リースバックを利用すると固定資産税はどうなる?【知っておくべき税金の知識】

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リースバックを利用すると固定資産税はどうなる?【知っておくべき税金の知識】

リースバックは、「短期間で不動産を現金化できる」や「引っ越しをせずに住み続けられる」など、メリットが多い資金調達方法です。そのため、近年注目されていますが、通常の不動産売買とは異なる点もあり、リースバックに関する税金について、よく理解できないという方も珍しくありません。

  • 「リースバックを利用しても固定資産税は必要?」
  • 「リースバックの利用でかかる税金の種類が知りたい」

このコラムでは、リースバックに関係する税金について詳細に解説していきます。リースバックを検討している方はぜひ参考にしてください。

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1.固定資産税とは?

不動産を所有している場合に支払わなくてはならない税金で代表的なものに、固定資産税があります。固定資産税は、1月1日時点で土地や建物などの固定資産を所有している方に対してかかる税金のことで、所有している固定資産がある所在地の市町村(東京23区内は東京都)に納める必要があります。

このため、不動産を所有している方にとっては、切っても切り離せない税金です。したがって、固定資産税がいくらかかるのかを求める計算式は理解しておくようにしましょう。

1-1. 固定資産税は土地と建物に課税される

固定資産税は不動産では土地と建物に課税されます。そのため、戸建て住宅の場合は、土地に対する固定資産税と建物に対する固定資産税を合わせた金額を納付しなければなりません。なお、固定資産税や都市計画税は納税通知書が届きますので、そちらを確認するようにしてください。

1-2. 固定資産税の計算方法

戸建て住宅の固定資産税の計算方法は以下になります。

  • 土地の固定資産税=「課税標準額」×標準税率1.4%
  • 建物の固定資産税=「固定資産税評価額(課税台帳登録価格)」×標準税率1.4%
  • 納める必要がある固定資産税の額=土地の固定資産税+建物の固定資産税

では、以下の前提条件で計算してみましょう。

■前提条件 (参考:東京都主税局

  • 土地の課税標準額:1,000万円
  • 建物の固定資産税評価額:500万円
  • 標準税率:1.4%
  • 1,000万円(課税標準額)×1.4%(標準税率)=14万円(土地の固定資産税)
  • 500万円(固定資産税評価額)×1.4%(標準税率)=7万円(建物の固定資産税)
  • 14万(土地の固定資産税)+7万円(建物の固定資産税)=21万円

上記の不動産の固定資産税は21万円です。ただし、土地と建物の固定資産税には以下の優遇措置があります。優遇措置に該当する場合は、固定資産税が安くなるので該当しているか事前に確認するようにしてください。

  • 住宅用地については、200平方メートルまでの部分の課税標準を6分の1(200平方メートル超で床面積の10倍までの部分は3分の1)で計算できる特例
  • 新築住宅の建物については、3年間(新築マンションなどは5年間)120平方メートル相当分までは固定資産税が半額になる特例
  • 認定長期優良住宅については、5年間(新築マンションなどは7年間)、120平方メートル相当分までは固定資産税が半額になる特例

2.リースバックを利用すると固定資産税はどうなる?

リースバックを利用すると固定資産税はかかりません。不動産を売却することで、所有者ではなくなるためです。ただし、固定資産税はその年の1月1日時点の所有者に課税されるため、売却した年の固定資産税はご自身に課税されます。とはいえ、売却したのに全て支払うのはフェアではありません。

そのため、売主と買主で固定資産税を日割にして精算するのが一般的です。例えば、9月1日にリースバックをした場合(決済完了した場合)は、1月1日から8月31日まではご自身が負担し、9月1日から12月31日の固定資産税を買主が負担するイメージになります。このように、リースバック初年度の固定資産税は、一部支払う必要があると覚えておきましょう。

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3.リースバックで売却すると消費税はかかる?

個人でリースバックを行う場合は、不動産の売却で消費税は課税されません。事業として行われる取引ではないためです。ただし、不動産会社などの事業者が事業として行う取引は、消費税の課税対象となるため、注意が必要になります。

4.リースバックでかかる消費税以外の税金はかかる?

リースバックでかかる消費税以外の税金は、印紙税や譲渡所得税などがあります。これらの税金は、いくらかかるのかを理解しておかないと、ご自身が想定していた受取金額よりも少なくなってしまう可能性があるため、注意が必要です。そのため、ここではリースバックでかかる消費税以外の税金について詳しく解説していきますので、確認しておくようにしましょう。

4-1. 印紙税とは

印紙税とは、印紙代のことで不動産売買の契約書や領収書などの課税文書に対して課税される税金です。課税文書に納税する金額の印紙を貼付して納税します。売買契約書に貼付する印紙の金額は、物件の売却価格ごとに異なり、金額は以下の表で確認することが可能です。なお、印紙税は2022年3月31日まで軽減措置が適用されており、印紙代は本来よりも安くなっています。(出典:国税庁

契約金額本則税率軽減税率
10万円を超え 50万円以下のもの400円200円
50万円を超え 100万円以下のもの1千円500円
100万円を超え 500万円以下のもの2千円1千円
500万円を超え1千万円以下のもの1万円5千円
1千万円を超え5千万円以下のもの2万円1万円
5千万円を超え 1億円以下のもの6万円3万円
1億円を超え 5億円以下のもの10万円6万円
5億円を超え 10億円以下のもの20万円16万円
10億円を超え 50億円以下のもの40万円32万円
50億円を超えるもの60万円48万円

4-2. 登録免許税とは

登録免許税とは、不動産移転登記などの登記を行う際にかかる税金です。リースバックの場合は、ローンで購入後、ローンが完済していない不動産に付いている抵当権を抹消する際に行う抵当権抹消登記で登録免許税がかかります。なお、抵当権抹消登記を行う際の登録免許税の金額は、1,000円と決して高くありません。

4-3. 固定資産税とは

固定資産税とは、路線価をもとに算出され1月1日時点で不動産を所有している方に課される税金です。5月1日に納税義務者の方(共有名義の場合は代表者の方)あてに発送されます。リースバックを利用する場合、1月1日から決済完了日の前日までの分を日割で負担し、決済完了日からそれ以降の日割分を、買主が売主に支払うのが一般的です。

4-4. 譲渡所得税とは

譲渡所得税とは、不動産を売却したときに得た譲渡所得にかかる税金で、譲渡所得にかかる所得税と住民税のことです。譲渡所得と譲渡所得にかかる住民税と所得税は以下の計算式で計算することができます。

  • 不動産の売却金額−(売却した不動産の取得費+売却時の費用)-特別控除=課税譲渡所得
  • 課税譲渡所得×住民税・所得税の税率=税額

ただし、住民税と所得税の税額は不動産の所有期間によって異なります。詳細については、以下の表で確認してください。

名称内容住民税率所得税率
短期譲渡所得譲渡した年の1月1日において所有期間が5年以下もの9%30.63%
長期譲渡所得譲渡した年の1月1日において所有期間が5年を超えるもの5%15.315%

上記のように、所有していた期間によって税率が10%以上異なるため、可能であれば5年以上所有してから売却するのをおすすめします。

なお、短期譲渡所得と長期譲渡所得は、譲渡した年の1月1日現在において、所有期間が5年以下かどうかで判断されます。これにより、課税額が大きく変わる可能性があるので、よく理解しておくようにしてください。

5.特例や特別控除を活用することで節税ができる

リースバックを行った際に特例や特別控除を活用することで節税を行うことができます。ただし、特例や特別控除を利用する場合は、条件を満たす必要があるため、条件などの内容についてよく理解しておくことが重要です。

5-1. 居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例

リースバックでマイホームを売却した際に利益が出た場合、以下の条件を満たすと利用できるのが譲渡所得から3,000万円を控除できる特例になります。

利用するための主な条件は以下4つです。これらの条件を満たすことで、売却利益が3,000万円以下のリースバックでは譲渡所得税が発生しません。(参考:国税庁

  • 自宅に住まなくなってから3年以内に売ること
  • 売った年から3年前までに特例を利用していないこと
  • 自宅を売るまでに駐車場などで土地を活用していないこと
  • 売主と買主が親子や夫婦でないこと

5-2. 10年超所有軽減税率

リースバックで売却する自宅の所有期間が10年以上の場合は、10年超所有軽減税率が適用できます。ただし、マイホームの買い換えや交換などの特例を受けていないことや、自身の住んでいる家屋であることなどの条件を満たすことが条件です。

なお、適用される税率は以下の表を確認してください。このように、6,000万円以下の場合は合計の税率が14.21%になり、長期譲渡所得の20.315%よりも低い税率になります。 (参考:国税庁

売却金額住民税税率所得税税率
6,000万円以下4%10.21%
6000万円超5%15.315%

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おわりに

リースバック実施後は固定資産税がかかりませんが、リースバックで不動産を売却した年は、固定資産税や譲渡所得税などの税金を納税する必要があります。そのため、リースバックでかかる税金などを理解しておかなければなりません。理解しておかないと想定していた資金よりも、調達できる資金が少なくなってしまう事態になりかねないので、注意が必要です。

そのため、このコラムではリースバックの固定資産税などの税金について詳細に解説してきました。リースバックを検討している方は、このコラムを参考にしてみてください。

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