リバースモーゲージは、自宅を担保にして資金を融資してもらうサービスです。不動産を手放すことなく資金調達ができるため、引っ越しする必要がないなどの特徴があります。
- 「リバースモーゲージのリスクとメリットについて詳しく知りたい」
- 「リバースモーゲージ以外の資金調達方法が知りたい」
このコラムでは、リバースモーゲージの仕組みから、メリット・注意点を解説していきます。リバースモーゲージがご自身に最適な資金調達の方法なのか見ていきましょう。
１．リバースモーゲージとは
リバースモーゲージとは、老後の生活費などの資金を調達する方法の一つです。リバースモーゲージの特徴は、自宅を担保にして、担保にした自宅の不動産価値の範囲内で、金融機関から資金を借り入れることをさします。
一般的に、リバースモーゲージの月々の支払いは借入金の利息のみで、元本返済は行いません。借入元本の返済は、契約者が亡くなったあとに、担保としていた不動産を売却し、その原資をもとに借入金を一括返済する仕組みになっています。
リバースモーゲージは、利用する金融機関によって申込資格が定められていて、一律ではありません。金融機関によって、年齢制限や資金使途（資金の使い道）が限定されているなどの制限がある場合があります。
２．リバースモーゲージのメリット
リバースモーゲージには、申込資格等の制限がありますが、亡くなるまでは、引き続き不動産を保有している状態のまま資金が調達できるので、不動産売買などとは異なった資金調達方法といえるでしょう。リバースモーゲージには、メリットも多くあります。メリットを良く理解して、他の方法と比較をしたうえでご自身に適した資金調達の方法であるか判断していきましょう。ここでは、リバースモーゲージのメリットについて解説していきます。
- 利用開始時には、家を売却しなくて良い
- 生前に支払うのは利息分だけ
- 住宅ローンから借り換えができる
2-1. 利用開始時には、家を売却しなくて良い
リバースモーゲージは、家を売ることなく利用できます。自宅を売却するのではなく、自宅を担保に借り入れる形態であるからです。つまり、家の所有権を手放す必要がありません。ご自身の生活スタイルに合わせて、リフォームすることも可能です。
2-2. 生前に支払うのは利息分だけ
リバースモーゲージの月々の支払いは、借入金に対する利息です。借入元本の返済は、契約者が亡くなったあとに担保にしていた不動産を売却して行うのが一般的です。そのため、他のローンと違って、月々返済する金額は、元本を含まないため、少ない負担で活用することができます。例えば、住宅ローンの場合は、元金と利息を返済しなければなりません。一方で、リバースモーゲージの場合は、返済は利息だけなので老後資金の支出を減らすことができます。
2-3. 住宅ローンから借り換えができる
リバースモーゲージは住宅ローンから借り換えができます。厳密には、リバースモーゲージで借り入れを行い、現在の住宅ローンを完済し、リバースモーゲージの支払いに切り替えることをいいます。
例えば、住宅ローンの残債が300万円ある場合、リバースモーゲージで自宅が1,100万の不動産評価された場合、300万円を完済し、余った資金の800万円を資金調達ができます。なお、リバースモーゲージの毎月の返済負担は、一般的に元本を含まず利息のみのため、元本と利息を支払う住宅ローンの返済額よりも少ないでしょう。住宅ローンの返済が苦しく借り換えを検討しているなら、おすすめです。
３．リバースモーゲージの注意点
リバースモーゲージは、高齢の方に向いている自宅を利用した資金調達の方法ですが、年齢制限などの多くの注意点があります。そのため、注意点を理解しておかないと利用したくても利用できないケースや、ご自身の目的で資金を利用できないケースもあるため、注意が必要です。そこで、ここではリバースモーゲージの注意点について見ていきましょう。
3-1. 資金使途が制限されている
リバースモーゲージは、融資をしてくれる金融機関によって異なりますが、基本的に決まった資金使途でしか資金を使うことができません。老後の自立支援を目的としているものが多いためです。では、具体的にどのような用途で使えるのでしょうか？それは、主に以下の4つです。
- 老後の生活費や医療介護費用
- 老後施設への入居費
- 自宅の改修費用
- 住宅ローンの残債の支払い
リバースモーゲージは、一般的に事業目的や投資目的での利用はできません。なお、金融機関によって資金使途が異なるため、利用する場合はご自身の使用目的にあった金融機関を選ぶようにしましょう。
3-2. 団体信用生命保険に加入できない
リバースモーゲージでは、同じ融資である住宅ローンと違って団体信用生命保険に加入することはできません。団体信用保険はご自身が病気や事故などの不測の事態にあった際に障害を負った場合や亡くなった場合に、保険会社が住宅ローンの残額を代わりに負担してくれる保険です。このため、高度な障害を負って返済が難しくなったとしてもリバースモーゲージは、支払義務がなくならないことを覚えておくようにしましょう。
3-3. 金利が上昇する可能性がある
リバースモーゲージには、金利上昇のリスクがあります。一般的にリバースモーゲージは、変動金利の商品です。住宅ローンのように固定金利を選択することができません。
そのため、金利が上昇した場合は、月々の支払利息が増える可能性があります。したがって、リバースモーゲージを利用する場合は、金利上昇のリスクを加味したうえで資金計画を立てることも必要でしょう。なお、リバースモーゲージの金利相場は2〜3％です。なお、利用制限が厳しい自治体のリバースモーゲージは、金融機関よりも金利が低くなっているので、条件を満たせる方は利用を検討してみるのもありでしょう。
3-4. 不動産評価額が下落する可能性がある
リバースモーゲージのリスクとして不動産評価額が下落リスクがあります。借入限度額は契約時の不動産評価額に応じて決まり、その後不動産評価額が毎年見直しをされます。
評価額の見直しの段階で、評価額が前回よりも下落する場合、 融資限度額の上限も見直しされる可能性があります。融資限度額が下がることで資金計画が狂ってしまって必要な金額を受け取ることができなくなることや、限度額を超えた金額の返済を求められることなるケースもあるので、注意が必要です。
例えば、1,200万円の評価を受けて1,100万円の融資額を受け取ったあとに、不動産評価が900万円まで下落してしまうと、借入元本が融資限度額を超えてしまっているため、返済を求められるケースもあります。
3-5. 物件のタイプなど利用できない不動産の制限が多い
リバースモーゲージは、同じ自宅を活用した資金調達の方法であるリースバックと比べて、利用できない不動産が多いです。
例えば、リースバックは、工場やビル、店舗など住宅以外の不動産でも利用することができます。一方で、リバースモーゲージは、一戸建て住宅を対象にしているケースが多く、マンションであっても利用できないケースが多いです。
ただし、どちらの方法も利用する金融機関や取り扱っている会社によって、対象となる不動産が異なります。そのため、利用する場合はご自身の不動産が利用できるのかを事前に確認することが重要です。
3-6. 長寿になると融資限度額を超える可能性がある
リバースモーゲージは長生きすればするほど、リスクが大きくなっていきます。長生きをしたことによって、融資限度額いっぱいまで、資金を使ってしまうリスクや、融資限度額の見直しによって融資限度額を超えてしまうリスクがあります。
４．リバースモーゲージ以外の資金調達方法
リバースモーゲージと同様に自宅などの不動産を活用した売却方法として、不動産売却とリースバックがあります。どちらの方法も不動産を売って資金を調達する方法です、不動産売却とリースバックは、リバースモーゲージと異なり、利用する際は不動産の所有権を手放す必要があります。ここでは、不動産売却とリースバックについて見ていきましょう。リバースモーゲージにはないメリットもあるため、特徴をよく理解していきましょう。
4-1. 一般的な不動産売却
不動産を活用した資金調達の方法として、一般的な不動産売却があります。買主を探して不動産を売り、資金を得る方法であるため、リースバックやリバースモーゲージと違って自宅に住み続けることはできません。
また、買主を探す必要があるため、売却まで最短でも1ヵ月程度の時間がかかります。とはいえ、不動産売却は相場どおりの価格で売却できる可能性が高いなどのメリットがあり、時間をかけても高く売却したい方や、引っ越しをしても構わない方に向いている方法です。
4-2. リースバック
リースバックは、不動産を活用した資金調達の方法で、売却後も賃貸借契約を結ぶことでそのまま不動産を活用することができます。また、以下のメリットがあるなど、魅力的な資金調達の方法です。
| メリット | 内容 |
| すぐに現金化できる | 現金化まで最短２週間程度 |
| 資金の用途が制限されていない | 調達した資金は自由に使える |
| 不動産の種類に制限がない | マンションや工場などほとんどの不動産で利用できる |
| 年齢制限や収入の制限が設けられていない | 年齢制限や収入の制限がないため、審査を通過すれば誰でも利用できる |
| 将来的に不動産を買い戻すことができる場合がある | 売却した家を将来的買い戻すこともできる場合がある |
上記のようなメリットがあるため、自宅に住み続けながら資金を調達したい方や、短期間で現金が必要な方におすすめの方法です。また、リバースモーゲージよりも資金使途や不動産の種類などの制限が少ないため、リバースモーゲージの条件が合わない方はリースバックを検討してみるのも選択肢のひとつでしょう。
おわりに
リバースモーゲージは、自宅を活用して資金を確保できる方法ではありますが、制限やデメリットが多く、利用できる方が限られる方法です。一方で、リースバックは利用制限が少なく、多くの方に利用してもらえるなどの優れた資金調達の方法になります。このため、リバースモーゲージを検討して条件が合わなかった方はリースバックの利用を検討してみてはいかがでしょうか。
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