アパート経営を始める目的でアパートを建設する際、どのくらいの資金が必要になるのでしょうか。特にアパートローンを利用して建設しようと考えている場合、どのくらいの資金調達が必要かをあらかじめ把握しておかなければなりません。
今回は「アパートの建築費用」について取り上げます。不動産投資でアパートを一棟建てるのにいくらかかるか気になる方に必見の内容です。費用内訳はもちろん、自己資金の目安など網羅して解説していますので、ぜひ参考にしてください。
１．アパート建築にかかる費用の相場はいくら？
アパートの建設費用については、「坪単価×述べ床面積（㎡）÷3.3」で概算額を求めます。なぜなら、坪単価で計算したほうが比較しやすいからです。一般的に、坪単価とは「建設費÷述べ床面積（㎡）×3.3」で求められる一坪あたりの建築費を指します。1坪あたり約3.3㎡です。
ただし坪単価は建物の構造によって価格が異なります。代表的な構造における坪単価の相場を次に記載しますので、参考にしてください。
【坪単価相場】
・木造：500,000円～700,000円程度
・鉄骨造：600,000円～900,000円程度
・鉄筋コンクリート造（RC造）：800,000円～1,200,000円
また坪単価の相場は建設する土地によっても異なり、都市部では近年上昇傾向にあることも覚えておきましょう。ちなみに各構造のメリットおよびデメリットについては、以下のとおりです。
| 構造 | メリット | デメリット |
| 木造 | 建築期間が短く、費用も安く済む | 建材の劣化が早く、耐用年数が短い |
| 鉄骨造 | 木造に比べ、耐震性および耐久性がある | RC造に比べ、耐火性および遮音性が劣る |
| 鉄筋コンクリート造（RC造） | 中高層の物件が建てられる耐震性、耐久性、遮音性がほかの構造に比べて高い | 建築期間が長く、費用も高額になる |
２．アパート建築費の内訳
アパート建築費は、「本体工事費」、「付帯工事費」、「その他諸費用」の3つに分けられます。それぞれ、どのような費用が当てはまるのかについて解説します。
2-1.本体工事費
本体工事費は本体価格ともいわれるもので、アパートの本体部分を構成する工事費が該当します。またこの工事費には資材費も含まれます。
アパートの本体部分とは、基礎部分、駆体のほか、外装や内装、トイレや浴室なども含まれ、全体の費用の80％程度を占めます。さらに建築会社の人件費も含まれるケースもあり、建築会社によって内訳が異なる点に注意が必要です。
2-2.付帯工事費
付帯工事費とは、アパートの本体部分の工事とは別に発生する工事費用が当てはまります。具体的には以下の費用になります。
・地盤改良工事費：アパート建設予定の土地の地盤が弱い場合に、それを補強するための工事です。費用としては1坪あたり、25,000円程度が相場です。このほか場合によっては造成費用もかかります。
・外構工事費：アパートの駐車場やフェンスなど資材の費用や設置にかかる費用です。資材の調達から全て行うと規模によっては3,000,000円程度必要になります。
・電気やガスなどの整備費：電気やガス、水道などの整備に必要となる費用です。それぞれ引き込み工事が必要で、ガス整備は200,000円程度、水道整備は500,000円程度、電気の引き込みはおよそ10,000円程度が相場です。
・仮設工事費：工事をするための足場や養生などに必要となる費用です。建設にかかる土地の広さに比例して費用も高額になります。
・解体費用：アパートを建設する土地に建築物がある場合、それを解体して取り除く費用も必要です。一戸建てだと解体費用は多くて2,000,000円程度といわれています。
これらの付帯工事費は、合計するとアパート建築費用全体の10％～20％程度になります。
2-3.その他諸費用
その他諸費用には、アパート経営の際に利用するアパートローンの手数料や、登記費用、保険料などが当てはまります。手数料は利用する金融機関によって異なりますが、不動産取得税や印紙税、固定資産税もかかってくることを忘れないようにしましょう。
占めるその他諸費用の目安は、建設費用全体の5％〜10％程度です。
３．アパート建築に必要な自己資金の目安は建築費の10％～30％
一般的にアパート建設に必要な自己資金の目安は、建築費の10％〜30％程度といわれています。アパートの建築費が5,000万円の場合、必要な自己資金の目安は500万円〜1,500万円です。
自己資金で賄えない部分は、金融機関からの借り入れで準備する必要がありますが、借入金額を設定する際には必ず建築会社とシミュレーションを行うようにしましょう。
シミュレーションにおいては、賃料収入からローン返済額を差し引いた額で、アパートの維持管理費をきちんと用意できるかを考えることが大切です。
４．アパート建築費の支払い時期と流れ
アパートの建築費は、「着工時」、「上棟時」、「完成時」の3回に分けて支払うのが一般的です。支払う費用の割合は、建築会社との話し合いによって決まりますので、資金繰りのタイミングとあわせ、余裕を持った時期および割合に設定し、支払い条件もあわせて確認しておきましょう。
金融機関から融資を受ける際には、支払いのタイミングで不足なく支払えるよう逆算して融資時期を求め、それに間に合うように申し込むようにしてください。
５．アパート建築費を安く抑えるコツ
アパートを建設する際には、設計も必要になります。その設計も同じ企業に依頼することで費用を安く抑えられる可能性があります。
また建築するアパートの構造を得意とする建築会社を選ぶと、建設費を安く抑えることにつながります。設計を依頼する会社と建築を依頼する会社を分けても良いと考えるなら、建設費については複数の建築会社に見積もりを依頼して、比較検討することが費用を抑えるコツです。
そのうえで実績や能力などの要素も加味して、最終的に依頼する建築会社を選ぶことをおすすめします。
おわりに
アパートを建設する際の建築費用は高額になるため、全てを自己資金で賄うのは難しいでしょう。その際に利用できるのがアパートローンです。住宅ローンは自身が住むための住宅を購入する目的でしか利用できないため、アパートのような投資用物件の建築費用には向いていません。
セゾンファンデックスでは、不動産投資ローンを用意しています。不動産投資ローンは、投資用の不動産を購入もしくは建築する費用を調達するためのローンで、返済の原資は家賃収入です。
不動産投資ローンの審査では、本人の年収や勤務先、資産状況に加え、アパート経営の実績も加味されます。さらに担保となる物件の収益性を「空室リスク」と「利回り」の2つの視点から評価します。そのため人気のエリアに建築するのか、立地はどうかなどが審査の基準になります。
不動産投資ローンは多くの金融機関で提供していますが、審査基準はそれぞれの金融機関で異なります。金融機関の中でも銀行は審査基準が厳しめであることから、銀行に申し込んでも希望する借入額に達しないケースも考えられます。
セゾンファンデックスの不動産投資ローンは独自の基準で審査を行いますので、銀行などで融資を受けることが難しい方でも利用できる可能性があります。不動産投資ローンの借入先に悩んでいる方や、セゾンファンデックスの不動産投資ローンに興味を持たれた方は、ぜひ一度ご相談ください。
