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リースバックの家賃はいくらになるか?相場の設定計算式を解説

リースバックの家賃はいくらになるか?相場の設定計算式を解説
セゾンのくらし大研究 編集部

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セゾンのくらし大研究 編集部

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「リースバックを検討しているが、その後の家賃はどうなるの?」そう考える方は少なくありません。今回は、リースバック後の家賃がどのくらいになるのか、相場や計算式について解説していきます。

セゾンのリースバック

1.リースバックの家賃相場

リースバックとは、自宅を売却して現金化した後、引き続き、賃貸として住み慣れた家に住み続けられるという仕組みです。

賃貸借契約を結んで住み続ける以上、毎月家賃が発生します。となると、リースバックを実行するにあたって気になるのがリースバックの家賃です。リースバックによってまとまった現金を得たとしても、その後に毎月発生する家賃が高額であると、その負担が重く残ってしまいます。

諸条件によっても異なりますが、一般的にリースバックの年間の家賃相場は買取価格(売却価格)のおおむね買取価格の10%前後(7%〜13%程度)に設定されることが多くなっています。つまり、リースバックによって高額で住宅を買い取ってもらうことができると、大きな金額の現金を得られる反面、毎月の家賃も高額になるということです。

【リースバックの年間家賃相場計算式】
買取価格×7%〜13%程度

このように、リースバックの家賃は売却価格を参考に決定されます。リースバックを考えているのであれば、家賃が周辺にある賃貸物件の家賃相場とは異なることを知っておく必要があります。なお、リースバックにおける買取価格の相場は一般的な仲介市場における同条件の不動産の価格の60%から80%程度になります。

【リースバックの買取価格相場計算式】
同条件不動産価格×60~80%程度

2.リースバックの家賃の計算方法

リースバックの家賃は一般的に積算法という方法にて算出されます。積算法とは、あらかじめ対象となる不動産の買取価格を決定し、それを基準に算出する方法です。具体的には、買取価格に7%から13%の期待利回りをかけ、さらにそれを12(1年の月数)で割った金額がリースバックにおける毎月の家賃となります。

【リースバックの毎月家賃相場計算式】
リースバックの家賃=買取価格×期待利回り÷12

2-1.期待利回りとは

積算法で家賃を計算するにあたって重要となるのが期待利回りです。期待利回りとは、年間平均でどれくらいの利益を見込めるのかを示す数値です。この期待利回りは「1年間でこれくらいの利益がでれば、あの不動産を購入しても良いだろう。」というような観点で設定されます。

例えば、800万円で購入した不動産を購入したら少なくとも800万円は家賃で回収できなければ赤字となってしまいます。この回収を10年で行いたい場合、最低でも年間800,000円の家賃収入が得られるように期待利回りを設定するといった具合です。

不動産の状況や周辺環境の様子などから投資した金額を早期に回収したい場合は、期待利回りが高く設定されます。逆に早期に回収する必要がない場合は期待利回りが低く設定されます。

2-2.マンションの場合

リースバックは一軒家だけでなくマンションも対象にすることができます。マンションの場合も基本的には一軒家と同様に、期待利回りを基に積算法によってリースバック後の家賃が決定されていきます。

しかし、マンションの場合は一軒家と異なり毎月管理費や修繕積立費がかかります。その分リースバックにおける家賃総額が高くなるということがあります。例えば、一軒家であれば60,000円の家賃であったところ、管理費と修繕積立費で5,000円上乗せされ合計で65,000円の家賃となるといった具合です。

同じ価格の不動産であっても一軒家かマンションかによってリースバック後の家賃が異なることも知っておいてください。

2-3.家賃早見表

リースバック後の家賃が決定される仕組みや計算式が分かったとしても、それを計算するのはなかなか大変です。

そこで、リースバック後の家賃がどれくらいになるのか簡単に把握できる早見表を作成しました。リースバック後の家賃について考える際の参考にしてください。

買取価格期待利回り7%の場合の家賃期待利回り13%の場合の家賃
1,000万円58,333円108,333円
2,000万円116,667円216,667円
3,000万円175,000円325,000円
4,000万円233,333円433,333円
5,000万円291,667円541,667円

上記早見表を確認すると、売却価格と利回りが高く設定されるほど、リースバック後に支払う家賃も比例して高くなっていくことがよく分かります。

3.リースバックの家賃が高い理由

リースバックの家賃は想定していた金額よりも高い場合もあります。その理由は大きく分けて2つあります。

リースバックの家賃が高い理由

  • 買取売却時の価格を基準に設定されるから
  • 適正価格以上で買い取りされることがあるから

3-1.買取売却時の価格を基準に設定されるから

1つ目の理由は、売却価格を基準に賃料が設定されるという点にあります。一般的な賃貸物件の場合、ターゲット層を絞り、その層において想定される収入に応じた家賃が設定されます。それに対してリースバックはあくまでも買取売却時の価格を基準に設定されます。

そのため、価値の高い不動産をリースバックに出すとリースバック後の家賃が周辺の家賃相場に比べて高くなるということがあるのです。特に家賃相場が安い地域などでこういう事態が起こる可能性があります。

3-2.適正価格以上で買い取りされることがあるから

2つ目の理由は、適正価格以上で買い取りされることがあるからです。リースバックを利用されるお客様の中には、相場より高い価格での売却を希望される方が多くいます。その場合、売却後の賃貸契約で家賃を高く設定することで、不動産会社は相場より高い金額で買い取った場合のリスクを低減します。

売却側のできる限りまとまった現金が欲しいという要望と、それに応える不動産会社の調整の結果、リースバックの家賃が高くなってしまうことがあるのです。

4.リースバック後の家賃を納得のいくものとするためには

まれに「リースバックを検討していたが家賃の額に納得がいかずに諦めた」という方がいらっしゃいます。リースバック後の家賃の額を納得いくものとするためには、信頼できるリースバック会社と取引することが大切です。

その点、リースバック大手のセゾンファンデックスは、リースバックで多くの実績があり、柔軟な対応も可能となっています。

直近では、毎月住宅ローンや固定資産税など月々平均186,000円の支出のあったご夫婦が、リースバックによって毎月家賃130,000円の支払いのみとなり、月56,000円の支出削減となった事例や、同様に月々530,000円の支出のあった方が、リースバックによって家賃220,000円の支払いとなった事例などがあります。

セゾンのリースバックのご利用事例一覧

セゾンファンデックスのセゾンのリースバックならば、必ずしも高い家賃を支払うことになるわけでもありません。

リースバック後の家賃はリースバック会社によって異なります。信頼できるリースバック会社を探すのは時間も手間もかかり大変かもしれません。

しかし、場合によっては5年や10年と長く住む家に関することです。リースバック後の家賃を納得いくものとするためにも、リースバックは必ず信頼できるリースバック会社と行うようにしてください。

セゾンのリースバックの詳細はこちら

おわりに

リースバック後の家賃は積算法によって決定されるため、期待利回りや買取価格、賃貸借期間など諸条件によって大きく異なります。リースバックの家賃を納得するものとするためにはリースバック会社選びが重要です。その点、セゾンのリースバックは、まとまった資金を得ながら現在の支出よりも安い家賃が実現され、満足のいく結果を得られているご利用者様が多くいらっしゃいます。

セゾンのリースバックならば納得の家賃とまとまった現金を得ることが可能です。まずはご相談だけでも構いません。リースバックを検討中の方で家賃について気になっているのであればお気軽にご連絡ください。無理な勧誘や相談料金が発生することもありませんので、安心してご相談ください。

【貸付条件一覧】セゾンファンデックス

【不動産担保ローン(フリーコース)】
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ご融資年率:6.8%~9.9%(実質年率15.0%以内)
ご返済回数・期間:60回~180回/5年~15年
ご返済方式:毎月元利均等払いまたはボーナス併用払いのいずれか
遅延損害金:年率 20.00%
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保証:原則不要
契約時の諸費用:事務手数料 融資額の1.65%以内(税込)、調査料 融資額の0.55%以内(税込)、収入印紙代相当額、登記費用(実費)、振込手数料(実費)
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ご返済方式:毎月元利均等払いまたはボーナス併用払いのいずれか
遅延損害金:年率 20.00%
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保証:原則不要
契約時の諸費用:事務手数料 融資額の1.65%以内(税込)、調査料 融資額の0.55%以内(税込)、収入印紙代相当額、登記費用(実費)、振込手数料(実費)
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ご融資年率:変動金利 3.75%~5.15%※2023年7月時点(実質年率15.0%以内)
ご返済回数・期間:60回~360回/5年~30年
ご返済方式:毎月元利均等払いまたはボーナス併用払いのいずれか
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保証:原則不要
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ご融資額:100万~1億円
ご融資年率:変動金利 3.75%~4.55%※2023年4月時点(実質年率15.0%以内)
ご返済回数・期間:60回~360回/5年~30年
ご返済方式:毎月元利均等払い(個人の場合ボーナス併用払い可)
遅延損害金:年率 20.00%
担保:不動産
保証:法人の場合原則代表者の保証要
契約時の諸費用:事務手数料 融資額の1.65%以内(税込)、調査料 融資額の0.55%以内(税込)、収入印紙代相当額、登記費用(実費)、振込手数料(実費)
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【事業者用不動産担保ローン】
ご融資額:100万円~5億円
ご融資年率:変動金利 2.75%~4.55%※2023年4月時点・固定金利4.5%~9.9%(実質年率15.0%以内)
ご返済回数・期間:60回~300回/5年~25年
ご返済方式:毎月元利均等払い
遅延損害金:年率 20.00%
担保:不動産
保証:原則不要
契約時の諸費用:事務手数料 融資額の1.65%以内(税込)、調査料 融資額の0.55%以内(税込)、収入印紙代相当額、登記費用(実費)、振込手数料(実費)
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【不動産売却前提ローン】
ご融資額:100万円~5億円
ご融資年率:固定金利 3.65%~9.9%(実質年率15.0%以内)
ご返済回数・期間:1回~24回/最長2年
ご返済方式:期日一括返済方式(最終返済期日までは毎月利息払い)
遅延損害金:年率 20.00%
担保:不動産
連帯保証人:原則不要
契約時の諸費用:事務手数料 融資額の1.65%以内(税込)、調査料 融資額の0.55%以内(税込)、収入印紙代相当額、登記費用(実費)、振込手数料(実費)
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ご融資額:1~500万円
ご融資利率:実質年率6.5%~17.8%
ご返済回数・期間:1~60回/1~60ヵ月
ご返済方式:定額リボルビング方式、1回払い
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ご融資額:10~300万円
ご融資利率:実質年率8.8%~17.4%
ご返済回数・期間:6~96回/6~96ヵ月
ご返済方式:元利均等返済方式
1) 毎月1回返済(ボーナス併用あり)
2) 2ヶ月に1回返済(60歳以上の方限定)
遅延損害金:年率 12.84%~20.00%
担保・保証人:不要
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【個人事業主専用カードローン】
ご融資額:1~500万円
ご融資利率:実質年率6.5%~17.8%
ご返済回数・期間:1回~60回・1ヵ月~60ヵ月
ご返済方式:定額リボルビング方式、 1回払い
遅延損害金:年率9.49%~20.00%
担保・保証人:不要
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【リフォームローン】
ご融資額:30~500万円
ご融資利率:実質年率3.8%~10.9%
ご返済回数・期間:6回~96回・6ヵ月~96ヵ月
ご返済方式:毎月元利均等払いまたはボーナス併用払いのいずれか
遅延損害金:年率5.54%~15.91%
担保・保証人:不要
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【POファイナンス】
ご融資額:原則300万円~5億円・電子記録債権金額の範囲内(受注金額が上限)
ご融資利率:固定金利 3.65%~9.9%(実質年率15.0%以内)
ご返済回数・期間:36回以内・3年以内
ご返済方式:期日一括返済方式
遅延損害金:年率 20.00%
担保:原則電子記録債権※ほかに担保として動産もしくは不動産を提供していただく場合があります。
連帯保証人:原則代表者個人の連帯保証
契約時の諸費用:事務手数料 融資額の2.2%以内(税込)収入印紙代相当額、振込手数料(実費)
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【POファイナンス(補助金対応)】
ご融資額:原則300万円~5億円・電子記録債権金額の範囲内(補助金交付金額が上限)
ご融資利率:固定金利 3.65%~9.9%(実質年率15.0%以内)
ご返済回数・期間:36回以内・3年以内
ご返済方式:期日一括返済方式
遅延損害金:年率 20.00%
担保:原則電子記録債権※ほかに担保として動産もしくは不動産を提供していただく場合があります。
連帯保証人:原則代表者個人の連帯保証
契約時の諸費用:事務手数料 融資額の2.2%以内(税込)収入印紙代相当額、振込手数料(実費)
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【マンション管理組合ローン】
ご融資額:100万円~2億円
ご融資年率:変動金利 2.65%~3.65%※2023年4月1日現在・固定金利4.65%、5.65%、6.65%(実質年率15.0%以内)
ご返済回数・期間:12回~240回/1年~20年(1年単位)
ご返済方式:毎月元利均等払い
遅延損害金:年率 15.00%
担保:不要
連帯保証人:不要
契約時の諸費用:収入印紙代相当額、振込手数料(実費)

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