相続によって不動産を取得した場合、不動産の所有者が相続によって変更したことを登記しなければなりません。この手続きを相続登記といいますが、これまでは相続登記を行わなくても特に罰則がなかったため、相続登記が行われないままとなっている土地や建物が増え、社会問題に発展しています。そのため、2024年4月からは、相続登記に期限が設けられることになりました。
相続登記は共同所有の不動産でも同様に行わなければならず、さらに共有者の持分まで細かく記載しなければならないため手続きが複雑になります。
この記事では共有持分の相続登記について取り上げています。相続する不動産の権利が共有持分の場合、一般的な相続登記申請と異なる点がいくつかあります。それらのポイントを押さえて申請書を間違えることなく作成しましょう。
１．初めてでも迷わない共有持分の相続登記申請書作成のポイント
登記に関する申請書は、細かい内容まで記載しなければなりません。内容に不備があると受け付けてもらえないため、間違えることなく作成し提出する必要があります。この章では共有持分の相続登記申請書を作成するにあたり、押さえておくべきポイントについて説明します。
登記申請書については、法務局のWEBサイトからダウンロードできます。
1-1.「登記の目的」
登記の目的は通常であれば「所有権移転」ですが、共有持分の場合は「（被相続人の名前）持分全部移転」と記載します。
1-2.「原因」
原因の箇所には被相続人の死亡した日をもとに、「○年○月○日相続」と記載します。
1-3.「被相続人」
被相続人の箇所には、被相続人の名前を（ ）付けで記載します。「（被相続人の名前）」という書き方です。
1-4.「相続人」
相続人を記載する箇所には、相続人の住所と氏名、そして電話番号を記載します。そして記載した横に印鑑を押印します。印鑑は実印でも認印でもどちらでも構いません。
共有持分の場合は「住所、氏名、電話番号」を記載し、さらに各相続人の持分を記載する必要があります。持分の記載については、各相続人の名前とその方の持分がわかるように、「持分○分の1 氏名」と記載します。
1-5.「添付書類」
相続登記の申請書に、添付書類が必要です。忘れないようにしましょう。
1-6.「返却書類の郵送希望」
相続登記申請書を提出し登記手続きが完了したら、添付資料の原本および登記完了証そして登記識別情報通知が返却されます。登記完了証とは、登記が完了した旨を通知する内容が記載されており、登記識別情報通知は権利証の役目を果たすものです。
これらの書類は窓口で受け取るのが原則となっていますが、郵送で対応してもらうこともできます。郵送で返却してもらうには「申請人の住所へ原本還付書類の送付を希望します」と記載し、その下に各書類の返送先を記載します。具体的には、「送付の方法により登記完了証の交付を希望します」と記載し、その下に「送付先の住所」として返送を希望する先の住所を記載します。
1-7.「申請日・管轄法務局」
申請日は法務局の窓口で申請書を提出する日です。申請は郵送でも可能ですので、その場合は空白でも構いません。
また、申請日の後ろでも構いませんので、提出先の管轄法務局の名前を記載し「御中」と書くことも忘れないようにしましょう。
1-8.「課税価格・登録免許税」
登記申請の際には、実際に課税される価格を記載し、それに応じた収入印紙を貼付して提出する必要があります。実際に課税される価格は自身で計算しなければなりませんが、それを求めるための資料として「固定資産評価額証明書」もしくは「課税証明書」を用意しましょう。
これらの資料には固定資産の価格が1円単位まで記載されています。固定資産の価格は土地と建物に分けて記載されていますので、合算するのを忘れないようにしてください。課税価格を求めたら、その額に税率である0.4％を乗じた額が登録免許税額になりますので、あわせて記載します。
1-9.「不動産の表示」
不動産の表示とは、相続の対象となる不動産の内容を記載することです。登記簿謄本に書かれている内容を参考にし、「土地」や「建物」もしくは「マンション」などと記載してください。
土地であれば、不動産番号や所在、地番や地目、さらに面積を記載します。建物の場合は、構造や各階の床面積を記載する必要があります。登記簿謄本には、不動産の内容が細かく記載されていますので、その内容をそのまま転記するようにしましょう。
1-10.「収入印紙の貼り付け」
「課税価格・登録免許税」で計算した登録免許税額に応じた収入印紙を購入し、申請書に貼付して提出します。少額の収入印紙ならコンビニエンスストアなどで販売されていますが、高額の収入印紙が必要なら、郵便局や提出先の法務局の中でも販売していますのでそこで購入できます。
２．共有持分の相続登記に関する注意点
共有持分の相続登記を行う際には、以下の点に注意が必要です。
2-1.未登記状態のまま放置しない
本来、相続登記については義務化されておらず、相続登記を行うことが面倒だという理由で登記が行われないままの不動産が現在でも多く存在します。しかし、相続登記を行わないと現在の所有者が誰かわからず、不動産取引の際に問題になるばかりでなく、所有者不明の土地が増えることによって公共事業や復旧事業が円滑にすすまないといった問題が生じています。また、土地の所有者を探すために多くの時間や費用が必要になる点も問題視されています。
このような問題を解消するため、「民法等の一部を改正する法律」および「相続等により取得した土地所有権の国庫への帰属に関する法律」が成立し、2024年4月からは相続によって不動産を取得した相続人は、その所有権を取得したことを知った日から3年以内に相続登記の申請を行わなければならないと、相続登記が義務化されることになりました。
2-2.遺産分割協議書などやりとりの内容を証明できる書面を残す
共有持分の相続登記においては、遺産分割協議書などやりとりの内容を証明できる書面を必ず残しておきましょう。ただ、共有持分の相続は後に売却しようとした際に共有者全員の同意が必要になるなど取り扱いが難しく、共有者同士のトラブルに発展する可能性も否定できません。そのため可能であれば、相続人を一本化したほうが管理の面や不動産価値を保全する点からもおすすめです。
共有持分を一本化する方法として、代表者が他の相続人から共有持分を買い取ることもできますが、そのためには買い取るための資金が必要です。資金が手元にない場合は、金融機関から融資を受ける必要がありますが、銀行などは親族間売買への融資に消極的な姿勢を見せています。
銀行などで融資を断られた場合は、セゾンファンデックスの「遺産分割ローン」がおすすめです。不動産の担保価値を評価する柔軟な審査により、銀行融資では難しい親族間売買にも適用可能です。
