不動産売買の際、その物件に借地権が設定されている場合があります。借地権が設定されている不動産の購入を検討する際には、購入することで得られるメリットやデメリット、さらに購入する際の注意点を理解しておかないと、後々「こんなはずではなかった・・・」と後悔することになりかねません。
今回は借地権付きの建物を購入するにあたり、注意しておきたい点や、購入することで得られるメリットやデメリットについて解説します。
１．借地権とは何か
借地権とは、建物を所有することなどを目的とした「地上権」もしくは「土地の賃借権」のことをいいます。他人の土地に建物を建てるために、土地の所有者に地代を払って土地を借りる権利と考えれば分かりやすいかもしれません。
借地権には、「地上権」と「土地の賃借権」の2種類があり、一戸建ての場合は賃借権であることが多いです。
「地上権」と「土地の賃借権」には、それぞれに次の違いがあります。
地上権：建物を自由に第三者に貸したり、売却したりすることができる（物権）
土地の賃借権：建て替えや建物を売却にあたっては、地主の承諾が必要（債権）
一般的に借地権は、賃貸借契約に基づいて他人の土地を使う権利である賃借権を指すことが多いです。
借地権の場合、土地を借りて建物を建てた方は地主に対して地代を払います。また上記で説明したとおり、建物を自由に売却することはできず、立て替える際には地主への事前相談が必要です。
さらに、賃借契約期間が終了した際には建物を壊し、土地を更地にして地主に返さなければなりません。
２．借地権の種類と違い
借地権にはさまざまな種類があり、それぞれで契約期間が異なります。
それぞれの違いについて、下記表を参考にしてください。
| 借地権の種類 | 特徴 | 契約期間 |
| 旧借地権 | 普通借地権のうち、1992年8月より前に土地を借りたケースが該当。 | ・木造：存続期間30年（最低期間20年）、更新後の期間20年 ・鉄骨造、鉄筋コンクリート造：存続期間60年（最低期間30年）、更新後の期間30年 |
| 普通借地権 | 契約期間の更新が可能 | ・最初の契約時点：30年以上（30年未満は無効） ・1回目の更新時：20年以上 ・2回目の更新時：10年以上2回目の更新以降、10年よりも短い期間の設定は無効。 |
| 定期借地権 | 1992年に制定。契約の更新不可の借地権 | 50年以上に設定する必要あり |
| 事業用定期借地権 | 事業用に土地を借りる場合の借地権 | 10年以上50年未満 |
| 建物譲渡特約付借地権 | ・契約期間が終わっても更地にする必要がない ・建物を時価で地主に譲渡する | 30年以上 |
借地権は、上記のとおり、普通借地権と定期借地権に分けられます。
普通借地権の場合、契約期間が終了した時点で更新が可能です。また地主側が更新を拒絶する際には、正当な理由が必要とされています。さらに更新をしなくても、その時点で建物が残っている場合、地主に対して建物を買い取るよう請求できます。
定期借地権は更新ができない点が特徴となっており、契約期間が終了した時点で、建物を壊して更地にして地主に返さなければなりません。ただし建物譲渡特約付き借地権の場合は、更地にする必要がなく、残っている建物は時価で地主が買い取ります。
３．借地権付き建物の売却方法
借地権が付いている建物でも売却することは可能です。ただ、その借地権が地上権の場合は地主の合意がなくても売却できますが、土地の賃借権の場合は、売却する際に地主の承諾が必要な点に注意が必要です。
借地権付きの建物売却方法には次の３つがあります。
・借地権を地主に売却する
土地を借りる権利である借地権は、土地を借りる借地人が地主から借地権を買い取る仕組みのため、借地人は地主に再度売却することができます。
地主に借地権を売却する場合、以下のどちらかのケースになります。
（1）借地権のみを売却する
（2）建物も含めて借地権と一緒に売却する
借地権のみを売却する場合は建物を取り壊し、更地にして地主に返還しなければならない点も覚えておきましょう。
・借地権を第三者に売却する
借地権を建物付きで第三者に買い取ってもらうこともできます。ただし、第三者に借地権を売却する場合は地主の許可が必要です。またその際には地主に対して承諾料の支払いが必要になります。
・等価交換を行い、所有権を得た後に売却する
現在保有している借地権と、地主の所有する土地の価格が同じになるように交換することで所有権化し、その所有権を売却する方法もあります。
地主は土地を持ってはいるものの、その土地の上に建物が建っているため、土地を利用することはできません。土地を利用したい場合は借地を取り戻す必要があります。その方法の1つとして、借地権と土地を同じ価格にして交換することを「等価交換」といいます。
等価交換を行うことにより借地権は所有権になりますので、地主の承諾なしで売却できます。さらに土地に建物を建設して借地権を設定して第三者に売却することも可能です。
４．借地権付き建物を売買するメリット
借地権付きの建物を購入するメリットにはどのようなものがあるのでしょうか。
代表的なメリットは以下の３つです。
・所有権に比べて安く買える
所有権を取得するわけではないため、所有権付きの物件と比べて安く購入できます。
・土地の税金が非課税になる
所有権がないため、固定資産税や都市計画税など土地にかかる税金の負担がありません。
・契約の更新継続ができれば土地を使える
普通借地権の場合、更新さえできれば半永久的に土地が使える点は借地権の大きなメリットです。
５．借地権付き建物を売買するデメリットやリスク
借地権が付いた建物を購入する際には、以下のデメリットやリスクがある点に注意しておきましょう。
・毎月地代（借地料）がかかる
地主に対して、毎月地代を払わなければならない点がデメリットです。
・担保価値が低いので銀行融資の審査難易度が上がる
通常、不動産を担保に金融機関で融資を受ける場合、土地と建物が一体になっているケースがほとんどです。しかし借地権付き建物の場合、土地は担保の対象にならないことから、担保価値が低くなる傾向にあります。なぜなら、土地の価格はあまり変動しないのに対し、建物の価格は経年劣化により価値が減少するからです。
・建て替えや増改築、利用形態変更に地主の許可が要る
建物の建て替えや増改築を行う際には、地主の許可が必要です。土地を自由に使えない点もデメリットといえます。
・定期借地権付きの場合は原則、将来において更地にして返却する
借地権が定期借地権の場合、原則として契約期間が終了した際には、建物を壊し更地にして地主に返却しなければなりません。建物の取り壊し費用の負担も発生するため、一時的にまとまった費用が必要になります。
おわりに
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