リースバックとは所有する物件をリースバック会社に売却すると同時に、その会社と賃貸借契約を結び、家賃を払いながら物件に住み続けることです。会社によっては戸建てだけではなくマンションも取り扱っています。マンションのリースバックを考えている方であれば、メリットやデメリットを知りたいのではないでしょうか。
このコラムでは、マンションをリースバックするメリットやデメリットについて解説します。注意点も分かり、安心して始められるでしょう。
この記事を読んでわかること
- マンションのリースバックは可能、ただし立地の悪い物件、オーバーローンなどでは利用できない場合もある
- マンションをリースバックするメリットは、「管理費や修繕費積立金などの支払いがなくなる」「まとまった資金をすぐに準備できる」「売却後も自宅に住み続けられる」
- デメリットは、「家賃の支払いが発生する」「マンション専門の会社が少ない」
- 会社によってマンションの売却価格や家賃などは異なるため、無料の査定を利用しよう
リースバックとは？リバースモーゲージとの違いもチェック
リースバックは不動産を活用し、老後資金や住宅ローンの資金などを準備する方法です。似たような言葉に「リバースモーゲージ」がありますが、仕組みは全く異なります。始めにリースバックとリバースモーゲージの概要について解説しましょう。
リースバックとは？
リースバックは「Sales（売買）&Leaseback（賃貸）」を意味します。
物件の所有者が戸建てやマンションなどをリースバック会社に売却します。そうすると、その会社から売却代金を受け取れます。その後リースバック会社と賃貸借契約を結び、契約期間中家賃を払うことで、その物件に住み続けることが可能です。
リースバックは戸建てのみならずマンションにも向いています。住み慣れたマンションに住み続けられるため、最寄り駅やスーパー、子どもの学校などを変える必要はありません。会社によってはマンションを取り扱っていない場合もあるため、事前に下調べしたうえで検討しましょう。
リバースモーゲージとは？
リバースモーゲージとは不動産を担保に金融機関からお金を借りる仕組みで、シニア向けローンの一種です。基本的に一括もしくは定期的に融資を受け、生存中は利息の返済を行い、元金の返済は死亡後に不動産を売却することで行います。融資や返済の方法は金融機関によってさまざまです。
使途は老後資金や介護施設への入所資金など、多岐にわたります。
リースバックは「売買と賃貸」がセットの取引ですが、リバースモーゲージはあくまで「融資」取引のみです。
リバースモーゲージはマンション対象外の場合も
リバースモーゲージでは基本的に担保評価として土地を重視します。マンションには多くの所有者がいて、所有権は専有部分、共用部分の共有持分、敷地利用権からなっており、土地だけの売却はできません。また日本では建物は土地よりも価値が下がりやすいのも要因です。金融機関からすると自由度が低くなるため、対象外になってしまいます。
一部の金融機関ではマンションの取り扱いもありますが、対象になっても条件が厳しくなる傾向があるため注意が必要です。
リバースモーゲージが可能なマンションは？
リバースモーゲージが可能なマンションは「資産価値が落ちにくい」物件となります。具体的には以下のような物件です。
- 築年数が浅い
- 東京や大阪などの大都市圏にある
- 主要駅から近い など
融資の条件は金融機関によって異なり、上記に当てはまっても対象外になるケースもあるでしょう。
マンションでの資金調達を考えていれば、リバースモーゲージに加えてリースバックも視野に入れることをおすすめします。
マンションをリースバックするメリット
マンションをリースバックすることで「ある程度の資金を一括で受け取れる」ことや「管理費などの支払いがなくなる」といったメリットがあります。メリットを知り、ご自身にとってリースバックは適切か判断してみてください。
管理費や修繕費積立金などの支払いがなくなる
マンションに住むと管理費や修繕費積立金などを支払わなくてはなりません。リースバックすることで、所有者はリースバック会社となるため、管理費や修繕費積立金などの支払いがなくなります。固定費を大きく削減できるため、家計の改善につながるでしょう。
ただし、契約内容によっては管理費や修繕費積立金などが借主負担になるケースもあります。また、家賃にこれらの費用が加算されている可能性も踏まえれば、支払いがなくなることがメリットとは一概には言えません。
リースバックを利用する際には、契約内容や家賃相場などもチェックしましょう。
まとまった資金を短い期間で手にできる
リースバックでは最短１週間程度で現金を手にできます。一般的な売却では不動産会社に売却を相談し、買主を探さなければなりません。希望する金額で買い取ってくれる方が見つからない可能性もあります。
リースバックをすれば住宅ローンの返済資金や老後資金をすぐに準備でき、より充実した生活を送れるでしょう。また借金の返済や急な病気など、すぐに対応したい時にも便利です。
売却後も住み続けられる
リースバックのメリットは、売却後も自宅に住み続けられる点にあります。一般的な売却では住むための次の物件を探さなければなりません。引っ越しの手間が省け、売却したことを近所に知られにくいため、仕事や家事、子育てに大きく影響しないでしょう。子どもの学校を転校したくない時にもおすすめです。
契約によっては将来買い戻せるプランもあります。ライフイベントに応じて適切なプランを検討しましょう。
マンションをリースバックするデメリット
リースバックでは現金をまとめて手にできますが、家賃の支払いが継続的に発生します。家賃を年単位で支払っていけるか、家賃があっても教育資金などを貯められるか、転職する予定はあるかなど、ご家族と話し合うことが大切です。
家賃の支払いが発生する
基本的にリースバックにより、管理費や修繕費積立金などの支払いはなくなります。ただし、売却後はリースバック会社と賃貸借契約を締結し、契約期間中、家賃を支払い続けなければなりません。家賃が高ければ支払いが厳しくなる可能性もあり、食費や水道光熱費、スマートフォン代、趣味娯楽費などを見直す必要もあるでしょう。
リースバック会社は複数ありますが、提示される家賃はさまざまです。複数社に資料請求をし、わからない点は質問するなど、十分に検討することが重要です。
マンションのリースバックを専門とするサービスが少ない
戸建てを扱う会社はたくさんありますが、マンションのリースバックを専門とするサービスは少ないのが現状です。「戸建て・マンションともに対応可」の会社は複数あるため、そのなかから実績や対応可能エリア、賃貸借契約の種類、諸費用などを比較しましょう。
マンションのリースバックに対応したおすすめサービス
マンションのリースバック会社をお探しであれば、マンション対応の「セゾンのリースバック」をぜひご検討ください。原則として普通賃貸借契約を締結し、３年更新で、希望する限り住み続けられます。対応エリアは全国です。
契約者限定サービスとして、「セコムのホームセキュリティ」「HOME ALSOKみまもりサポート」「くらしのセゾン ハウスクリーニング」「ホームネットのハローライト」から一つを無料で利用可能。また自宅の整理や不用品買取などの優待サービスも充実しています。
無料で査定できますので、まずはお気軽にご相談ください。
マンションをリースバックする際の注意点
会社によっては特定のマンションを取り扱っていないこともあります。所有するマンションがどのような物件か今一度チェックしてみましょう。また、資産価値が低いと思っていても査定をしてみたら、思いの外高額査定になるケースもあります。自己判断をせずに、まずは気になる会社に問い合わせてみましょう。
マンションはリースバックできない場合がある
違法物件や立地が悪い物件などはリースバックできない可能性があります。オーバーローンの状態も利用が困難です。ここでは物件の特徴を具体的に紹介しましょう。
違法建築や事故物件などの場合
違法建築や事故物件などは不動産の評価額が著しく低くなります。違法な物件は入居者の安全を確保できず、行政による指導が入る可能性もあります。
リースバック会社は契約期間が終了すると、ほかの居住者や購入者を探さなければなりません。評判が悪いと「この家に住みたい」と思う方は少なくなり、新たな居住者が見つからない可能性もあります。家賃収入や売却益が発生せず経営が悪化することは会社として良いことではないため、このような物件は取り扱ってくれないでしょう。
立地が悪い場合
「マンションが不便な場所にある」「人気ではないエリアにある」「線路沿いにある」など、立地条件も大きなポイントです。違法物件や事故物件の理由と同じく、居住者が見つからない可能性も。リースバック会社は「長期的に価値のある物件か」を重視します。
ただし、ご自身では立地が悪いと思っていても、そのエリアを得意とする会社であれば取り扱ってくれる可能性もあります。まずは会社に問い合わせて物件を見てもらいましょう。
オーバーローンの場合
マンションに限らず、オーバーローンでのリースバックは困難です。オーバーローンとは住宅ローンの残高が不動産の評価額を上回っている状態。具体的には住宅ローンの残高が2,000万円のところ、不動産評価額が1,500万円といったケースです。借り入れてからマンションの価格が下がったり、住宅ローンの支払いが滞っていたりすると、オーバーローンになってしまいます。
住宅ローンの支払いが滞っていることで「家賃の支払いも同じく滞納されるかもしれない」と判断される可能性もあるでしょう。
物件によって価値が異なるため査定するのがおすすめ
最寄駅からの距離や学校、大型商業施設へのアクセス、人気のあるエリア、再開発が進んでいるエリアなど、マンションの特性はさまざまです。物件によって評価額は異なるため、気になる会社があったら積極的に査定を依頼しましょう。
査定をしてもらうことで売却価格の違いや家賃の相場が分かり、ご自身にとって適切な会社はどこか知ることが可能です。
査定は無料で行える会社がほとんどで、最短で即日結果が分かります。WEBサイトからマンションの情報や名前、電話番号などを入力することで、簡単に査定が可能です。自宅不動産で資金調達を考えている方や、相談してみたいと考えている方は、まずは査定を行ってみましょう。
マンションをリースバックする際の基本的な流れ
マンションをリースバックする際の基本的な流れは以下のとおりです。
- リースバック会社へ査定を申し込む
- 簡易査定と現地調査が行われる
- 買取価格や条件が提示される
- リースバック会社と売買契約と賃貸借契約を結ぶ
- 売却代金を受け取り、家賃を支払う
始めにリースバック会社に査定を申し込みます。一括で査定できるサイトもあるため必要に応じて活用しましょう。
そして、各会社で面談や物件の調査を行い、家賃や買取価格、初期費用などを確認します。提示された条件で納得したら、内容を十分に確認したうえで、売買契約と賃貸借契約を締結しましょう。
その後売却代金の決済に入り、契約期間が終了するまで住むことができます。
おわりに
マンションのリースバックを扱う会社は複数あります。マンションをリースバックすることで、基本的に管理費や修繕費積立金などの支払いがなくなり、すぐにまとまった資金を用意できるでしょう。売却後も同じ物件に住み続けられるため、引っ越しの手続きは不要です。
これらのメリットがある一方で、家賃を支払わなければならない点に注意が必要です。無理のない金額はいくらか計算し、ご家族と認識を一致させたうえで、リースバックを利用しましょう。
