平均寿命が延びる一方で、認知症を発症する方も増加しており、介護発生に備えて介護費用の備えを進める必要があります。自宅を売却して介護費用として使用する場合の注意点について解説していきます。
１．認知症になったら、本人は不動産売買ができない
2020年の統計によると、65歳以上の方の認知症有病者は6人に1人と言われています。認知症有病者数は今後も増加を続けると予想されており、2060年には65歳以上の方の3人に1人が認知症有病者となる恐れがあります。
認知症は加齢によるもの忘れとは異なり、記憶を失う範囲が広く、また忘れてしまったことへの自覚症状がありません。例えば、もの忘れの場合は朝ごはんのメニューを思い出せなくなってしまうのに対し、認知症では朝ごはんを食べたこと自体を忘れてしまいます。
こうした記憶障害のほか、時間や季節感を喪失したりご家族・親族の生死に関する記憶をなくしてしまう見当識障害や、思考力や実行力の低下・感情表現の変化といった多種多様な症状が比較的早く進行するといった特徴があります。
もの忘れとは異なり、認知症の症状は「意思(判断)能力の後退」を伴うため、不動産売買による結果や影響が理解できないなど錯誤により契約が無効となるケースも考えられるため、不動産の売買契約を行うことが難しくなる恐れがあります。
２．成年後見制度を利用すれば不動産売却は可能
所有者が認知症により意思能力をなくしてしまった場合、不利な契約を結ばないように行為能力の一部を制限しつつ、本人のために資産を適切に管理する成年後見人を選出する「成年後見制度」を利用することがあります。
成年後見人は配偶者や親、子ども、兄弟姉妹やそのほかの親族などが選ばれることもありますが、弁護士や司法書士などの第三者が選ばれることが多いです。
成年後見人となるには特に資格は必要ありませんが、未成年者や免責決定前の破産者のほか被後見人に対して過去に訴訟を起こした方やその配偶者・子どもなどの直系親族は、欠格事由にあたり成年後見人となることができません。
法定後見制度を利用することで被後見人の代わりに預貯金の解約や株式の売却といった一部の資産の処分や病院や介護施設への入院・入所契約などを行うことができますが、自宅の建て替えや売却などの契約に家庭裁判所の許可が必要となるほか、売却によって得られた資金の使い道についても一定の制限が課されることになります。
３．成年後見制度を使って不動産を売却するための手順
自宅(居住用不動産)を成年後見制度のもと売却する場合は、家庭裁判所の許可が必要となります。
売却が許可されるか否かは「売却の必要性」「本人の生活状況」「本人の意向」「売却の条件」「売却資金の使い道」「他の親族の同意の有無」などを総合的に検討し、被後見人の保護に役立つと判断された場合に許可が行われます。
仮に、不動産の売買契約の締結、賃貸借契約の締結や解約、抵当権の設定など家庭裁判所の許可を得ないで行った場合のこれらの契約は、無効となるため注意しましょう。
４．売却しても自宅に住み続けられるリースバック
預貯金や保険、株式や投資信託といった金融商品など、個人の資産はさまざまな形態で蓄えられていますが、介護費用は基本的に預貯金や金融商品などの現金化しやすいものから使用していくことになります。
一方で比較的高額で資産のなかで大きな割合を占めていることが多い自宅などの不動産は、現金化までに比較的時間がかかるといった特徴があります。このため、ほかの現金化しやすい資産を使い果たしてしまったあとで自宅の活用を考えても資金的に行き詰まってしまう恐れがあります。
また、実際に自宅を売却してしまうと転居により被介護者に大きなストレスを与えることになります。症状の悪化だけでなく、賃貸住宅を利用することで介護のための設備が不足し介護者・被介護者双方の肉体的負荷が増してしまうリスクがあります。
そこで介護費用の準備に自宅を活用する場合、売却後も自宅に居住を続けることができる「リースバック」も選択肢のひとつと言えます。リースバックの特徴として、住宅ローンが残っている場合でも利用できる場合があります。
所有から賃貸に変わるため、固定資産税等の支払いもなくなり、各種設備が故障した場合も自身の金銭的負担なしで修繕を受けることができます。
また転居も伴わないため近所に利用を知られることがなく、被介護者も以前と同じ生活を送ることができるほか、売却するよりも早く現金を手にすることができるといったメリットがあります。
５．リースバックならセゾンのリースバックがおすすめ
セゾンのリースバックでは自宅の売却に伴う調査費用や、賃貸借契約を結ぶ際の事務手数料や礼金も不要となるほか、賃貸借契約更新時の更新手数料もかからないため各種コストの節約につながります。
また、火災・盗難・水漏れなどで家財に損害が生じた場合に補償を受けることのできる家財保険が付帯するほか、ホームセキュリティや見守りサービス・ハウスクリーニングなどの各種特典をひとつ選び、無料で利用することができます。
このほかにも水回りのトラブルや給湯器の故障、玄関や窓ガラスの破損といった各種設備のトラブルにも24時間対応しているなど安心して介護生活をおくるためのサポートがそろっています。リースバックを利用する際はセゾンのリースバックをおすすめします。
おわりに 〜自宅の売却は被介護者に負担が及ばぬようご配慮を〜
認知症の有病者数は増加傾向にあり、医療技術の進歩も相まって介護期間が延び介護費用が増加すると予想されています。
介護生活では事故防止のために自宅のリフォームが必要になったり、ご家族の介護負担軽減のため介護サービスの活用も視野に入れる必要があるため、長期間に渡り多額の費用を要することになります。
認知症も含めた平均的な介護期間は約5年1ヵ月であり、その費用総額は約580万円と言われています。しかし介護の内容は症状によって異なるため個人差が大きく、また医療技術の進歩により平均寿命が延びれば介護期間もそれに応じて延びるため、より多額の介護費用が必要になると予想されます。
介護費用が不足してしまうと介護サービスの利用ができず、ご家族が自らが介護を行う必要が生じるため、症状によっては仕事と両立が難しくなり、介護離職へと至ってしまうかもしれません。
介護離職を選択した場合、介護費用が抑えられるほか、介護に専念することができるため被介護者の要望に応えやすくなるなどのメリットがありますが、収入の減少や再就職が困難となり、介護期間後の生活が苦しくなってしまうリスクもあります。
そこで資産の中でも大きな金額を占める自宅などの不動産を活用することがポイントとなりますが、自宅を売却すると転居が必要となり被介護者の生活に大きな変化が生じるため、症状が悪化してしまう恐れもあります。
そこで売却後も自宅に居住を続けることのできるリースバックを活用することをおすすめします。生活に変化を及ぼすことなく介護費用を捻出することが可能となります。一方で、後見開始後のリースバックの利用には家庭裁判所の許可が必要となる点に注意しましょう。
