この記事では「新耐震基準」について取り上げます。地震大国である日本において、建物の耐震性は不動産物件の重要項目です。旧耐震基準と比較してどのような違いがあるか、詳しく解説します。
１．新耐震基準は1981年（昭和56年）の建築基準法改正から
建物の耐震基準は、建築基準法に定められています。建築基準法は「建築物の敷地、構造、設備及び用途に関する最低の基準を定めて、国民の生命、健康及び財産の保護を図り、もって公共の福祉の増進に資する」ための法律です。
建築基準法の歴史的変遷は、下表のとおりです。これを見ると建築基準法の歴史は、地震の発生に大きく関係していることが分かります。
| 1948年（昭和23年） | 福井地震 |
| 1950年（昭和25年） | 建築基準法制定 |
| 1968年（昭和43年） | 十勝沖地震 |
| 1971年（昭和46年） | 建築基準法改正 |
| 1978年（昭和53年） | 宮城沖地震 |
| 1981年6月（昭和56年） | 建築基準法改正（新耐震基準） |
| 1995年（平成7年） | 阪神・淡路大震災 |
| 1995年（平成7年） | 耐震改修促進法制定 |
| 2000年（平成12年） | 建築基準法改正 |
| 2006年（平成18年） | 耐震改修促進法改正 |
| 2011年（平成23年） | 東北地方太平洋沖地震 |
| 2013年（平成25年） | 耐震改修促進法改正 |
1981年（昭和56年）の建築基準法改正により、「新耐震基準」が始まりました。それ以前の耐震基準を「旧耐震基準」といいます。
２．家の耐震基準を調べるなら「建築確認が取れた日」をチェック
注意しなければいけないのは、建物が新耐震基準のものか旧耐震基準のものかは建物の竣工日（完成した日）で判断するのではないということです。一般に建物の情報は登記簿謄本で確認することができます。その建物がいつ建築されたかも登記簿謄本で確認することができます。
しかし耐震基準を調べるには、建築確認が取れた日を確認する必要があります。建築にはいくつかの検査があり、建築確認はそのうちの1つです。具体的には以下の確認・検査があります。
- 建築確認：建築計画が建築基準関係規定に適合しているかどうかを確認
- 中間検査：建築中の建物が建築基準関係規定に適合しているかどうかを検査
- 完了検査：完成した建物が建築基準関係規定に適合しているかどうかを検査
簡単にいえば建築確認で、これから建築予定の建物が現行の建築基準関係規定に適合しているかを確認し、中間検査や完了検査でその建物が申請どおりに建築されているかを検査するということです。
つまり建築確認時点で適用されている耐震基準が、その建物の耐震基準になるのです。ちなみにこれは「確認済証」によって確認することができます。
３．新耐震基準と旧耐震基準の違いは何か
以下で、新耐震基準と旧耐震基準の違いについて解説します。
3-1.震度5強の地震に耐える旧耐震基準とは
1981年5月まで適用されていた旧耐震基準は、「（数10年に一度発生すると考えられる）震度5程度の地震でほとんど建物が損傷しない」ことを基準としています。震度5程度の地震は「中規模の地震」とされており、旧耐震基準は「中規模の地震に耐えられる基準」と言い換えることができます。
しかしこの基準は「大規模な地震」とされる震度6以上の地震には対応していません。したがって旧耐震基準で建てられた建物は「大規模な地震があった場合、倒壊するおそれ」があります。
3-2.震度6強から震度7まで倒壊しない新耐震基準とは
1981年6月から適用されている新耐震基準は、旧耐震基準に加え「（数100年に一度発生すると考えられる）震度6強から震度7程度の地震でも建物が倒壊しない」ことを基準としています。
新耐震基準で建てられた建物は「よっぽどのことが無い限り倒壊しない」ということになります。
４．耐震基準は住宅ローン減税に影響あり
耐震基準が新耐震基準であることは、住宅ローン減税（住宅借入金等特別控除）の適用要件でもあります。住宅ローン減税は「税額控除」であり一定の要件を満たした場合、所得税額から税額を控除（減額）できるというものです。
中古住宅を取得し住宅ローン減税の適用を受けるためには、他の要件をを満たし、物件については以下のいずれかの要件を満たす必要があります。
- 家屋が建築された日からその取得の日までの期間が20年（マンションなどの耐火建築物の建物の場合には25年）以下であること
- 地震に対する安全上必要な構造方法に関する技術的基準またはこれに準ずるもの （耐震基準）に適合する建物であること
- 平成26年4月1日以後に取得した中古住宅で上記のいずれにも該当しない一定のもの（要耐震改修住宅）のうち、その取得の日までに耐震改修を行うことについて申請をし、かつ居住の用に供した日までにその耐震改修により家屋が耐震基準に適合することにつき証明がされたものであること
既存住宅の築年数要件（耐火住宅25年以内、非耐火住宅20年以内）については、「昭和57年以降に建築された住宅」（新耐震基準適合住宅）に緩和される方針です。
「耐震基準に適合する建物」とは、以下のいずれかの要件を満たす建物をいいます。
- その家屋の取得の日前2年以内に耐震基準適合証明書による証明のための家屋の調査が終了したもの
- その家屋の取得の日前2年以内に建設住宅性能評価書により耐震等級に係る評価が等級1、等級2もしくは等級3であると評価されたもの
- 既存住宅売買瑕疵担保責任保険契約が締結されているもの
耐震基準適合証明書については、次章で解説します。
参照：住宅ローン減税 – 国土交通省、No.1214 中古住宅を取得した場合（住宅借入金等特別控除）｜国税庁
５．耐震基準適合証明書と発行可能機関
「耐震基準適合証明書」は、その名のとおり耐震基準に適合していることを証明する書類です。発行可能機関は限られています。発行可能機関は以下のとおりです。
- 建築士事務所に属する建築士
- 指定確認検査機関
- 登録住宅性能評価機関
- 住宅瑕疵担保責任保険法人
耐震基準適合証明書を発行してもらうには、耐震診断をしなければなりません。耐震診断において、建物の上部構造評点という点数を算出します。この点数が1.0以上である場合、耐震基準適合証明書が発行されます。
耐震診断の結果、建物の上部構造評点が1.0未満である場合、耐震基準適合証明書は発行されません。しかし耐震補強をし、その結果建物の上部構造評点が1.0以上になれば、耐震基準適合証明書を発行してもらうことが可能になります。
６．耐震診断と耐震補強
以下で、耐震診断と耐震補強について解説します。
6-1. 耐震診断とは？
耐震診断では旧耐震基準で建築された建物の耐震性を、新耐震基準で評価（診断）します。耐震診断には「第1次診断」「第2次診断」「第3次診断」があります。数字が大きいほど計算の難易度が高く、時間や費用も掛かります。
耐震診断の目的は、耐震性を評価することによって耐震補強を促すことです。これは、建築基準法の目的である「国民の生命、健康及び財産の保護」を図ることに合致します。耐震診断を行うことによって、建物が新耐震基準に適合するのかしないのか、補強が必要なのかどうか、どの程度の補強が必要なのかなどが分かります。また補強に必要な費用も見積もりやすく、耐震補強をすべきかどうかを判断しやすくなります。
「第1次診断」「第2次診断」「第3次診断」の内容は、以下のとおりです。
| 第1次診断 | ・構造耐震性能を評価 ・柱や壁の断面積から計算 ・壁の多い建築物が対象 |
| 第2次診断 | ・構造耐震性能を評価 ・柱や壁の断面積から計算 ・鉄筋や鉄骨の影響も考慮する ・梁に十分な強度があると仮定 ・主に柱や壁の破壊で耐震性能が決まる建築物が対象 |
| 第3次診断 | ・建物の保有水平耐力を求める ・柱や壁の断面積から計算 ・鉄筋や鉄骨の影響も考慮する ・梁の影響も考慮する ・主に梁の破壊や壁の回転で耐震性が決まる建物が対象 |
6-2. 耐震診断の費用はいくらかかる？
一般財団法人日本耐震診断協会によると、耐震診断料金（費用）の目安は以下のとおりです。
- 木造住宅（1棟当たり）（※1）：400,000円～500,000円程度
- 鉄筋コンクリート造（1平方メートル当たり）（※2）：概ね2,000円以上
- 鉄骨造（1平方メートル当たり）（※2）：概ね2,500円以上
※1延床面積120平方メートル程度、在来軸組構法の建物
※2延床面積が1,000平方メートル以下の建物
耐震診断に掛かる費用について、その費用の一部を助成する制度を設けている自治体もあります。対象となる建物や金額などは、自治体ごとに異なります。耐震診断を行う前に、一度自治体の窓口に相談してみましょう。
制度が利用できれば費用負担が軽減されるので、利用しない手はありません。これは、耐震診断だけでなく、耐震改修工事についても同じことがいえます。
７．旧耐震基準の物件にはどのような補強対策が必要か
補強対策（耐震改修）は、以下の３つに分けることができます。
- 耐震補強：「揺れに耐える」よう、建物を補強する
- 制震補強：「揺れを吸収する」よう、建物を補強する
- 免震補強：「揺れが伝わらない」よう、建物を補強する
どの補強対策をどの程度行うかは、建物の用途（目標とする性能）、設備や施工条件、予算、工期などを考慮して総合的に判断する必要があります。目標とする性能は、人命に支障が出ない程度、補修可能な範囲で建物の障害を免れる程度、震災後建物は補修することなく使用できる程度などがあります。
目標とする性能が低い（最低限の性能で良い）場合は、耐震補強または制震補強を行うのが良いでしょう。目標とする性能が高い場合は、免震補強を行う必要があるかもしれません。耐震診断の結果を基に、充分な検討をしていただくと良いでしょう。
８．不動産投資判断に重要な耐震基準
耐震基準が不動産投資に与える影響は、下表のようなことが挙げられます。
| 新耐震基準 | 旧耐震基準 | |
| 資産価値 | 高い | 低い |
| 購入価額 | 高め | 低め |
| 融資の受けやすさ | 受けやすい | 受けにくい |
| 家賃設定 | 高め | 低め |
| 売却のしやすさ | しやすい | しにくい |
| 災害リスク | 低い | 高い |
投資の判断基準として「リスクをとるか、とらないか（どの程度とるか）」ということが考えられます。上の表からは新耐震基準は「リスクは低め」、旧耐震基準は「リスクは高め」といえます。これは、価格や融資の受けやすさにも表れます。
投資家にとって、どちらが良くてどちらが悪いということはありません。一般にリスクを避ければ利回りは低く、リスクを取れば利回りは高くなります。どちらを選ぶかということだけです。
問題があるとすれば、資金についてではないでしょうか。投資物件がどれくらい収益を生み出すのかを計算したうえで、自己資金と融資のバランスを取らなければなりません。仮にリスクを取って収益性を上げるつもりでも、融資が受けられずに購入できなければ意味がありません。
おわりに
ここまで新耐震基準について解説してきました。地震大国である日本において、建物が新耐震基準に適合していることは、とても重要な要素であることがご理解いただけたことでしょう。耐震診断や耐震改修工事において助成金制度や税制優遇があることからも、それをうかがい知ることができます。
耐震基準が不動産投資の判断に与える影響についても解説しました。新耐震基準と旧耐震基準のどちらが良いかということではありません。それぞれの考え方により良し悪しがあります。ただそれとは別に、資金問題はあります。
旧耐震基準の建物は、新耐震基準のものに比べ融資が通りにくいと考えられます。資産価値が低いと評価されるからです。築古物件を好む方には悩ましい問題かもしれません。
銀行で融資を断られても、別の金融機関で融資を受けられる場合があります。例えばセゾンファンデックスの不動産投資ローンなどがそれに当たります。不動産投資をお考えの場合は、選択肢のひとつとして検討してみるのも良いのではないでしょうか。
