相続の際、土地や建物など分けにくい財産があった場合、相続人全員の共有名義にして相続することがあります。共有名義とはいえそれぞれの持分があり、固定資産税などは持分に応じて支払わなければなりません。
ただ共有名義の不動産は、売却などを行う際には共有者全員の同意が必要となり、共有者の数が多いほど扱いにくいと感じることも多くなります。共有名義の財産を保有しておくことに対して、メリットがないと思う場合は自身の共有持分を譲渡することもできます。
この記事では共有持分を譲渡する方法について取り上げています。共有持分を譲渡する方法は売却以外にも贈与や放棄など複数ありますが、どれを選択するかによって支払う税金が異なってくるため、税金対策としてそれぞれの共有持分譲渡の特徴について理解しておきましょう。
１．共有持分を他共有者に譲渡する方法
自身の共有持分を他の共有者に譲渡する方法には、売買や贈与によるものや、放棄などがあります。この章では共有持分を譲渡する方法とそれぞれの特徴について、詳しく解説します。
1-1.売却・贈与による譲渡
共有持分を他の共有者に譲渡する方法として、売却もしくは贈与があります。
共有物全部を第三者に売却する場合は、共有者全員の同意が必要ですが、自身の持分を他の共有者や第三者に売却するにあたっては他の共有者の同意は必要なく、自身の意思だけで行えます。ただし、持分を売却することによって他の共有者に何らかの影響が出る場合は、共有者の同意が必要になりますので気をつけてください。
自身の持分を売却することで得られるメリットは、売却代金を得られることです。持っていた持分を現金化でき自由に使えるなら、売却したほうが良いと考える方も多いのではないでしょうか。
ただ、売却を考えてもすぐに買い手が見つかるとは限りませんし、自身の持分だけを売却して現金化する行為を良く思わない共有者もいるかもしれません。結果として他の共有者と仲が悪くなる可能性もあります。
また、自身の持分だけを売却するわけですので、不動産の一部を売却することになり、全部を売却するよりも売却価格が下がるというデメリットがある点も覚えておきましょう。
特に現金化を考えていない場合は、贈与という方法をとっても良いでしょう。持っていてもメリットがなく、売却することによって他の共有者に影響が出ることも避けたいと思う場合におすすめの譲渡方法です。
ただし、持分の評価額によっては贈与税の対象になる可能性があります。この場合、贈与税を負担するのは贈与を受けた共有者になりますので、贈与税が発生する可能性がある場合は、事前によく話し合っておくことが大切です。また、贈与後は持分の名義が変わりますので、登記手続きも合わせて行うことを忘れないようにしましょう。
1-2.共有持分の放棄
共有持分を放棄することもできます。持分の放棄は売却や贈与と同様に、他の共有者の合意を必要としませんし、受け取り拒否もできないことになっているため、贈与と同じ効果が得られます。放棄を行った場合も登記手続きが必要です。また、放棄については、みなし贈与の対象となる点に注意が必要です。
1-3.共有物の分割
そもそも共有状態であることが問題になっていることから、共有となっている不動産を分割する方法もあります。
・現物分割
共有となる不動産を持分の割合に合わせて分割する方法
・代償分割
共有者の1人が他の共有者から持分を買い取り、持分の割合に応じた金額を支払う方法
・換価分割
共有となっている不動産を売却して現金化し、それぞれの持分に合わせて現金を分け合う方法
共有物の分割はいつでも請求できますが、請求があることを見越して特約で禁止することができます。それが「共有物分割禁止特約」といわれるものです。共有者全員の合意があれば、最長5年間禁止することができ、さらに更新もできます。
ただし、共有者のうちの1人が持分を譲渡した場合、譲渡された共有者に対しては共有持分禁止特約を主張できない点に注意しておく必要があります。
２．共有持分の譲渡にかかる税金（譲渡所得税など）
共有持分を譲渡した場合、その譲渡方法に応じた税金が発生します。
2-1.売買
持分を売却した場合、受け取った金額は譲渡所得に該当しますので、譲渡所得税を支払わなければなりません。また、持分を買い取った側は、不動産取得税が発生するのと合わせ、登記の際に必要な登録免許税を支払う必要があります。
共有物を分割する場合も同様（売買）の扱いになりますので、分割によって金銭を受け取った場合は譲渡所得税の課税対象になりますし、購入した側は不動産取得税および登録免許税を支払わなければなりません。
ただし、前述の現物分割においては、共有持分の割合と分割後の価額割合がおおむね等しいときは、税法上は譲渡はなかったものと扱って良いとされています。
2-2.贈与
持分を贈与した場合、贈与を受けた側に贈与税の支払いが発生します。合わせて登記も必要ですので、その際には登録免許税を支払うことになります。
2-3.放棄
放棄によって持分を得た場合、それは「みなし贈与」の対象となり、贈与と同様に贈与税、そして登録免許税の課税対象になります。
３．共有持分を切り分けて暦年贈与する相続税対策
暦年贈与とは、その年の1月1日から12月31日までに贈与を受けた金額が110万円以下であれば贈与税が課税されない仕組みのことです。
この仕組みを利用し、共有持分を切り分けて暦年贈与することで相続税対策を行うことができます。
ただし、共有持分を暦年贈与するにあたっては、贈与を行う度に贈与契約を結ぶことで、定期贈与とみなされないようにしましょう。
おわりに
共有持分の売買が発生した際、購入する共有者にはその持分を買い取るだけの資金が必要です。資金が手元にない場合は、金融機関などから融資を受ける必要がありますが、親族間売買のケースは融資に消極的な金融機関が多いのが実情です。
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