この記事では「共有持分の不動産の処分」について取り上げています。個別の共有持分を処分することは自由です。ただし、他の共有者に迷惑がかからないよう配慮もしておきたいものです。この記事を読んで、処分の方法や内容について要点を押さえ合意形成を図っておきましょう。
１．共有名義の物件全体を処分したい場合は、共有者全員の同意が大前提
共有について、民法には以下の規定があります。
- 共有物の使用（民法第249条）：各共有者は、共有物の全部について、その持分に応じた使用をすることができる
- 共有物の変更（民法第251条）：各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更を加えることができない
- 共有物の管理（民法第252条）：共有物の管理に関する事項は、前条の場合を除き、各共有者の持分の価格に従い、その過半数で決定する。ただし、保存行為は、各共有者がすることができる
共有名義の物件全体を処分するということは、一般に「共有物の変更」にあたると解されています。この「変更」には、物理的な変更と法律的な処分が含まれます。物理的な変更とは、建物の建築・建て替えや土地の造成などを指します。法律的な処分とは、売買や贈与などを指します。つまりこれらの「処分」をするには、共有者全員の同意が必要ということです。
２．自身の持分だけであれば他の共有者の同意なしで処分できる
共有は、本（もと）を正せば所有権です。所有権は民法第206条に規定のあるとおり、法令の制限内において自由に処分することができます。共有物全体を処分したい場合は共有者全員の同意が必要ですが、自身の持分だけを処分するのであれば他の共有者の同意を得る必要はありません。
抵当権がついていたとしても、処分をすること自体は可能です。ただし抵当権がついているのといないのでは、処分のしやすさは異なります。
マンションの１室を所有している場合では、この所有者は専有部分に係る所有権（区分所有権）、共有部分に係る共有持分、敷地に係る敷地利用権を有しています。法律上、原則としてこれら3つの権利を分離して処分することはできません。逆にいえば、3つの権利をまとめて1セットで処分するのであれば処分は可能ということです。
３．共有持分を処分する３つの方法
自身の持分（共有持分）を処分する方法は、以下の3つです。
- 売却する
- 贈与する
- 放棄する
3-1.売却する
共有持分を売却する場合、買い手の候補は他の共有者か第三者です。ただし、第三者への売却は難しいと思っておいたほうが良いでしょう。理由としては、共有物全体の処分をしたいときには共有者全員の同意が必要となり、一般的に共有部分のみの買い取りは使い道もないからです。売却価格は大幅に下がると考えられます。
売却をしたいのであれば、まずは他の共有者に買い取ってもらえないか相談するほうが妥当です。共有持分を買い取ることは、他の共有者にとってもメリットがあります。
3-2.贈与する
共有持分を売却するのではなく、贈与することもできます。ただし贈与は「契約」ですので、相手方の合意が必要です。ですから相手方の意思確認は、きちんとしておきましょう。
3-3.放棄する
放棄は、自身の持分を手放すということです。手放した持分は他の共有者のものとなります。放棄をする場合、他の共有者の合意は必要ありません。なお共有者の1人が死亡し、その方に相続人がいないときも同じ扱いとなります。
４．他共有者とトラブルにならない共有持分の処分時のポイント
共有持分を処分するとき、他の共有者とトラブルは避けたいものです。トラブルを避けるためには、共有者に事前に相談することが肝要です。以下では、処分に応じてどのようなことに注意すべきかを解説します。
4-1.共有物全体を売却する
共有物全体を売却する場合、共有者全員の同意が必要になります。共有物全体を売却するのであれば、買い手は完全な所有権を得られるため、特にデメリットではありません。
売却条件については、共有者全員の合意が必要になります。1人でも反対する方がいれば契約は成立しません。売却金額についても全員の合意が必要になります。
4-2.共有物を建て替える
共有物を建て替える場合も、共有者全員の同意が必要になります。この場合の共有物は建物ですが、どのような建物を建築するのか、その後の運営をどうするのかなど、建て替え工事以外にも事前に話し合っておくべき事項はあります。
例えばそこから収益を得ようとする場合、分配についても話し合うべきでしょう。持分割合に応じて分配するのか、均等に分配するのかなどはトラブルにつながるケースです。また、その後の管理をどうするか（誰が行うのか）なども決めておく必要があるでしょう。
4-3.個別共有持分のみを売却する
個別共有持分のみを売却する場合、他の共有者の合意は必要ありません。しかし、買い手にとっては持分割合に応じた所有権しか取得できないため、通常の価格での売却は難しいでしょう。
また共有持分を買い取ってくれる業者があります。共有持分を専門に買い取ってくれる企業であれば、手続きはスムーズでしょう。しかし買い取った業者が悪質である場合、他の共有者に迷惑がかかりますので注意が必要です。
５．共有持分の処分にかかる税金
共有持分を処分すると、以下の税金が課税されます。
- 譲渡所得税・住民税
- 贈与税
どの税金が課税されるかは、どのように処分するかによって異なります。
5-1.譲渡所得税・住民税
譲渡所得税と住民税は、売却で利益が生じた場合は売却価格から購入価格や諸費用を差引いて課税されます。売却で損失が生じた場合は課税されません。贈与したときや放棄したときには、課税されません。
5-2.贈与税
贈与税は、放棄したときや贈与したときに、共有持分を受け取った側に課税されます。また、共有持分を市場価格と比べて著しく低い金額で売却した場合、市場価格と取引価格の差額分に対して贈与税が課税される可能性もあります。
おわりに
処分したい共有持分がある場合、その持分を単独で処分することは可能です。しかし場合によってはトラブルが発生する可能性もあります。事前に他の共有者に相談することで、不要なトラブルを避けることができます。
他の共有者との協議の結果、「共有状態を解消する」という話が出るかもしれません。自身が売却する側になるのか、買い取る側になるのかはわかりません。しかし共有状態を解消するということは、その後の処分が容易になりますので、検討したほうが良いといえます。
自身で共有持分を買い取りたいと思われた場合、資金が必要になります。資金があれば問題ありませんが、資金が無い場合はその資金を調達するという選択肢もあります。
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