親族間で不動産を売買する場合、仲介業者を立てるべきかどうか迷う方は多いのではないでしょうか？ 確かに、当事者同士が決まっているため、仲介業者を介する必要性を感じないかもしれません。
しかし、住宅ローンを利用する場合や、贈与税、物件調査など、専門家のサポートが必要となるケースもあります。
この記事では、親族間売買における不動産仲介業者の必要性、手数料相場、依頼するメリット・デメリット、そして知っておくべき注意点などを詳しく解説していきます。
親族間売買の不動産仲介手数料の相場は？
親族間売買における不動産仲介業者の手数料の相場は、法律で定められた上限を基に以下のように計算されます。
- 物件価格が2,000,000円以下の場合: 手数料は物件価格の5％に消費税を加算した金額です。
- 物件価格が2,000,000円を超え4,000,000円以下の場合: 手数料は物件価格の4％に20,000円と消費税を加算した金額です。
- 物件価格が4,000,000円を超える場合: 手数料は物件価格の3％に60,000円と消費税を加算した金額です。
これが法定の上限であり、通常の不動産売買と同様に不動産仲介業者との交渉次第で割引が可能な場合もあります。しかし、親族間売買においては、業務の性質上、割引が難しいこともあるため、一度仲介業者と相談し、見積もりを取ることをお勧めします。
親族間売買の不動産仲介手数料は割高
通常の不動産売買では、売主と買主それぞれに仲介手数料が発生します。これは、第三者同士の取引では当然のこととして受け入れられています。
しかし、親族間売買の場合、この手数料が親族全体で2倍になる点は見逃せません。売主と買主が既に決まっているため、本来であれば仲介業者による売買相手を探す手間も省けるにも関わらず、通常の売買と同じ手数料が発生してしまうのです。
このことから、親族間売買において仲介業者を利用するメリットは少ないと言えるでしょう。
親族間売買における不動産仲介業者の仕事内容
親族間売買における不動産仲介業者の具体的な役割について、以下で説明します。
物件の査定
物件の査定とは、その物件の価値を調べる目的で行われます。しかし、親族間売買の場合は「贈与税の対象とならない価格」や「金融機関からどのくらい借り入れられるかの見込み額」などを調べる目的で査定を行うケースもあります。
住宅ローンを利用する金融機関の選定
親族間売買の場合、住宅ローンを利用しにくいといった実情がありますが、中には親族間売買でも融資を可能としている金融機関もあります。親族間売買をよく取り扱っている不動産仲介業者に依頼することで、金融機関を探す手間が省けるでしょう。さらに有利な条件で借り入れができる金融機関を紹介してくれる可能性もあります。
書類作成
不動産売買においては、不動産売買契約書をはじめとした多くの書類が必要です。不動産売買の知識があれば作ることができるかもしれませんが、専門家に任せる方が間違いは少ないでしょう。不動産売買に関する書類の作成については、不動産仲介業者に依頼することをおすすめします
物件の調査
不動産売買の対象となる物件に問題がないかを調査することです。境界確定の有無や耐震検査など、当事者だけでは気づかない問題が潜んでいないかをチェックしてもらえます。
重要事項説明
重要事項説明は不動産取引業者が、契約前段階に物件に関する重要事項を説明するよう宅地建物取引業法によって義務づけられており、不動産仲介業者は必ず行わなければなりません。また、重要事項の説明は宅地建物取引士の資格を持っていなければ行えませんし、不動産仲介業者であれば必ず行わなければならない手続きの１つです。
契約締結及び物件の引き渡し
最終的に売買契約が成立した際には、不動産仲介業者が引き渡しの準備を行うことになっています。契約日や引き渡し日などを決め、銀行との打ち合わせや司法書士への登記手続きの依頼なども日程調整を含めて行います。
税金に関する相談やサポート
親族間売買で注意しなければならない税金の問題には、贈与税や譲渡所得税などがあります。そのため、税務にも精通している不動産仲介業者に依頼することが大切です。
親族間売買で不動産仲介業者を立てるメリット・デメリット
結論から言うと、親族間で不動産を売買する場合、仲介業者に依頼するメリットは少ないと言えます。
仲介業者を利用するメリットは、住宅ローンを利用する場合に限られます。住宅ローンの審査では、重要事項説明書の提出が必須となる金融機関がほとんどです。重要事項説明書は、宅地建物取引士の資格を持つ不動産仲介業者しか作成できないため、住宅ローンを利用する場合は、仲介業者に依頼する必要があるのです。
しかし、親族間売買では住宅ローンを利用すること自体が容易ではありません。本来の資金使途以外での利用を防ぐため、審査が厳しく設定されていることが多く、中には親族間売買への融資を行っていない金融機関もあります。
さらに、仲介業者に依頼すると、売買価格の3%+6万円という高額な仲介手数料が発生します。不動産の売買価格は高額になりがちなので、仲介手数料も高額になり、売主と買主双方にとって大きな負担となります。
また、登記の際には司法書士報酬も発生します。これらの費用を考慮すると、親族間売買では、よほどの事情がない限り、仲介業者を介さずに直接取引する方がメリットが大きいと言えるでしょう。
親族間売買で住宅ローンを組むのであれば不動産仲介業者が必要
親族間での不動産売買は、一般的に仲介手数料が不要なため、費用を抑えられるというメリットがあります。しかし、住宅ローンを利用する場合には、不動産仲介業者に依頼する必要が生じます。
なぜなら、住宅ローンを利用するには金融機関の審査を受ける必要があり、その際に宅地建物取引士による重要事項説明および重要事項説明書への記名押印が必須となるからです。
また、以下のようなケースでも、専門家のサポートを受けることで、より安心・安全な取引を実現できます。
- 任意売却の場合
- 相場より低い価格での譲渡による贈与税が心配な場合
- 物件に問題がないか事前に確認しておきたい場合
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従来、親族間売買における住宅ローンは、取り扱っている金融機関が限られていたり、審査が厳しかったりする傾向がありました。
しかし、セゾンファンデックスの住宅ローンなら、親族間売買でもスムーズに住宅ローンをご利用いただけます。。
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