この記事では「共有持分の固定資産税」について取り上げています。不動産を相続などで複数の相続人と共同して取得した場合、共有名義で不動産を所有することになります。不動産には固定資産税が課されるため、共有者全員に納付義務が生じます。実際の支払いについて、不測の事態も含めて知っておきましょう。
１．共有不動産の固定資産税は誰が支払う？
毎年1月1日時点で、マイホームなどの不動産を所有する方は固定資産税を納める必要があります。
固定資産税は、自治体が土地や建物の資産価値を固定資産税評価額として算出し、それに税率を乗じて納付額を算出します。固定資産税の標準税率は1.4％ですが、自治体によって異なる税率を定めていたりする場合もあります。
固定資産税評価額は3年毎に評価替えが行われるため、基本的に築年数の経過と共に負担額も低下していく傾向にあります。
固定資産税は、1月1日時点で固定資産税台帳に記載されている所有者の方に、その年の納付義務が課されます。相続やペアローンなどで１つの不動産に対し複数の所有者がいる場合は、共有者全員の連帯納付となっており、共有持分に関わらずそれぞれが固定資産税全額を納付する義務を有することになります。
２．共有不動産の固定資産税を支払う代表者
共有状態では共有者全員が固定資産税の納付義務を有しますが、実際には代表者が納付を行います。代表者の決め方は自治体によって複数の基準があります。不動産に居住している方、持分の多い方、登記簿の記載順のほか共有者の話し合いでも決めることができます。
相続によって共有状態となった場合は、自治体から相続人代表者指定届が送付されてくるため、代表者を決めて届け出ることで代表者を定めます。いずれの場合でも代表者を変えるには、自治体に代表者変更届を提出する必要があります。
2-1.固定資産税を立替払いした代表者は、共有者に応じた請求ができる
共有不動産の固定資産税の納付は、自治体から代表者に対して請求が行われます。代表者は自治体の求めに応じて固定資産税を全額納付しますが、そこには共有者が納付すべき固定資産税も代表者が立替払いをしているため、代表者はそれぞれの共有者に対し持分に応じた請求を行うことができます。
３．共有不動産の固定資産税を滞納した場合どうなる？
代表者が固定資産税を滞納してしまうと、次点としてほかの共有者に請求が及びます。固定資産税を延滞した場合は延滞税も加算されてしまいます。
固定資産税の延滞税は納付期限から1ヵ月間は年率2.4％相当、それ以降は年率8.7％となっているため、延滞が生じた場合は早急に解決しましょう。
固定資産税は共有者であれば誰でも全額納付することが可能ですが、共有者が多くいるとご自身の問題として認識しにくくなるほか、立替払いした分を請求するのも大きな負担となるため問題解決に動きにくくなりその結果延滞が長期化してしまう恐れがあります。
４．共有名義人が死亡した場合どうなる？
固定資産税の納税義務は相続財産として相続人に継承されるため、死亡した共有名義人の相続人が引き続き支払う必要があります。
相続財産は遺族が後の生活をしていく大切な資金ですが、相続財産の固定資産税を延滞していると延滞税により遺族に遺せるお金が減ってしまうことになります。支払わない場合は、延滞税がかかります。延滞を長期化させないよう固定資産税について共有者同士で準備・対策していくようにしましょう。
５．共有不動産にはデメリットが多い
共有不動産は他の共有者の権利も存在するため、不動産の一定の利用について他の共有者との合意が必要になります。
共有不動産の現状を維持する「保存行為」は共有者単独でも行うことができるのですが、例えば不動産を売却しようとする「変更処分行為」は、共有者全員の合意が必要となりますし、賃貸物件として収益を得ようとする場合や元の状態よりも高品質となる修繕を行ったり、新たな設備を追加したりといったリフォームを行う等の「管理行為」は共有持分の過半数の合意が必要となります。
また、共有不動産は共有持分の割合に関わらず、その物件の全てをその持分に応じて利用することができます。仮に共有持分の少ない共有者が共有不動産を専有してしまったとしても、行えるのは賃料請求までで共有不動産を明け渡してもらうことは基本的にできません。
そのうえ、共有不動産の固定資産税や修繕費用は共有持分に応じて按分負担することになります。仮に占拠している共有者に無償での使用を認める「使用貸借契約」を結んだ場合は賃料請求も行うことができません。ご自身では利用できない共有不動産に対し費用だけが一方的に生じることになります。
利用できないからといって、専有している共有者に固定資産税や修繕費を負担してもらっていた場合でも、その費用を請求する「求償権」が認められています。求償権は過去10年間にわたり請求可能なため、専有している共有者から突然多額の費用が請求されるリスクもあります。
６．共有不動産を避ける方法
相続時に共有不動産としてしまうと後々に大きな負担を生じてしまうことがあるため、遺産分割時に売却し、その売却代金を分割して相続することでリスクを避けることができます。
しかし、実家などで引き続き居住を続ける遺族がいる場合は即時の売却が難しいこともあります。こうした場合は、実家を売却しても賃貸住宅として引き続き居住を続けられる「リースバック」を利用したり、ご自身の共有持分を第三者に売却してしまったり、逆に他の共有者の共有持分を買い取ってしまうといった選択肢を検討してみると良いでしょう。
共有状態は時間経過とともにさらに相続が発生し、共有持分が相続によって分割され、共有者の人数も増えていくことになり、売却・リフォーム・賃貸などの利用に関する合意形成も難しくなっていくため、共有状態はなるべく避けつつ早期に解決していくことがトラブル回避のポイントといえるでしょう。
おわりに
相続財産が実家などの不動産が主である場合、公平な相続のために共有状態となることがあります。しかし、不動産を共有してしまうと賃貸利用やリフォームといった重要な選択を行う際は他の共有者の合意が必要になるなど、利用に制限が生じてしまいます。
また、共有持分の所有者が亡くなると相続によってさらに共有者の数が増えてしまうため、時間経過に伴い共有物件利用のための合意形成が難しくなってしまうデメリットがあります。
共有者単独では利用について制限が生じることから、共有持分は売却しにくく売れても安価になる傾向があるため、基本的には避けるべきものとされています。しかし、他に相続財産が無い場合は他の相続人から共有持分を買い取る必要がありますが、親族間売買の場合は銀行のローンは利用できないことが多いため、買取資金の調達方法が問題になります。
相続における共有状態を回避するための資金調達にはセゾンファンデックスの遺産分割ローンがおすすめです。
遺産分割ローンは銀行融資の難しい親族間売買にも利用可能なほか、不動産担保価値を重視する審査方法のため、信用力の問題で銀行の審査に通らなかった場合などにも検討してみてはいかがでしょうか。
