不動産を担保に資金を調達できる不動産担保ローンは、比較的高額な融資が受けられる点で人気の金融商品です。 しかし、自宅を担保とする場合は貸金業法の総量規制の対象となり、借入可能額に制限がかかることをご存知でしょうか。 本記事では「総量規制の除外と例外」について解説するとともに、別の資金調達手段であるリースバックについても紹介します。
総量規制とは
総量規制とは、2010年6月に改正された貸金業法によって制定された規制で、「貸金業者は年収の3分の1を超える貸し付けを行ってはならない」としています。ただし、この総量規制は全ての貸し付けに対して適用されず、除外や例外もあります。
参照：貸金業法のキホン：金融庁
そもそも総量規制は、個人向けの無担保の貸し付けに対して適用される規制です。そのため法人への貸し付けや担保を提供するローンには適用されません。また貸金業者とは、消費者金融やクレジットカード会社などノンバンクが該当し、銀行は含まれません。
銀行の貸し付けは総量規制の対象ではありませんが、過去に返済能力を超えた貸し付けが問題となった経緯を受け、現在では銀行でも総量規制とは別の独自基準を設け、申込者の返済能力を超えた貸し付けは行わないようになっています。
また。総量規制は、借り手(申込者)の借入総額が年収の3分の1を超えないようにするものです。金融機関ごとの融資額ではなく、借り手が複数の金融機関から借りている総額が基準になります。つまり、ある人が年収300万円の場合、借入総額は100万円までという制限がかかります。A銀行から70万円、B金庫から40万円と複数の金融機関から借りていても、合計が100万円を超えてはいけません。金融機関単体ではなく、借り手の総借入額が重要なポイントです。
金融機関は新規の融資を検討する際、借り手の他社からの借入状況を信用情報機関に照会して確認します。そのため、借り手が意図的に借入額を過小申告しても、その時点で嘘がバレてしまいます。
虚偽の申告は次のようなデメリットがあります。
- 審査担当者に不信感を抱かれ、融資が通りにくくなる
- 状況次第では融資自体が認められない可能性がある
- 悪質な虚偽申告の場合は、刑事罰(罰金や懲役刑)に問われるリスクがある
つまり、虚偽申告は借り手自身に何も得にならず、かえって融資を受けられなくなったり法的リスクが生じる可能性があります。
そのため、融資申込時には正直に事実を申告することが何より大切です。嘘をつくと自分自身の信用を傷つけ、融資を受けられなくなる可能性が高くなります。
総量規制の除外とは
では、総量規制の対象から外れる契約とはどのような契約なのでしょうか。まず、総量規制の除外に該当する契約についてみていきましょう。総量規制の除外となる契約とは、個人に対する過剰な貸し付けの対象から除かれる契約のことで、具体的には以下の貸し付けが当てはまります。
- 土地の購入や建物の建設や購入、もしくはリフォームを目的とした資金の貸し付け
- 土地や建物の購入やリフォームを目的とした資金の貸し付けが開始されるまでのつなぎ資金の貸し付け
- 不動産を担保とした貸し付け（ただし、自宅を担保とする場合を除く）
- 売却することを前提とした不動産の売却代金を返済するための貸し付け
ほかにも、自動車を購入する際の自動車を担保とした貸し付けや、高額療養費の貸し付け、有価証券を担保とする貸し付けなどが、除外に当てはまります。
参照：日本貸金業協会「総量規制の「除外貸付け」に分類される契約」
不動産担保ローンで自宅担保の場合、総量規制の除外の除外になる
不動産を担保とした貸し付けは総量規制の除外貸し付けに当てはまりますが、自宅を担保とする場合は除くとなっているため、自宅を担保とする不動産担保ローンについては、総量規制の適用を受けることになります。つまり、不動産担保ローンでまとまった資金を借り入れようとしても、担保として提供する不動産が自宅の場合は、年収の3分の1以上は借りられないということです。
逆に収益物件の不動産や駐車場、セカンドハウスなど、自宅以外の不動産を担保として提供するのであれば、総量規制の除外貸し付けに該当することとなり、年収の3分の1以上の借り入れが可能になります。
総量規制の例外とは
もうひとつの総量規制の例外についてもみていきましょう。総量規制の例外貸し付けとなる契約とは、顧客である個人の利益の保護について支障を生じない契約になります。
具体的には、以下の貸し付けが当てはまります。
- 配偶者の年収を合わせた世帯年収が3分の1以下の貸し付け
- 個人事業主に対する、事業資金を資金使途とした貸し付け
- おまとめローンを代表する、借主にとって有利となる債務弁済資金の貸し付け
ほかにも、緊急の医療費支払いのための貸し付けや、特定緊急資金（10万円以内）の貸し付け、金融機関からの貸し付けまでのつなぎ資金を目的とした貸し付けが、総量規制の例外になります。
個人事業主に対する事業資金の貸し付けにおける資金使途には、開業資金も含まれます。また、配偶者の年収を合わせた世帯年収が3分の1以下となる総量規制の範囲内の貸し付けには、配偶者の同意が必要とされています。
参照：日本貸金業協会「総量規制の「例外貸付け」に分類される契約」
おわりに
総量規制は、返済能力を超えた貸し付けを防ぐ前提で設けられた規定です。担保がある場合でも、安定した収入がなければ返済能力があるとはみなされません。また、借入額が大きければ家計を圧迫する可能性もあります。融資を受けるにあたり、担保を提供するということは、、返済不能に万が一陥った際には競売されるリスクがあります。
自宅を担保にした不動産担保ローンは、総量規制の対象となり、年収の3分の1までしか借入れられません。この事実を知らない人も多いでしょう。そのため担保として提供できる不動産が自宅しかない場合、資金調達に悩む方もいます。その際の選択肢としてリースバックがあります。
リースバックを利用した資金調達であれば、総量規制の影響を受けない
リースバックとは、自宅を売却してまとまった資金を得ながら賃料を支払うことで売却した家にそのまま住み続けることができる仕組みです。売却するため所有権はなくなりますが、売却時の契約書に買戻しの特約内容を追記することで、将来買い戻すこともできます。
資金調達は金融機関からの融資ばかりではありません。自宅を活用した資金調達なら総量規制の影響を受けないリースバックという方法があることも知っておきましょう。
セゾンファンデックスは、不動産担保ローンの提供はもちろんのこと、リースバックも取り扱っています。リースバックであれば、総量規制の影響を受けることなく、まとまった資金を得られます。
資金調達についてお悩みの方や、不動産担保ローンの利用に不安がある方、さらにリースバックについて興味がある方は、ぜひお気軽にご相談ください。
