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不動産売買契約における手付解除とは?期限がない場合の手付金や違約金の扱いに関して

不動産売買契約における手付解除とは?期限がない場合の手付金や違約金の扱いに関して
セゾンのくらし大研究 編集部

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不動産を売買する際には手付金を交付することが広く行われています。この手付金には解除期限があるのをご存じでしょうか?「手付解除」における解除期限に関連して手付金がどうなるかについて解説します。

1.手付解除の期限はいつになる?

不動産売買における手付金や手付解除とはどのようなものでしょう。

1-1.不動産売買における手付金とは

不動産売買契約を結ぶ際において売買代金の一部を最初に「手付金」として買主から売主が受け取ることが一般的となっています。手付金の目的には主に次の3つがあるといわれています。

証約手付

売買契約を結んだことを証明することを目的とする手付金

解約手付

手付金を放棄しあるいは、相手方に対し倍返しすることにより、契約の解除権を確保することを目的とする交付金

違約手付

契約の当事者の一方が債務不履行をした場合、相手方に徴収されることを目的とする交付金

証約手付売買契約を結んだことを証明することを目的とする手付金
解約手付手付金を放棄しあるいは、相手方に対し倍返しすることにより、契約の解除権を確保することを目的とする交付金
違約手付契約の当事者の一方が債務不履行をした場合、相手方に徴収されることを目的とする交付金

不動産売買契約における手付金は「解約手付」として交付されることがほとんどとなっています。

1-2.手付解除期日は法律上どのように定義されているか

「手付解除」は手付解除期日までであれば、契約の当事者が書面で通知することで契約の解除ができる解除権のことです。

民法(民法557条第1項)では解約手付について規定されており、「契約の相手方が契約の履行に着手した後は、手付による解除ができない」旨を定めています。つまり民法上は「契約の履行の着手する前まで」が手付解除の期日となります。

ここでの「契約の履行に着手する」とは具体的にはどのようなことでしょうか。

分かりやすい例としては、買主が手付金のほかに「内金」「中間金」を支払った場合があります。この支払いは、契約の履行の着手があったことになり、以降、売主は手付による解約ができなくなります。

逆に、売主が、引渡し・移転登記の準備を完了し移転登記手続きを行う旨の通知をしてきた場合には、売主が履行に着手したものとして、以降、買主は手付による解除はできなくなります。

2.手付解除期限の一般的な定め方

民法で定められている手付解除の期日ですが、実際には「いつ」履行に着手したのかが不明確な場合もあります。また、着手した内容についても解釈によっては「着手している」「着手していない」と契約者双方で意見が分かれることがあります。

履行の着手についての判断や解釈の違いからトラブルに発展し、意図せずになかなか解除できない状況が生じることも起こりえます。

そこで取引の安定を図り、民法の手付解除期限を補完するために、不動産売買契約においては契約上の特約として「手付解除期限」を当事者の合意により定めることが一般的となっています。

特約で結ばれる手付解除の期限の目安は、一般的には次のようなものです。

契約から決済までの期間手付解除期限の目安
1ヵ月以内残代金支払日の1週間前から10日前
1ヵ月~3ヵ月契約日から1ヵ月前後の日
4ヵ月~6ヵ月契約日から2ヵ月〜3ヵヶ月前後の日
買主が住宅ローンをご利用する場合融資利用による契約解除期日の翌日以降

3.売主の契約解除期限について

売主の契約解除期限について

売主が契約解除の期限前後で契約を解除した場合の手付金の扱いについては次のようになります。

3-1.手付解除期日までは手付金を倍返しで解除可能

民法では「相手方が契約の履行に着手」するまでなら解除可能と定められています。しかし実際には契約の特約で定められている「手付解除期限」の期日まで解除可能であることが一般的です。

手付金を受け取る前であれば無料で解除可能ですが、手付金を受け取った後での解除の場合には売主は手付金を買主に「倍返し」する必要があります。手付金を無利息で買主に返還するとともに同額を買主に提供します。

3-2.手付解除期日以降は違約金が発生する場合も

手付解除期日以降でも選択権のある買主との合意のうえであれば契約解除ができます。売主が一方的に契約解除をすることはできません。この時売主は受け取った手付金を買主に返還して、さらに違約金を支払います。

不動産売買契約では、相手方が債務の履行を怠ったときに契約解除の申し出と違約金の請求ができると定めることが一般的です。民法(民法420条第3項)で「違約金は、賠償額の予定と推定する」と規定されていて、発生した損害の大きさによらず、決めた金額で損害賠償額を支払うこととしています。

違約金の金額については、あらかじめ売買契約書で「売買代金の10%相当額」といったような形で取り決めしておくことが多いようです。また不動産会社が売主の場合、債務不履行を理由とする契約解除の損害賠償額は売買代金の20%までと宅地建物取引業法で決められています。

例えば売主が物件の引き渡しができないなどの事情で債務不履行が生じた場合は、買主から契約の解除の申し出と違約金の請求を求められます。

4.買主の契約解除期限について

買主の契約解除期限について

買主が契約解除の期限前後で契約を解除した場合の手付金の扱いについては次のようになります。

4-1.手付解除期日までであれば、手付金を放棄すれば問題ない

手付解除期日までの解除であれば、買主は売主に支払った手付金を放棄することで契約を解除することが可能となります。

4-2.住宅ローン特約があり審査が通らなかった場合

買主が住宅ローンの利用を予定している場合、不動産売買契約書には住宅ローン特約(融資利用の特約)を定めることが一般的です。

住宅ローン特約では、住宅ローンの融資審査で承認が下りなかった場合の契約解除期日を定めます。その期日までに審査に通らなかった場合は、買主から契約解除ができ、売主が受け取っていた手付金は無利息で返還されます。

4-3.手付解除期日以降の契約違反解除

手付解除期日以降の契約解除は、買主は手付金を放棄するとともに違約金との差額を支払います。例えば手付金が100万円で違約金が300万円だった場合、買主は手付金100万円を放棄するとともに違約金と手付金の差額200万円を売主に支払います。

おわりに

おわりに

手付解除により手付解除期日までであれば、解除理由が何であれ買主は手付金を放棄して、売主は手付金の倍額を支払えば契約を解除することができます。

不動産売買契約は取扱商品が高額な土地や建物であるため、気軽に売買できるようなものではなく、成約せずに終わってしまうということもしばしばあります。そのため契約上の金銭トラブルを防ぐ目的からも手付金やその解除期限が設けられることがあります。

不動産売買においては、例えば生活資金を得るために、住んでいた物件を売却してまとまった資金を得たうえで、賃貸などの新たな物件に住み替えるといったケースがあります。この場合も、手付金を含め不動産売買契約は必要ですが、買主の意向もあり思いどおりに住み替えが進まないことも考えられます。

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