不動産投資による賃料収入は金額などが決まっているため、日々の生活費にあてがいやすく、ローンによるレバレッジも掛けられるため老後資金の資産形成が不充分な場合にも適しています。不動産投資を始める際は不動産投資ローンについて理解を深めておきましょう。
１．不動産投資ローンとは
不動産投資ローンはアパート・マンションやオフィスビルといった自己で居住するためではなく、賃貸経営などの投資用に用いる物件を購入するための資金を借りるローンで、高額な不動産を購入するために数億円の融資にも対応しています。
２．不動産投資ローンを利用するメリット
投資用不動産はレジデンス系に限っても、比較的手の出しやすいマンション1室からアパートやマンションの1棟まで価格帯は広いです。少額で購入できるものは売却が行いやすいなどのメリットはありますが、築年数が経過していたり立地が悪かったりするなど難点が目立つこともあります。
そこで不動産投資ローンを利用することで多額の資金を用意することができれば、より高いパフォーマンスを有する物件も取得可能となります。また手持ち資金も残すことができるため、個人事業主などで経営上の万が一に備えたい方にもおすすめの選択肢といえます。
３．不動産投資ローンはどこで借りられる？
不動産投資ローンはメガバンクや地方銀行・信用金庫などの金融機関のほか、ノンバンク系列でも取り扱いがあります。細かな審査基準は各金融機関によって異なり、審査の詳細も開示されていませんが、一般的な傾向としてローン利用者の収入や金融資産などの属性と、担保として差し入れる物件のパフォーマンスなどが評価対象となります。
また個人事業主や設立間もない法人などは通常の金融機関は融資を避ける傾向にありますが、ノンバンク系は担保物件の価値や利用者の現在の収益の安定性などの実情を重視するといった違いがあります。銀行などの金融機関で融資を断られた場合などは、ノンバンク系の利用を検討してみると良いでしょう。
４．不動産投資ローンで融資を受けるには？
不動産投資ローンは物件取得や賃貸経営のパフォーマンスを高めるための有効な選択肢ですが、利用に際してはさまざまな注意点があります。以下のポイントを確認し有利な条件で融資が受けられるようにしていきましょう。
4-1.自己資本比率を高める
シェアハウス投資による審査書類の偽造や建築基準に満たないアパートの偽装建築など加熱しすぎた不動産投資はさまざまな問題を起こしてしまい、金融機関も融資審査を一層厳格化させました。一時期は取得費用の全てを融資金で支払うフルローンや差し入れる物件の担保価値以上の融資を受けるオーバーローンなども行われていましたが、現在は自己資金をある程度入れる必要があります。また購入物件以外にも担保を差し入れることができればフルローンが可能な場合もあります。
4-2.購入物件のパフォーマンスを高める
不動産投資ローンは返済期間が長期にわたるため、返済計画も長いスパンでの評価が重要です。不動産投資のリスクとして、空室の発生や賃料の滞納などで賃料収入が途絶えてしまったり、競合する賃貸物件の建築や築年数の経過・設備の陳腐化などによる賃料収入の低下を見込む必要があります。
このため、返済計画に余裕がない物件では担保としての価値も低くなり融資審査でも不利になってしまいます。不動産投資を決めたからといって物件購入を急ぐのではなく、パフォーマンスの高い物件をじっくりと選ぶようにしましょう。
4-3.属性を高める
不動産投資ローンの審査では利用者自身の属性も重要となります。自宅や金融資産を多く保有していたり、サラリーマンであれば年収を、個人事業主や法人であれば課税所得を増やすことが属性を向上させることに繋がるため、所得税などの節税を目的として設備投資や経費計上を多く行ってしまうと審査では不利に働くことがあります。不動産投資ローンを利用し投資用物件を購入する場合は物件選びと合わせて属性の向上にも努めることをおすすめします。
4-4.金融機関などと取引実績を重ねる
ローン審査では今までの取引実績を審査材料にする場合があるため、取引実績がまったくない場合は融資条件などで不利になってしまう恐れがあります。給与口座や決済口座を開いたり定期預金口座を開設するなどして、家計や事業の実態を金融機関が把握できるようにし、ローン審査を少しでも有利に運べるようにしましょう。
５．セゾンファンデックスの不動産投資ローンの特徴
セゾンファンデックスでは個人向けや法人・個人事業主向けの不動産投資ローンを提供しています。セゾンファンデックスの不動産投資ローンの特徴として、年収が銀行などの基準に満たなかったり、転職や、設立間もない未決算や決算情報の少ない資産管理会社などの法人でも利用可能な場合があります。金融機関に断られた場合などはセゾンファンデックスへ相談してみると良いでしょう。
融資期間は取得物件の法定耐用年数と築年数によって変わりますが、個人向けの不動産投資ローンの場合は最長30年、法人・個人事業主向けの不動産投資ローンは最長25年となっています。対応可能エリアは首都圏、近畿圏、愛知県、札幌市、仙台市、岡山市、広島市、福岡市、那覇市周辺となっており、いずれも一定の賃貸需要を望める都市部周辺の物件購入で利用することができます。
購入する物件の種類も、マンションの一室などの区分所有物件はもとより、築年数が古い木造住宅など、さまざまな状態の投資用不動産の購入にも対応しています。このほか、共同担保の提供が前提となりますが、フルローンでの融資も可能といった特徴があります。
おわりに
不動産投資は不動産投資ローンを利用することで自己資金が少ない場合でも始めることができます。また融資を利用することで資金が増えるため、取得する物件の選択肢を広げることができるほか、手持ちの資金を多く残せるといったメリットがあります。
一方で自己資金が少なすぎるとローン審査に悪影響を及ぼしてしまうためバランスの見極めが重要となります。また、ローン審査では自己資金の比率のほか、取得する物件の収益性も合わせて評価されます。築年数の経過や設備の陳腐化などで家賃には基本的に下落圧力が生じるため、購入時から利回りが低く返済がギリギリとなってしまうような物件は選ばないようにしましょう。
不動産投資ローンの審査は不動産投資にまつわる問題が相次いだことで厳格化の流れとなっており、フルローンやオーバーローンでの融資が難しくなっています。
このほかにも年収や課税所得、金融資産を増加させるなどして属性を高めたり、ローンを利用しようとする金融機関などとの取引実績を重ねることも重要となります。不動産投資は物件選びのほかにもローン審査のための下準備も欠かせません。有利な条件で始められるよう、じっくりと取り組んでいくことをおすすめします。
