安定した老後生活を送るには公的年金の老齢給付だけでは足りず、複数の収入源を持つなどして自身で老後への備えを行う必要があります。さまざまな収入源の作り方がありますが、不動産投資を利用した際のメリット・リスクを理解していきましょう。
１．老後の収入源を考えよう
日本の公的年金制度は1階部分に国民年金、2階部分に厚生年金や国民年金基金などのさまざまな年金制度による階層構造となっており、老齢給付の額は基本的に加入している年金制度の数に比例します。
2021年度の公的年金の老齢給付の額は、夫婦2人ともが国民年金のみに加入している場合、満額で月額131,503円(1人あたり月額65,075円)となります。厚生年金にも加入している場合は、給付額が加入年数と現役時代の収入に比例するため個人差が大きくなりますが、平均的な収入(標準報酬月額439,000円で40年間勤務)の場合では月額90,346円が上乗せされ、夫婦2人分の国民年金を含む標準的な給付額は月額220,496円となります。
しかし、少子高齢化の深刻化に伴い公的年金の給付水準は低下すると見込まれているほか、夫婦どちらか一方が死亡した場合、年金収入も減少してしまうため、公的年金の老齢給付だけでは豊かな老後生活を続けることは難しくなってきています。
年金収入が不足している場合は、ほかの収入源を確保する必要があります。ひとつは副業や再雇用などで定年退職後も働くことで老後生活を後ろ倒しにしつつ、労働による収入増加を狙う方法です。労働収入は、就労時間に応じて得られるため確実性が高く、また現役時代の生活を継続するため心情的にも受け入れやすいというメリットがありますが、老化や傷病などにより働けなくなると収入もゼロになってしまうというリスクもあります。
病気による働けなくなるリスクは年齢に比例して高まるため、労働収入のみを老後の収入源とするのではなく、投資などの不労所得も併用しつつ長期的な視点で複数の収入源を確保していくことが重要です。
また、投資ならなんでも良いというわけではなく、例えば、株式投資を収入源とした場合、株式の値上がりによって利益を得るキャピタルゲインと、株式の配当金などで利益を得るインカムゲインが対象となりますが、キャピタルゲインはいつ値上がりするのかが分からず月々の資金計画に組み込みにくく、インカムゲインは比較的安定しているものの企業の業績によっては減額されてしまうリスクがあるほか、配当金が減らされているタイミングでは株価も値下がりしている可能性が高いため、売却損により老後資金が目減りしてしまう恐れもあります。
不動産投資は株式よりも比較的値動きが緩やかなためリスクを抑えたいシニア期の投資先としておすすめです。
２．不動産投資のメリット
不動産投資の主な収入源は月々の賃料収入です。賃貸借契約により収入額と入金のタイミングが定まっているため、資金計画に組み込みやすいといった特徴があるほか、不動産投資ローンを利用することもできるため、手持ちの資金を温存したり、レバレッジ効果により収益性の高い物件を購入できるといったメリットがあります。
また、投資用不動産は相続発生時に賃貸割合と相続税評価額によって計算されるため、額面そのままで評価額が定まる現金や預貯金で遺すよりも相続税を軽減する節税効果も期待できます。
３．不動産投資のリスクと対策
不動産投資には、ほかの金融商品にはない特有のリスクもあります。不動産投資ならではのリスクを把握し、その対策を立てて投資を進めていきましょう。
3-1.空室リスク
不動産投資は賃料収入が主な収入源となりますが、これを得るには借主(賃借人)の存在が必要不可欠です。このため、借主がつかなかったり退去して空室が発生した場合は賃料収入を得ることができなくなります。空室リスクは所有する物件の数が少ないほど影響が大きくなります。不動産投資ローンを利用するなどで返済計画に余裕がない場合はサブリース契約を利用するなどして安定化を図ると良いでしょう。
3-2.家賃滞納リスク
賃貸借契約では借主の立場が保護されており、家賃を滞納した場合でもすぐに立ち退かせることはできません。賃料は借主の支出のなかでも比較的高額なため短期間の滞納であっても大きな負債となります。また、空室ではないため借主をすぐに再募集することもできず不動産投資の継続が難しくなってしまいます。
家賃の滞納に備えるには入居前審査をしっかりと行うことや、保証人・保証会社の活用のほかサブリース契約も有効となります。
3-3.家賃の変動リスク
家賃相場は一定のままというのはまれで、基本的には築年数の経過に応じて低下していきます。周辺に多くの賃貸住宅が供給されたり、学校や企業などの大規模施設が撤退するなどした場合は下落幅が大きくなる恐れがあります。駅近物件など、家賃の変動リスクが小さく一定の需要が見込める場所を選んだり、築年数が経過しても競争力を維持できるよう設備の更新を行っていくことをおすすめします。
４．不動産投資ローンの審査を通過するには
不動産投資ローンの審査内容はサービスを提供している各会社によって異なりますが、一定の資産・収入を持つ方ほど利用しやすいといわれています。しかし不動産投資ローンは融資額が高額なこともあり、個人の属性だけでなく取得する物件のパフォーマンスにも左右されます。
セゾンファンデックスの不動産投資ローンを利用する際は、次のポイントに注意すると良いでしょう。
4-1.自己資本比率を高めに
空室や滞納などに備え、手持ちの資金を多くしておきたいところですが、ローンの利用額が多くなるとその分審査が通りにくくなります。利用に際しては自己資本比率をできるだけ高められるよう準備しておきましょう。
4-2.収益性の高い物件を取得する
不動産投資ローンでは取得する物件やすでに所有している物件に担保設定を行います。物件の担保価値は価格や収益性が高いほど評価されるため収益性の高い物件を選択することが重要です。
おわりに
安定した老後を送るためには公的年金の老齢給付だけでは不足する恐れがあり、現役時代のうちに自助による備えを進めていく必要があります。そのためには預貯金だけでなく投資活動による資産形成が選択肢となりますが、なかでも不動産投資の安定した賃料収入は資金計画に組み込みやすいといった特徴があります。また、ほかの投資手法と異なり、不動産投資ローンによる長期的なレバレッジをかけることで自己資金による投資活動よりも収益を高めることが期待できます。
一方で空室の発生、家賃の滞納や下落といった不動産投資特有のリスクもあるため、不動産投資を始める前によく情報を集めて対策を立てておくことをおすすめします。また、不動産投資ローンを利用するにあたっては収益性の高い物件を選ぶことが重要となるため、物件取得を急ぐことなく条件に合う物件をじっくりと探すと良いでしょう。
