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リースバックにかかる譲渡所得税と節税できるポイントを解説

リースバックにかかる譲渡所得税と節税できるポイントを解説
セゾンのくらし大研究 編集部

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豊かなくらしに必要な「お金」「健康」「家族」に関する困りごとや悩みごとを解決するために役立つ情報を、編集部メンバーが選りすぐってお届けします。

リースバックを使った不動産売買で、実際にかかってくる税金はどのようになるのか気になる方は少なくありません。その疑問に対して、控除や特例など節税ポイントを含めて解説します。

セゾンのリースバック

1.不動産売却益にかかる譲渡所得税の計算方法

リースバックとは、自宅を売却し、その後売却した自宅について賃貸借契約を結んで住み続けるという手法です。住み慣れた家に住み続けながら現金による資金調達が可能になるというメリットがあり、老後の資金確保や、納税資金の準備や相続財産の分配に向けた相続対策の方法として用いられています。

自宅を含め、個人の方が行う不動産の売却は税法上譲渡所得に分類されます、譲渡所得には所得税と住民税が課されます(事業として行う場合を除く)。リースバックを利用して自宅を売却した後、賃貸借契約を締結して自宅に居住し続けたとしてもその点に変わりはありません。不動産の譲渡所得は次のように計算します。

譲渡所得=売却価格-(取得費+譲渡費用)

上記のうち取得費とは、不動産の購入代金やその際の手数料、建物であれば建築代金のほか、設備にかかった費用や不動産の改良にかかった費用が含まれます。ただし、建物の所有者については所有期間中の減価償却費が減算されます。また、固定資産税や維持管理にかかった費用などは取得費に含まれないことをご注意ください。

譲渡費用には、売却時に不動産会社へ支払う仲介手数料や契約書に貼る印紙代、土地の上にある建物を壊した場合はその費用などが含まれます。

そして、算出した譲渡所得に所得税と住民税、それぞれの税率をかけて譲渡所得税を算出します。

1-1.所有期間が変わる所得税、住民税の注意点

不動産を売却したことで得られる譲渡所得における所得税と住民税の税率はその不動産を保有していた期間で異なります。

具体的には、売却する年の1月1日時点において、保有期間が5年以下の不動産を売却すると所得税が30.63%、住民税が9.00%と高い税率で譲渡所得税がかかります。しかし、保有期間が5年超の年に売却すると、所得税の税率が15.315%、住民税の税率は5.00%とおよそ半分の税率になります。

保有期間5年以下の場合保有期間5年超の場合
所得税の税率30.63%15.315%
住民税の税率9.00%5.00%

保有期間が譲渡所得税にどれくらい大きく影響するかシミュレーションしてみます。条件としては下記のように設定します。

・売却価格4,000万円
・取得費2,000万円
・譲渡費用40万円

すると、保有期間が5年以下の場合所得税と住民税は下記のようになります。

所得税・・・4,000万円-(2,000万円+40万円)×30.63%=62400万8523,480円
住民税・・・4,000万円-(2,000万円+40万円)×9.00%=18376万64,000円

それに対し、保有期間が5年を超えた不動産を売却したときの譲渡所得税は下記のようになります。

所得税・・・4,000万円-(2,000万円+40万円)×15.315%=31200万4261,740円
住民税・・・4,000万円-(2,000万円+40万円)×5.00%= 10298万円

このように、リースバックに限らず、不動産を売却するのであれば保有期間が5年を超えるタイミングでの実行すると大きく税金が減額されます。

2.リースバック時の控除・特例など節税ポイント

5年を超えるタイミングで譲渡すると大幅に税金が少なくなるとはいえ、それでも譲渡所得によっては大きな金額での譲渡所得税が発生する可能性もあります。そこで検討したいのが各種制度を用いた節税の実施です。

特にリースバックを利用するのであれば、居住用財産(自宅)を売却した場合に適用が受けられる3,000万円の控除などについて利用できないか検討していくべきです。

2-1.居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例

居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例とは、リースバック含め居住用財産である不動産を譲渡した場合に、所有期間に関係なく譲渡所得から最大3,000万円控除が受けられるというものです。

2-2.10年超居住で売却の場合の軽減税率の特例

リースバックなどで売却した年の1月1日現在において保有期間が10年超えの居住用財産を売却し譲渡所得6,000万円を超える場合、前記の3,000万円控除後の金額について、より低い税率の適用が受けられるという制度です。

例えば、所得税の場合、譲渡所得から3,000万円の控除をした後、6,000万円以下の部分については税率が10.21%、6,000万円を超える部分については15.315%となります。

2-3.自宅の売却で損失が出た場合の損益通算及び繰越控除の特例

損益通算とは、各種所得間の利益と損失を差し引きして相殺することです。分かりやすく説明すると、居住用財産の売買によって赤字が出てしまった場合、その赤字は他の給与所得等からマイナスすることができるというものです。

なお、居住用財産の譲渡によって生じた損失を損益通算するには、売却不動産の住宅ローン残高が売却価額より大きく、かつ譲渡の年の1月1日時点で所有期間が5年を超えていなければならないなどの要件を満たす必要があります。

損益通算をしてもまだ控除できなかった損失分がある場合、最大3年間繰り越しという形で繰越控除が可能になります。

3.居住用財産譲渡の3,000万円特別控除の注意点

リースバックによって居住用財産の売却をする際、3,000万円控除の存在は非常に大きいです。これによって譲渡所得税がかからなかったという方は少なくありません。

しかし、3,000万円控除を受けるのであれば確実に押さえておきたい注意点があります。それは親族間でリースバックと同じ方法を行う場合と、取得費用が分からない場合です。この2点について解説します。

3-1.親族間でリースバックをしようとする場合

リースバックと同様の方法は親族間で行うことも可能です。よく分からない相手と不動産売買をするのはトラブルが怖い。高額な手数料を不動産会社に支払うのはもったいない。

そう考えて親族間でリースバックなどして居住用財産を売却し、3,000万円控除の適用を受けようとする方が時折いらっしゃいます。

しかし、それはできません。なぜなら、リースバック含め、居住用財産を売却した場合に適用が可能な3,000万円控除には「売手と買手が、親子や夫婦など特別な関係でないこと。」という要件が付されているからです。

親族間での売買は特別な関係に該当するため、3,000万円控除の適用が受けられません。リースバックによって居住用財産を売却し、3,000万円控除の適用を受けたいと考えるのであれば、親族間の取引は避けるべきです。安全かつ諸費用を抑えたリースバックを考えているのであれば、リースバックを取扱う信頼のおける企業に依頼をすべきでしょう。

3-2.取得費用が分からない場合

昔のことなので取得費用が分からない、先祖代々使ってきた土地なので取得費用が誰も分からない。そういったとき、取得費用は売った金額の5%と見なして計算するという特例があります。

これによって売却価格の95%という大部分が課税対象となってしまうことになります。そうなってしまうと、税金が100万円単位で変化する可能性も充分にあります。

昔のことであっても、過去の書類を確認したり、売買に携わった企業に問い合わせるなどすれば取得費用が分かる場合もあります。取得費用が分からない場合も簡単には諦めず根気強く調査してみてください。

おわりに

リースバックで生じた売却利益には譲渡所得税がかかります。しかし、リースバックの場合も居住用財産の3,000万円控除の制度を利用することができます。制度を理解したうえで有効に活用しましょう。

より安全でお得にリースバックを行いたいという場合、ぜひとも一度セゾンファンデックスにご相談ください。

契約まで最短2週間、各種手数料は0円、さらに売却代金は一括して現金で支払いと非常に使い勝手の良いサービスを提供することができます。また、リースバックの説明だけではなく、税金についても丁寧に説明することが可能です。しっかりと理解をし、安心してリースバックを行うことができます。

リースバックや不動産売買にかかる税金の仕組みは複雑になっています。リースバックをしたことを後悔しないためには、充分な知識を持ち、安心できる不動産会社へ依頼することが大切です。リースバックについてご検討中の方、迷われている方、お気軽にセゾンファンデックスへご連絡ください。

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【不動産担保ローン(フリーコース)】
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ご融資年率:6.8%~9.9%(実質年率15.0%以内)
ご返済回数・期間:60回~180回/5年~15年
ご返済方式:毎月元利均等払いまたはボーナス併用払いのいずれか
遅延損害金:年率 20.00%
担保:不動産
保証:原則不要
契約時の諸費用:事務手数料 融資額の1.65%以内(税込)、調査料 融資額の0.55%以内(税込)、収入印紙代相当額、登記費用(実費)、振込手数料(実費)
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ご融資年率:変動金利 3.75%~5.15%※2023年7月時点(実質年率15.0%以内)
ご返済回数・期間:60回~360回/5年~30年
ご返済方式:毎月元利均等払いまたはボーナス併用払いのいずれか
遅延損害金:年率 20.00%
担保:不動産
保証:原則不要
契約時の諸費用:事務手数料 融資額の1.65%以内(税込)、調査料 融資額の0.55%以内(税込)、収入印紙代相当額、登記費用(実費)、振込手数料(実費)
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ご融資額:100万円~5億円
ご融資年率:変動金利 3.75%~5.15%※2023年7月時点(実質年率15.0%以内)
ご返済回数・期間:60回~360回/5年~30年
ご返済方式:毎月元利均等払いまたはボーナス併用払いのいずれか
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担保:不動産
保証:原則不要
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【不動産担保ローン(リフォームコース)】
ご融資額:100万~1億円
ご融資年率:変動金利 3.75%~4.55%※2023年4月時点(実質年率15.0%以内)
ご返済回数・期間:60回~360回/5年~30年
ご返済方式:毎月元利均等払い(個人の場合ボーナス併用払い可)
遅延損害金:年率 20.00%
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契約時の諸費用:事務手数料 融資額の1.65%以内(税込)、調査料 融資額の0.55%以内(税込)、収入印紙代相当額、登記費用(実費)、振込手数料(実費)
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【事業者用不動産担保ローン】
ご融資額:100万円~5億円
ご融資年率:変動金利 2.75%~4.55%※2023年4月時点・固定金利4.5%~9.9%(実質年率15.0%以内)
ご返済回数・期間:60回~300回/5年~25年
ご返済方式:毎月元利均等払い
遅延損害金:年率 20.00%
担保:不動産
保証:原則不要
契約時の諸費用:事務手数料 融資額の1.65%以内(税込)、調査料 融資額の0.55%以内(税込)、収入印紙代相当額、登記費用(実費)、振込手数料(実費)
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【不動産売却前提ローン】
ご融資額:100万円~5億円
ご融資年率:固定金利 3.65%~9.9%(実質年率15.0%以内)
ご返済回数・期間:1回~24回/最長2年
ご返済方式:期日一括返済方式(最終返済期日までは毎月利息払い)
遅延損害金:年率 20.00%
担保:不動産
連帯保証人:原則不要
契約時の諸費用:事務手数料 融資額の1.65%以内(税込)、調査料 融資額の0.55%以内(税込)、収入印紙代相当額、登記費用(実費)、振込手数料(実費)
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【かんたん安心カードローン】
ご融資額:1~500万円
ご融資利率:実質年率6.5%~17.8%
ご返済回数・期間:1~60回/1~60ヵ月
ご返済方式:定額リボルビング方式、1回払い
遅延損害金:年率 9.49%~20.00%
担保・保証人:不要
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【かんたん安心フリーローン】
ご融資額:10~300万円
ご融資利率:実質年率8.8%~17.4%
ご返済回数・期間:6~96回/6~96ヵ月
ご返済方式:元利均等返済方式
1) 毎月1回返済(ボーナス併用あり)
2) 2ヶ月に1回返済(60歳以上の方限定)
遅延損害金:年率 12.84%~20.00%
担保・保証人:不要
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【個人事業主専用カードローン】
ご融資額:1~500万円
ご融資利率:実質年率6.5%~17.8%
ご返済回数・期間:1回~60回・1ヵ月~60ヵ月
ご返済方式:定額リボルビング方式、 1回払い
遅延損害金:年率9.49%~20.00%
担保・保証人:不要
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【リフォームローン】
ご融資額:30~500万円
ご融資利率:実質年率3.8%~10.9%
ご返済回数・期間:6回~96回・6ヵ月~96ヵ月
ご返済方式:毎月元利均等払いまたはボーナス併用払いのいずれか
遅延損害金:年率5.54%~15.91%
担保・保証人:不要
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【POファイナンス】
ご融資額:原則300万円~5億円・電子記録債権金額の範囲内(受注金額が上限)
ご融資利率:固定金利 3.65%~9.9%(実質年率15.0%以内)
ご返済回数・期間:36回以内・3年以内
ご返済方式:期日一括返済方式
遅延損害金:年率 20.00%
担保:原則電子記録債権※ほかに担保として動産もしくは不動産を提供していただく場合があります。
連帯保証人:原則代表者個人の連帯保証
契約時の諸費用:事務手数料 融資額の2.2%以内(税込)収入印紙代相当額、振込手数料(実費)
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【POファイナンス(補助金対応)】
ご融資額:原則300万円~5億円・電子記録債権金額の範囲内(補助金交付金額が上限)
ご融資利率:固定金利 3.65%~9.9%(実質年率15.0%以内)
ご返済回数・期間:36回以内・3年以内
ご返済方式:期日一括返済方式
遅延損害金:年率 20.00%
担保:原則電子記録債権※ほかに担保として動産もしくは不動産を提供していただく場合があります。
連帯保証人:原則代表者個人の連帯保証
契約時の諸費用:事務手数料 融資額の2.2%以内(税込)収入印紙代相当額、振込手数料(実費)
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【マンション管理組合ローン】
ご融資額:100万円~2億円
ご融資年率:変動金利 2.65%~3.65%※2023年4月1日現在・固定金利4.65%、5.65%、6.65%(実質年率15.0%以内)
ご返済回数・期間:12回~240回/1年~20年(1年単位)
ご返済方式:毎月元利均等払い
遅延損害金:年率 15.00%
担保:不要
連帯保証人:不要
契約時の諸費用:収入印紙代相当額、振込手数料(実費)

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