不動産投資を始める際にどのエリアの物件を購入したら良いか、そもそもどのように調査したら良いか分からない方向けのコラムです。エリアの競合物件によっては、検討していたエリアではないエリアを狙った方が効率的な場合もあります。今回はどのようにエリアの競合状況を調査するのかご紹介していきます。
１．購入予定エリアの競合状況を調べる
1-1.調査方法について
原則的に購入予定エリア内に供給されている賃貸物件が競合となります。したがって、物件購入を判断するうえでは、購入予定エリアの競合状況の調査を欠かすことができません。まずは調査方法からみていきましょう。
まず購入予定エリア内で同一ターゲット（単身者向けなのか、DINKS向けなのか、ファミリー向けなのか）を狙っている賃貸物件の状況を、全国に販売網がある大手不動産管理会社などの不動産賃貸情報を使い調べます。仮に購入を検討している物件が単身者向けワンルームだとすると、同一エリア内にワンルーム物件がどの程度あるのか、賃料はいくらに設定されているのか、入居率はどの程度なのかといったことを調査します。複数の空室がある場合、部屋ごとに募集条件が記載されていますので、空室状況を大方把握することができます。
単身者がターゲットである場合は、ワンルームだけでなく、1DK、1LDKも競合物件となる可能性があるため、確認しておくと良いでしょう。
1-2.新築物件のチェック
購入検討している物件が築浅物件の場合、新築物件の建築状況も確認しておくことをおすすめします。築浅物件は、新築物件が増えた場合は、新規入居者の募集に際して賃料を大きく引き下げる必要が出て、想定よりも利回りが下がってしまうことがあるからです。
また購入を検討している物件の最寄り駅にお店を構える賃貸不動産会社にも、競合状況について聞いてみることがおすすめです。不動産会社の意見も取り入れて調査をすることで情報精度を高めることができます。
２．購入対象物件のロケーションはどのように設定すべき？
不動産投資を実施するなかで、購入対象物件のロケーションはどのように設定すべきかについてメリット、デメリットをまとめました。ご自身が住んでいる地域周辺にある不動産だけを投資対象とするのか、または遠方の不動産まで投資対象とするのか迷った場合、参考にしていただければと思います。
2-1.近場の不動産に投資する場合
＜メリット＞
➀不動産のある地域の特性など知っているため投資判断が容易
ご自身の住んでいる地域だと、土地勘があるので賃貸物件についても人気の高そうなエリアや、あまり人気のないエリアであることなどが直感的に分かると思います。このような土地勘は、間違いなく投資を判断するうえで有利に働くでしょう。
②管理がしやすい
対象物件の管理をご自身で行う場合は、管理を不動産管理会社に任せるにしても、管理が適正に保たれているかをチェックする必要があるため、管理がしやすいです。
③入居者募集に積極的に関与しやすい
空室が出た際に、入居者募集が得意な不動産会社にお願いするなど、積極的に関与がしやすいです。
＜デメリット＞
➀物件の選択肢が限定される
ご自身の住んでいるエリア限定で投資対象を見つけるとなると対象物件数に限りがあるため、選択肢が限定されます。
2-2.ご自身が住んでいるエリアから遠方の不動産に投資する場合
＜メリット＞
➀物件の選択肢が増える
当然ながらエリアを限定しない場合、日本中の不動産が投資対象となりますので選択肢が増えるので、探している物件が見つかる可能性が大きく広がります。また利回りを重視するのであれば、ご自身の住んでいるエリア以外の不動産についても積極的に購入を検討した方が良いでしょう。
＜デメリット＞
➀地域特性が把握しづらい
②物件の管理対応がしづらい
前述したメリット、デメリットを参考に、ご自身でよく分析してみると良いでしょう。例えば遠方のデメリットのなかで物件の管理がしにくいという点は、管理体制の行き届いている不動産管理会社を見つけることができれば解消します。このように一見デメリットに思えることも対応方法を見つけることができれば、デメリットではなくなります。
ここで1つ注意が必要なことは、利回りが高いが売却がしづらい物件もあることです。利回りだけでなく、売却ができる物件かどうか（買い手がつく物件なのか）も考慮して検討する必要があります。
３．投資対象物件の管理体制を調べるには？
投資を実行するかどうか判断する際には、不動産の現在の管理体制について確認しておく必要があります。大きな失敗を防ぐためにも、下記の点に注意しましょう。
3-1.入居者について
入居者のバランスを見ておくことが大事です。特定の企業に勤務する方や特定の大学の学生に偏っている場合、その企業や大学の移転話が持ち上がっていないかを確認する必要があります。
特に地方の場合は企業や大学が移転してしまうと、新規の入居者の募集が極めて困難になることが多々ありますので、リスクの事前確認を怠らないようすることが必要です。
さらに、現在の入居者の平均入居期間が長い場合にも注意が必要です。入居期間が長い入居者が立て続けに退去すると、賃料水準が急に下がるうえに原状回復費がかさみ、収益性が悪化することが考えられるためです。事前に確認しておきましょう。
3-2.家賃滞納者の有無について
家賃滞納者の有無および家賃滞納者への対応状況などを確認する必要があります。月々の家賃支払いが少し遅れるくらいなら、さほど問題はないと思いますが、複数月の家賃滞納がある場合、その回収は簡単ではないので注意が必要です。物件購入後にご自身で対応する場合、大きな工数と手間がかかることを覚悟しておきましょう。
3-3.入居率について
特にマンションやアパートの場合は、入居率についても可能な限り現地に出向いて確認したほうが良いでしょう。レントロール(入居者ごとの賃貸借条件などを一覧にした表)を見れば、入居率は確認できます。
売主側は、表面利回りを少しでもよく見せたいという気持ちがあるでしょう。実際の入居の有無の確認方法は、バルコニー側からチェックすることです。本当に入居者がいるかどうか、あなたの目で確認することも大切です。
４．不動産管理会社を選ぶ際のコツ
不動産投資を実施する際、物件の運営状況によって収益に大きな影響を与えます。運営の仕方次第では、それこそ実質利回りが1％単位で変わってくるということもあり得ますので、よく吟味して不動産管理会社を選びましょう。
不動産管理会社を選ぶ際のポイントについて、参考までにご紹介します。次の3つの基準をクリアする不動産管理会社のなかから選択することをおすすめします。
4-1.物件の近くに店舗があるか
不動産管理会社は、物件のそばに店舗や事務所がある会社を選ぶことです。物件のそばに店舗や事務所があればトラブル発生時の対応が早くなるためです。トラブル発生時に、そのトラブルを最小化し、さらに素早い対応で入居者の満足度を上げるためにも、必ず物件のそばに店舗や事務所がある企業に管理を委託する方が望ましいでしょう。
4-2.物件の修理が必要な際に修繕スタッフがいるかどうか
建物に関する簡単な修繕程度なら、自力で対応してくれるような修繕スタッフがいる不動産管理会社を選ぶことが必要です。修繕スタッフがいないと、わずかな修繕程度でもリフォーム会社などに対応を依頼しなければならなくなり、時間、費用、工数が余分にかかってしまうためです。
4-3.管理物件数は多いかどうか
管理を委託する物件の周りに、多くの管理物件を抱えている不動産管理会社を選択してください。そのような不動産管理会社に管理を委託するほうが、空室時に早く次の入居者が決まる可能性が高いからです。
投資物件を探すときに、入居希望者を案内してくれる不動産仲介会社は、「不動産管理会社がつくっている空室一覧」というものを請求します。その地域で管理物件数が多い管理会社の空室一覧は、優先して請求されます。そのため物件への案内が入りやすく、結果的に次の入居者が早く決まりやすいです。なお物件周辺での管理物件数が多いか少ないかは、周辺物件で掲示されている「入居者募集」等の管理看板(管理会社用看板)を確認すれば、容易に把握することができます。
4-4.ポイント
上記3点を基準にして不動産管理会社を選ぶことで不要な時間やお金を失わずに済むでしょう。不動産管理会社の質によっては収益に大きな影響がでること(±1％近く)もありますので、よく確認をしてから選ぶようにしてください。
おわりに
今回は不動産投資物件のエリア競合物件の調査方法をメインにご紹介しました。実際に投資物件を選択するにあたり、どういったエリアをどのような基準で選べば良いのか、なかなか難しい判断ではありますが、指標の1つとして参考になれば幸いです。
