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リースバック査定の裏側は?買取相場はどう決まっているのかを解説

リースバック査定の裏側は?買取相場はどう決まっているのかを解説
セゾンのくらし大研究 編集部

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リースバックには査定があり、その仕組みは不動産売却より複雑で難しいとされています。そんなリースバックの買取価格がどのように決まっているのかを査定の計算式とともに分かりやすくご紹介し、買取価格や利回り、家賃の関係性まで解説します。

リースバックにおける査定について知りたいという方はぜひ参考にしてください。

セゾンのリースバック

1.リースバックの仮査定とは

リースバックの仮査定とは

リースバックの査定には仮査定と本査定があり、まずは仮査定を経て本査定になります。リースバックにおける仮査定とは、申込者や対象となる物件の情報を提示し、それを基に査定を行い目安となる買取価格と家賃について提示してもらうことをいいます。契約前の見積もりの段階だと考えると分かりやすいでしょう。

リースバックにおける仮査定は、本査定と異なり、実地調査など手間や時間のかかる手続きは行われません。大抵の場合、WEBサイトに必要事項を入力して送信し、それをリースバック会社が審査するといった方法になります。仮査定は無料で行うことができ、早ければ2日以内に仮査定の結果を知ることができます。そのため、仮査定については気軽に依頼しても問題ありません。

リースバックの仮査定にあたって必要となる入力情報は主に下記のような事項です。

  • 氏名
  • 物件の種別(マンション、一戸建てなど)
  • 物件の所在地
  • 物件の面積
  • 間取り
  • 築年数
  • 連絡先(電話番号やメールアドレス)
  • リースバックを検討している理由

仮査定の結果に納得ができない場合は、ここでリースバック会社に連絡をして以後の手続きについて取りやめること可能です。仮査定の結果に納得できれば、契約の締結に向けて実地調査を伴う本査定へと進んでいきます。

なお、仮査定の結果はあくまでも仮のものです。本査定においては仮査定と異なる結果が出ることもあります。特に仮査定の段階で入力した情報が曖昧であったり、不動産の所有者本人すら知らなかった情報が本査定によって見つかったりすると、結果にズレが生じやすくなります。

仮査定の段階で入力する情報はある程度おおまかな情報でも問題はないのですが、可能な限り正確なものを入力するほうが仮査定結果と本査定結果のズレが少なくなります。リースバックの利用前に仮査定を受ける場合、できる限り正確な情報を提示するようにしましょう。

2.リースバックの買取価格相場は市場価格の6~8割が目安

リースバックの買取価格相場は市場価格の6~8割が目安

リースバックにおける買取価格の相場は市場価格の6割から8割程度が目安になります。例えば、市場価格が2,000万円の不動産があったとしましょう。その物件のリースバックにおける買取価格は、1,200万円から1,600万円が目安となります。

市場価格とは、そのエリアで行われた過去の取引履歴や、そのエリア内で売り出されている不動産の価格を参考に、現時点で売買しようとした際に取引が成立するであろう価格をさします。その家を売りに出した時につく値段のことです。いわゆる時価だと思ってもらうと分かりやすいでしょう。

リースバックの買取価格が市場価格より安くなる理由は、時間的なリスクと、再販時のリフォーム費用を差し引いているからです。リースバックは大抵の場合、賃貸借契約の終了後に売却されることになります。

しかし、不動産の価格はその時々の情勢や物件の周辺状況によって大きく変動しますし、時間の経過と共に建物の価格は下落していきます。

そのため、リースバックでの買取価格を現時点の市場価格と同じに設定してしまうと、賃貸借契約が終了し、いざリースバック会社が物件を売却する際に、相場が下落局面の場合、売却価格が想定よりも低くなってしまいます。

また、リースバック会社は、その不動産を適正価格で売却するために、売却活動前にリフォームを行い、少しでもバリューアップを図るのが一般的です。もちろん、リフォームには相応の費用が掛かりますので、その金額も見込んで、買取価格を設定しています。

このように、相場下落のリスクヘッジと支出することになるリフォーム費用も見越して、リースバックの本査定時点で、買取価格を決定しています。そういった背景があり、リースバックにおいての買取価格は、市場価格の6割から8割程度となっているのです。

3.リースバックの買取価格と利回り、家賃の関係性をわかりやすく整理

一方で、リースバックの買取価格が市場価格よりも抑えられているということは、リースバックの利用者にも実はメリットがあります。それは賃貸借契約の期間中における家賃が安くなるケースがある点です。

リースバックは、不動産を売却後に、賃貸借契約を締結し、引き続き、その不動産に住み続けるため、家賃が安いということはリースバックの利用者にとって非常に大きなメリットと言えるでしょう。

実際、リースバックで設定される家賃は、周辺地域の家賃相場に必ずしも影響を受けるわけではなく、買取価格と賃貸時に得られる利回りを基に算出している傾向にあるためです。具体的には下記のような計算式で算出されます。

1ヵ月あたりの家賃=リースバックの買取価格×利回り(6%から13%程度)÷12ヵ月

利用するリースバック会社によって設定される利回りが異なり、概ね6%から13%程度の利回りを見込んで設定されることが多いようです。

3-1.リースバックの買取価格を上げたい場合

必ずしも要望が実現するわけではありませんが、リースバックの申込み時に買取価格を高くできないか相談することで、そのほかの条件次第で買取価格が多少高くなることもあります。また、複数の不動産会社から見積もりを取って一番買取価格が高い不動産会社を選ぶというのも有効です。

一方で、買取価格が上がると、家賃も値上がりしてしまう場合もあるので注意しましょう。例えば、買取価格が1,000万円の物件、利回りが10%の場合と、買取価格が2,000万円の物件、利回りが10%の場合とで比較してみましょう。

・1,000万円×利回り(10%)÷12ヵ月=83,000円

この物件の月々の家賃はおよそ83,000円となります。一方で、買取価格が2,000万円に上がったとしたらどうでしょう。

・2,000万円×利回り(10%)÷12ヵ月=167,000円

すると、月々の家賃はおよそ167,000円となります。このように、リースバックの買取価格が上がると家賃も上がるということになります。

3-2.リースバックの家賃を下げたい場合

リースバックの家賃を下げたい場合、買取価格が多少下がるのを覚悟してリースバック会社にその旨を相談することで、実現可能な場合もあります。この点、仮査定の段階から相談しておいたり複数のリースバック会社で査定を受け、少しでも家賃の低いリースバック会社を選ぶというのも有効です。

一方で、リースバックの家賃は買取価格に利回りをかけて算出されるため、買取価格が下がれば必然的に家賃の額も小さくなります。例えば、買取価格が2,000万円の物件、利回りが7%の場合と、買取価格が1,000万円の物件、利回りが7%の場合とで比較してみましょう。

・2,000万円×利回り(7%)÷12ヵ月=117,000円

この物件の月々の家賃はおよそ117,000円となります。一方で、買取価格が1,000万円に下がったとしたらどうでしょう。

・1,000万円×利回り(7%)÷12ヵ月=約58,000円

すると、月々の家賃はおよそ58,000円となります。このように、リースバックの買取価格が下がると家賃も下がるということになります。

おわりに

おわりに

リースバックにおける仮査定の仕組みや、買取価格がその後の家賃に相互に影響していることが、実際の計算式の例を見ていくことでお分かりいただけたと思います。 リースバックの査定時には、買取後の生活をどのように過ごしたいかという希望をしっかりと伝えましょう。

セゾンファンデックスは東証プライム市場上場のクレディセゾンのグループ会社で、かつリースバック会社の大手です。さまざまな条件でのリースバック査定の実績が豊富であり、お客様それぞれの事情に合わせ、家賃のバランスを考慮した最適な買取価格の提案が可能です。リースバックの利用を検討されている方は、ぜひ一度セゾンファンデックスまでお問い合わせください。

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【貸付条件一覧】セゾンファンデックス

【不動産担保ローン(フリーコース)】
ご融資額:100~3,000万円
ご融資年率:6.8%~9.9%(実質年率15.0%以内)
ご返済回数・期間:60回~180回/5年~15年
ご返済方式:毎月元利均等払いまたはボーナス併用払いのいずれか
遅延損害金:年率 20.00%
担保:不動産
保証:原則不要
契約時の諸費用:事務手数料 融資額の1.65%以内(税込)、調査料 融資額の0.55%以内(税込)、収入印紙代相当額、登記費用(実費)、振込手数料(実費)
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【住宅ローン】【親族間売買ローン】【遺産分割ローン】
ご融資額:100万円~5億円
ご融資年率:変動金利 3.75%~5.15%※2023年7月時点(実質年率15.0%以内)
ご返済回数・期間:60回~360回/5年~30年
ご返済方式:毎月元利均等払いまたはボーナス併用払いのいずれか
遅延損害金:年率 20.00%
担保:不動産
保証:原則不要
契約時の諸費用:事務手数料 融資額の1.65%以内(税込)、調査料 融資額の0.55%以内(税込)、収入印紙代相当額、登記費用(実費)、振込手数料(実費)
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【不動産投資ローン】
ご融資額:100万円~5億円
ご融資年率:変動金利 3.75%~5.15%※2023年7月時点(実質年率15.0%以内)
ご返済回数・期間:60回~360回/5年~30年
ご返済方式:毎月元利均等払いまたはボーナス併用払いのいずれか
遅延損害金:年率 20.00%
担保:不動産
保証:原則不要
契約時の諸費用:事務手数料 融資額の1.65%以内(税込)、調査料 融資額の0.55%以内(税込)、収入印紙代相当額、登記費用(実費)、振込手数料(実費)
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【不動産担保ローン(リフォームコース)】
ご融資額:100万~1億円
ご融資年率:変動金利 3.75%~4.55%※2023年4月時点(実質年率15.0%以内)
ご返済回数・期間:60回~360回/5年~30年
ご返済方式:毎月元利均等払い(個人の場合ボーナス併用払い可)
遅延損害金:年率 20.00%
担保:不動産
保証:法人の場合原則代表者の保証要
契約時の諸費用:事務手数料 融資額の1.65%以内(税込)、調査料 融資額の0.55%以内(税込)、収入印紙代相当額、登記費用(実費)、振込手数料(実費)
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【事業者用不動産担保ローン】
ご融資額:100万円~5億円
ご融資年率:変動金利 2.75%~4.55%※2023年4月時点・固定金利4.5%~9.9%(実質年率15.0%以内)
ご返済回数・期間:60回~300回/5年~25年
ご返済方式:毎月元利均等払い
遅延損害金:年率 20.00%
担保:不動産
保証:原則不要
契約時の諸費用:事務手数料 融資額の1.65%以内(税込)、調査料 融資額の0.55%以内(税込)、収入印紙代相当額、登記費用(実費)、振込手数料(実費)
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【不動産売却前提ローン】
ご融資額:100万円~5億円
ご融資年率:固定金利 3.65%~9.9%(実質年率15.0%以内)
ご返済回数・期間:1回~24回/最長2年
ご返済方式:期日一括返済方式(最終返済期日までは毎月利息払い)
遅延損害金:年率 20.00%
担保:不動産
連帯保証人:原則不要
契約時の諸費用:事務手数料 融資額の1.65%以内(税込)、調査料 融資額の0.55%以内(税込)、収入印紙代相当額、登記費用(実費)、振込手数料(実費)
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【かんたん安心カードローン】
ご融資額:1~500万円
ご融資利率:実質年率6.5%~17.8%
ご返済回数・期間:1~60回/1~60ヵ月
ご返済方式:定額リボルビング方式、1回払い
遅延損害金:年率 9.49%~20.00%
担保・保証人:不要
***************************************************************
【かんたん安心フリーローン】
ご融資額:10~300万円
ご融資利率:実質年率8.8%~17.4%
ご返済回数・期間:6~96回/6~96ヵ月
ご返済方式:元利均等返済方式
1) 毎月1回返済(ボーナス併用あり)
2) 2ヶ月に1回返済(60歳以上の方限定)
遅延損害金:年率 12.84%~20.00%
担保・保証人:不要
***************************************************************
【個人事業主専用カードローン】
ご融資額:1~500万円
ご融資利率:実質年率6.5%~17.8%
ご返済回数・期間:1回~60回・1ヵ月~60ヵ月
ご返済方式:定額リボルビング方式、 1回払い
遅延損害金:年率9.49%~20.00%
担保・保証人:不要
***************************************************************
【リフォームローン】
ご融資額:30~500万円
ご融資利率:実質年率3.8%~10.9%
ご返済回数・期間:6回~96回・6ヵ月~96ヵ月
ご返済方式:毎月元利均等払いまたはボーナス併用払いのいずれか
遅延損害金:年率5.54%~15.91%
担保・保証人:不要
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【POファイナンス】
ご融資額:原則300万円~5億円・電子記録債権金額の範囲内(受注金額が上限)
ご融資利率:固定金利 3.65%~9.9%(実質年率15.0%以内)
ご返済回数・期間:36回以内・3年以内
ご返済方式:期日一括返済方式
遅延損害金:年率 20.00%
担保:原則電子記録債権※ほかに担保として動産もしくは不動産を提供していただく場合があります。
連帯保証人:原則代表者個人の連帯保証
契約時の諸費用:事務手数料 融資額の2.2%以内(税込)収入印紙代相当額、振込手数料(実費)
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【POファイナンス(補助金対応)】
ご融資額:原則300万円~5億円・電子記録債権金額の範囲内(補助金交付金額が上限)
ご融資利率:固定金利 3.65%~9.9%(実質年率15.0%以内)
ご返済回数・期間:36回以内・3年以内
ご返済方式:期日一括返済方式
遅延損害金:年率 20.00%
担保:原則電子記録債権※ほかに担保として動産もしくは不動産を提供していただく場合があります。
連帯保証人:原則代表者個人の連帯保証
契約時の諸費用:事務手数料 融資額の2.2%以内(税込)収入印紙代相当額、振込手数料(実費)
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【マンション管理組合ローン】
ご融資額:100万円~2億円
ご融資年率:変動金利 2.65%~3.65%※2023年4月1日現在・固定金利4.65%、5.65%、6.65%(実質年率15.0%以内)
ご返済回数・期間:12回~240回/1年~20年(1年単位)
ご返済方式:毎月元利均等払い
遅延損害金:年率 15.00%
担保:不要
連帯保証人:不要
契約時の諸費用:収入印紙代相当額、振込手数料(実費)

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