リースバックの契約を利用中に契約者であった親が亡くなった場合でも引き続き、リースバックの対象不動産である実家に居住することは可能なのでしょうか？
賃貸借契約の違いによる更新・中途解約などの違いや相続が開始された際の注意点について解説します。
１．資金不足には所有不動産の活用がポイントに
老齢年金の権益世代の平均賃金に対する所得代替率の低下などで老後資金の資産形成の重要性が増してきています。もし老後資金の不足が見込まれる場合、資産のなかでも大きな金額を占めるマイホームなどの不動産を活用することがポイントといえます。
しかし、住み慣れたマイホームを売却してしまうのは心情的にも決断しづらいこともあります。一方で、自宅を担保に融資を受けるリバースモーゲージは住宅ローンが残っていると利用することができない場合があります。
そこで、売却後も賃貸物件として自宅に居住を続けられる「リースバック契約」ならば、住宅ローンが残っていても利用可能で、住環境の変化を最小限に留めることもできるため不動産の活用方法としては比較的利用しやすいといえます。
２．賃借権とは？相続の対象になる？
リースバックを利用すると、自宅はリースバック会社に売却されて売却代金が振り込まれます。その後は賃貸住宅として居住を続けることになりますが、賃貸住宅の利用には「賃貸借契約」を交わすことになります。
賃貸借契約には「普通借家契約」と「定期借家契約」があります。普通借家契約は賃借人（借主）の権利が強く保護されており、契約の更新について賃借人が望む限り更新を行うことができ、賃貸人（貸主）からの契約解除は正当事由無く行えないことになっています。また家賃の値上げについても基本的に賃借人の合意なしには行えないといった特徴があります。
一方、定期借家権では契約期間が確定しており、契約期間が満了した場合は基本的に契約更新は行われず、賃貸借契約が終了もしくは新たな条件で賃貸借契約を結び直すことになります。
普通借家権契約は賃借人の権利が強いため、賃貸人は契約内容を吟味するなど慎重な対応が必要となりますが、定期借家権では当初定めた年数で賃貸借契約が終了するため賃貸借契約を結びやすく、家賃も普通借家契約に比べて安くなります。また、いずれの賃貸借契約も「相続財産」となるため相続の対象となります。
３．リースバック中に名義人の夫が亡くなった場合はどうなる？
普通借家契約、定期借家契約のいずれも相続財産に該当するため、リースバック契約に伴う賃貸借契約期間中に契約者が死亡した場合でも、遺族は引き続き従来の条件で居住を続けることが可能です。
しかし、死亡によって居住者がいなくなってしまった場合や、遺族がほかの家族の家や老人ホームなどへ転居した場合は、賃貸借契約を維持する必要がなくなるため中途解約を行うことになります。
普通借家契約の中途解約は原則として賃借人の意思により自由に行うことができますが、特約により条件が加えられている場合はその定めに従います。中途解約に伴い違約金が発生する、解約の通知（予告）期間に解約を申し出るなどの制限が生じる可能性があります。
定期借家契約では原則として中途解約はできませんが、床面積が200平方メートル未満で、中途解約の理由が転勤・療養・親族の介護などやむを得ない事情であれば、中途解約が可能な場合もあります。
定期借家権は普通借家契約に比べて賃借人の権利が弱まっている部分がありますが、家賃が普通借家契約に比べ安い傾向にあるため、契約の残存期間によっては、解約による違約が気にならない場合もあります。リースバック契約を行う際はそれぞれの賃貸借契約の特徴を踏まえて、要望に則した契約形態を提供しているリースバック会社を選ぶようにしましょう。
４．賃貸借契約継続または解除は、遺産分割協議で決める
相続財産は遺産分割協議が終わるまで相続人全員の共有財産となります。このため相続によって賃貸借契約を引き継いだ場合は、相続人単独では契約の更新・中途解約が行えず、相続人全員の承諾が必要となる点に注意が必要です。
また、家賃の支払義務も相続人全員で共有することになるため、遺産分割協議に時間がかかるとその分、家賃の支払義務は続くため財産が目減りしていくことになります。
リースバック契約を利用する際は、死亡により住居が無人になったり配偶者単独では家賃負担が重いといった懸念がある場合、遺産分割協議が迅速に完了できるよう遺言書を定めておいたり、あらかじめ相続人間で合意形成を行っておくなどの準備をしておくと良いでしょう。
もし夫婦が事実婚状態であるなどで相続人ではない同居人の場合は、同居していた方が賃貸借契約を承継することができます。賃貸借契約の形態に関わらず居住を続けることは可能なため、死亡したら住めなくなってしまうという事態は生じないといえるでしょう。
おわりに
リースバックでは売却した自宅に対し賃貸借契約を結び、以後も居住を続けることができます。賃貸借契約には2つの形態があります。
ひとつは、解約が賃貸人からは正当事由なしには行えないなど賃借人の権利が強く保護されている反面、家賃が高く入居審査が比較的厳しい普通借家契約と、もうひとつは契約時に定めた年数で賃貸借契約が終了する定期借家契約があります。
またリースバックの利用中に契約者が亡くなった場合、いずれの形態の賃貸借契約も相続財産として承継することが可能ですが、相続財産に該当するため遺産分割協議が完了するまでは相続人全員の共有状態となります。
相続人が居ない場合は、事実婚の夫婦などの同居者に借家契約は承継されるため、契約者の死亡によって遺族・同居人が住んでいる家を追われてしまうという事態は生じないようになっています。
共有状態では賃貸借契約の更新・中途解約などが相続人単独では行えず、全員の承諾が必要になります。一方で家賃の支払義務はなくならないため、遺産分割協議が長引くと不必要な家賃の支払いが生じたり必要な契約更新が滞ってしまうなどのリスクがあります。
そして、相続が開始された場合は賃貸借契約の中途解約を選ぶ可能性もあります。賃貸借契約の中途解約は普通借家契約では原則可能ですが、特約によって別段の定めがある場合はそれに従うため違約金が発生する場合もあります。
定期借家契約では原則中途解約はできませんが、200平方メートル未満の住宅の場合は転勤や療養・介護などのやむ得ない事情であれば中途解約が可能な場合もあります。
リースバック契約で結ぶ賃貸借契約の形態は、利用するリースバック会社によって異なります。普通借家契約と定期借家契約は家賃・契約期間・更新の有無・中途解約の取り扱いが異なり、それぞれにメリット・デメリットがあるため、仕組みを把握しご自身のニーズに沿ったサービスを提供しているリースバック会社を選ぶことが大切です。
リースバック契約では契約者が死亡した場合でも賃貸借契約の取り扱いについて、遺族・同居人にデメリットが生じないようになっていますが、相続開始時はさまざまな対応が必要となるため遺産分割協議の完了までに時間がかかることも考えられます。万が一の事態に備えて、賃貸借契約の取り扱いについて相続人間で合意形成を行ったり遺言書を準備しておき、支障が生じないようにしておくと追いでしょう。
