不動産を購入する際には、様々な税金が発生します。その中でも、購入時に一度だけ課される不動産取得税は重要な税金の一つです。
本記事では、「不動産取得税の計算」に焦点を当て、以下の内容を詳しく解説します。
- 不動産取得税額の計算方法
- 適用可能な特例や軽減措置
- 具体的な計算例
これから不動産を購入する予定の方や、不動産取得時にかかる税金額を知りたい方にとって、有益な情報となるでしょう。ぜひ参考にしてください。
不動産取得税とは
不動産取得税とは地方税の1つで、土地や家屋の購入や贈与、家屋の建築などで不動産を取得した際に、取得した方に対して課される税金です。この税金について理解しておくべき重要なポイントは以下の通りです。
- 課税対象：土地（田んぼ、畑、住宅地、山林など）、家屋（住宅、店舗、工場、倉庫など）
- 納税義務者：不動産を取得した個人または法人
- 税率：原則4％（住宅の場合、2024年3月31日まで3％に軽減）
- 課税標準：原則として固定資産税評価額
- 納付先：不動産が所在する都道府県
- 納付時期：取得後、数ヶ月以内に届く納税通知書に従って納付
【注意点】
- 相続による取得は非課税ですが、贈与は課税対象となります。
- 「夫婦間の居住用不動産の贈与の特例」や「相続時精算課税制度」適用でも課税されます。
- 贈与を取り消した場合でも課税対象になります。
- 不動産価格（課税標準）が一定金額未満の場合、課税されません。
（土地：10万円、新築・増改築家屋：23万円、その他家屋：12万円）
不動産取得税は「不動産所有権の取得」に対して課税されます。有償か無償かを問わず、所有権を得た事実をもって不動産の取得と判断されます。購入を検討する際は、この税金も考慮に入れて計画を立てましょう。
不動産取得税を計算する手順
不動産取得税は、以下の手順で計算します。
不動産価格（課税標準）の決定
まず取得した不動産の価格を決定します。不動産の価格は、原則として固定資産課税台帳に登録されている価格になります。購入価格や工事費ではありませんので注意してください。
また新築および増築された家屋については、固定資産税では新築および増築された翌年の1月1日を基準日として計算するため、初年度の固定資産税は安くなります。しかし不動産取得税は「取得した時」の価格によって課税されるため、多くの場合は不動産取得税額の基礎となる不動産の価格が固定資産税額よりも高くなることも覚えておきましょう。
ちなみに不動産価格（課税標準）が以下の金額未満の場合は、不動産取得税は課税されません。
土地：10万円
家屋（新築、増改築）：23万円
家屋（その他売買など）：12万円
不動産取得税の税率は「3％」で計算
住宅における不動産取得税は、2024年（令和6年）3月31日までに取得した建物に対しては、3％（本来は4％）の軽減税率が適用されます。家屋が居住用でない場合の税率は4％です。
計算式は、固定資産税評価額×税率3％です。
ただし令和6年3月31日までに宅地等（宅地および宅地評価された土地）を取得した場合、その土地の不動産価格（課税標準）は本来の価格の2分の1で計算されます。
・土地・建物の不動産取得税を計算
計算の際には、土地の不動産取得税と建物の不動産取得税を別々に計算します。
・土地・建物の不動産取得税額を合算
土地の不動産取得税と建物の不動産取得税を合算し、最終的な不動産取得税額を算出します。
- 不動産取得税を計算する手順
不動産取得税は、以下の手順で計算します。
不動産価格（課税標準）の決定
- 取得した不動産の価格を確認
- 原則として固定資産課税台帳に登録されている価格
- 購入価格や工事費ではないことに注意
- 新築および増築された家屋の場合
- 「取得した時」の価格で課税
- 固定資産税額よりも高くなる可能性あり
- 課税最低限度額の確認
- 土地：10万円未満は非課税
- 家屋（新築、増改築）：23万円未満は非課税
- 家屋（その他売買など）：12万円未満は非課税
税率の適用
- 住宅：3%（2024年3月31日までの軽減税率）
- 住宅以外の家屋：4%
- 土地：3%（2024年3月31日まで）
特例・軽減措置の適用
- 土地の課税標準の特例（2024年3月31日まで）
- 宅地等の場合、価格の1/2を課税標準とする
- 住宅取得の場合の控除
- 条件を満たす場合、一定額を控除（後述）
税額の計算
- 土地の税額計算
- 課税標準額 × 税率 – 軽減額 = 土地の税額
- 建物の税額計算
- 課税標準額 × 税率 – 控除額 = 建物の税額
最終税額の算出
土地の税額 + 建物の税額 = 最終的な不動産取得税額
計算式：固定資産税評価額 × 税率3%（もしくは4%）
注意：実際の計算には様々な条件や特例が適用される場合があります。土地と建物の不動産取得税は別々に計算し、最後に合算します。
不動産取得税の特例と軽減措置
不動産取得税には、様々な特例と軽減措置が設けられています。これらを理解することで、実際の税額計算をより正確に行うことができます。
土地に関する特例と軽減措置
課税標準の特例
- 令和6年（2024年）3月31日までに宅地等（宅地および宅地評価された土地）を取得した場合、
その土地の不動産価格（課税標準）は本来の価格の2分の1で計算されます。
住宅用土地の軽減措置
- 土地の面積が50平方メートル以上240平方メートル以下の場合、
以下のどちらか高い額が税額から控除されます：
(1) 45,000円
(2)（土地1平方メートル当たりの価格×1/2）×（住宅の床面積×2〈上限200平方メートル〉）× 3％
建物に関する軽減措置
以下の要件を満たす場合、1,200万円（長期優良住宅の場合1,300万円）が建物の評価額から減額されます。
- 床面積が50平方メートル以上240平方メートル以下である
- 建物を取得した方が居住するものである
- 新耐震基準に適合することが証明されたものである
申請手続き
これらの軽減措置を受けるためには、必ず申請が必要です。
- 申請先：管轄の県税事務所
- 必要書類：
- 申告書
- 売買契約書および領収書
- 建物の登記事項証明書
- その他、平面図や長期優良住宅認定通知書（該当する場合）
注意：申請を忘れると軽減措置が適用されない可能性があります。必ず期限内に申請を行ってください。
これらの特例と軽減措置を踏まえ、次節では具体的な計算例を見ていきます。
不動産取得税がいくらかかるか試算
以下の条件で新築一戸建て（長期優良住宅）を購入した場合の不動産取得税を計算してみましょう。
【条件】
総額：4,000万円
土地：評価額2,500万円、面積120平方メートル
建物：評価額1,500万円、延床面積150平方メートル
土地の不動産取得税
ステップ1：課税標準額の計算
- 宅地のため、評価額の1/2に減額
2,500万円 ÷ 2 = 1,250万円
ステップ2：税率の適用
- 1,250万円 × 3% = 375,000円
ステップ3：税額控除の計算
- 控除額 = （土地の価格 ÷ 土地面積）×（建物床面積 × 2、上限200平方メートル）× 3%
- （2,500万円 ÷ 120平方メートル）× 200平方メートル × 3% ≈ 1,250,000円
- 控除額が税額を超えるため、土地の税額は0円となります。
建物の不動産取得税
ステップ1：控除額の確認
- 長期優良住宅のため、1,300万円を控除
ステップ2：課税標準額の計算
- 1,500万円 – 1,300万円 = 200万円
ステップ3：税率の適用と税額計算
- 200万円 × 3% = 60,000円
最終的な不動産取得税額
土地の税額（0円）+ 建物の税額（60,000円）= 60,000円
この例では、4,000万円の物件に対して、最終的に60,000円の不動産取得税が課されることになります。
おわりに
不動産取得税は、不動産を購入する際に一度だけ支払う重要な地方税です。この記事で解説したように、税額の計算には様々な要素が絡み、特例や軽減措置も適用される可能性があります。以下に、重要なポイントをまとめます。
- 課税標準は通常、固定資産税評価額に基づきます。
- 税率は原則4%ですが、住宅の場合は3%（2024年3月31日まで）に軽減されています。
- 土地や建物の条件に応じて、様々な特例や軽減措置が適用されることがあります。
- これらの特例や軽減措置を受けるためには、必ず申請が必要です。
不動産取得税を正確に見積もることは、不動産購入の全体的なコスト計算において非常に重要です。税額を事前に把握することで、より適切な資金計画を立てることができます。
また、不動産取得税以外にも、不動産取得時には登録免許税や固定資産税など、複数の税金が関わってきます。これらすべてを考慮に入れた上で、資金計画を立てることが賢明です。
不動産投資をお考えの方にとって、これらの税金を含む総コストの把握は非常に重要です。その際、不動産投資ローンの活用も一つの選択肢として考えられます。不動産投資ローンを利用することで、初期投資を抑えつつ、レバレッジ効果を得ることができる可能性があります。
例えば、セゾンファンデックスが提供する不動産投資ローンは、条件によっては銀行などで借り入れが難しい場合でも対応できる可能性があります。不動産投資の資金調達にお悩みの方は、このようなオプションも検討してみるとよいでしょう。
不動産取得税を含む様々な要素を慎重に検討し、十分な準備を整えた上で不動産取得に臨むことで、より安定した投資や快適な住環境の実現につながります。
