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表面利回りと実質利回りとは?不動産投資の利回りの計算方法を詳しく解説

表面利回りと実質利回りとは?不動産投資の利回りの計算方法を詳しく解説
セゾンのくらし大研究 編集部

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不動産投資に興味が生まれ、不動産投資についての「利回り」について気になっている方も多いのではないでしょうか。利回りの計算は、「いろいろな数値があり、どのように見たら良いか分からない」「経費がたくさんあって計算が面倒」「利回りやシミュレーションが面倒」と、後回しにしがちです。

しかし、利回りの計算方法をマスターして不動産投資を行えば、資産を将来増やすことも期待できます。このコラムでは、不動産投資物件を検討するうえで必要となる利回りの種類と使い方、計算方法をご紹介しますので、ぜひ参考にしてみてください。

1.不動産投資の利回りの種類

不動産投資の利回りには、いくつか異なる計算方法があります。よく利用されるのが「表面利回り」と「実質利回り」です。また、補足的に利用される「想定利回り」と「自己資金利回り」があります。

表面利回り、想定利回りは、購入額に対する家賃収入の割合で、投資物件を絞り込むために利用されます。このうち実質利回りは経費を含めた割合で、より実態に即した数字です。

不動産投資用の物件を紹介するWebサイトに掲載されている利回りの多くは表面利回りです。しかし、いざ不動産オーナーとなったら、毎年、ランニングコストがかかります。

このため、不動産投資をする際は、表面利回り、想定利回りだけに目を奪われず、実質利回りに着目して購入希望物件を絞り込むのがおすすめです。

このほか、自己資金利回りというものもあります。自己資金でどれくらいの収入が期待できるかを示す指標で、少ない資金で高い利回りを生み出すように見えることがあるのです。いわゆる自己資金に対するレバレッジがどのくらい働くかも確認できます。

1-1.表面利回り(グロス)

表面利回り(グロス)とは、不動産購入額に対する収入の割合です。不動産広告に掲載されている物件情報の「利回り」の多くは表面利回りです。収入額は、年間家賃収入で算出します。表面利回りは、不動産投資物件を探すときの指標のひとつとして活用できます。

表面利回り(グロス)=年間の家賃収入÷物件価格×100(%)

1-2.実質利回り(ネット)

実質利回り(ネット)とは、年間の諸経費を含めた不動産購入額に対する収入の割合です。経費を含めて計算するため、表面利回りよりも実態の運営時に近い数字になります。収入額には、年間家賃総額から年間の諸経費を差し引いた額を使用します。

実質利回り(ネット)=(年間の家賃収入-年間の諸経費)÷(物件の購入価格+購入時にかかる諸経費)×100(%)

なお、実質利回りに使用する経費には以下のようなものがあります。実質利回りは、購入物件を確定する際に最も重視すべき利回りです。表面利回りが高く良い物件に見えてもランニングコストが高くなってしまっては、最終的な手残りが減ってしまいます。

とくに、ランニングコストでいえば、管理費、修繕積立金がポイントです。修繕積立金がしっかりと積まれているのか確認しましょう。

<購入時の諸経費>

  • 不動産取得税
  • 仲介手数料 
  • 印紙税(売買契約書、金銭消費貸借契約書に添付)
  • 不動産登記費用(登録免許税や司法書士への手数料など)
  • 不動産購入時に支払う固定資産税(中古の場合、前オーナーと日割精算)
  • ローン事務手数料
  • その他振込手数料 など

<ランニングコスト>

  • 火災保険(地震保険含む)
  • 入退去時の修繕費用
  • 空室時の募集広告費
  • マンション管理費
  • 修繕積立金
  • 不動産投資ローンの利息
  • 固定資産税・都市計画税 など

1-3.想定利回り

アパート1棟の投資物件を探すときなどに用いられたりする指標です。表面利回りと考え方はほぼ一緒です。想定利回りは、不動産購入額に対する想定収入の割合です。

このときの収入額は、1年間通してアパート全室に借り手がいて空室がゼロだった場合(満室想定)の家賃収入で計算します。

想定利回り=全室満室だった場合の家賃収入÷物件価格×100(%)

1-4.自己資金利回り

自己資金に対する想定収入の割合で、資産運用の効率性を知るための指標です。自己資金利回りは、自己資金の割合が少なければ少ないほど高くなります。フルローンで購入するときが自己資金利回りが一番高くなります。

自己資金利回り=年間の想定収入÷自己資金額×100(%)

2.表面利回りと実質利回りの計算方法

ここでは、4種類ある利回りのうち、不動産投資において主に利用されている表面利回りと実質利回りの計算方法をご紹介します。物件の金額を仮定して計算することで、どれくらいの収益になるのかチェックすることが可能です。

<計算方法で使用する価格前提条件>

  • 物件:中古1Kのマンション
  • 立地:北海道札幌市(北海道札幌市中央区/札幌市営南北線 中島公園駅 徒歩3分 )
  • 物件価格:500万円
  • 年間の家賃収入:54万円(月々4万5,000円×12ヵ月)
  • 購入時の諸経費:50万円
  • ランニングコスト:12万円(管理費・修繕費1万円×12ヵ月)
  • ※物件価格は仮に設定した金額です。
  • ※年間運営費は計算を簡素化するために管理費・修繕費のみとしています。

表面利回りは、物件価格に対する年間収入の割合を指し、実質利回りは、経費を含めた利回りです。2つの利回りを比較すると必ず実質利回りが低くなります。

それぞれの用途を把握した上で計算方法を理解すると、物件を確定しやすいでしょう。

2-1.表面利回りの計算方法

表面利回りの計算式に、シミュレーション金額を当てはめてみてください。表面利回りの計算には「年間の家賃収入」「物件価格」の2つを使用します。

年間の家賃収入 ÷ 物件価格×100=表面利回り(%)

54万円÷500万円×100=10.8%

この中古1Kマンションの表面利回りは10.8%であることが分かりました。不動産投資サイトに掲載されている利回りは、表面利回りが多いため、この表面利回りの計算方法を理解しておきましょう。

2-2.実質利回りの計算方法

実質利回りの計算式に、シミュレーション金額を当てはめてみましょう。実質利回りの計算には「年間の家賃収入」「年間の諸経費」「物件価格」「購入時の諸経費」の4つの数字を使用します。

(年間の家賃収入-年間の諸経費)÷(物件の購入価格+購入時にかかる諸経費)×100=実質利回り(%)

(54万円-12万円)÷(500万円+50万円)×100≒7.64%(7.63636364)

この中古1Kマンションの実質利回りは7.64%であることが分かりました。実質利回りは、先に計算した表面利回りに比べ、3.16%低いという結果です。経費を含めたことで、少し利回りが下がっています。

また、実際に物件の計算する場合には、経費を1つずつ見る必要があります。ご自身で計算することで、納得して物件購入ができるので、計算を行ってみるのがおすすめです。

3.利回りのシミュレーション

3.利回りのシミュレーション

表面利回りと実質利回りの計算方法が理解できたところで、シミュレーションをしてみましょう。新築物件、中古物件の特徴を知るため、これらの2パターンで算出してみます。

新築物件は、取得経費が多くかかるため利回りは抑えられますが、一方で入居率が高くなる傾向にあります。このため、実質利回りは、満室を想定した想定利回りに、より近い数値です。

最終的には、立地条件や周辺施設などを加味してどちらにするか決めると良いでしょう。

また、ローンを組んで不動産に投資をする場合、実質利回りは、より低くなります。半面、複数の不動産投資物件へ投資して、リスク分散しながらローンの返済ができるので、不動産投資にはおすすめの方法です。

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3-1.新築区分マンションの場合

新築区分のマンションでシミュレーションしてみましょう。物件情報は以下の通りです。

<シミュレーションの新築マンション>

  • 物件・間取り:新築1LDKのマンション
  • 立地:京都府内(京都府京都市南区/JR東海道・山陽本線 京都駅 徒歩15分)
  • 物件価格:2,600万円
  • 年間の家賃収入:132万円(月々11万×12ヵ月)
  • 購入時の諸経費:260万円
  • ランニングコスト:18万円(管理費・修繕費1万5,000円×12ヵ月)
  • ※物件価格はシミュレーション用に仮に設定した金額です。
  • ※年間運営費は計算を簡素化するために管理費・修繕費のみとしています。

2つの利回りを比較すると、実質利回りが1.1%ほど低くなります。新築時は、中古物件に比べてランニングコストがかからない分、購入時の経費が多くかかります。そのため、実質利回りはより低いです。

表面利回り

年間家賃収入:132万円÷2,600万円×100=5.1%

実質利回り

(年間家賃収入:780万円-ランニングコスト:18万円)÷(物件価格:2,600万円+物件購入時の経費:260万円)×100=4.0%

3-2.中古区分マンションの場合

次に中古区分のマンションでシミュレーションしてみましょう。シミュレーション物件は以下のとおりです。

<シミュレーションの前提条件>

  • 物件:中古1Kのマンション
  • 立地:北海道札幌市(北海道札幌市中央区/札幌市営南北線 中島公園駅 徒歩3分 )
  • 物件価格:500万円
  • 年間の家賃収入:54万円(月々4万5,000円×12ヵ月)
  • 購入時の諸経費:50万円
  • ランニングコスト:12万円(管理費・修繕費1万円×12ヵ月)
  • ※物件価格はシミュレーション用に仮に設定した金額です。
  • ※年間運営費は計算を簡素化するために管理費・修繕費のみとしています。

今回は計算を簡素化するためにランニングコストを管理費・修繕費のみとしていますが、実際はさまざまな費用が入ります。シミュレーションでは、実質利回りが3.16%低くなっていますが、現実の実質利回りはさらに下がります。

また、中古物件の場合は新築に比べ、リノベーション工事費や修復費用がかかります

表面利回り

(年間家賃収入:54万円)÷(物件価格:500万円)×100=10.8%

実質利回り

(年間家賃収入:54万円-ランニングコスト:12万円)÷(物件価格:500万円+物件購入時の経費:50万円)×100≒7.64%

4.実質利回りを自身で計算しなければいけない理由

不動産利回りの計算方法から、実質利回りが重要であることは明確です。「実質利回りが重要であるならば、不動産広告にも実質利回りを掲載すれば良い」と思う方も多いかもしれません。しかし、不動産広告には表面利回りばかり掲載され実質利回りがないのが現状です。

ではなぜ、実質利回りは不動産広告に掲載されず、ご自身で計算しなければならないのでしょうか。

それは、実質利回りの計算方法の定義が曖昧である、物件によって経費が大きく異なるといったことからです。このため、前提となる取得時経費やランニングコストを厳密に算出できません。

4-1.計算方法の定義が曖昧だから

実質利回りは、不動産取得時の経費、ランニングコストを含めた利回りです。不動産取得時の経費とランニングコストのどちらに含めるかは、不動産の取得方法や運用方法で変わる部分があります。

例えば、不動産取得時に火災保険を10年分前納で一括支払いした場合は不動産取得時の経費、ランニングコストどちらに入るのでしょうか。どちらの経費に含めるのか、厳密なルールがなく、考え方が人によって違います。

そのため、計算はご自身で行って数字を把握しておく必要があります。上記の場合、不動産取得時の経費に含めた場合と、ランニングコストに含めた場合の2通りで実質利回りを計算しておけば良いでしょう。より具体的に利回りのイメージができます。

4-2.予測値を含んでいるため

実質利回りを算出するために使う経費は、厳密な金額を算出できません。これは、不動産を買う方によって経費が変わるためです。

例えば、不動産投資ローンを組んで購入する場合の金利は審査結果により変化します。また、自宅から所有物件までが離れていて、出張してメンテナンスの立ち合いをする場合の出張費は近隣の方に比べて金額が高くなるのです。

そのため、ご自身の状況を踏まえた金額を想定し、実質利回りを算出することで、より実態に近い利回りが分かります。

実際には、空室を想定した実質利回り、不動産投資ローンの利息など、複数の条件で実質利回りを計算し、目安を弾き出すと良いでしょう。

おわりに

不動産投資物件を決める指標として4つの利回り計算方法があります。中でも表面利回りと実質利回りは日常的に使用する計算方法のため、計算式を理解しておきましょう。

また、物件探しでは、不動産広告などで一般的な表面利回りから絞り込み、実質利回りの高さを見て購入物件を決めることが大切です。

実質利回りには不動産投資ローンの利息などが含まれるため、購入者によって必要な費用が変わります。自己資金だけでの購入が難しい方は、不動産投資ローンを組むのがおすすめです。

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