ・傷が補修済み：見た目の印象がよくなり、購入希望者の関心を引き付けやすくなる
売却前に検査を依頼し優良物件であることを証明：専門業者による物件の検査で優良物件であると証明できれば、購入希望者の信頼を得られる

売却する場合、周辺の不動産市場の動向を確認し、需要が高まっている時期を狙うようにしましょう。また、なるべく満室に近い状態で売りに出すと、買い手が見つけやすくなります。

築30年以上のアパート

築30年以上のアパートは、売却が難しくなる傾向があります。築年数が経過すると金融機関からの融資が難しくなり、買い主がローンを組みにくくなるためです。また、古い物件は新築や築浅物件に比べて入居者の確保が難しく、空室率が高くなりがちなため、売れにくくなってしまうのです。

築30年以上のアパートを売却する場合、設備の更新や内装の改修を施すと購入希望者に良い印象を与え、売却しやすくなります。不動産会社によっては、現状のままでの買い取りが可能な場合もあります。ただし、売却価格が低くなりやすい点に注意が必要です。

築古アパート経営成功の4つのカギ

築古アパートの賃貸経営は高い利回りを期待できますが、リスクもあります。ここでは、成功するための4つのカギ（ポイント）を紹介します。

アパート購入前に出口戦略を考える

築古アパート経営を成功させるためには、購入前にしっかりと出口戦略を検討することが重要です。将来的に売却するのか、建て替えるのか、それとも別の用途に転用するのかを決めたうえで物件を購入します。

購入前に出口戦略を考えておくと、以下のメリットがあります。

出口戦略に合わせた物件を選定できる
適切な売却時期を判断しやすい
計画的に修繕できる
資金計画を立てやすい

例えば、将来の売却を見据えて築古アパートを購入する場合、売却のタイミングや売却価格を意識して不動産経営を進められます。

出口戦略を明確にすることで適切な物件を選定でき、長期的な視点での賃貸経営が可能になるのです。

良い物件を安く仕入れる

築古アパート経営を成功させるには、できるだけ優良な物件を安く仕入れることも大切です。

安く仕入れる方法のひとつに不動産会社を通さずに、個人の売主から直接購入する方法があります。個人売主の場合、急いで現金化したいと考えるケースも多く、価格交渉がしやすいため、相場よりも低い価格で購入できる可能性があるのです。また、不動産会社への仲介手数料がかからないため、その分のコストを削減できるのもメリットです。

個人売主から直接購入する具体的な方法：

不動産投資セミナーや勉強会に参加し、個人売主とのネットワークを構築する
SNSや不動産投資フォーラムを活用し、売却希望者を見つける
地域の掲示板や口コミを利用して情報を収集する
「買います」広告を出して、直接売主からの連絡を待つ

ただし、個人売主から購入する場合は、以下のような注意点があります：

物件の瑕疵：専門家のチェックがないため、隠れた欠陥や問題がある可能性がある

契約トラブル：適切な契約書の作成や法的手続きに不慣れな場合がある

価格の妥当性：市場相場を十分に調査し、適正価格かどうかを見極める必要がある

詐欺リスク：信頼できる売主かどうかの確認が重要

これらのリスクを軽減するために、不動産の知識を十分に身につけ、必要に応じて弁護士や不動産鑑定士などの専門家に相談することをおすすめします。

日頃からさまざまな情報源を活用し、良い物件を積極的に探すようにしましょう。また、物件の調査や契約手続きには十分な時間をかけ、慎重に進めることが重要です。

修繕状況を確認する

築古アパートを購入する際には、物件の修繕状況の確認が必要です。適切な修繕が実施されずに老朽化していると入居者の満足度が下がり、空室率が高くなるリスクがあるためです。

特に、外壁や水回りの状態を重点的にチェックしましょう。外壁が適切にリフォームされているかどうかは、建物全体の耐久性や見た目のよさに直結します。水回り、特にトイレやキッチン、バスルームの設備が適切にメンテナンスされているかも重要です。

適切な修繕が行われている物件は購入後のリフォーム費用を抑えられて、経営の安定性が高まります。

手放すタイミングを見極め少しでも高く売る

アパート経営では、購入したアパートをいつ手放すかの見極めが非常に大切です。適切なタイミングであれば高値で売却でき、最終的な収益を最大化できるでしょう。

少しでも高く売るには、周辺の不動産市場の動向を注視する必要があります。定期的に市場動向をチェックし、相場を把握しておきましょう。相場を知っていれば適切な売却価格を設定でき、買い手がつきやすくなります。

安定経営できる築古アパートの特徴

築古物件でも安定したアパート経営をしていくには、入居率を上げる対策が必要です。入居者に好感を持たれるアパートの特徴を解説します。

リフォームやリノベーションがされている

築古アパートでもリフォームやリノベーションがされている物件は、安定した経営ができる可能性が高くなります。古くなった室内設備を現代的な基準にアップデートして物件価値を高め、入居率アップを期待できるからです。

例えば、古いキッチンや浴室、トイレなどを最新の設備に替えると入居者の満足度が上がり、長期的な入居につながります。

また、入居者目線で時代のニーズに合った物件の特徴を持つことも重要です。例えば、以下のような特徴があると、入居者から選ばれやすくなります。

高速回線が利用できるインターネット環境
オートロックやモニター付きインターホンなどのセキュリティ対策
十分な収納スペース
デザイン性の高い内装や外装

このようにリフォームやリノベーションを行う際には単に古い設備を新しくするだけでなく、入居者のニーズを踏まえた特徴を持たせる必要があります。

入居者のニーズを的確に捉え、それに合わせてリフォームやリノベーションを施すと築古アパートでも安定した経営を実現できるでしょう。

徹底したハウスクリーニングを行っている

築古アパート経営において徹底したハウスクリーニングは、安定経営につながる要素となります。清潔で快適な室内環境は入居者にとって重要であり、入居率アップによる家賃収入安定化を期待できます。

ハウスクリーニングではキッチン、浴室、トイレといった水回り設備を特に重点的にきれいにしましょう。

また、ハウスクリーニングには、物件の劣化を防ぐ効果もあります。定期的なハウスクリーニングは設備の長寿命化につながり、経営の安定化に寄与するのです。

宅配ボックスや防犯カメラが設置されている

宅配ボックスや防犯カメラのような設備導入は、築古アパートの安定経営に役立つと考えられます。このような設備は現代の入居者が求める利便性や安全性を高め、入居を検討する層が広がると期待できるためです。

宅配ボックスは日中不在の多い入居者にとって、必要不可欠な設備です。また、防犯カメラを設置すると入居者の不安が取り除かれ、安心して生活できるようになるでしょう。

宅配ボックスや防犯カメラは入居者の利便性と安全性を高めるだけでなく、物件の付加価値を高める効果もあるため、積極的に導入を検討すべき設備といえるでしょう。

築古アパートは融資を受けにくい？資金調達の方法と融資を受けるコツとは

築古アパートへの投資では、資金調達が課題となるケースがあります。一般的に、築古アパートは融資を受けにくいと言われています。その主な理由は以下の通りです：

建物の耐用年数：金融機関の不動産投資ローンでは、建物の法定耐用年数の残存期間が短いほど融資が通りにくくなります。木造アパートの法定耐用年数は22年であるため、築20年以上の物件では融資を受けるのが難しくなります。
担保価値の低下：築年数が経つにつれて建物の価値は減少し、担保としての価値も低下します。そのため、金融機関にとってはリスクが高くなり、融資を控える傾向があります。
将来の収益性への不安：築古アパートは、今後修繕費用が増加したり、空室率が上がったりする可能性が高くなります。このため、金融機関は将来の安定した収益性に不安を感じ、融資を躊躇する場合があります。
再販売の困難さ：万が一、借り手が返済不能に陥った場合、築古アパートは再販売が難しいため、金融機関にとってはリスクが高くなります。
耐震基準の問題： 1981年以前に建てられた築古アパートは、現行の耐震基準を満たしていない可能性があります。これも融資を受けにくくなる要因の一つです。

こうした理由から、築古アパートへの融資は一般的に難しいとされています。しかし、すべての金融機関が同じ基準で判断するわけではありません。物件の立地や収益性、借り手の信用力などによっては、融資を受けられる可能性もあります。

以下では、築古アパートの資金調達方法と融資を受けるコツについて詳しく解説していきます。

築古アパートにおける資金調達方法

築古アパート投資で融資による資金調達をする場合の主な融資元には、銀行、日本政策金融公庫、ノンバンクがあります。

銀行

銀行からの融資は、築古アパートの資金調達で最も一般的な方法です。特に不動産会社と提携している銀行の場合、通常のケースより融資を受けやすくなります。ただし、築古アパートの場合、物件の価値が低く評価される傾向があるため融資額が限られる、または融資を受けられない可能性があります。

日本政策金融公庫

日本政策金融公庫は、主に中小企業や個人事業主向けに融資をする公的機関です。築古物件でも高利回りが見込める場合、審査に通る可能性があります。公庫の融資は金利が比較的低く、長期間にわたる返済が可能です。

ノンバンク

ノンバンクとは銀行のようなお金を預かる業務を行わず、貸し付け業務に特化した金融機関です。銀行から融資を受けられなかった場合でも、ノンバンクから融資を受けられる可能性があります。ノンバンクは銀行に比べて審査基準が緩く、融資までのスピードが速い傾向があります。ただし、通常は銀行に比べて金利が高くなるため、返済計画を慎重に検討しなければなりません。