リースバックは、今住んでいる自宅を売却し、賃貸で住み続ける方法です。セカンドライフを見据えた資金調達手段として注目されるほか、将来、買戻しができるのも魅力のひとつ。しかし、買い戻しは簡単にできるのでしょうか？
１．リースバックの買戻しの仕組みとは
リースバックは今住んでいる自宅を売却して現金を受け取り、そのまま同じ家に住み続けられる点が通常の売買との違いといえます。
リースバックは主にリースバック会社に依頼して行います。戸建てやマンションなどをリースバック会社に一旦売却すると同時に、買主であるリースバック会社と賃貸借契約を結び、賃料を支払うことでそのまま住み続けることが可能になります。
メリットとしては、売主はまとまったお金を手にすることができ、そのまま住み続けることが可能なこと、売却したことを周囲に知られずにすむなどがあります。
リースバックは、元々の名称を「セールス・アンド・リース・バック」といいました。この言葉からも分かるように、「売って」「戻す」ことが一般的にセットとされた商品でした。そのなごりとして、リースバックでは今もなお買戻しができる商品が多くみられます。
とはいえ、必ずしも買戻さなければならないものというものではありません。
リースバックの買戻しはオプションになっていることも少なくないようです。買戻しが可能なリースバックでは、リースバック会社との間で売却後の住まいを借りるための「賃貸借契約書」と、再度購入するための「再売買の予約契約書」を作成します。
ただ、再売買の予約は特に決められたルールはなく、最近注目されているリースバックでは、いつでも買戻しができるタイプの商品が多くなっています。
２．リースバックの買戻し価格の相場
実際に買戻す場合は、どのような価格で再購入できるのでしょうか？
買戻すときの価格は物件や立地条件や周辺環境など個別の条件によって変わってきますが、一般的な買戻し価格の目安は売買価格の1.1倍〜1.3倍が相場といわれています。
例えば、リースバックを利用して売却した代金が2,000万円のときには
2,000万円×1.1倍〜1.3倍となるため、2,200万円〜2,600万円が買戻し価格になると考えられます。
また、売却価格は市場価格の0.7倍～0.9倍といわれています。
～参考～
買戻価格＝売却価格×1.1～1.3
売却価格＝市場価格×0.7～0.9
売却時に2,000万円受け取っている場合、そのときの市場価格は約2,200万円～2,860万円程度と想定されます。
これらの価格だけを見ていくと市場価格より低く売却し、買戻しをするときには多くのお金を払わなければならないため、損をしてしまう感覚があるかもしれません。
しかしながら、市場価格はあくまでも目安にすぎません。一般的な売買の場合でも、必ずしも市場価格で売却できるとは限りませんし、最悪、売れずにいつまでも現金化できないことも考えられるのです。
そのような背景を考えると、リースバックで確実に現金を手にできるのは、メリットになるといえるでしょう。
また、リースバックの買戻し価格は、契約時にあらかじめ決めておくこともできます。その場合は、決められた期間内に所定の金額を支払うことが必要です。
３．リースバックの買戻しができない場合
リースバックでは一般的な買戻価格である売却価格の1.1倍～1.3倍程度を支払えば、買戻すことができます。
ただし、いくら決まりだから、相場の金額を支払うからといっても、買戻しできないケースもあります。それは、当初決められていたルールを守れなかった場合です。
具体的には、借りている住まいの賃貸料を2～3ヵ月以上滞納してしまっているなどで、もともと決められていた「再売買予約権」が無効・消滅してしまうと買戻すことができなくなってしまいます。
また、賃貸料の滞納が無かったときでも、最初に「何年以内に買戻す」などの決まりがあるときには、期限内に所定の金額を支払わなければ買戻せなくなってしまいます。
買戻しのための条件は、後からトラブルにならないよう契約時にしっかりと定めておくといいでしょう。
また、いくら好条件に思えたとしても、ご自身の生活が立ち行かないような契約では意味がありません。提示された内容に無理はないのか、ご自身たちの生活は通常通り送れるのかも、見極めてから契約することが大切です。
４．リースバックの買い戻しに住宅ローンは組める？
リースバックの場合、売却価格よりも買戻し価格は高くなります。そのため。売却したお金がまったく残っていない場合には、お金を借りなければ、買戻し費用を準備できないという方もいるのではないでしょうか。
通常の不動産購入の場合、高齢者向けの住宅ローンなどもありますが、リースバックの場合は住宅ローンを利用できないケースが多いようです。
まず考えなければならないのが、なぜリースバックを利用したのかということです。まとまったお金が必要だった理由は何でしょうか？
例えば、もともと組んでいた住宅ローンのほかに、無担保ローンを多重に借りて延滞していて、その解消にリースバックを利用したときには、信用情報機関に延滞情報が記録されていることが想定されます。
この時の掲載期間は、5年〜7年程度です。名前が載っている期間中は、住宅ローンはおろか、そのほかの借り入れもできなくなります。
また、ブラックリストとは関係なく、収入などを総合的に考慮して、住宅ローンの審査に通らないこともありますので注意して下さい。
事業者へのヒアリングでは、リースバックで売却した本人が住宅ローンを借りて買い戻した事例だけでなく、同居する親族（配偶者または子供）が住宅ローンを借りて買い戻した事例もあるようです。
５．再売買の予約と買戻し特約の違い
リースバックでは契約時に「再売買の予約」を行いますが、民法上でも「買戻し特約」が定められています。
リースバックの「再売買の予約」は、あらかじめ買戻し価格やいつまでに買戻すなどの期間を定めて契約をしますが、民法上の「買戻し特約」は、売主が買主の支払った代金のみを返済すれば売買契約そのものを解除できます。
ただし、「買戻し特約」には、買戻しするときの金額に関する制限や、10年以内でなければならないなどの条件があります。必ずしも、いつでも買戻すことができるわけではありません。
反対に、リースバックには「買戻し特約」のような制限はなく、双方で自由度の高い内容で契約することができるのです。
おわりに
リースバックを利用すれば、収入が限られた年齢となったタイミングで、まとまったお金を得ることができます。
リースバックを契約するときには「再売買の予約」をする際に、あらかじめ買戻し条件を組み込んでおき、いつでも買戻しができるようにしておくと良いでしょう。
また、リースバックの賃貸契約には、「普通借家契約」と「定期借家契約」の2種類の契約方法があります。「定期借家契約」の場合、期間が終了すると退居しなければなりませんが、「普通借家契約」なら長く安定して住むことができます。賃貸契約を結ぶ時には、「普通借家契約」を選ぶと安心です。もちろん、家賃の滞納は絶対にNGです。
リースバックを取り扱っている企業は複数あり、どの企業で申し込めば良いのか迷う方は少なくありません。
セゾンのリースバックなら、事務手数料や調査費用、礼金、賃貸借契約の更新手数料などのさまざまな費用が不要です。ホームセキュリティシステムや見守りサービスも無料で利用できるなどのメリットもいっぱい。もちろん、将来的に再度購入することも可能です。
セゾンのリースバックは、相談・簡易査定をはじめ現地調査も無料。契約するまでいっさい費用はかかりません。迷っているなら、ぜひ、一度、お問い合わせください。
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