「リースバックを検討しているが、その後の家賃はどうなるの？」そう考える方は少なくありません。今回は、リースバック後の家賃がどのくらいになるのか、相場や計算式について解説していきます。
リースバックの家賃相場
リースバックとは、自宅を売却して現金化した後、引き続き、賃貸として住み慣れた家に住み続けられるという仕組みです。
賃貸借契約を結んで住み続ける以上、毎月家賃が発生します。となると、リースバックを実行するにあたって気になるのがリースバックの家賃です。リースバックによってまとまった現金を得たとしても、その後に毎月発生する家賃が高額であると、その負担が重く残ってしまいます。
諸条件によっても異なりますが、一般的にリースバックの年間の家賃相場は買取価格（売却価格）のおおむね買取価格の10％前後（7%〜13%程度）に設定されることが多くなっています。つまり、リースバックによって高額で住宅を買い取ってもらうことができると、大きな金額の現金を得られる反面、毎月の家賃も高額になるということです。
【リースバックの年間家賃相場計算式】
買取価格×7%〜13%程度
このように、リースバックの家賃は売却価格を参考に決定されます。リースバックを考えているのであれば、家賃が周辺にある賃貸物件の家賃相場とは異なることを知っておく必要があります。なお、リースバックにおける買取価格の相場は一般的な仲介市場における同条件の不動産の価格の60％から80％程度になります。
【リースバックの買取価格相場計算式】
同条件不動産価格×60～80%程度
リースバックの家賃の計算方法
リースバックの家賃は一般的に積算法という方法にて算出されます。積算法とは、あらかじめ対象となる不動産の買取価格を決定し、それを基準に算出する方法です。具体的には、買取価格に7％から13％の期待利回りをかけ、さらにそれを12（1年の月数）で割った金額がリースバックにおける毎月の家賃となります。
【リースバックの毎月家賃相場計算式】
リースバックの家賃＝買取価格×期待利回り÷12
期待利回りとは
積算法で家賃を計算するにあたって重要となるのが期待利回りです。期待利回りとは、年間平均でどれくらいの利益を見込めるのかを示す数値です。この期待利回りは「1年間でこれくらいの利益がでれば、あの不動産を購入しても良いだろう。」というような観点で設定されます。
例えば、800万円で購入した不動産を購入したら少なくとも800万円は家賃で回収できなければ赤字となってしまいます。この回収を10年で行いたい場合、最低でも年間800,000円の家賃収入が得られるように期待利回りを設定するといった具合です。
不動産の状況や周辺環境の様子などから投資した金額を早期に回収したい場合は、期待利回りが高く設定されます。逆に早期に回収する必要がない場合は期待利回りが低く設定されます。
マンションの場合
リースバックは一軒家だけでなくマンションも対象にすることができます。マンションの場合も基本的には一軒家と同様に、期待利回りを基に積算法によってリースバック後の家賃が決定されていきます。
しかし、マンションの場合は一軒家と異なり毎月管理費や修繕積立費がかかります。その分リースバックにおける家賃総額が高くなるということがあります。例えば、一軒家であれば60,000円の家賃であったところ、管理費と修繕積立費で5,000円上乗せされ合計で65,000円の家賃となるといった具合です。
同じ価格の不動産であっても一軒家かマンションかによってリースバック後の家賃が異なることも知っておいてください。
家賃早見表
リースバック後の家賃が決定される仕組みや計算式が分かったとしても、それを計算するのはなかなか大変です。
そこで、リースバック後の家賃がどれくらいになるのか簡単に把握できる早見表を作成しました。リースバック後の家賃について考える際の参考にしてください。
| 買取価格 | 期待利回り7%の場合の家賃 | 期待利回り13%の場合の家賃 |
| 1,000万円 | 58,333円 | 108,333円 |
| 2,000万円 | 116,667円 | 216,667円 |
| 3,000万円 | 175,000円 | 325,000円 |
| 4,000万円 | 233,333円 | 433,333円 |
| 5,000万円 | 291,667円 | 541,667円 |
上記早見表を確認すると、売却価格と利回りが高く設定されるほど、リースバック後に支払う家賃も比例して高くなっていくことがよく分かります。
リースバックの家賃が高い理由
リースバックの家賃は想定していた金額よりも高い場合もあります。その理由は大きく分けて２つあります。
リースバックの家賃が高い理由
- 買取売却時の価格を基準に設定されるから
- 適正価格以上で買い取りされることがあるから
買取売却時の価格を基準に設定されるから
１つ目の理由は、売却価格を基準に賃料が設定されるという点にあります。一般的な賃貸物件の場合、ターゲット層を絞り、その層において想定される収入に応じた家賃が設定されます。それに対してリースバックはあくまでも買取売却時の価格を基準に設定されます。
そのため、価値の高い不動産をリースバックに出すとリースバック後の家賃が周辺の家賃相場に比べて高くなるということがあるのです。特に家賃相場が安い地域などでこういう事態が起こる可能性があります。
適正価格以上で買い取りされることがあるから
２つ目の理由は、適正価格以上で買い取りされることがあるからです。リースバックを利用されるお客様の中には、相場より高い価格での売却を希望される方が多くいます。その場合、売却後の賃貸契約で家賃を高く設定することで、不動産会社は相場より高い金額で買い取った場合のリスクを低減します。
売却側のできる限りまとまった現金が欲しいという要望と、それに応える不動産会社の調整の結果、リースバックの家賃が高くなってしまうことがあるのです。
リースバック後の家賃を納得のいくものとするためには
まれに「リースバックを検討していたが家賃の額に納得がいかずに諦めた」という方がいらっしゃいます。リースバック後の家賃の額を納得いくものとするためには、信頼できるリースバック会社と取引することが大切です。
その点、リースバック大手のセゾンファンデックスは、リースバックで多くの実績があり、柔軟な対応も可能となっています。
直近では、毎月住宅ローンや固定資産税など月々平均186,000円の支出のあったご夫婦が、リースバックによって毎月家賃130,000円の支払いのみとなり、月56,000円の支出削減となった事例や、同様に月々530,000円の支出のあった方が、リースバックによって家賃220,000円の支払いとなった事例などがあります。
セゾンファンデックスのセゾンのリースバックならば、必ずしも高い家賃を支払うことになるわけでもありません。
リースバック後の家賃はリースバック会社によって異なります。信頼できるリースバック会社を探すのは時間も手間もかかり大変かもしれません。
しかし、場合によっては5年や10年と長く住む家に関することです。リースバック後の家賃を納得いくものとするためにも、リースバックは必ず信頼できるリースバック会社と行うようにしてください。
おわりに
リースバック後の家賃は積算法によって決定されるため、期待利回りや買取価格、賃貸借期間など諸条件によって大きく異なります。リースバックの家賃を納得するものとするためにはリースバック会社選びが重要です。その点、セゾンのリースバックは、まとまった資金を得ながら現在の支出よりも安い家賃が実現され、満足のいく結果を得られているご利用者様が多くいらっしゃいます。
セゾンのリースバックならば納得の家賃とまとまった現金を得ることが可能です。まずはご相談だけでも構いません。リースバックを検討中の方で家賃について気になっているのであればお気軽にご連絡ください。無理な勧誘や相談料金が発生することもありませんので、安心してご相談ください。
