この記事では「つなぎ融資」について取り上げています。つなぎ融資が活用できる場面や実際の契約の流れ、注意点などを詳しく解説しています。つなぎ融資は安易に利用すると後悔することもあり、利用については慎重に考えなければなりません。
不動産の購入や売却を検討しているが必要な資金が一時的に不足しているため悩んでいるというような方はぜひ参考にしてみてください。
１．つなぎ融資とは？
住宅ローンにおけるつなぎ融資とは、住宅ローンが実行されるまでの間に必要となる資金を確保するための融資です。
注文住宅を購入する場合、通常は住宅の完成前に土地代金や着工金などを支払います。しかし、住宅ローンが実行されるのは住宅の完成後になります。まだ住宅が完成していない状況では担保とする不動産がなく、住宅ローンが実行されないのです。そこで、住宅ローンが実行されるまでの間に必要な資金を確保するために利用されるのがつなぎ融資です。
つなぎ融資はあくまでも住宅ローンが実行されるまでの間の存在です。住宅の完成までに発生する支払いはつなぎ融資で行い、住宅の完成後に住宅ローンの融資が実行され、そのお金でつなぎ融資を一括で返済するのが一般的です。
２．つなぎ融資が必要な状況とは？
つなぎ融資が必要な状況は、注文住宅を購入したいが土地代金や着工金が不足するというときです。また、今住んでいる住宅を売却して新しく住宅を購入する予定だが売却代金の入金が遅れていたり、売却代金だけでは支払いに必要な金額に達しないという状況でも必要となるでしょう。
つまり、つなぎ融資は住宅ローンが実行されるまでの間にお金の支払いが生じ、その支払いに対応する資金が不足する状況で必要となるのです。
３．つなぎ融資のメリット・デメリット
つなぎ融資における最大のメリットは、手元にある自己資金が少ない状況においても負担を最小限に抑えて住宅を購入できるようになるという点です。また、自己資金がある程度確保できている状態であっても、つなぎ融資を利用することで経済的に余裕をもたせることもできます。
このように、つなぎ融資は理想の住宅購入を最小限の負担でかなえることができるというメリットがあります。
一方で、つなぎ融資にはデメリットもあります。まず１つ目のデメリットは一般的な住宅ローンと比べて金利が高いことです。条件にもよりますが、金利の額が一般的な住宅ローンの2倍以上になることもあるようです。
２つ目のデメリットとして、つなぎ融資は住宅ローン控除の対象外になるという点があります。住宅ローン控除には原則住宅が完成後6ヵ月以内に住むということが条件となっているため、居住前に返済してしまうつなぎローンは住宅ローン控除の対象外となるのです。
４．つなぎ融資の借り入れから返済までの契約全体の流れ
つなぎ融資の借入から返済までの契約全体の流れは基本的に下記のようになります。
（１）金融機関への申し込みと審査を行い、つなぎ融資を借り入れる
（２）住宅用の土地を購入する
（３）着工金を支払い、住宅の建設工事が開始される
（４）中間金を支払う
（５）住宅が完成したタイミングで残金を支払う
（６）完成した住宅について登記を行う
（７）住宅ローンの審査を申し込み、住宅ローンを借り入れる
（８）住宅ローンでつなぎ融資を返済
上記一連の流れにおいて最も注意すべきなのは審査へ申し込む際の必要書類の収集です。つなぎ融資の申し込みには、源泉徴収票や確定申告書など収入が証明できる書類のほか、運転免許証などの身分証明書、住民票などが必要になります。どのような書類が必要となるかは、金融機関によって異なります。
書類収集の段階から手間取ってしまうと融資の審査がスムーズに受けられず、つなぎ融資の実行までに時間がかかってしまいます。あらかじめ必要な書類について下調べをしておき、速やかに審査を受けられるよう準備をしておいてください。
５．つなぎ融資の利用時の注意点
つなぎ融資を利用する際の注意点は主に３点あります。１つ目が金利、２つ目が諸費用の存在、３つ目が限度額や期間、回数などに制限が設けられていることがあるという点です。
まず金利についてです。つなぎ融資の金利は住宅ローンよりも高く設定されていることがほとんどです。企業によって異なるものの、住宅ローンの金利が1％の場合でもつなぎ融資の金利は3％前後になるということもあります。
つなぎ融資においては担保となる住宅がまだ存在しない状態であるために無担保での融資となります。すると、回収不能となるリスクの存在からどうしても金利は割高となってしまうのです。しかし、つなぎ融資は住宅ローンの融資が実行され次第即返済となるのが一般的です。金利は高いものの、実際に支払う金額としてはさほど高額とはなりませんのでご安心ください。
次に、諸費用が発生する点にも注意してください。つなぎ融資においても住宅ローンのように、契約書に貼り付ける印紙や、金融機関に支払う事務手数料などが発生します。金融機関によってはつなぎ融資の借入期間中における死亡等のリスクのために団体信用生命保険の加入を求められ、その保険料の支払いが発生することもあります。とはいえ、基本的につなぎ融資の諸費用は通常の住宅ローンの諸費用に比べて小さい額となります。
最後に、つなぎ融資には限度額や期間などの制限があることも知っておいてください。よくある例としては「つなぎ融資の額は住宅ローンの借入額と同額とし、借入期間は1年間とする。」などです。さらに、借入可能な回数や1回あたりの上限額が設けられていることもあります。
例えば、土地の購入時、住宅の着工時、上棟時の3回のタイミングで借りようと思っていても、企業において借入ができるのは2回までという規定があった場合、計画通りに進まない可能性もあります。
つなぎ融資は大変便利なものになりますが、このように注意点もあります。これらの注意点について事前に知っておき、企業に確認して打ち合わせをおこなっておけばスムーズにつなぎ融資を実行できるでしょう。
６．つなぎ融資以外の資金調達方法
つなぎ融資が希望する条件で借りられないという場合、つなぎ融資以外で資金の調達を検討することになります。
１つ目の候補として住宅ローンの分割融資があります。住宅ローンの分割融資とは、住宅ローンの融資を分割して受け取るものになります。つなぎ融資のように、土地の購入代金の支払時、着工代金の支払時などのタイミングで融資を受けられます。それに加えて金利も住宅ローンの金利がそのまま適用されるためつなぎ融資のような高い金利が適用されることもありません。
もう１つの資金調達方法としては、親など親族からの贈与です。親族からの贈与であれば返済も不要で企業の手続きも不用となるため手間もかかりません。
また、通常は110万円を超える贈与があれば超えた部分に対して贈与税が発生します。しかし、住宅を取得するための贈与であれば最大で3,000万円まで非課税になる特例制度があります。親族からの資金調達は資金調達と節税を同時に行うことができるため非常に有効です。
７．不動産売却つなぎローンとは
今お持ちの住宅を売却して新たに居住する住宅を購入しようと思っている場合、セゾンファンデックスの不動産売却つなぎローンの利用もご検討ください。
つなぎ融資は主に注文住宅等で住宅ローンの融資が実行される前にかかる諸費用を確保するための融資になります。一方、不動産売却つなぎローンは、売却予定の不動産を担保にして、売却完了までの間に必要な資金を借り入れ、物件の売却代金によって返済するローンです。
不動産売却つなぎローンは、売却前に資金調達ができるので売却予定の不動産を安値で売り急ぐ必要が無くなります。
また、借入金はさまざまな目的にご利用いただけます。住み替えにかかる費用としてはもちろん、納税資金や事業の運転資金などにも利用が可能です。つなぎ融資のように資金の使用目的に制限がありません。セゾンファンデックスでは「不動産売却前提ローン」という金融商品名で不動産売却つなぎローンを取り扱っております。ぜひ一度お問い合わせください。
